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不動産売却ブログ「不動産売却で失敗しない3つのポイント」
カテゴリ:不動産売却  / 投稿日付:2021/08/31 19:55

イエステーションのNEW動画が完成しました。

動画の内容は「不動産売却で失敗しない3つのポイント」となります。

売るときに役立つ知識のポイントは、不動産を売ろうと検討されているお客様の一助となる筈です。

動画リンクhttps://www.youtube.com/watch?v=LqK-mumkBvM


⇐⇐不動産売却で失敗しない3つのポイントはコチラからチェック(YouTubeにつながります)

投資・収益物件ブログ「船橋市の空家相談の場合」
カテゴリ:投資・収益物件について  / 投稿日付:2021/08/21 18:45



船橋市役所に相談に見えた「空き家相談」は、私共宅建協会の船橋支部にお話しが来ますので、
空き家対策委員会の担当者は、その都度所有者様とお話しさせて頂きます。


昨年くらいまでは、実需としては扱えないような「再建築不可」「超狭小地」などが多く
正直、「今まであちこち不動産屋に相談したのだけど、売却に至らなかったのだろうな」
といった戸建てが多くありました。



場合によっては、差し戻させて頂いたりボロ戸建て投資家さん、業者さんに破格値で卸したりが多かったようですが、
今年度になったあたりから、築古戸建てとして販売するより家屋を解体して土地として販売した方が
高値で売却できるケースが増えたような気がします。



殆どが相続された不動産ですので、家屋の管理や残置物の処分、解体工事の依頼先が分からず
放置されている所有者が多いようです。



その辺は、我々業者は年中のことですので
格安の残置物廃棄業者や、解体屋さんと付き合いがあることが多いです。


場合によっては、入札まではいかなくても5社~10社に声掛けをして
一番高値で買い取ってくれる業者さんを紹介したりしています。


でも、そういった空き家は戸建て投資家さんには割高になります。
土地値が高いということは、立地が良いという事。
事故物件であれば別ですが、立地の良いところで数百万で購入できる空き家はありませんよ。

そろそろ、「ボロ戸建て」から積算が出る戸建ての購入にシフトしましょう。
出口に「実需」があるだけで含み益が出ると思います。

不動産購入コラム「宅配ボックス」
カテゴリ:住宅購入・ローン  / 投稿日付:2021/08/06 18:59



マンション・戸建に「宅配ボックス」

アットホーム社が発表した『不動産のプロが選ぶ!「お金をかけてでも付けたい設備」

ランキング』によると、マンションの購入を検討しているお客さまに

おすすめしたい設備の第2位に宅配ボックスがランクインしました。

 

「宅配ボックスは絶対にほしいというお客さまが増えた」「なくてはならない

ものにかわりつつある」など、エンドユーザーからのニーズも高い設備です。
https://r18.smp.ne.jp/u/No/11378048/62r18f29kvj8_18101/21080301_set_zen.html

賃貸物件も勿論そうですが


置き配がちょっとした問題になっている中、
「宅配ボックス」は欲しい設備ですね。

最近は、一戸建てのお宅でも宅配ボックスを置く家を多く見るようになりました。


コロナ禍で、在宅が増えている割には
宅配業者のインターホンに応答しないお宅も多いみたいで
業者からすると、再配達など効率が悪いですよね。

仕事で自宅を留守にするお宅でも
再配達の日時を指定するのが難しい場合もあります。

そんな時、宅配ボックスはとっても便利。
ネット通販がこれだけ増加している今、

「お金をかけてでも付けたい設備」なの、頷けます。

スタッフブログ「東京オリンピック」
カテゴリ:スタッフブログ  / 投稿日付:2021/07/30 14:37


「東京オリンピック」


なんだかんだ言われて開催した「東京オリンピック」も今日で8日目になりました。

始まったら、みんなテレビで観戦でコロナも収束しちゃうんじゃ?

と思っていたら、とんでもない。

東京の感染者が3000人を超えてしまいました。
千葉県でも500人超え、船橋市も過去最多の111人超えで

とうとう8月から、また「緊急事態宣言」に入ります。


でも、どうなんでしょう。
日本の人口の半分くらいのイギリスが、毎日5万人くらい感染者だしているんですよ。
にもかかわらず、

「英国政府は7月19日、マスク着用とソーシャルデイスタンスの維持などコロナ対策の主要な規制を全面解除した。」

とのことです。


ワクチンへの信頼感という事なんでしょうか。
私も、実は明日1回目のワクチン接種に行って来ます。(副反応怖いけど・・・)


年老いた母からは「いつになったらワクチン打つんだい!」
と言われる始末。


せっかくオリンピックで、日本勢が金メダルラッシュでめでたいところに
毎日毎日「感染者が・・・」「過去最高で・・・」「モデルナアームが・・・」の報道ばかり。


人は、やはり人と繋がってなくては生きていけないですよね。
誰かの涙に感動し、家に引きこもっていれば人恋しくなり、

生身の付き合いは、ネットの世界やゲームの世界だけでは満たされません。

早く、以前の生活に近い状態に戻って欲しいですね。

不動産売却コラム「自宅売却 トラブル相次ぐ」
カテゴリ:不動産売却  / 投稿日付:2021/07/17 13:28

【自宅売却 トラブル相次ぐ】



7月17日(日)の読売新聞(くらし面)から



高齢者を狙った自宅の売却に関するトラブルが相次いでいるんだそうです。



国民生活センターによると、コロナ禍で在宅時間が増え、業者の訪問に対応している場面が多く、

消費者センターに相談があった自宅売却に関する件数が

70代以上の割合が年々増えている模様。



突然訪問してきた業者が契約するまで強引に長時間居座ったり

認知症の症状がある女性が契約してしまったりといったケースも。



クーリングオフが適用されないのは、消費者が「売主」だから。



でも、所有権移転の際はどうするんだろう。
司法書士は、本人確認するでしょうに。

司法書士までがグル?



認知症の方を騙すのは詐欺としても、

いくら高齢でも、自分の所有物を自分の判断で売却の契約をしたのであれば

そんなにトラブルにはならないような気もしますけど。




ま、どちらにしても強引な契約には気をつけましょう!

スタッフブログ「ウッドショック」
カテゴリ:スタッフブログ  / 投稿日付:2021/07/05 13:53

先日、私共が加入する宅建協会の執行部会議での話題に「ウッドショック」がありました。

当支部の支部長は分譲を業にされていて、ウッドショックの認識としては在来工法の場合

木材の調達は三か月待ち。

住宅価格も10%上昇はあり得るとのこと。

木材価格の上昇が30%程で、10%が効率化等での対処、10%は価格に転嫁、10%は飲み込むしかないとのことでした。

そもそもウッドショックが起こった背景は何だったのでしょう・・・



今回のウッドショック(報道などでは第三次ウッドショックなどとも言われています)は、

木材価格の高騰と物流の混乱に端を発しています。

2020年の春頃に米国・カナダの木材が減産されたことに加えて、

同年夏頃からはコロナ禍で米国や中国を中心に住宅の需要が高まったことで、

木材の先物価格が急騰しました。

そこに、コロナ禍によって物流が活性化したことで世界的に輸送用のコンテナが不足したこと、

21年3月に起きたスエズ運河での座礁事故なども重なり、日本向けの木材の供給が滞ることとなったのです。

私のお客さんにも、土地を引渡してこれからまさに注文住宅を建築する方がいらっしゃいます。

あるハウスメーカーの知り合いの営業マンに5月頃に聞いたら、

「ここだけの話、ある一定のハウスメーカーの場合は影響は3ヶ月くらい。」

「その他のメーカーや工務店では、今年いっぱい影響が大きいでしょう」

とのことでした。

このウッドショック、不動産の流通にも影響しそうですよ。

注文住宅や建売の新築住宅が建築しにくいという事は、

当然中古住宅にお客様がある一定数流れてくるということ。

しかし、市場は供給不足(玉不足)・・・

中古戸建ての価格がまた上昇しそうです。

暫く売主さん優位の市場が続きそうです。

住宅購入・ローンコラム「ローン控除制度が築浅に誘導」
カテゴリ:住宅購入・ローン  / 投稿日付:2021/06/15 16:00

不動産流通協会が公表した「住宅ローン利用等実態調査」

中古住宅では、68.2%が購入時点で住宅ローンを利用しているんですって。

キャッシュや贈与などローンを利用していないのは31.8%。

そして、住宅ローンを利用している人のうち69.3%と約7割がローン控除を利用し、

その利用者の54.3%が「住宅ローン控除が適用される物件を探すようにした」と回答しているらしい。

よって、マンションでは築25年以内、戸建てが築20年以内で探す傾向が強いという事だ。

だから、築古でも十分に選択に値する政策要望を模索するのだとか。


この調査結果って本当なのだろうか。

実需の不動産を扱っている我々からすると、中古でもほぼ住宅ローンを利用しますね。

千葉でも比較的単価の高いエリアですんでね。

キャッシュで購入の中古住宅は、ほぼ500万~1000万以下でお探しのボロ戸建て投資家が多いですよね。


実需不動産の耐用年数の関係は、適合証明の発行でクリアも可能なので。


表面だけ見ていると、確かに一般消費者はローン控除に魅力を感じ、

適用される物件を探している人も多そうですが、


実際は、エリアや物件種別を最優先させるお客さんが殆どです。

ローン控除ありきで物件探しでは、一生買えないような気もしますし。


築浅、新築ってあまり煽らないで欲しいですし、

実際には十二分に買える額のローンを使わずに(属性あるにも関わらず)

予算を抑えて、買えないでいる勿体ないお客さんもかなりいます。


それこそ機会損失なのになって思います。

機会損失にならないように、効果的にローン控除制度を利用して欲しいですね。

賃貸管理コラム「事故物件のガイドライン」
カテゴリ:賃貸管理  / 投稿日付:2021/06/08 21:09


国土交通省が、事故物件のガイドライン案を発表しました。


あくまでも「案」なので、変更される可能性は高いのですが、それでもある意味このガイドラインは

賃貸業界だけでなく、不動産業界にとっては吉報だと思います。

簡単に言うと、殺人や自殺、火災による死亡や特殊清掃が行われるような孤独死については

事故発生後、3年間は告知義務がある一方、

病死、老衰などによるものは、告知義務が発生しないとしました。

この辺を今迄は、明記したものがなくうやむやになっていたのですが、

今後は、ガイドラインが作成されれば、事の全てがはっきりとしますね。

私も売買仲介で経験があるのですが、

孤独死なども、死亡時から日数が経たずに発見されたものは自然死の扱いになり、

告知義務が発生しません。

今後の正式なガイドラインの発表に期待したいと思います。

スタッフブログ「2021年に思う2022年問題」
カテゴリ:スタッフブログ  / 投稿日付:2021/05/29 06:00



大量農地の解禁迫る

1992年に改正された生産緑地法に伴う行為制限期間である30年が終わりを迎える。

生産緑地として税法の優遇を受けていた大量の農地は宅地へと変換される。

その時、地下は暴落するのか?

なんとこの船橋市でも481地区、172haの生産緑地があります。

これ、なんと東京ドーム36個分・・・

以前から、2020年問題と言われていて、農地から宅地への大量供給が危惧されていました。

「地価が大暴落するよ!」って。


さて、実際はどうでしょう。

対応策の一つとして「特定生産緑地制度が」あります。

これは、固定資産税の農地並みと相続税の納税猶予をもう10年延長できますよ、というやつ。

農業の担い手の高齢化と後継者不足によって、ある程度は解除する農地もあるでしょうが、

半数以上は、特定生産緑地の指定を受けるでしょう。

それにしても、市内の市街化区域にに多くの宅地が供給されることに代わりはありません。

果たして、宅地の地価は下落してしまうのでしょうか。

「特定生産緑地指定要望書兼同意書」の提出期限は、令和3年8月31日が最終期限です。

指定から30年が経過する令和4年11月24日以降、特定生産緑地の指定を受けていない生産緑地に対し、

さかのぼって特定生産緑地に指定することはできませんのでご注意ください。

船橋市ホームページより

相続コラム「「空家探しに朗報」所有者不明土地関連法案が成立!」
カテゴリ:相続  / 投稿日付:2021/05/28 14:14

所有者不明土地関連法案の全体像

 

 

1.所有者不明土地の発生予防のための措置
○相続登記・住所変更登記の義務化
○土地所有権の国庫帰属制度の創設



2.所有者不明土地の利用円滑化を図るための措置
○共有制度・相隣関係規定の見直し
○土地等管理制度の創設

 

今迄、空地や空き家の所有者を見つけるには、登記簿謄本を取得し現所有者を特定するか、

近隣に聞き込みして所有者の居場所を聞いて回るかの2択でした。

しかし、どちらも非効率で登記簿の住所氏名はその空家の住所であったり、何十年も前の売買登記のままであったりで、
なかなか真の所有者に辿り着けないことが多々ありました。

これがいわゆる「所有者不明土地」と言われます。
そして、その所有者不明土地の発生原因の3分の2は、「相続登記の未了」のよるものだと言います。


相続によって実際の所有者が変わっているにもかかわらず、現状では登記が義務ではない為、

土地名義が被相続人(亡くなった人)のままになっていることが多いのです。

今回の法案では、現在任意である相続登記が義務化されます。


相続人は、取得を知った日から3年以内に登記申請をしなければならず、違反すれば10万円以下の過料が課されます。
(相続人を確定できず、すぐに本登記が出来ないケースでは、相続人は登記名義人の法定相続人である旨を登記所に申し出る事が出来ます=相続人申告登記)


また、住所変更登記においても変更後2年以内に登記申請が必要になります。こちらは違反すると5万円以下の過料です。

そして、土地所有権の国庫帰属制度。


土地を相続しても、管理する手間や費用等に負担を感じ、手放したいケースも多々あります。


そう言った場合には、国庫に帰属させることができる制度も創設されます。

その他諸々ありますが、この法案は「空き家問題」には大きなインパクトがあります。
と同時に、民間の不動産取引の関係者である我々にとっても新しい大きな一歩になりそうです。

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