不動産売却の記事一覧｜｜イエステーション 船橋店

不動産売却についての知識の11回目。
「売りに出してみると予想外に早く売れることがある理由」についてご説明します。

私どもで売却活動を始めると、とても早く買い手がついてしまうということが、多くあります。
そういった場合、だいたい2週間くらいで決まってしまいます。

これには理由があります。
「家を買おうと探している人は、もう何ヶ月も探し続けている人がたくさんいるから」です。
家は高い買物ですので、買おうと思い立って数日で決めてしまうということはごく稀です。

そのためほとんどの方は買うための知識を学ぶところから始めて、ひと通り学んだ後は、数ヶ月に渡って「自分の希望に合う物件」を探しています。

先日のブログでお伝えした、当社が持っている「購入見込み客リスト」に入っているような方の大半は、このような方々なのです。

そのため、物件を預かって販売を開始した時に、最初の2週間ぐらいは問合せがたくさん来ます。

当社のホームページに掲載すると、当日に問合せが来ることも普通です。
そのような買主は、「熱いお客様」なのです。

このように、きちんと相場を考慮した適正な価格で売り出せばすぐに問合せがたくさん来る訳ですが、ここで私どもから、売主様にお願いをしたいことがございます。

そちらを、次回のブログでお伝えしたいと思います。

有利な不動産売却について、より詳しくお知りになりたい場合
こちらからお気軽に、ご連絡ください！
https://alfort.biz/contact-us/

不動産売却についての知識の10回目。
今回は売却の流れについてご説明いたします。

最初は売却のご相談。お知らせいただければ、机上での査定価格をご提示させていただきます。
さらにご希望いただきましたら、実際に物件を拝見し、地域の不動産相場も考慮して「このぐらいの金額で販売を始めてみるのがよいと思います」
という価格をご提示いたします。

そちらの内容で当社にお任せいただけるようでしたら、媒介契約を結ばせていただきます。（売主様に費用は発生しません）

そして、当社の売却活動がスタートします。（売却活動でも、売主様に費用は発生しません）

当社ではだいたい3日くらいでスタートできます。
（3日の間は、販売図面や間取り図作成、写真の撮影、ネットに情報を載せる手配といったことをします）

そして、客付けをしてもらうために他の不動産会社に、物件の情報を提供して行きます。
だいたい1週間くらいで、情報を行き渡らせたい地域内の不動産会社に行き渡ります。

こうして買主を探す訳ですが、目安として1ヵ月半くらいで見つかるのを目標に活動して行きます。
これは、これまでの当社の実績から出している日数です。

売りに出す価格ですが、多くの場合、最初にお伝えした査定価格よりも高い金額でまず出してみます。
これを「チャレンジ価格」と言っているのですが、無理のない範囲で1ヶ月くらいの間、少し高めに出します。

また、売りに出すにあたって、物件に少し手を加えてみると高く売れる可能性がありそうな場合、そのアドバイスもさせていただきます。
そのためのリフォーム費用はかかるのですが、それ以上に高く売れそうな場合に、ご提案させていただきます。

そして買主が見つかると、売買契約の手続きをさせていただきます。
何か条件がある時は条件を詰めて、売主様もこれでオーケーと言うことになりましたら契約になります。
この手続きが1週間くらいです。

ですので順調に行けば2ヶ月弱くらいで、売却が終了します。
これが一般的な期間になります。

売買契約をした後、物件を引き渡す時期について。
基本的には契約をしてから、さらに1ヵ月半後に買主から売却代金をお支払い頂いて、売主様から鍵を渡して、引渡し完了になります。
現在物件にお住まいという場合は、引渡し時期は適宜調整いたします。

また、この時に私どもの仲介手数料を請求させていただきます。
契約から売却代金が支払われる（決済）まで、なぜ1ヶ月半かかるかと言うと、ほとんどの買主はローンを組んで買うので、そのローンの審査や手続きで
それぐらいの期間が必要になるためです。

ということで、媒介契約を締結させていただいてから、売主様に売却代金が入るまでは、3ヶ月程度が目安となります。
流れとしては、おおむねこのようになります。（ご質問がございましたら、なんなりとお知らせください）

ですが、いざ売却活動を始めてみると、予想外に早く売れてしまうというケースが、多々ございます。

次回のメールではなぜそうなるのかについて、ご説明いたします。

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こんにちは。イエステーション船橋店アルフォートです。

不動産売却についての知識の9回目。【怖いお話】の続きになります。

・両手取引を狙って、売却物件の情報を抱え込む元付け業者がある。
・大手の不動産会社ほど、そのようにしていることもある。

ということを前回お伝えしました。

「大手だから、任せても安心かな？」そうお感じになるかもしれませんが、不動産の売却に関しては、大手であるかどうかはほとんど関係がありません。
不動産を買おうとしている人は、大手の扱いだからその物件を買う訳ではないからです。

一番大事なのは、消費者のニーズに合った物件が適正な価格で販売されていることになります。

私ども不動産会社にとって売却の仕事は、まずは売却のご依頼を売主様からいただくことがスタートになります。（媒介契約）

しかしそのために、最初の査定価格を、相場を全く無視した金額で売主様に提示しておいて、とにかく媒介契約を取るということが
横行している現実があります。

そのように預かった物件は、当然ながら当初提示された査定価格ではなかなか買主が見つかりません。
そうすると売れないので、値段を下げて行くしか方法がなくなります。

大手さんの場合は、売却までに半年、1年かかってしまっても、
「たくさんある在庫の一つ」に過ぎませんので、全く懐が痛みません。
半年間、何も広告活動をしないでそのままということも珍しくありません。

ですが、私どもの規模の不動産会社の場合、回転率が命になります。
物件をお預かりしたら真摯な対応で、すぐに売れるよう活動しなければなりません。

そのため無理な両手取引など期待せず、一日でも早く買主様を見つけてもらえるように、多くの客付け業者に物件の情報を提供する必要が
あるのです。

当社では、「売却を他社に任せてみたけど、なかなか売れなくて困っている」という場合のご相談も、大歓迎で受付けております。
こちらからお気軽に、ご連絡ください！
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不動産売却についての知識の8回目。

仲介手数料にからんだ【怖いお話】の続きです。

買主が少しでも早く見つかるよう、良心的な元付け業者は複数の他の不動産会社（客付け業者）に、物件の情報を提供します。

そして客付け業者が買主を見つけて売買が成立した場合、
　・売主様からの仲介手数料は → 元付け業者に
　・買主からの仲介手数料は → 客付け業者に行くことになります。

それぞれの業者が片方から仲介手数料をもらうので、これを「片手取引」と言います。
それに対し、元付け業者が自分で買主を探すこともできるので、その場合仲介手数料は、売主様からのものと買主からのものを、元付け業者が総取りできてしまいます。これを「両手取引」と言います。

良心的な元付け業者であれば、物件の情報を多くの客付け業者に提供して、買主が少しでも早く見つかるようにします。

けれどそうでない元付け業者に売却を依頼してしまうと、両手取引を狙って物件の情報を抱え込み、【物件を塩漬けにしてしまう】のです。

これが不動産業界の実情です。
売却を任されている物件の数が多く、営利第一主義の会社は、両手取引を狙って物件の情報を抱え込むケースが多く見られます。
実は大手の不動産会社ほど、このようにしていたりもします。

この仕組みを知って、良心的な元付け業者に売却を依頼しないと、売主様はずっと売れずに、苦しむことになってしまうのです。
このお話は大事ですので、次回も続けてご案内いたします。

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不動産の売主様向けの本。
～不動産を「高く売る」ために知っておきたい大切なこと～
仲介業者からすると「諸刃の剣」ともなる書籍ですが、とっても現実に沿った仲介の現場の真実を書いてあると思います。

仲介会社からすると、「ここは違う、そんなことはない！」といった部分もありますが、ほぼほぼ真実です。買主向けにはたくさんの書籍が発行されていますが、売主向けは少ないと思います。

是非読んでみてください。悪い業者の典型例が載ってます（笑）

私たちも、一括査定をお受けして「大手仲介」さんと競合になることが多いのですが、この本の内容をお知らせしようかと度々思いながら「同業のことを悪く言いたくない」という気持ちが先に出て、なかなかお話しできません。今後はこの本のストックを仕入れてそっとお渡ししようかと･････（笑）

不動産売却についての知識の7回目。

前回で仲介手数料についてお伝えしましたので、今回はその仲介手数料にからんで、【少し怖いお話】をいたします…
媒介契約を結んで売主様からお預かりした物件は、次のようなところに広告宣伝をします。

1)自社で持っている、不動産購入見込み客リスト
2)インターネットや雑誌、チラシのポスティング・新聞折込
3)購入希望者を見つけてくれる、他の不動産会社など

ここで、3)の「購入希望者を見つけてくれる、他の不動産会社」て何？
とお思いになられたかもしれません。

実は不動産売買の仕組みとして、買主を見つけるのは、売主様と媒介契約をしている不動産会社でなくてもよいのです。
買主を探すのは、その他の不動産会社でもすることができます。

売主様と媒介契約をしている不動産会社を「元付け（もとづけ）業者」、買主を見つける不動産会社を「客付け（きゃくづけ）業者」
と言います。

売買が成立すると、元付け業者は売主様から、客付け業者は買主から、仲介手数料をもらうことができます。
こういった仕組みで、それぞれで売上が立つのです。

ですが、他の不動産会社が客付けの仕事をできるのは、元付け業者から物件の情報を提供してもらった時だけです。
物件の情報がなければ、買主を探す活動をしようがありません。

ここに、恐ろしいからくりがあるのです…
続きは次回の投稿をお待ちください！

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不動産売却についての知識の6回目。

前回までに「買取りと仲介」についてご説明しましたので、今回は「仲介の基本知識」についてお話します。

まず先にお伝えするのですが、売却にあたっては、売買契約の成立まで【売主様に費用は、一切発生しません】。
ですので、ご安心いただければと思います。

売主様から売却のご依頼をいただくと、「私どもが売却活動をする代理になります」という契約を、売主様と私どもの間で結ばせていただきます。
これを「媒介契約（ばいかいけいやく）」と言います。
※ここでお金はかかりません！

そして、買主を見つけるために、様々な宣伝活動をします。先日のメールでお伝えした、エリアを絞ったチラシ配布をしたり、既にある購入見込客リストの方々に紹介したり、HOME’Sやアットホームなどの不動産広告媒体に載せたりします。

ここまでお伝えすると、「その広告費は誰が出すの？」「こっちで出さなきゃいけないの？ すごくかかるんじゃないの？」といったご質問をいただくことがあります。
ですが、【売主様からお金はいただきません】ので、ご安心ください！この広告宣伝費用も、私どもの負担で行います。

私どもは、買主が見つかり、売買契約が結ばれたら、売主様から仲介手数料をいただきます。（仲介手数料は売却金額の3%＋60,000円＋消費税です）
つまり、あくまで【成功報酬】なのです。

買主を見つけるための広告宣伝活動は、私どもの費用負担で行いますので、あまり時間がかかるとどんどん費用が出て行きます。
そのため私どもも、少しでも早く買主が見つかるよう、頑張ってまいります！

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・「売却を他社でさせてみたけど、うまく行かない」という場合も大歓迎です！
・「このメール連載の続きを早く知りたい」という場合も、もちろんお問合せください！

不動産売却についての知識の5回目。
前回の続きで、「買取りと仲介、どちらがよいのか？」についてご説明します。

結論から言いますと、どちらがよいかというのは場合によって変わります。

まず買取りからご説明しますと、買取りは多くの場合、
・早く売却できる
・けれど、売却価格は仲介の場合より低くなってしまうということが一般的です。

買取りは、私ども不動産会社が物件を買取らせていただきます。
つまり、「買主がもう見つかった状態」となるため、早いのです。

買取った物件に住む訳ではなく、買っていただけるお客様（買主）を見つけて転売をします。そのため、リフォームや外壁塗装などをしてその物件を「商品化」するコストがかかります。

他にも、買取り時にかかる諸費用や税金、販売活動のコスト等を考えながら、転売をして利益が出るようにしなければなりません。

このような流れになるので、売却価格はどうしても仲介の場合と比べて低くなってしまうのです。

一方、仲介の場合は、売主様と買主を「マッチング」させます。

物件は原則そのままの状態で売りに出すので大規模なリフォームの費用などは必要なく（※）、商流としては売主様と買主様が直接売買契約を結ぶ形に
なるため、売却価格も、買取りより高い価格で成約となることが大半です。
※多少費用をかけてリフォームした方が高く売却できる場合もあるので、その点は状況に応じてアドバイスしております。

その代わり、買主を見つける必要があるため、買取りと比べ売買契約が成立するまで時間がかかってしまいます。

なお、当社では買取りも仲介も行っており、物件ごとにどちらがお客様にとってベストな方法かのご相談も、いつでも受け付けております。

「売却した資金がいつまでに必要か」「いくらぐらいで売却したいか」などをお聴かせいただければ、最適な方法についてアドバイスさせて
いただきますので、お気軽にご相談ください。
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不動産売却についての知識の4回目。
今回は「不動産の売却の、2つの種類」についてご説明します。

不動産の売却には、大きく分けて2つの種類があります。
【買取り】と【仲介】です。

【買取り】とは、不動産会社自身がその物件を購入させていただくことです。
ブックオフに本を持って行って買取ってもらうのと同じです。物件を買取った不動産会社は、その物件を売りやすいようにリフォームなどをした上で、販売します。（「商品化」と言います）

それに対し【仲介】は、私どもが「その物件を買ってくれるお客を探す代理となる」方法です。（代理になることを「物件を預かる」と表現したりもします）

代理になった私たちは、次のようなところで物件を宣伝します。
・自社で持っている、不動産購入見込み客リスト
・インターネットや雑誌、チラシ
・購入希望者を見つけてくれる、他の不動産会社　など買ってくれる人が見つかったら、売主様と買主様の間で安全な取引をしてもらえるよう契約の手続きをします。そして物件を引き渡し、売却したお金を売主様にお渡しします。

この一連の手続きを、仲介といいます。
私どもはこの一連の手続きが完了したら、所定の仲介手数料を売主様からいただきます。

このご説明をすると、「では買取りと仲介、どちらがよいの？」というご質問をよくいただきます。

それについて、また次回ご説明いたします！

不動産売却についての知識の3回目。

「広い範囲でなく、絞った範囲で物件の宣伝活動をするのがよい理由」をご説明します。

宣伝活動をするのはやみくもに広げたエリアではなく、絞ったエリアで行うのが効果的です。

その理由は、前回のブログでのご説明のように、何度も目に触れさせることで認知してもらうことがあるのですが、もう一つの理由は、「そのエリアで不動産を買おうとしている人の情報が多く集まり、買いたい方のリストを作れる」からです。

まずある物件について売却を担当させていただき、絞ったエリア内でその物件の宣伝活動をします。
するとその物件について問合せをしてくださるのは、1組だけではありません。必ず、5組、6組のお客様が問合せをしてくれます。

その物件を購入できるのは1組だけですので、そうすると買えなかった他のお客様を、「そのエリアで、不動産の購入を考えている人」としてリストにしておくことができます。

そうすると、売却する物件を次に担当させていただいた時、そのリストの方々に、いち早く「新しい物件が出ました！」とご案内することができる訳なのです。

大手さんはとても広いエリアで活動をなさる一方、私どもではあえて絞り込んだエリアで活動をしています。
絞り込んだエリアで活動すると、このようなメリットが生まれます。

あなたの物件があるエリアでもこのような、購入見込み客のリストが多数ございますので、お気軽にお問合せください。

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・「売却を他社でさせてみたけど、うまく行かない」という場合も大歓迎です！
・「このメール連載の続きを早く知りたい」という場合も、もちろんお問合せください！