不動産売却の記事一覧｜｜イエステーション 船橋店

こんにちは。イエステーション船橋店です。

不動産売却についての知識の21回目。
今回は「円滑なお取引を行うために」です。

内容は、添付画像をご参照ください。

なお、Q4やQ7に関しては、私どもの方が詳しく存じ上げておりますので大丈夫です。（地域専門店の強みです！）

こんにちは。イエステーション 船橋店です。

不動産売却についての知識の20回目。今回は売却にあたってのご注意事項です。

売却のご依頼をいただく際は、様々な項目についてご確認させていただきます。
後でトラブルになることを避けるため、必ずお知らせください。

地盤沈下についてですが、私どもで査定に伺った際に、レーザー診断をして確認させていただくこともあります。
水平にレーザーを飛ばして、家の傾き具合を調べます。（費用はかかりません）

もし傾きがあった場合、必ずしもそれを直さないと売却できないという訳ではなく、現況で売却できることも多くあります。（状態や程度によります）

しかし確認をしないまま売却をしてしまうと、後でトラブルになります。

建物に何か注意事項がある場合は、買主に必ず伝えて売却する必要があります。

こんにちは。イエステーション 船橋店です。

不動産売却についての知識の19回目。

今回は、「現在住んでいる家を売却し、同時に新しく住む家を探して買う」といった場合のご案内です。（「買換え」とか「住み換え」と言います）

こういった場合、「売却と購入のどちらを先に進めるか？」が課題になります。

当社では基本的に、「売却を一歩先に進めるのがベターです」とお伝えしています。

購入を先に進めてもよいのですが、購入をするにはもちろん、購入資金が必要になります。
売却が先に進んでいないと、いざ買いたい物件に巡り会っても、「手元資金はどのくらいできるのか」がわからないので、購入の判断ができないのです。

購入したい物件と巡り会った時、その機会を逃さないためにも、売却を先行で進めることをお勧めします。

ただそうすると、「売却が決まってしまっているのに、新しく住む所が決まっていなければ、どうすればよいのか」ということになります。

そういった時は、当社でその間にお住まいいただく賃貸の部屋もご案内しておりますので、どうぞご安心ください。
（売却が先にできているので、短期間であれば賃貸の家賃をお支払いいただくことも支障がなくなります）

こんにちは。イエステーション 船橋店です。

不動産売却についての知識の18回目。


「売却のタイミング」についてです。

日本では既に、人口が減少し始めています。

それに伴って地方では過疎化が進み、空き家も増えて行っています。

売却は不動産の買い手があって成り立つことですので、空き家が増えて行くと需要に対して供給が過多になって行き、買い手がどんどん見つかりづらくなって行きます。

「都市部で働いているが、地方にある実家が空き家になってしまっており、早めに売却したい」といったご相談を、当社にもよくいただいています。

こういった不動産市況の動向も踏まえ、売却についてはお早めに行動に移されるのがよいでしょう。

有利な不動産売却について、より詳しくお知りになりたい場合こちらからお気軽に、ご連絡ください！

こんにちは。イエステーション 船橋店です。

不動産売却についての知識の17回目。

「不動産売却に関わる諸費用」についてご説明します。
売却をする時に「何か費用がかかるのかな？」というのは、気になるところかと思います。

諸費用には仲介手数料の他、税金（譲渡所得税など）、登記料（抵当権抹消・住所変更など）、境界明示に伴う測量費用などがあるのですが、状況によって大きく異なってきますので、恐縮ながら「いくらかかります」とは一概に言えません。

正確なところは、お問合せいただければと思います。
一つお伝えすると、税金について大事なのは、現在の家を買った時の契約書がお手元にあるかどうかです。
中古で買われたのであれば契約書。
土地を買って新築を建てた場合は、土地を買った契約書と、建物を建てた請負契約書です。

これらがあるとないとでは、税金に大きい差が出てしまうことがあります。
というのは売却をする時、購入した金額よりも高く売却できた時は、その差額（利益）が税金の対象となってくる場合があるからです。
（実際は物件が購入時より古くなっているので、購入価格より売却価格が安く、利益が出ないケースがほとんどですが）

購入価格と売却価格の差を証明するために、購入した時の契約書は大事なのですが、見つからない場合も大丈夫ですので、まずはお気軽にお問合せください。（相続した不動産の場合も、大丈夫です）

売主様にとって一番大事なのは、
「結局のところ、手取りがいくらになるか」かと思います。
お問合せいただければ、物件の現況をお聞きし、お調べして、売却価格から諸費用を差し引いた手取りがいくらになる見込みかを計算してご提示いたしますので、お気軽にお問合せください。

こんにちは。イエステーション 船橋店です。

不動産売却についての知識の16回目。

「媒介契約の種類」についてご説明します。

売主様から私どもに売却のご依頼をいただき、「私どもが売却活動をする代理人になります」ということで結ばせていただく契約が、媒介契約です。
※この契約にお金はかかりません。

媒介契約にはいくつか種類があります。
まず【専任媒介】と【一般媒介】に大きく別れます。

【専任媒介】は、媒介契約をした会社が、完全に「受付窓口」になって売却活動をする形態です。
ですので、自ら一般のお客様に物件を紹介して買主を探すこともありますし（両手取引）、他の不動産会社に物件の情報を提供して、買主を見つけてもらうようにすることもあります（片手取引）。

そのすべての窓口を、させていただきます。

それに対して【一般媒介】は、売主様が複数の不動産会社に依頼する形態です。
売主様が何社に依頼しても、問題ありません。

一見窓口が広がるように見えますが、あまり良くありません。

HOME’SやSUUMOなどで販売中の物件を見たことがありましたら、1つの物件がいくつもの会社から掲載されているのを見たことがあるかもしれません。
それが一般媒介で依頼をしている物件です。

それを見て、どう思われたでしょうか？

不動産を探している多くの人には、「なんでこんなにいっぱい出てるんだろう？」と不審に思う方が多いようです。

【専任媒介】で窓口が1社となった場合は、その不動産会社が責任を持って広告を載せるので、このようにはなりません。

それにからんで、仲介手数料の問題もあります。不動産売却に関して不動産会社がもらう売上は、仲介手数料になります。
仲介手数料をいただくために、媒介契約をした不動産会社は費用もかけて一生懸命売却活動を行う訳ですが、【一般媒介】ですと買主を見つけても、最終的に契約をするのが他の会社になってしまった場合、タダ働きになってしまうのです。

これが【専任媒介】であれば、必ず売主様からの仲介手数料をいただくことができますので、責任を持って安定した売却活動をするようになるのです。

また、【一般媒介】には「情報の更新が行き届かないことがある」という問題があります。
いくつもの会社が窓口になっているので、価格の変更などを行った際に、その変更が行き渡らなくなってしまうこともあります。

そうすると二重価格のようになってしまい、買主から不信感を持たれてしまいます。

他には、【専任媒介】は2週間に1回、売却活動状況を売主様にご報告する義務があります。（【一般媒介】には義務がありません）

といったことで、媒介契約は【専任媒介】にすることが、お勧めとなっています。

もう一つ、【専属専任媒介】というのもありますが、これは売主様が不動産会社である場合などに使う形態ですので、一般の売主様では通常、使いません。（媒介契約しようとした不動産会社が【専属専任媒介】を勧めてきたら、「？」と思ってください）

こんにちは。イエステーション 船橋店です。

不動産売却についての知識の15回目。
「不動産の価格を作る指標」についてです。

不動産の価格には次のようなものがあります。（それぞれの内容は、添付画像をご覧ください）

1)実勢価格
2)公示価格
3)路線価
4)固定資産税評価額
5)基準地価

・一般的には、路線価に1.3を掛けたものが、公示価格の目安になります。
・実際にどのぐらいの価格で取引されているかは、エリアによっても異なりますが、全体の6割は路線価と公示価格の間で取引されています（地域格差があります）。
・残りの2割が、路線価を下回る価格で取引されています。

あなたの物件がどのエリアに該当するのか、お問合せいただければご案内いたします。（路線価や公示価格の資料はすべてご案内しています）
不動産の売買価格は結局のところ、売りたい人と買いたい人がマッチしたところで決まります。

「この土地が絶対欲しい！」という方は高くても買いますし、売主様が少しでも早く売りたい時は安くても売ってしまいます。
しかし税金などの計算をするとき、これを平等に評価することが必要になるため、価格を各官公庁で出しているのです。

有利な不動産売却について、より詳しくお知りになりたい場合

こんにちは。イエステーション 船橋店です。

不動産売却についての知識の14回目。

今回は売り出す時の「適正価格」についてご説明します。

売りに出されている不動産は、常に無数にあります。
売却する時は、その無数の物件の中から、買主に選んでもらう必要がある訳です。

それにあたり、どれくらいの価格で売り出すかは、とても重要です。
高く売りたいのはもちろんどなたも考えることですが、最初に出した価格が相場よりあまりに高いと、探している人から見向きもされません。

すると売れないまま掲載を続けることになり、どんどん古びて見えてきます。

そうすると価格を下げざるを得なくなり、今度は「もっと下がるんじゃないか」と、足元を見られるようになってきます。

当社で売り出し価格を決める時は、通常は、「遅くとも3ヶ月以内に売れる」と自信を持って出せる金額で売り出します。
（売主様の「いつまでに売りたい」「いくらで売りたい」などのご希望にもより、適宜変更もします）

以前お伝えしましたように、私どもイエステーションは、担当地域の不動産事情に精通しており、過去の取引データを大量に持っています。
そのデータの他、現在売りに出ている類似物件の相場や、土地・建物の状態により、綿密に計算した金額で売り出しますので、どうぞご安心ください。

実際にどのくらいの価格で売れそうか。ご興味がございましたら、こちらからお気軽に、ご連絡ください！
https://alfort.biz/contact-us/

こんにちは。イエステーション 船橋店です。

不動産売却についての知識の13回目。

今回はちょっと力を抜いて、「早く購入申込みが入るように、私たちが使うちょっとした小技」をご紹介します。

家を売りに出した場合は、物件に興味を持っていただいた人に見学をしてもらう必要があります。（物件を多くの方に見学して頂くために、イベント的にお客様を集める見学会を、オープンハウスと言います）

購入をご検討中のお客様には日時を決めて、その時間に見学してもらうようにします。
真剣にその物件の購入を考えている方であれば、その時間に都合を合わせて見に来てくれます。

この時なのですが、複数の見学希望者がいた場合、あえて同じ時間にお越し頂いて、双方に見学してもらうのです。

そうすると、「自分以外にも、この物件を考えている人がいるんだ」ということがわかりますので、「早く申込まないと先に買われてしまう」という心理が働き、申込みを早くしていただけるようになります。

言葉だけで「他に考えている人がいます」と伝えても「本当かな」と思われる事も多いので、買主にとっても良い機会のようです。
今回は、売却活動のちょっとした小技をご紹介しました！

有利な不動産売却について、より詳しくお知りになりたい場合こちらからお気軽に、ご連絡ください！
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・「売却を他社でさせてみたけど、うまく行かない」という場合も大歓迎です！
・「このメール連載の続きを早く知りたい」という場合も、もちろんお問合せください！

不動産売却についての知識の12回目。
「売りに出してみたらすぐに問合せが来た時に、売主様にお願いしたいこと」についてご説明します。

私どもに売却をお任せいただいて、相場を考慮した適正な価格で売り出すと、すぐに問合せがたくさん来ることが多いです。

前回お伝えしましたように、何ヶ月にも渡って物件を探している方が多いので、売りに出した直後に問合せをしてきた方は、最も購入見込みが高いお客様である可能性が高いのです。この時なのですが、問合せをしてきた方が、販売価格について値引きを要望していらっしゃることが、多くあります。
（むしろそちらが普通です）

その時に売主様が、「値引きを要求してくるなんて」といって、お断りになってしまうことがあるのです。

何ヶ月にも渡って探し続けていた人たちの目に止まった時は、「逃してはならない」貴重な機会になります。

ところが多くの売主様はそのことをご存知ないので、「すぐに問合せが来るくらいだから、この後も購入見込み客が来るだろう」「値引き要求してくる人なんて断っても、この後にもっといい客が来るだろう」とお考えになって、お断りになってしまうという訳です。

ところがそれはほとんどの場合、長く続きません。
その後は問合せがピタッと止まってしまうということが、よくあります。

こうなってしまうと悪循環が始まります。

問合せが止まったので物件を広告し続けなければならなくなりますが、何ヶ月にも渡って探している方々からすると、ずっと掲載されているような物件は、「何か問題があるから売れ残っているのでは」と勘ぐられて、ますます売れにくくなって行くのです。

実は1ヶ月くらい経過すると、私どもでお勧めをしても、「この物件、ずいぶん前から出てますよね」と言われてしまうことが、本当によくあります。

そうなると今度は物件の価格を下げざるを得なくなりますが、そうすると今度は、「もう少し待ったらまた下がるんじゃないか」と思われ、さらに悪循環になって行くのです。

先のブログでお伝えしましたように、売りに出した時の最初の価格は「チャレンジ価格」で出してみることが多いです。

ですのでそこから多少の値引きはしても、痛手はそれほど大きくないと思うのです。

売却は、売りに出して数日間が、本当に勝負になります。
問合せが入りましたら、このお客様はきちんと対応すべき人なのか、それとも見送ってもよい人なのか、私どもからアドバイスをさせていただきますので、その時はぜひ、真剣にご検討をいただければ幸いです。

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