,イエステーション 船橋店

先日、私共が加入する宅建協会の執行部会議での話題に「ウッドショック」がありました。

当支部の支部長は分譲を業にされていて、ウッドショックの認識としては在来工法の場合

木材の調達は三か月待ち。

住宅価格も10％上昇はあり得るとのこと。

木材価格の上昇が30％程で、10％が効率化等での対処、10％は価格に転嫁、10％は飲み込むしかないとのことでした。

そもそもウッドショックが起こった背景は何だったのでしょう･･･

今回のウッドショック（報道などでは第三次ウッドショックなどとも言われています）は、

木材価格の高騰と物流の混乱に端を発しています。

2020年の春頃に米国・カナダの木材が減産されたことに加えて、

同年夏頃からはコロナ禍で米国や中国を中心に住宅の需要が高まったことで、

木材の先物価格が急騰しました。

そこに、コロナ禍によって物流が活性化したことで世界的に輸送用のコンテナが不足したこと、

21年3月に起きたスエズ運河での座礁事故なども重なり、日本向けの木材の供給が滞ることとなったのです。

私のお客さんにも、土地を引渡してこれからまさに注文住宅を建築する方がいらっしゃいます。

あるハウスメーカーの知り合いの営業マンに5月頃に聞いたら、

「ここだけの話、ある一定のハウスメーカーの場合は影響は3ヶ月くらい。」

「その他のメーカーや工務店では、今年いっぱい影響が大きいでしょう」

とのことでした。

このウッドショック、不動産の流通にも影響しそうですよ。

注文住宅や建売の新築住宅が建築しにくいという事は、

当然中古住宅にお客様がある一定数流れてくるということ。

しかし、市場は供給不足（玉不足）・・・

中古戸建ての価格がまた上昇しそうです。

暫く売主さん優位の市場が続きそうです。

不動産流通協会が公表した「住宅ローン利用等実態調査」

中古住宅では、68.2％が購入時点で住宅ローンを利用しているんですって。

キャッシュや贈与などローンを利用していないのは31.8％。

そして、住宅ローンを利用している人のうち69.3％と約7割がローン控除を利用し、

その利用者の54.3％が「住宅ローン控除が適用される物件を探すようにした」と回答しているらしい。

よって、マンションでは築25年以内、戸建てが築20年以内で探す傾向が強いという事だ。

だから、築古でも十分に選択に値する政策要望を模索するのだとか。

この調査結果って本当なのだろうか。

実需の不動産を扱っている我々からすると、中古でもほぼ住宅ローンを利用しますね。

千葉でも比較的単価の高いエリアですんでね。

キャッシュで購入の中古住宅は、ほぼ500万～1000万以下でお探しのボロ戸建て投資家が多いですよね。

実需不動産の耐用年数の関係は、適合証明の発行でクリアも可能なので。

表面だけ見ていると、確かに一般消費者はローン控除に魅力を感じ、

適用される物件を探している人も多そうですが、

実際は、エリアや物件種別を最優先させるお客さんが殆どです。

ローン控除ありきで物件探しでは、一生買えないような気もしますし。

築浅、新築ってあまり煽らないで欲しいですし、

実際には十二分に買える額のローンを使わずに（属性あるにも関わらず）

予算を抑えて、買えないでいる勿体ないお客さんもかなりいます。

それこそ機会損失なのになって思います。

機会損失にならないように、効果的にローン控除制度を利用して欲しいですね。

国土交通省が、事故物件のガイドライン案を発表しました。

あくまでも「案」なので、変更される可能性は高いのですが、それでもある意味このガイドラインは

賃貸業界だけでなく、不動産業界にとっては吉報だと思います。

簡単に言うと、殺人や自殺、火災による死亡や特殊清掃が行われるような孤独死については

事故発生後、3年間は告知義務がある一方、

病死、老衰などによるものは、告知義務が発生しないとしました。

この辺を今迄は、明記したものがなくうやむやになっていたのですが、

今後は、ガイドラインが作成されれば、事の全てがはっきりとしますね。

私も売買仲介で経験があるのですが、

孤独死なども、死亡時から日数が経たずに発見されたものは自然死の扱いになり、

告知義務が発生しません。

今後の正式なガイドラインの発表に期待したいと思います。

大量農地の解禁迫る

1992年に改正された生産緑地法に伴う行為制限期間である30年が終わりを迎える。

生産緑地として税法の優遇を受けていた大量の農地は宅地へと変換される。

その時、地下は暴落するのか？

なんとこの船橋市でも481地区、172ｈａの生産緑地があります。

これ、なんと東京ドーム36個分･･･

以前から、2020年問題と言われていて、農地から宅地への大量供給が危惧されていました。

「地価が大暴落するよ！」って。

さて、実際はどうでしょう。

対応策の一つとして「特定生産緑地制度が」あります。

これは、固定資産税の農地並みと相続税の納税猶予をもう10年延長できますよ、というやつ。

農業の担い手の高齢化と後継者不足によって、ある程度は解除する農地もあるでしょうが、

半数以上は、特定生産緑地の指定を受けるでしょう。

それにしても、市内の市街化区域にに多くの宅地が供給されることに代わりはありません。

果たして、宅地の地価は下落してしまうのでしょうか。

「特定生産緑地指定要望書兼同意書」の提出期限は、令和3年8月31日が最終期限です。

指定から30年が経過する令和4年11月24日以降、特定生産緑地の指定を受けていない生産緑地に対し、

さかのぼって特定生産緑地に指定することはできませんのでご注意ください。

船橋市ホームページより

所有者不明土地関連法案の全体像

1.所有者不明土地の発生予防のための措置
○相続登記・住所変更登記の義務化
○土地所有権の国庫帰属制度の創設

2.所有者不明土地の利用円滑化を図るための措置
○共有制度・相隣関係規定の見直し
○土地等管理制度の創設

今迄、空地や空き家の所有者を見つけるには、登記簿謄本を取得し現所有者を特定するか、

近隣に聞き込みして所有者の居場所を聞いて回るかの2択でした。

しかし、どちらも非効率で登記簿の住所氏名はその空家の住所であったり、何十年も前の売買登記のままであったりで、
なかなか真の所有者に辿り着けないことが多々ありました。

これがいわゆる「所有者不明土地」と言われます。
そして、その所有者不明土地の発生原因の3分の2は、「相続登記の未了」のよるものだと言います。

相続によって実際の所有者が変わっているにもかかわらず、現状では登記が義務ではない為、

土地名義が被相続人（亡くなった人）のままになっていることが多いのです。

今回の法案では、現在任意である相続登記が義務化されます。

相続人は、取得を知った日から3年以内に登記申請をしなければならず、違反すれば10万円以下の過料が課されます。
（相続人を確定できず、すぐに本登記が出来ないケースでは、相続人は登記名義人の法定相続人である旨を登記所に申し出る事が出来ます＝相続人申告登記）

また、住所変更登記においても変更後2年以内に登記申請が必要になります。こちらは違反すると5万円以下の過料です。

そして、土地所有権の国庫帰属制度。

土地を相続しても、管理する手間や費用等に負担を感じ、手放したいケースも多々あります。

そう言った場合には、国庫に帰属させることができる制度も創設されます。

その他諸々ありますが、この法案は「空き家問題」には大きなインパクトがあります。
と同時に、民間の不動産取引の関係者である我々にとっても新しい大きな一歩になりそうです。

今、平屋建ての戸建てが人気なんだそうです。

画像の様な、カリフォルニアスタイルの戸建て憧れてしまいますね♪

平屋は、これまで平屋長屋のイメージや
田舎や郊外の広い土地に建てられているイメージがありましたが

最近は、住宅メーカーもお洒落なデザインや、ガレージがある平屋を建築して

若いファミリー層にも人気が出てきているようです。

平屋住宅というと、どうしてもシニア世代を想像してしまいますが

週刊住宅によると、ミレニアル世代（こんな言い方するんですね）にも人気なんだそうです。

ミレニアル世代とは1981年～1996年生まれの世代

を言うのだそうです。。。

確かにファミリー層にとっては、階段も段差もないワンフロアは魅力です。

特に私は長男が階段から落ちて大怪我をした経験があるので

小さい子の上り下りはホントにハラハラします。

また、ワンフロアのマンションと違うのは、近隣住戸への騒音や振動の配慮がいらない事。

これも大きいですね。

ただし、プライバシーの確保や都心部での土地の確保を考えると

千葉の郊外とかでないとなかなか難しいですかね？

でも、憧れます♪平屋・・・

「コロナ影響による理想的な街」

2021年5月24日の「全国賃貸住宅新聞」より

コロナの影響による住みたい街に求める条件についての調査結果がありました。

1位　医療施設が充実している（病院や診療所など）
　　　確かに近隣に病院やクリニックがあると安心ですね。

2位　一回の外出で複数の用事を済ませられる
　　　買い物はこっち、外食はあっち、公的機関はそっちでは、このコロナ禍では不安です。

3位　歩ける範囲で日常の物は一通りそろう
　　　特にスーパーやコンビニが歩ける範囲にあると便利。

あと、4位以下はこちら
4位　徒歩や自転車での移動が快適だ
5位　物価が安い
6位　散歩・ジョギングしやすい
7位　住居費が安い
8位　行政サービスが充実している
9位　公園が充実している
10位　利用しやすい商店街がある
となっております。

コロナ禍でなくても、出来ればこういうところに住みたいですよね。
でも、このご時世で特に‥‥という事なのでしょう。

「媒介契約を締結するときは」

1.宅建業者の選び方

不動産取引に失敗しない為には、信用のある業者と媒介契約を締結することが重要です。

法令を遵守して宅建業者としての義務を果たしているか、経歴はどうか、取引上トラブルは起こしていないかなどを調べて

それらの結果を判断してください。

☆宅建業を行うには免許が必要

不動産取引業を営むためには免許が必要です。

免許には①国土交通大臣免許（二つ以上の都道府県に事務所を置いている）と②都道府県知事（一つの都道府県のみに事務所を置いている）

があります。

☆宅建業者の名簿の閲覧

各都道府県の担当課で、その地域に事務所がある宅建業者の宅建業者名簿と免許申請書等が閲覧できます。

それを見れば①免許証番号②過去の営業成績③商号・代表者・役員・事務所の所在地など④専任の宅地建物取引士

⑤資産状況などを知る事が出来ます。

尚、行政処分歴の有無は、担当職員に聞くと良いでしょう。

2.媒介業者と媒介契約をする

「１」媒介・代理の依頼は書面でする
宅地や建物の売買をしようとするとき、宅建業者に媒介または代理を頼むのが一般的です。

宅建業者が媒介または代理の依頼を受けた場合、依頼者にその内容を書面にして交付することが義務付けられています。

☆媒介業務の一般的な範囲
媒介契約により宅建業者が受託する業務の範囲は、通常、売却の場合は①物件調査、②価格査定、③売買の相手方の探索、
④売買の相手方との交渉、⑤売買契約の締結と書面の交付、⑥決済、引渡し等です。
他方、購入の場合は、①物件紹介、②重要事項の説明と売却の④+⑤+⑥等です。
しかし、媒介業務の範囲は契約の内容により異なる場合がありますので、具体的な内容については
媒介契約に先立って確認しておきます。

「2」媒介契約の種類
媒介契約には①専任媒介契約、②専属専任媒介契約、③一般媒介契約の3種類があります。
どの契約形態を選択するかは依頼者が決めます。

「3」媒介と代理の違い
媒介とは、宅建業者が間を取り持ち売主・買主間の不動産の売買の契約の成立に向けて尽力する行為を言い
売買契約を締結するのは、売主や買主自身です。
一方、代理の場合は、代理人に対して契約を締結する権限が与えられ、代理人は委任者に代わり契約を締結する事が出来ます。

通常の不動産取引では、特段の事情（遠隔地の契約等）がない限り、「代理」ではなく「媒介」で行うのが一般的です。

本日、ＧＷ明けの週末。
同じ要望を持ったお客様が3組続けて来店されました。

皆さん、前原周辺で新築戸建てを建築する「土地」をお探し。
一組目は、既にハウスメーカーで様々なプランを検討し、残すは土地のみの土地なし客。

二組目も、既に違う土地でハウスメーカーの建物プランを入れて、
銀行の事前審査も承認されている土地なし客。

三組目は、弊社専任の「売地」へのお問い合わせ。
こちらのお客様も、ハウスメーカーで建築予定の方。

入れ代わり立ち代わり来店される建売のパワービルダーや、

ハウスメーカーなどの住宅会社も「土地さえあれば･･･」と口々に言います。

建てる人は沢山いるのに、土地の手当てが出来ないのです。

即ち、商売の上流をどれだけ抑えられるかが勝負になって来ています。

私たち仲介も、買う人リストは十分に充足していますが、

あてがう土地が不足しているのです。

随分と前から、営業の矛先を売主さんに向けて
受託活動をしていますが、まだまだ足りません。

空家へのアプローチや地主さんへのアプローチの仕方を
もっともっと加速化しなければなりませんね。

本日は、前原の戸建てを購入されたお客様の決済がありました。

本来は、7月頃までに購入される予定でしたが、お勧めした物件を内見されてすぐに申込、契約、決済と

スピード感あるご決断されたお客様です。

それもそのはず。

本日の「週刊住宅」の記事に中に
レインズの中古住宅流通動向が公表されていました。

千葉県をはじめとする首都圏で中古戸建てを見ると
成約件数が、前年同月比25.8％の上昇、かつ9カ月連続で増加に対し、
在庫数は、前年比31％減と大幅に減少しています。

特に成約件数は、機構発足以来の最高を記録したんだそうです。
特に千葉県は、10ヶ月連続でそれぞれ前年の同じ月を上回る凄さ。

おまけに成約価格も上昇中です。
これは、戸建てだけでなく中古マンション市場においても同様。

完全に住宅の需要と供給のバランスが崩れており、
建築においても、木材の供給が間に合わないような状況になっています。

低金利も追い打ちをかけていて、
暫くこの活発な取引は継続するものと思われてますが、
コロナ禍の不安な状況の中、注意深く推移を見守りたいですね。