2021年05月の記事一覧｜｜イエステーション 船橋店

大量農地の解禁迫る

1992年に改正された生産緑地法に伴う行為制限期間である30年が終わりを迎える。

生産緑地として税法の優遇を受けていた大量の農地は宅地へと変換される。

その時、地下は暴落するのか？

なんとこの船橋市でも481地区、172ｈａの生産緑地があります。

これ、なんと東京ドーム36個分･･･

以前から、2020年問題と言われていて、農地から宅地への大量供給が危惧されていました。

「地価が大暴落するよ！」って。

さて、実際はどうでしょう。

対応策の一つとして「特定生産緑地制度が」あります。

これは、固定資産税の農地並みと相続税の納税猶予をもう10年延長できますよ、というやつ。

農業の担い手の高齢化と後継者不足によって、ある程度は解除する農地もあるでしょうが、

半数以上は、特定生産緑地の指定を受けるでしょう。

それにしても、市内の市街化区域にに多くの宅地が供給されることに代わりはありません。

果たして、宅地の地価は下落してしまうのでしょうか。

「特定生産緑地指定要望書兼同意書」の提出期限は、令和3年8月31日が最終期限です。

指定から30年が経過する令和4年11月24日以降、特定生産緑地の指定を受けていない生産緑地に対し、

さかのぼって特定生産緑地に指定することはできませんのでご注意ください。

船橋市ホームページより

所有者不明土地関連法案の全体像

1.所有者不明土地の発生予防のための措置
○相続登記・住所変更登記の義務化
○土地所有権の国庫帰属制度の創設

2.所有者不明土地の利用円滑化を図るための措置
○共有制度・相隣関係規定の見直し
○土地等管理制度の創設

今迄、空地や空き家の所有者を見つけるには、登記簿謄本を取得し現所有者を特定するか、

近隣に聞き込みして所有者の居場所を聞いて回るかの2択でした。

しかし、どちらも非効率で登記簿の住所氏名はその空家の住所であったり、何十年も前の売買登記のままであったりで、
なかなか真の所有者に辿り着けないことが多々ありました。

これがいわゆる「所有者不明土地」と言われます。
そして、その所有者不明土地の発生原因の3分の2は、「相続登記の未了」のよるものだと言います。

相続によって実際の所有者が変わっているにもかかわらず、現状では登記が義務ではない為、

土地名義が被相続人（亡くなった人）のままになっていることが多いのです。

今回の法案では、現在任意である相続登記が義務化されます。

相続人は、取得を知った日から3年以内に登記申請をしなければならず、違反すれば10万円以下の過料が課されます。
（相続人を確定できず、すぐに本登記が出来ないケースでは、相続人は登記名義人の法定相続人である旨を登記所に申し出る事が出来ます＝相続人申告登記）

また、住所変更登記においても変更後2年以内に登記申請が必要になります。こちらは違反すると5万円以下の過料です。

そして、土地所有権の国庫帰属制度。

土地を相続しても、管理する手間や費用等に負担を感じ、手放したいケースも多々あります。

そう言った場合には、国庫に帰属させることができる制度も創設されます。

その他諸々ありますが、この法案は「空き家問題」には大きなインパクトがあります。
と同時に、民間の不動産取引の関係者である我々にとっても新しい大きな一歩になりそうです。

今、平屋建ての戸建てが人気なんだそうです。

画像の様な、カリフォルニアスタイルの戸建て憧れてしまいますね♪

平屋は、これまで平屋長屋のイメージや
田舎や郊外の広い土地に建てられているイメージがありましたが

最近は、住宅メーカーもお洒落なデザインや、ガレージがある平屋を建築して

若いファミリー層にも人気が出てきているようです。

平屋住宅というと、どうしてもシニア世代を想像してしまいますが

週刊住宅によると、ミレニアル世代（こんな言い方するんですね）にも人気なんだそうです。

ミレニアル世代とは1981年～1996年生まれの世代

を言うのだそうです。。。

確かにファミリー層にとっては、階段も段差もないワンフロアは魅力です。

特に私は長男が階段から落ちて大怪我をした経験があるので

小さい子の上り下りはホントにハラハラします。

また、ワンフロアのマンションと違うのは、近隣住戸への騒音や振動の配慮がいらない事。

これも大きいですね。

ただし、プライバシーの確保や都心部での土地の確保を考えると

千葉の郊外とかでないとなかなか難しいですかね？

でも、憧れます♪平屋・・・

「コロナ影響による理想的な街」

2021年5月24日の「全国賃貸住宅新聞」より

コロナの影響による住みたい街に求める条件についての調査結果がありました。

1位　医療施設が充実している（病院や診療所など）
　　　確かに近隣に病院やクリニックがあると安心ですね。

2位　一回の外出で複数の用事を済ませられる
　　　買い物はこっち、外食はあっち、公的機関はそっちでは、このコロナ禍では不安です。

3位　歩ける範囲で日常の物は一通りそろう
　　　特にスーパーやコンビニが歩ける範囲にあると便利。

あと、4位以下はこちら
4位　徒歩や自転車での移動が快適だ
5位　物価が安い
6位　散歩・ジョギングしやすい
7位　住居費が安い
8位　行政サービスが充実している
9位　公園が充実している
10位　利用しやすい商店街がある
となっております。

コロナ禍でなくても、出来ればこういうところに住みたいですよね。
でも、このご時世で特に‥‥という事なのでしょう。

「媒介契約を締結するときは」

1.宅建業者の選び方

不動産取引に失敗しない為には、信用のある業者と媒介契約を締結することが重要です。

法令を遵守して宅建業者としての義務を果たしているか、経歴はどうか、取引上トラブルは起こしていないかなどを調べて

それらの結果を判断してください。

☆宅建業を行うには免許が必要

不動産取引業を営むためには免許が必要です。

免許には①国土交通大臣免許（二つ以上の都道府県に事務所を置いている）と②都道府県知事（一つの都道府県のみに事務所を置いている）

があります。

☆宅建業者の名簿の閲覧

各都道府県の担当課で、その地域に事務所がある宅建業者の宅建業者名簿と免許申請書等が閲覧できます。

それを見れば①免許証番号②過去の営業成績③商号・代表者・役員・事務所の所在地など④専任の宅地建物取引士

⑤資産状況などを知る事が出来ます。

尚、行政処分歴の有無は、担当職員に聞くと良いでしょう。

2.媒介業者と媒介契約をする

「１」媒介・代理の依頼は書面でする
宅地や建物の売買をしようとするとき、宅建業者に媒介または代理を頼むのが一般的です。

宅建業者が媒介または代理の依頼を受けた場合、依頼者にその内容を書面にして交付することが義務付けられています。

☆媒介業務の一般的な範囲
媒介契約により宅建業者が受託する業務の範囲は、通常、売却の場合は①物件調査、②価格査定、③売買の相手方の探索、
④売買の相手方との交渉、⑤売買契約の締結と書面の交付、⑥決済、引渡し等です。
他方、購入の場合は、①物件紹介、②重要事項の説明と売却の④+⑤+⑥等です。
しかし、媒介業務の範囲は契約の内容により異なる場合がありますので、具体的な内容については
媒介契約に先立って確認しておきます。

「2」媒介契約の種類
媒介契約には①専任媒介契約、②専属専任媒介契約、③一般媒介契約の3種類があります。
どの契約形態を選択するかは依頼者が決めます。

「3」媒介と代理の違い
媒介とは、宅建業者が間を取り持ち売主・買主間の不動産の売買の契約の成立に向けて尽力する行為を言い
売買契約を締結するのは、売主や買主自身です。
一方、代理の場合は、代理人に対して契約を締結する権限が与えられ、代理人は委任者に代わり契約を締結する事が出来ます。

通常の不動産取引では、特段の事情（遠隔地の契約等）がない限り、「代理」ではなく「媒介」で行うのが一般的です。

本日、ＧＷ明けの週末。
同じ要望を持ったお客様が3組続けて来店されました。

皆さん、前原周辺で新築戸建てを建築する「土地」をお探し。
一組目は、既にハウスメーカーで様々なプランを検討し、残すは土地のみの土地なし客。

二組目も、既に違う土地でハウスメーカーの建物プランを入れて、
銀行の事前審査も承認されている土地なし客。

三組目は、弊社専任の「売地」へのお問い合わせ。
こちらのお客様も、ハウスメーカーで建築予定の方。

入れ代わり立ち代わり来店される建売のパワービルダーや、

ハウスメーカーなどの住宅会社も「土地さえあれば･･･」と口々に言います。

建てる人は沢山いるのに、土地の手当てが出来ないのです。

即ち、商売の上流をどれだけ抑えられるかが勝負になって来ています。

私たち仲介も、買う人リストは十分に充足していますが、

あてがう土地が不足しているのです。

随分と前から、営業の矛先を売主さんに向けて
受託活動をしていますが、まだまだ足りません。

空家へのアプローチや地主さんへのアプローチの仕方を
もっともっと加速化しなければなりませんね。