不動産売却の記事一覧｜｜イエステーション 船橋店

ＦＰ向けのメルマガにタイトルのような記事がありました。

レカネバブとは、認知症の７割を占めると言われている「アルツハイマー病」の新薬なんだそうです。

なんでそんなに大騒ぎしているかというと

この薬は、日本のエーザイとアメリカの製薬会社が共同開発をして

早ければ年内に販売が開始される可能性があるのだとか。

認知症に効く薬は無いと言われてきましたが、

抑制する効果が確認されたため、進行を遅らせ、

物忘れなどの症状がなかった状態に戻すのだそうです。

そうなれば、より長く自我を保てますよね。

これだけでも画期的だと思います。

認知症になってしまうと

不動産売却は法的にできなくなります。

しかし、早期に投与できれば・・・

それも可能になるかも知れない。

いつかのYahooニュースで

６１歳で「軽度認知障害と診断された」といった記事がありました。

６１歳では今後の生活に不安しかないですよね。

私も、この歳になって物忘れの機会は増えました。

ただの老化だと安易に考えていましたが

これからは、十分気を付けていこうと思います。

ただし、ネックは値段でしょうね。

既に承認されたアメリカでは、年間約390万円だそうです。

日本においても高額になるのでしょう。

それでも安い？

不動産を高く売りたいけど、売れ残ってしまうのは嫌ですよね。
そういう方が引っかかってしまうのが、『買取保証制度』です。

今は大手を中心に提供されているサービスで、
一般的な認知度は低いものの、
実は、意外に多くの方が利用しているサービスです。

例えば、不動産会社からの査定額が4,000万円だったとします。

でも、しばらく販売して売れなければ、
販売を依頼した会社が約束した価格で買い取りますよ～
というサービスです。

一見、売主様には安心なサービスに見えますよね。
最悪でも売れ残らないのですから･･･

では、いったいいくらで買い取るのか？？？

一般的には、査定額の8割程度ですから
4,000万円が査定額であるなら、3,200万円。

査定額には、それなりの根拠があるのですから、
そこから－800万円の提示なら、
誰でも売れると思いませんか？

て言うか、私共で喜んで買います（笑）

つまり、買取保証サービス付きは、
殆ど意味がないと思うのです。

売出価格には、査定額プラス売主の期待値が乗っていますから
不動産会社の査定額で売り出せば
だいたい3ヶ月～6ヶ月で売り切れる筈なんです。

そこから2割引きであれば、、、、
もうお分かりですよね。

聞いたところによると、
仲介で販売しているときは
思いっきり「囲い込み」をして
＊囲い込みについてはこちらから

期限が来たら、2割安く買い取って転売！
で一丁上りです。

反面、引き渡し時期が明確に決まっているような場面では
確かに良いサービスかも知れませんが、
普通の不動産屋に、買取業者何社にも
声掛けして貰って、一番高値の業者に売る方が
金額は伸びると思いますよ。

【不動産査定の怪】

今回は、不動産の査定について書いてみたいと思います。

皆さん、ご自分の不動産を売買するとき
「どのくらいで売れるのか」をどうやって調べますか？

通常ですと、
①知り合いの不動産屋さんに聞いてみる
②どこかのホームページを見て簡易査定をしてみる
③一括査定サイトを利用して、見ず知らずの不動産会社に査定をさせる。
④自分でSUUMO等で近くに売っている不動産を調べる

おそらく上記のどれかではないでしょうか？

続きはこちらから

【不動産を高く売れない事例②】

不動産を高く売れない事例その２。

もう、アイキャッチの画像で分かりますよね。
そうです、家屋内の「お片付け」です。

だいたいが、どんなに大きな家を建てても
どんなに新しいマンションを購入しても
暮らしていくうちに家族は増え、そして物も増え、
収納が足らなくなり物であふれている感じのご家庭って多いです。。。。

続きはこちらから

【空き家特例で失敗した話】

なにげなく業界専門誌「週刊住宅」を読んでいたら
気になる記事がありました。

３千万円特別控除の制度
相続登記ミス「確定申告で問題かも」

どういう事かというと、
建物取り壊し後の引き渡しを条件に、
無事に親から相続した空き家を売ったお話です。

条件は満たしているので、「空き家特例」を使うはずだったのですが
実家の登記は、今回亡くなった母親名義ではなく、
その前に亡くなっている父親名義になったまま。

不動産仲介が、子供名義への所有権移転の際に
この「空き家特例」の話をせずに司法書士に依頼。

何も知らない司法書士は、父親から直接子供名義に相続登記をしてしまいました。

これ、「空き家特例」にはいくつか要件があり
その中に、「相続発生後3年を経過する年末までに売ること」とあります。
父親が亡くなったのは平成20年。母親の亡くなったのは令和3年。
しかし、父親から直接子供に相続したものとして登記すると
登記原因は平成20年になってしまうのです。

これでは、登記簿から今回の譲渡が期間の要件を満たしていることが
読み取れなくなってしまいます。

これ、注意が必要で
今年取引きさせて頂いた空き家も同じ状態でした。
しかし、空き家特例は研究していたので
事前に司法書士とこのやり取りをし
父親⇒母親⇒子供と所有権移転をしました。

こんな場合でも、最終的には「錯誤」という方法もありますが
ご注意ください。

令和5年度税制改正において、空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）については、適用期間の延長及び適用対象の拡充が措置されました。

特に今回の改正によって、売買契約等に基づき買主が譲渡の日の属する年の翌年２月１５日までに耐震改修又は除却の工事を行った場合、工事の実施が譲渡後であっても適用対象（令和6年1月1日以降の譲渡が対象）とされました。

＜ポイント＞
１．本特例措置における令和５年度税制改正のポイント
（１）令和５年 12 月 31 日までだった本特例措置の適用期間が延長され、令和９年 12 月 31 日まで の譲渡が対象となります。
（２）売買契約等に基づき、買主が譲渡の日の属する年の翌年２月 15 日までに耐震改修又は除却の 工事を行った場合、工事の実施が譲渡後であっても適用対象とします。（※）

（３）家屋と敷地等を取得した相続人が３人以上の場合、１人あたりの特別控除額が 2,000 万円とな ります。（※） ※令和６年１月１日以降の譲渡が対象です。

【不動産を高く売れない事例①】

弊社の売却専用サイトにて

「家を高く売る秘訣コラム」を更新しました。

こちらからどうぞ！！

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こんにちは。イエステーション 船橋店です。

不動産売却についての知識の30回目です。

今回は「売買契約と手付金の受取り」について。

買主が「買う」という意思表示をしてからを、順番にご説明します。

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購入検討している方が物件を見学し、「この物件を買いたいです」と

なったら、「買付申込書」を買いてもらいます。

これは、「私はこの物件を買います」という意思表示の意味です。

この時に手付金は、客付け業者によってもらう場合ともらわない場合が

あります。

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買付申込書ををいただいたら、私ども元付け業者から、売主様に

その買付申込書をお渡しします。

内容を確認していただき、特に問題がなければ契約の準備に入ります。

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その後、売買契約を締結します。買付申込書は仮申込みのようなもの

なので、こちらが本当の契約になります。

基本的には元付け業者の店舗（当店です）に、売主様、買主が

時間を合わせてお越しいただき、契約書の内容を双方でしっかり読んで、

契約をします。

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その後、買主は購入代金の準備を始めます。つまり金融機関への融資の

申込みです。

購入代金の支払いと物件の登記の移転は、同時に行います。これを

「決済」と言います。

その決済日を決めておき、それまでに融資の手続きが終わるように

進めてもらいます。

その間に売主様は、掃除・片付けや、引越しの準備を進めて

いただきます。

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そして次は、決済です。平日に銀行で行います。登記の移転も

続けて行うので、銀行と法務局の両方が開いてる時間に行います。

登記の移転には司法書士が必要なので、司法書士も立ち会います。

決済には売主様も立ち会っていただくのが原則ですが、やむを得ない

事情がある場合はご欠席でも大丈夫です。

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おおむね、このようになります。

不動産売却コラム【売却活動中の、経過報告について】

不動産売却についての知識の29 回目です。
今回は「売却活動の経過報告と購入申込み」。

専任媒介契約で売却を担当させていただいた場合、最低でも
２週間に 1 回、売却活動の経過報告を売主様にする義務があります。

当店ではもちろん、責任持ってご報告させていただきます。
以前のブログでお伝えしましたように、物件を宣伝し始めて
最初の1 2 週間が、お問合せのピークになります。
予想以上に早くお問合せや見学希望が入ることも多くありますので、
掃除・整頓などのご準備をお願いいたします。

あ、そういえば当店では専任媒介のみならず

媒介活動の経過報告の義務のない「一般媒介」でのご依頼時にも

専任の際と同様に、2週間に1回の業務経過報告をしております。