,イエステーション 船橋店

先月、船橋市の空家相談から売却へとご相談頂いた

こちらの物件が、無事専任媒介での受託となりました。

つきましては、所有者様との打ち合わせを経て
販売開始となります。

物件詳細はこちら
360°のぐるぐる画像も用意しているので、是非ご覧ください。

とは言いつつも、レインズに公開するよりも早く
サイトをご覧になった方々より、続々と内覧希望が！！

あまりに多いので、ついに「内覧会」を開催することなりそうです。

詳細は、こちらの公式LINEアカウントでアナウンスしますので
登録しておいて下さいね！！
https://liff.line.me/1657041609-ZX1bQJm3/landing?follow=%40836nznyr&lp=CoakYk&liff_id=1657041609-ZX1bQJm3

不動産売却サポート【診断無料の建物ドック】

突然ですが、不動産売却の際に不動産仲介会社が付加するサービスってありますよね。

大手仲介だったらほぼ全社取り入れている「売却サポートサービス」

例えば･･･

建物・住宅設備の検査から始まって、

①設備の保証サービス
②建物保証サービス
③緊急駆け付けサービス

等々を

築後30年以内の戸建て限定で

• 専属専任・専任媒介を締結したお客様（媒介期間：3ヶ月）向けに行っています。
• もちろん、規定の仲介手数料をお支払いいただけることが条件になっています。
  
  これって、当社も一時取扱いしようかと迷った時期があったのです。
  
  しかし、近くの不動産の売却をご依頼頂いた売主様に言われて「はっ」としました。

「このサービスって、売主にはあんまりメリット無いよね？」と。

確かに、よくよく考えてみると

これらのサービスは、この物件を購入されたあとの買主様が安心できるサービスになります。

買ってから、給湯器が壊れても直してもらえるのは買主。

買って暫くして雨漏りしてきても補修してもらうのは買主。

365日、24時間駆けつけてくれて有難いのは買主。

契約不適合（以前は瑕疵担保責任）の適用をある程度回避できるという面では

売主様にもメリットはあるけど、大方は「買主様向けのサービス」みたいですね。

このサービスがあるから、高く早く売れるわけでもないし･･･

皆さん、代行会社や保険会社に依頼して

その保証料のみを仲介が負担しているのです。

ですが、売主さんの本当のご希望は、

「高く、そして早く売りタイ！」ですよね。

次の生活ステージに早く進みたいですもん。

そこで【イエステーション船橋店】では、

他社よりも、「高く、そして早く売れる」サービスを開始します。

その名も【建物ドック】

通常、売却サポートサービスは居住用のみなのですが、
建物ドックは、もちろん居住用戸建て・アパート・商業施設にまで適用されます。

まず、売却のご依頼を頂いたなら

・建物の専門家が建物を無料診断（雨漏りや外壁の劣化、給湯器等の設備の診断まで）

・火災保険の専門家が「災害や破損個所の火災保険申請サポート」

・修繕工事の専門家が「修繕工事の実施」

を、ワンストップで行います。

つまり、お入りになっている火災保険で

建物の不具合があれば、それを予め補修して買主に安心を提供します。

建物寿命を引き延ばした状態で売り渡すので、

建物価値は大幅に上昇します。

不具合が無ければ、「診断カルテ」によって

買主に安心を付与できますし、売却後のトラブルもありません。

これ、画期的だと思うのです。

今迄お住まいの間、どれ程の火災保険料を支払ってきたのでしょう。

数十万ですか？数百万ですか？

売り渡すまでに、支払った保険料はいったい幾らなんでしょう・・・

それらの保険料によって支払った改修工事費によって

物件価値は確実に上昇します。

全額保険で賄える確証はありませんが、

少しの負担で、3割高く売却出来たら良くありませんか？

引き渡した後、少なくとも3ヶ月間、売主には契約不適合責任があります。

雨漏りしていたら、売主負担で修補です。

そんな不安やお悩みを、「建物ドック」は全て解決します！

是非、お問い合わせ下さい。

【新築戸建て　前原東6丁目】

売出している前原の「新築戸建て」の進捗を見てきました。

ちょうど、基礎のベタコンクリートを打ったばかりのようですね。

南側に18.5畳のLDKに和室、2階の部屋は全て南向き。

しかも、その先には2台駐車可能なカースペースとお庭。

解放感いっぱいで、ガーデニングやら愛車の洗車やら夢が広がります。
歩いてすぐのところには、前原東公園があってのびのび子育てできますし、

車通りの少ない前面道路は、６ｍの幅員で駐車も楽々。

建物建築前の基礎だけの土地を見るだけでも

色々と想像できて、ワクワクしますよ。

是非一度ご覧ください！！

物件情報はこちらから

【お隣の確定測量の境界確認】

土地などの不動産を売買する時に、境界があやふやだと引渡せません。
よって、「確定測量」を土地家屋調査士に依頼することになりますね。


突然ですが、土地家屋調査士と測量士の違い分かりますか？

測量士は、国や県、市などの公共団体から依頼され、公共工事に関する測量をする「測量のプロ」

一方、土地家屋調査士は一般の土地所有者から依頼され、一筆地の測量をして登記行う「境界のプロ」です。

因みに私は、土木工学科卒業ですので授業に出ていただけで測量士補の資格を大学から貰えました（笑）

通常、不動産の取引では土地家屋調査士が宅地などを測量をして登記手続きをします。

そして、「土地の筆界を明らかにする業務の専門家」

ですので、土地の隣人との折衝にも長けています。


しかし、この「確定測量」って本当に必要？と思われる方もおられると思います。

一筆測量して、境界確認をそれぞれの隣接や道路所有者に行うと結構の金額がしますね。

お隣から頼まれたんだけど・・・

なんか印鑑押すの怖い・・・とか。

でも、これ土地の所有者の方が行う作業ですので

隣地所有者には、金銭的な負担は全くありません。

その部分の境界確認書は、無料で手に入れる事が出来ます。
それを断ってしまうと、境界確認が必要になっても相手が協力してくれなくなってしまうこともあります。

大事なのは、既存の資料と現況の境界点とが一致していることです。

そうであるならば、喜んで署名・捺印することをお勧めします。

積極的にお隣の境界確認に協力して下さいね。

【不動産売買と銀行の関係】

昨日、大事なお客様の売買決済がありました。

今回の取引で、私共は珍しく売主側ではなくて買主側の仲介でした。

決済なので、買主・売主・仲介業者・司法書士が集まり、銀行の応接室で行いました。

通常、住宅の買主は殆どの場合住宅ローンを利用して不動産を購入するので、貸し付けをする支店で行う事が常ですね。
今回の買主様は、現金での不動産購入でしたが、地元の大地主さんなもので取り引きのある銀行の支店を手配してくれました。

まあ、以前から聞いてはいたのですが、銀行ってローンを使わないと書類のコピーもしてくれないの本当なんですね。

一回断られたのですが、何とかお願いしたら、「今回は、○○さんの取引なので特別です」と・・・。

おまけに、買主口座から引き出しての売主さん現金からの自口座振り込みさえ拒絶されました。
こちらも、何とかお願いしたら「○○さんの取引なので特別やります」って。

いや～、確かに銀行は預金を引き出されるだけで

何も儲けがないためにとても非協力的な態度でした。

最終的に、コンビニにコピーしに走るのか！とまで覚悟しましたが（笑）

でも、「大地主さんの機嫌は損なうことはできない」とコピーさせてくれましたけどね。

いやはや、嫌な時代になったもんです。

【【前原東6丁目に新築戸建てが販売開始！】

弊社で専任で委任されています【前原東6丁目新築戸建て】の販売を開始しました。

まだ、間仕切りのブロックを積み始めたばかりで、基礎もこれからなのですが
なんせ、このエリアに新築の物件がない！

土地：152.84m2（46.17坪）と大型の土地に、

104.12m2（34.49坪）の4LDKの2階建て。

配置図はこちら。

駐車2台可能なカースペースです。

前原エリアの新築で、2台駐車可能な建売ってあまり見たことがありません。

こちらから概要をご確認ください。

また、詳しい資料をご希望の方は、LINEの公式アカウントからお問い合わせ下さい。

相続後のご相談

先日、お父様がお亡くなりになり不動産を相続された方よりご相談いただきました。

＊詳しい画像を載せてしまうと、場所やお客様が特定されてはいけないのでぼかした画像を差し込んでいます。

今回のご相談は、100坪の土地の有効活用についてです。

相続というと、不動産売却を考えがちですが

不動産をあちこちお持ちの資産家の場合、

売却も選択肢のうちには入りはしますが

殆んどの場合、「どのように利活用しようか・・・」といったご相談の方が多いようです。

アパート建築、施設の運営、駐車場経営、バイクパーキング、コンテナ用地等々・・・

土地の用途地域によって様々な選択肢が出てきます。

また、お客様のリスクとリターンについても聞き取らなければいけないですね。

そのうちの選択肢の中に、もしかしたら売却して換金化した方が・・・というものもあるかも知れません。

不動産投資の場合、地域を分散させたり、物件種別でリスク分散を図ったポートフォリオを検討できます。

さてさて、じっくりと無い知恵を絞って提案しますか。

【売却査定】

ここのところ、時間があれば精度の高いＡＩ査定を探しています。

というのも、今迄は一括査定サイトなどで問い合わせがあったお客様の不動産査定は

「取り敢えずの机上査定」についてあるシステムを使っていました。

いわゆる、近隣販売事例のデータを拾ってきて査定するものですね。

でも、不動産屋からすると

「売る気はないけど何となく・・・」

「今自宅はどの位の価値があるのかと思って・・・」

ですと、気合が入らないのです（笑）

一万数千円も払って一件の反響を買っているのに

ボランティアかよって。

最近大手仲介会社のホームページにも増えてきましたが、

個人情報を差し出さずに、WEB上で不動産のおおよその価格が分るＡＩ査定。

少し前に当社も導入しようかと考えたことがありました。

いくつかサービスを提供している会社があるので、

何社もプレゼンを受けてみましたが、

どうも精度があやふやで躊躇していました。

でも、よく考えたら
お客さんの方も、一括査定だと
ちょっと価格を知りたいだけなのに、
ガンガン不動産屋からしつこく電話がかかって来るし
メールも執拗に来るので、迷惑ですよね。

そんなこんなもあり、
再びホームページに貼り付けできる
比較的精度の良い「ＡＩ査定システム」を探し始めています。
まあ、レインズの成約データを取り出せないので

「多少精度が悪いのは仕方ない」と割り切って。

実装するまで、もう少し待ってください。

「建築関連資材の高騰が不動産売買に与える影響」

2021年におこった世界的な木材価格の高騰「ウッドショック」も冷めやらぬ時に、

住宅関連資材の多くのメーカーが原材料価格の高騰により建築資材の値上げを次々と発表しています。




こうなると、ハウスメーカーやビルダー、
そして、工務店などは建築価格の値上げをせざるを得ないでしょうね。

こと、不動産売買においては

開発業者が造成費増大の為、土地の買い取り価格を下げざるを得ませんし、

建売業者も、同様に建築関連費が上がるのであれば

それに伴い、分譲価格を上げるか土地の下取り価格を下げるしかありません。

どうも、不動産売買業界は

今岐路に立たされている気がします。

鋼材も1.5倍だそうです。

土地を売却を検討されている方がいらっしゃれば

早々に検討された方が良いかも知れません。

2022年問題など、小さなものかもしれません。

【船橋市の不動産　売るなら今がチャンス？！】

3月22日に、国土交通省から「2022年4月1日

時点の公示地価」が発表されました。

千葉県内では、平均地価は住宅地や商業地など、全ての用途で上昇がみられました。

千葉県令和4年地価公示について（報道発表）

特に、京葉地区である市川市・船橋市・浦安市・習志野市などは上昇幅も拡大しています。

私たちの住む街「船橋市」では、111地点中昨年より下がった地点は、わずか5地点。

（このわずか5地点気になりますね～）

昨年と同価格が33地点で、なんと市全体の95％以上の地点で昨年以上の地価となりました。

土地に限らず、どんな商品・サービスも、需要と供給で

価格が決まります。「テレワーク需要」「建設資材高騰前

の購入需要」「低金利での駆け込み需要」が見込める今が、

売却のチャンスかも知れないですね。

購入検討客側から見てみると

テレワーク需要を背景に、土地需要が増加傾向であり、

また、建築資材・人件費高騰で、物件価格の上昇が見込まれ、

金利の上昇傾向が見られる為、超低金利でローンを組むチャンスの残り時間が

少なくなって来ていると言えそうです。

さあ、皆さんはどう判断しますか？