,イエステーション 船橋店

こんにちは。イエステーション 船橋店です。

不動産売却についての知識の27回目です。


今回は「イエステーションの販売に対するこだわり」についてのご紹介です。

イエステーションでは、「営業は科学であるととらえています」「営業にはプロセスがあります」と言っています。
私どもは、営業は各スタッフの個人的なスキルに頼っていてはいけないと考えています。

そのためできる限りの内容を「仕組み化」するよう努めています。

全国に店舗がありますので、定期的にロールプレイング研修や商談契約事例などの情報共有会議を行っています。

データもたくさん集まりますので、
・購入申込みを1件いただくためには何件の物件見学が必要
・さらに1件見学をしてもらうためには何件の問合せが必要
といった形で、必要と見込まれる数字を追うことができます。

（そのため売却活動のご報告を売主様にする際にもそういったデータに基づき、「何件の見学をしてもらうために何件問合せをもらうことを目標にやっています」というご報告をしています）

また、買主様にも不動産の購入について理解を促進し、「わからない不安」を取り除いて購入検討を進めていただけるよう、イエステーション独自の
「不動産購入ガイドブック」を用意して、ご説明しています。

購入ガイドブックは店頭でお見せすることができますので、
「購入見込み客にどんなものを見せながら商談をするのか」、
ご興味がございましたら、お気軽にお申し付けください。
購入相談・購入ガイド

実際に遺言書を活用した方がいいパターンや、遺言書作成の準備について

相続は争続なんて言われますね。

実際、争続になりやすいケースとはどんなケースでしょう。

①再婚して先妻の子と後妻がいる場合
②親の土地の上に子供が二世帯住宅を建てて住んでいる場合
③長男が自宅の店舗で家業を継いでいる場合
④異父・異母兄弟がいる場合
⑤相続人が多重債務者になっている場合

なんだそうです。（全国賃貸住宅新聞より）

上記のような要因がある場合は、事前に遺言書の準備をするのが円満相続実現には欠かせません。
では、その準備とは？

①資産の整理
②遺言書の作成
③家族に遺言書の大枠を発表する

この3つだそうです。


確かに、資産は現金や証券だけではありません。どこにどんな不動産をもっているのか権利証で確認をし、
持っていてもあまり意味のないような、相続人が貰いたくないような

不良資産といわれるような不動産は、事前に処分して現金に換えておきましょう。

また、遺言書については、後にお墓を守っていく家の跡取りと相談して作成してください。
これで、後々のトラブルは防止できます。

さらに、作成した遺言書の内容を家族に周知しておくことも大切なことです。
大枠だけでも伝えてもらった親族は、心の準備が出来ますし。

コロナ禍でなかなか親族が一堂に会する機会が少ないですが
お盆やお正月などの機会を利用してみたらいかがでしょうか。

法定相続ではトラブルが目に見えているような場合、遺言者の意思で遺産を配分する唯一の方法が「遺言書」ですから。

地元船橋の特産物「梨」
シーズンは外れていますが、船橋といえば「ふなっしー」かな・・・

今日は、お付き合いが始まって1年以上経過したお客様の売買決済がありました。

はじまりは、一括査定サイトからのお問い合わせで
大手を含め5社の一般媒介での競合から。

弊社が物件から一番近いこともあり、ちょこちょこ伺ったり連絡を取ったり。
ポータルサイトへの掲載はもちろん、ポスティングを何度もやりました。
なので、今日の決済は本当に感慨深いです。

大手を含め、たくさんの不動産屋がある中、アルフォートの強みって？
このコロナの期間中、自問自答しっぱなしです。

農家から、畑の除草に手が追えなくなったと相談されて、安く丁寧に施工する業者を手配したり、
売却退去の際に、どこよりも安い残置物処分業者を紹介したり、
家の修繕で直ぐに駆けつけてくれる大工さんを紹介したり、
個人的な争いごとに、弁護士を紹介したり、
相続で土地を分筆するのに土地家屋調査士を紹介したり、

よく考えたら、仕事にもならず儲かりもしない事を良くやっているな･･･
とも思うのですが、これこそ「地元密着」なんですよね。

地域のひとの為になること。
地域のひとの幸せを考えること。

そう、
【ひとの喜ぶところに繁栄あり】
これこそが地域で生かされている地元密着業者の使命です。

もっともっと頑張ろっと。

ここでは、不動産を購入する際の一般的な流れを示しています。
入居に至るまで取引の流れを把握する参考にして下さい。

<新築戸建て・マンション分譲＞

＊事業主（売主）・販売会社などにより異なる場合があります。

（未完成物件の場合）
モデルルーム見学→登録申し込み（登録抽選会）→重要事項説明→契約申し込み→売場契約締結（手付金の授受）→建物完成→建物内覧会→手直し工事→決済・引渡し・入居→登記完了

（完成物件の場合）
完成建物見学→重要事項説明→契約申し込み→売買契約締結（手付金の授受）→決済・引渡し・入居→登記完了

<中古（戸建住宅・マンション）売買＞

物件情報収集→物件の選定→物件の見学→重要事項説明→契約申し込み→売買契約締結（手付金の授受）→決済・引渡し・入居→登記完了

<建築条件付土地分譲＞

物件情報収集→土地の見学・確認→重要事項説明→契約申し込み→土地売買契約締結（手付金の授受）→建築契約打ち合わせ→建築工事請負契約締結（着手金の授受）→工事着工→建物完成→決済・引渡し・入居→登記完了

＊建築計画の中止の場合→特約に基づく土地売買契約の解除→支払い済の手付金等の返還金受領

注）不動産売買では、契約時に契約の証として「手付金」として支払うことが一般的ですが、請負契約の場合は手付金とはいわず、「着手金」とか「契約金」などとして支払われるのが一般的です。

新京成電鉄「前原」駅前にある、「津田沼ローレルコート」限定でお探しのお客様がいらっしゃいます。

条件は、5階以上で80㎡超えのお部屋。 価格は応相談です。

売却予定の売主様や価格によっては･･･と思われる居住者様がいらっしゃいましたら 今がチャンス！

イエステーション船橋店にお声掛け下さい

本日も、LINE公式アカウントの方では、戸建て投資家様向けに 「ボロ戸建て物件情報」をお知らせしましたが、 良く皆様に「空き家はどうやって探すの？」と聞かれます。

私たち業者は、ほぼ毎日レインズ（不動産流通標準情報システム）を上から下まで舐め回すように見ていますので、 「あ、新着だ！」「あ、価格変更した」って分かるんですが、 一般の消費者の皆さんはレインズを見る事が出来ませんよね。

で、結局SUUMOやアットホーム等の居住用のポータルサイトを眺めて、 「これ、安いな」「こんな戸建てあるんだ」なんてネットサーフィンばかりでなかなか買えません。

なぜって、業者もポータル出稿に大金払っているんですよ。 300万だの500万だのの物件を一件数千円～数万円の広告費を払ってたくさん掲載すると思います？

健美家や楽待などの収益専門のポータルには一棟物狙いの業者さんが多いですしね。 本当に欲しい、500万円以下の戸建てをじゃんじゃか掲載している業者さんは少ないです。 あったとしても、三為だったり･･･（笑）

行政の空き家バンク？ 見るとわかりますが、殆ど物件ありません。

不動産ジャパン？ ねー？ｗｗ

強いて言えば、居住用ポータルの「売り土地」を探してみてください。 その中で、よく目を凝らすと「古家あり」という項目がありますよね。 これ、契約不適合責任の絡みで、以前で言う建物の瑕疵担保責任を免責にしたいがために「土地」として売るのです。 だから、土地値。あるいはそれ以下。 探してみてください。 ただし、居住用の土地を探されている方と競合する可能性も大きいのでご注意を。

とどのつまり、一番は欲しいエリアで泥臭くボロ戸建て専門に情報発信している業者さんと仲良くなるのが近道かな？と思います。はい。

こんにちは。イエステーション 船橋店です。

不動産売却についての知識の26回目です。

不動産売却について細かいお話がしばらく続きましたので、今回は「私どもイエステーションの販売力」についてご紹介します。

以前もお伝えしましたが、各店で担当地域を専門に持って不動産の事業をさせていただいています。

そのため売却にあたっての広告の予算のかけ方も、広範囲に薄くかけるのではなく、地域を絞り込んで、濃くかけて行きます。

具体的には、学区の中で5回6回、時には10回に渡り、チラシを配布していきます。（ポスティングや新聞折込にて）

「不動産の物件を宣伝する」というと、今の時代はSUUMO、HOME’Sなど、インターネットのポータルサイトをまず思い浮かべるかもしれません。

しかしインターネットポータルへの広告掲載はどの不動産会社でも当たり前にやっていますので、そこでは差別化がほとんどできません。

そのため私どもに売却をお任せいただいた時は、買いたい物件を探している人に一層届くよう、
あえてチラシなどの紙媒体に力を入れています。

インターネットは広範囲から見てもらえる反面、自分から見に行かないとそこに情報があることがわかりません。
そのため実は、「まさに探している人」にしか、見てもらえないのです。

一方、チラシなどの紙媒体を何度も繰り返し届けると、ふとした時に気づいてもらって、物件の存在を知ってもらうことができます。
そのような方に認知をしてもらえれば、いたずらに競合に巻き込まれずに有利な商談をすることができるのです。

また、インターネットで毎日探していたような方でも、ある程度期間が経つと探すのに疲れてしまい、
物件探しを休んでしまうということが、実はあります。

私どもは絞り込んだ地域に何度もチラシを配布しますので、
そのような人のところにも物件の情報が届き、お問合せをいただくということも、多くあります。

インターネットが「待ちの媒体」だとすると、紙媒体は「攻めの媒体」なのです。

こんにちは。イエステーション船橋店です。

不動産売却についての知識の25回目。


今回は「インスペクション（住宅診断・検査）と瑕疵保険」についてです。

建物は築5年を超えると、色々補修が必要な部分が出てくることが多いです。

建物の不具合は、境界のトラブルと同様に、不動産売却でトラブルの元となることが多くなっています。
そのため築5年以上の建物を売却する場合は、建物診断をした方がよいかどうかアドバイスさせていただきますので、お問合せください。

こんにちは。イエステーション 船橋店です。

不動産売却についての知識の24回目。

今回は「マイホームを売る時、買い換える時の税金」のご説明です。

添付の画像をご覧になると「なんだか難しそう」と思われるかもしれませんが、難しくありません。

要約すると、「住んでいる家を売却した場合、利益が出ていないか、出たとしても3千万円以下なら、税金はかからない」ということです。

以前のコラムでもお伝えしましたが、この「利益が出ているか否か」を計算するために、現在の家・土地を買った時の契約書が大事になります。
（あればベストなのですが、ない場合もお問合せください）

現在は住んでいない家や土地を売却する場合は、所有していた期間が5年を超えているか否かで税額が変わってきます。

正確な税額をお知りになりたい場合は、税理士さんもご紹介いたしますので、お気軽にお問合せください。

こんにちは。イエステーション 船橋店です。

不動産売却についての知識の23回目。
今回は「事前測量の重要性と境界明示」についてです。

「ここからここまでが自分の土地」ということを明確にすることは、とても重要です。
これを明確にしないまま売却をしてしまうと、トラブルになってしまいます。

しかし実は、隣地との境界が曖昧になっているケースは、意外に多いのです。（相続した場合などに多いです）

境界が曖昧な状態でも、売却することはできます。

しかしそういった場合、売却後にトラブルになるケースが増加していますので、やはり境界は明確にしておくことをお勧めします。

隣地との境界には通常、境界を示す「境界標」が埋め込まれていますが、これがない、もしくは見つからないという場合は当社で家屋測量士を
手配して境界を確定させますので、お申し付けください。（費用は状況によりかかる場合、かからない場合がありますので、お問合せください）