2020年12月の記事一覧｜｜イエステーション 船橋店

こんにちは。イエステーション 船橋店です。

不動産売却についての知識の13回目。

今回はちょっと力を抜いて、「早く購入申込みが入るように、私たちが使うちょっとした小技」をご紹介します。

家を売りに出した場合は、物件に興味を持っていただいた人に見学をしてもらう必要があります。（物件を多くの方に見学して頂くために、イベント的にお客様を集める見学会を、オープンハウスと言います）

購入をご検討中のお客様には日時を決めて、その時間に見学してもらうようにします。
真剣にその物件の購入を考えている方であれば、その時間に都合を合わせて見に来てくれます。

この時なのですが、複数の見学希望者がいた場合、あえて同じ時間にお越し頂いて、双方に見学してもらうのです。

そうすると、「自分以外にも、この物件を考えている人がいるんだ」ということがわかりますので、「早く申込まないと先に買われてしまう」という心理が働き、申込みを早くしていただけるようになります。

言葉だけで「他に考えている人がいます」と伝えても「本当かな」と思われる事も多いので、買主にとっても良い機会のようです。
今回は、売却活動のちょっとした小技をご紹介しました！

有利な不動産売却について、より詳しくお知りになりたい場合こちらからお気軽に、ご連絡ください！
https://alfort.biz/contact-us/

・「売却を他社でさせてみたけど、うまく行かない」という場合も大歓迎です！
・「このメール連載の続きを早く知りたい」という場合も、もちろんお問合せください！

最近増えていますね、築古の戸建てを土地値以下で購入し、リフォームをして転売、あるいは賃貸で保有する投資家や法人。

　
実は、この「ボロ戸建投資」は初心者には最適な投資方法です。不動産投資と言えば何千万もするアパートの購入や、億単位の鉄筋コンクリート造のマンション投資を思い描きますが、それは高属性の方の投資方法。最近は、戸建て賃貸物件を何棟も買い漁っている投資家がいます。ただし、この投資方法にもタネ銭は必要です。500万円位で販売されているボロ戸建を現金で購入し、15％～30％位の利回りで賃貸で回します。すると3年～6年程で購入費用を回収できます。その賃料収入は使わずに貯めて、更に次の物件の購入資金にします。それぞれ融資は引いていないので、次に大きな物件を購入したければ、それぞれの物件を共同担保にすることもできるわけです。


ボロ戸建てと言ってしまうと売主様に少し失礼ですが、弊社にも複数の激安戸建ての委任があります。また、船橋市の空家相談を受けられた方のご紹介が定期的に来ますので、タイミングが合えばお値打ちな戸建て情報が提供可能です。
ご興味が御座いましたら、是非ご相談ください。

契約解除の方法を知る

①解除をする
契約の成立後に、契約を最初からなかったことにすることを契約の解除といいますが、契約の解除には、例えば、買主が手付を放棄して契約を解除する手付解除。売主が手付の倍額を返還して契約を解除する手付解除。


買主が、予定していた融資が受けられなくなり契約を解除するローン利用特約による解除、相手方（売主または買主）が契約の義務を履行しないことによる違約解除、その他合意解除などがあります。
契約の解除については改めて詳しく説明いたします。

②解除による損失
契約の解除により、手付金が戻らなかったり、違約金や損害賠償の請求を受けるなどの大きな損失が生じることがありますので、注意と覚悟が必要です。

あまりあってはいけない「契約解除」ですが、私ながい営業経験で一度だけあります。

私共が売主側に立った仲介の立場での三為契約＊。

*三為契約＝第三者の為にする契約・・・とは？
当事者の一方が第三者に対してある給付をすることを約する契約をいう。
第三者の権利は、その者が受益の意思表示をしたときに生じることとなる。
第三者のためにする契約は、中間省略登記を合法的に行なうための手法の一つとして利用されている。この場合には、
1．第三者のためにする売買契約（A→B、所有権は直接Cに移転する特約付き）
2．他人物売買契約（B→C、Aの所有権をCに移転）
という2つの契約を締結する。これにより、A→B→Cという譲渡をA→Cと登記することができるとされる。

買取仲介の業者Ｂが決済できずに違約金（売買価格の２０％）を売主に支払いました。
この時ほど、違約金設定を20％にしておいて良かった！と思ったことはありません。

その後、その不動産にはすぐに買い手がついたので、売主様は売買価格+２０％のボーナスになりました。

仲介業者は、買付が入ると慎重に慎重に事を進めていくのですが、稀にこういうケースにも遭遇します。
できれば、今後は遭遇せずに落ち着いた気持ちで業務したいですね。

この設備があれば周辺相場より家賃が高くても決まる

週刊全国賃貸住宅新聞10月19日号にて、今年の人気設備ランキングが発表されました。
まずは、単身者向けとファミリー向けに分けて「この設備があれば周辺相場より家賃が高くても決まる」ランキングです。
このコロナ禍の影響か、特にファミリー物件で「宅配ボックス」が躍進しました。
シングル向けでも堂々の第3位。エントランスのオートロックとともに、人気設備の常連になりそうです。

この設備がなければ決まらない


続いて、「この設備がなければ決まらない」ランキングです。
シングル向けもファミリー向けも、室内洗濯機置場は既に常識。

目立つのは、ＴＶモニター付きインターフォン。
これ、特にシングルタイプには必須だと思います。
また、今回躍進したのはガスコンロ（二口・三口）。これもコロナの影響かな？自炊する単身者が増えたんですね。
是非、入居者が退去した際には家賃を下げずに設備のグレードアップを検討してみてください。

オーナーさんには耳の痛い話ですが、賃貸経営をしている大家さんは「経営者」です。
現状の顧客の要望を取り入れて良い商品を作っていきましょう！

7月から自筆証書遺言を法務局で保管する制度が始まりました。
今迄、自筆証書遺言に係る遺言書は自宅で保管されることが多かったはずです。

でもそれでは、遺言書が紛失・亡失するおそれがありました。加えて相続人により遺言書の廃棄，隠匿，改ざんが行われるおそれがあります。
これらの問題により相続をめぐる紛争が生じるおそれもありました。

この保管制度を利用すれば、自筆証書遺言の紛失や隠匿等が防止でき、裁判所での検認も不要になります。
また、持ち込まれた遺言が法律上有効な様式に適合しているか法務局が確認しますので、様式不備で無効となることはないと考えられます。

ただし、保管制度では遺言者本人が法務局に出向く必要があり、代理での申請は認められません。この点で、本人の意思能力がある程度確認できると想定されますが、それを保証するものではありません。

ですので、相続開始後に遺言作成時の意思能力の有無が争点となるリスクを低減させる点では、公証人が遺言者の意思を確認しながら作る公正証書遺言の方が優れていると言えます。なお、公正証書遺言は公証人に自宅等に出張してもらうことも可能です。

保管制度は自筆証書遺言の欠点を補う制度ではありますが、ご自身で遺言を作るという点に変わりはありません。
専門家が目を通さないままに書かれた遺言にはかえってトラブルの元となる危険が伴います。

紛争防止や税務的な効果を意図するならば、原案の段階から相続専門の税理士等の専門家がアドバイザーとして関わるのが望ましいでしょう。

当社は、相続専門の税理士事務所と提携しています。
ご不安があるときにはご紹介致しますのでお気軽にご相談ください！
https://alfort.biz/contact-us/

平成30年の民法改正で、せっかく後継者に財産を相続させても、財産を貰えない方のお子さんが請求できる遺留分の請求があれば、そいつを現金で支払わないといけないの知っていましたか？

それまでだったら、不動産や自社株式を分ければ良かったのですが、それが叶わない・・・

地主さんや社長さんは、財産のほとんどが不動産や自社株式だったりする方が多いです。

すると、相続税と遺留分支払いのために不動産や自社株式を売却して現金で支払うことが想定されます。

やはり、事前に不動産の分割や納税資金の支度、節税などが大切になってきます。
生前から遺留分対策って必要ですね。

住む？貸す？売る？

相続した実家が空き家の状態で･･･と言った相談も少なくないですよね。
自分はそこで育ち、親の面影もあり、仏壇もあったりして・・・何とも思いきれない。
でも、既に自分の家はあるので住むこともない。
壊すとなると多額の解体費と毎年のしかかる固定資産税。


貸家などに利活用できれば、すぐ貸しましょう。貸家は「戸建て賃貸」と言って需要は十分にありますから。
「いやいやそう言ったって、人が住めるようにリフォームしなきゃでしょ？」
ＤＩＹ賃貸といって、借主に自由に手を加えてもらう貸し方もありますよ。

でも、貸したあとの管理が面倒くさい？
であれば売りましょう。

私たちの親の世代の実家は、土地が大きすぎて一般的な個人住宅では持て余すという事ありますね。
ここら辺の新築一戸建てだと、敷地30～40坪で3000万円台後半くらいでしょうか？
すると、例えば100坪の土地だったら・・・・建物建てると幾らになるの？という話ですね。

かと言って、個人が土地を分割して複数の人に買って貰ったら、宅建業法に触れる可能性もあります。
そういう時には、現況のまま分譲業者に買ってもらいましょう。
業者さんは、分割して上手に周辺相場に合うように建売するでしょう。


あと、気をつけなくてはならないのは譲渡税。
取得費が分からないと後で税金でたっぷり持っていかれてしまう場合があります。
※（売却金額－取得費－譲渡費用）×20.315％＝譲渡税額

取得費不明な場合は、売却金額の5％を概算取得費とされてしまいます。
なるべく早めに売買契約書などの取得費を調べておきましょう。

また、空き家の譲渡には「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」があります。
相続開始の日から3年後の年末までであれば、3,000万円の特別控除が受けられるのです。
なるべく早めに動きましょうね。

いよいよ、売買契約の重要事項説明の電子化が普及するのでしょうか？

21日の読売の一面に、「不動産対面取引見直し」重要事項ＴＶ電話で説明とありました。
いわゆる重要事項の説明を売買もオンライン化するというものです。

賃貸はずいぶんと浸透したみたいですが、売買の場合は取引価格が高額になるので、
我々も十分に時間をかけて買主様に物件概要や取引内容を細かく説明いたします。

その際には、話を理解しているのかを顔の表情やその場の空気を読みながら進めていきます。

オンライオン化してくれると、確かに移動や契約時間の短縮になり、我々も助かるのは事実なのですが、
きちんと理解してくれたのか不安でもありますね。

大手の重要事項説明書や契約書が、どうしてあんなにその他事項や特約事項が多いかというと、
その多くが、事後のトラブルを避ける為なのです。

不動産の取引は、電子レシートや道路使用許可などがオンラインでできるようになることとは、趣が違うと思うのです。

それと、今回の取り組み、私たち世代は何とかなるかも知れませんが、高齢な業者さん達はどうしたら良いのでしょうか？

テレビ電話？オンライン？ＺＯＯＭ？・・・は？という感じかも知れませんね。

そういった業者さん意外に多いと思います。

新型コロナウイルスの感染拡大で、今迄のオンライン化の流れはあらゆる業界で加速しますね。
注視したいと思います。

不動産売却についての知識の12回目。
「売りに出してみたらすぐに問合せが来た時に、売主様にお願いしたいこと」についてご説明します。

私どもに売却をお任せいただいて、相場を考慮した適正な価格で売り出すと、すぐに問合せがたくさん来ることが多いです。

前回お伝えしましたように、何ヶ月にも渡って物件を探している方が多いので、売りに出した直後に問合せをしてきた方は、最も購入見込みが高いお客様である可能性が高いのです。この時なのですが、問合せをしてきた方が、販売価格について値引きを要望していらっしゃることが、多くあります。
（むしろそちらが普通です）

その時に売主様が、「値引きを要求してくるなんて」といって、お断りになってしまうことがあるのです。

何ヶ月にも渡って探し続けていた人たちの目に止まった時は、「逃してはならない」貴重な機会になります。

ところが多くの売主様はそのことをご存知ないので、「すぐに問合せが来るくらいだから、この後も購入見込み客が来るだろう」「値引き要求してくる人なんて断っても、この後にもっといい客が来るだろう」とお考えになって、お断りになってしまうという訳です。

ところがそれはほとんどの場合、長く続きません。
その後は問合せがピタッと止まってしまうということが、よくあります。

こうなってしまうと悪循環が始まります。

問合せが止まったので物件を広告し続けなければならなくなりますが、何ヶ月にも渡って探している方々からすると、ずっと掲載されているような物件は、「何か問題があるから売れ残っているのでは」と勘ぐられて、ますます売れにくくなって行くのです。

実は1ヶ月くらい経過すると、私どもでお勧めをしても、「この物件、ずいぶん前から出てますよね」と言われてしまうことが、本当によくあります。

そうなると今度は物件の価格を下げざるを得なくなりますが、そうすると今度は、「もう少し待ったらまた下がるんじゃないか」と思われ、さらに悪循環になって行くのです。

先のブログでお伝えしましたように、売りに出した時の最初の価格は「チャレンジ価格」で出してみることが多いです。

ですのでそこから多少の値引きはしても、痛手はそれほど大きくないと思うのです。

売却は、売りに出して数日間が、本当に勝負になります。
問合せが入りましたら、このお客様はきちんと対応すべき人なのか、それとも見送ってもよい人なのか、私どもからアドバイスをさせていただきますので、その時はぜひ、真剣にご検討をいただければ幸いです。

有利な不動産売却について、より詳しくお知りになりたい場合こちらからお気軽に、ご連絡ください！
https://alfort.biz/contact-us/

・「売却を他社でさせてみたけど、うまく行かない」という場合も大歓迎です！
・「このブログ連載の続きを早く知りたい」という場合も、もちろんお問合せください！

不動産売却についての知識の11回目。
「売りに出してみると予想外に早く売れることがある理由」についてご説明します。

私どもで売却活動を始めると、とても早く買い手がついてしまうということが、多くあります。
そういった場合、だいたい2週間くらいで決まってしまいます。

これには理由があります。
「家を買おうと探している人は、もう何ヶ月も探し続けている人がたくさんいるから」です。
家は高い買物ですので、買おうと思い立って数日で決めてしまうということはごく稀です。

そのためほとんどの方は買うための知識を学ぶところから始めて、ひと通り学んだ後は、数ヶ月に渡って「自分の希望に合う物件」を探しています。

先日のブログでお伝えした、当社が持っている「購入見込み客リスト」に入っているような方の大半は、このような方々なのです。

そのため、物件を預かって販売を開始した時に、最初の2週間ぐらいは問合せがたくさん来ます。

当社のホームページに掲載すると、当日に問合せが来ることも普通です。
そのような買主は、「熱いお客様」なのです。

このように、きちんと相場を考慮した適正な価格で売り出せばすぐに問合せがたくさん来る訳ですが、ここで私どもから、売主様にお願いをしたいことがございます。

そちらを、次回のブログでお伝えしたいと思います。

有利な不動産売却について、より詳しくお知りになりたい場合
こちらからお気軽に、ご連絡ください！
https://alfort.biz/contact-us/