不動産売却の記事一覧｜｜イエステーション 船橋店

「人口減、不動産への影響　2023年問題とは」

先月28日、厚労省は2022年の出生数が過去最少の80万人を割り、

想定より8年も早く人口減少が進むと発表しました。

一方で、死者数は過去最多の158万人。死者数から出生数を引いた「自然減」は16年連続で、

減少幅は過去最大の78万人になったそうです。

皆さんは、人口だけでなく世帯数が減少する『2023年問題』をご存知でしょうか？

すでに人口減少が始まっている日本ですが、核家族化や高齢者の独居率の上昇を背景に世帯数はまだ増加しています。

しかし、それも時間の問題と言われています。
国立社会保障・人口問題研究所が2018年に発表した「日本の世帯数の将来推計（全国推計）」
によれば、日本の世帯総数は2023年に5,419万世帯でピークを迎え、減少が開始するといいます。

世帯数が減少すれば、不動産市場にどのような影響が出るのでしょうか。
単純に考えれば、住宅需要が減ることにより価格の下落圧力が進みます。
人口減少が進む日本において、不動産価格の下落は避けては通れません。

また、これまでのコロナ融資の返済や解雇、事業縮小などの影響で不動産関連の相談が増えそうです。

でも、一方ではこの少子高齢化の影響で高齢者の割合が増え続けることで

核家族、単身者の「不動産需要はこれからも伸びていく」という人もいます。

例えば、住居スペースや水回りがコンパクトで、単身者にとっては便利な間取りの不動産など…

エリアによっては、こういった単身者のマンションなどは継続的な需要がありそうですね。

実際に、最近では店頭に「コンパクトな間取り」を探しているお客さんも増えてきました。

まだまだ高止まりしている戸建て住宅や分譲マンションですが、

2023年は大きな潮目になりそうです。

【先送りされた2022年問題】

数年前から、不動産の暴落を予感させるものの理由にいつも取り上げられていた「生産緑地の2022年問題」

1992年に制定された「生産緑地法」により、最低30年間は建物の建築や売却行為が厳しき制限され、

この期間内は農業経営が義務とされる制度で、30年経った2022年に一斉に解除され
市場に膨大な土地が出回り、地価が暴落するであろう・・・

こういった問題でした。

不動産アナリストなどの専門家や我々不動産業者でさえ、口々にそう言っていました。


しかし、本年令和4年の6月に生産緑地法が改正され、指定期間が10年間延長されました。

「特定生産緑地」というやつです。

現在、生産緑地地区に適用している税制等の優遇措置が継続されることとなり、

引き続き農地として存続しやすくなりました。

そして多くの農家の方々が、特定生産緑地制度を利用すると聞きました。

急場しのぎの先延ばしですね。

2022年問題で、「土地が出て来るからそこまで待って買う」と思っている方、

残念ですが、土地はまだまだ高値安定です。

しかし、逆に生産緑地の指定解除までの期間は残り10年を切りました。

時期の到来前には、改めて「2032年問題」として、
また各種のメディアで取り上げられ注目を浴びるのでしょう。

7月は契約がバタバタと立て込んで、売却フェアのご案内が遅くなってしまいました。

遅ればせながら「夏のお家の売り方相談会」の告知をします。

ご相談いただいた方には、「特典プレゼント」もございますので

どしどしご相談ください。

詳細はこちらから

不動産売却サポート【診断無料の建物ドック】

突然ですが、不動産売却の際に不動産仲介会社が付加するサービスってありますよね。

大手仲介だったらほぼ全社取り入れている「売却サポートサービス」

例えば･･･

建物・住宅設備の検査から始まって、

①設備の保証サービス
②建物保証サービス
③緊急駆け付けサービス

等々を

築後30年以内の戸建て限定で

• 専属専任・専任媒介を締結したお客様（媒介期間：3ヶ月）向けに行っています。
• もちろん、規定の仲介手数料をお支払いいただけることが条件になっています。
  
  これって、当社も一時取扱いしようかと迷った時期があったのです。
  
  しかし、近くの不動産の売却をご依頼頂いた売主様に言われて「はっ」としました。

「このサービスって、売主にはあんまりメリット無いよね？」と。

確かに、よくよく考えてみると

これらのサービスは、この物件を購入されたあとの買主様が安心できるサービスになります。

買ってから、給湯器が壊れても直してもらえるのは買主。

買って暫くして雨漏りしてきても補修してもらうのは買主。

365日、24時間駆けつけてくれて有難いのは買主。

契約不適合（以前は瑕疵担保責任）の適用をある程度回避できるという面では

売主様にもメリットはあるけど、大方は「買主様向けのサービス」みたいですね。

このサービスがあるから、高く早く売れるわけでもないし･･･

皆さん、代行会社や保険会社に依頼して

その保証料のみを仲介が負担しているのです。

ですが、売主さんの本当のご希望は、

「高く、そして早く売りタイ！」ですよね。

次の生活ステージに早く進みたいですもん。

そこで【イエステーション船橋店】では、

他社よりも、「高く、そして早く売れる」サービスを開始します。

その名も【建物ドック】

通常、売却サポートサービスは居住用のみなのですが、
建物ドックは、もちろん居住用戸建て・アパート・商業施設にまで適用されます。

まず、売却のご依頼を頂いたなら

・建物の専門家が建物を無料診断（雨漏りや外壁の劣化、給湯器等の設備の診断まで）

・火災保険の専門家が「災害や破損個所の火災保険申請サポート」

・修繕工事の専門家が「修繕工事の実施」

を、ワンストップで行います。

つまり、お入りになっている火災保険で

建物の不具合があれば、それを予め補修して買主に安心を提供します。

建物寿命を引き延ばした状態で売り渡すので、

建物価値は大幅に上昇します。

不具合が無ければ、「診断カルテ」によって

買主に安心を付与できますし、売却後のトラブルもありません。

これ、画期的だと思うのです。

今迄お住まいの間、どれ程の火災保険料を支払ってきたのでしょう。

数十万ですか？数百万ですか？

売り渡すまでに、支払った保険料はいったい幾らなんでしょう・・・

それらの保険料によって支払った改修工事費によって

物件価値は確実に上昇します。

全額保険で賄える確証はありませんが、

少しの負担で、3割高く売却出来たら良くありませんか？

引き渡した後、少なくとも3ヶ月間、売主には契約不適合責任があります。

雨漏りしていたら、売主負担で修補です。

そんな不安やお悩みを、「建物ドック」は全て解決します！

是非、お問い合わせ下さい。

【お隣の確定測量の境界確認】

土地などの不動産を売買する時に、境界があやふやだと引渡せません。
よって、「確定測量」を土地家屋調査士に依頼することになりますね。


突然ですが、土地家屋調査士と測量士の違い分かりますか？

測量士は、国や県、市などの公共団体から依頼され、公共工事に関する測量をする「測量のプロ」

一方、土地家屋調査士は一般の土地所有者から依頼され、一筆地の測量をして登記行う「境界のプロ」です。

因みに私は、土木工学科卒業ですので授業に出ていただけで測量士補の資格を大学から貰えました（笑）

通常、不動産の取引では土地家屋調査士が宅地などを測量をして登記手続きをします。

そして、「土地の筆界を明らかにする業務の専門家」

ですので、土地の隣人との折衝にも長けています。


しかし、この「確定測量」って本当に必要？と思われる方もおられると思います。

一筆測量して、境界確認をそれぞれの隣接や道路所有者に行うと結構の金額がしますね。

お隣から頼まれたんだけど・・・

なんか印鑑押すの怖い・・・とか。

でも、これ土地の所有者の方が行う作業ですので

隣地所有者には、金銭的な負担は全くありません。

その部分の境界確認書は、無料で手に入れる事が出来ます。
それを断ってしまうと、境界確認が必要になっても相手が協力してくれなくなってしまうこともあります。

大事なのは、既存の資料と現況の境界点とが一致していることです。

そうであるならば、喜んで署名・捺印することをお勧めします。

積極的にお隣の境界確認に協力して下さいね。

「建築関連資材の高騰が不動産売買に与える影響」

2021年におこった世界的な木材価格の高騰「ウッドショック」も冷めやらぬ時に、

住宅関連資材の多くのメーカーが原材料価格の高騰により建築資材の値上げを次々と発表しています。




こうなると、ハウスメーカーやビルダー、
そして、工務店などは建築価格の値上げをせざるを得ないでしょうね。

こと、不動産売買においては

開発業者が造成費増大の為、土地の買い取り価格を下げざるを得ませんし、

建売業者も、同様に建築関連費が上がるのであれば

それに伴い、分譲価格を上げるか土地の下取り価格を下げるしかありません。

どうも、不動産売買業界は

今岐路に立たされている気がします。

鋼材も1.5倍だそうです。

土地を売却を検討されている方がいらっしゃれば

早々に検討された方が良いかも知れません。

2022年問題など、小さなものかもしれません。

【船橋市の不動産　売るなら今がチャンス？！】

3月22日に、国土交通省から「2022年4月1日

時点の公示地価」が発表されました。

千葉県内では、平均地価は住宅地や商業地など、全ての用途で上昇がみられました。

千葉県令和4年地価公示について（報道発表）

特に、京葉地区である市川市・船橋市・浦安市・習志野市などは上昇幅も拡大しています。

私たちの住む街「船橋市」では、111地点中昨年より下がった地点は、わずか5地点。

（このわずか5地点気になりますね～）

昨年と同価格が33地点で、なんと市全体の95％以上の地点で昨年以上の地価となりました。

土地に限らず、どんな商品・サービスも、需要と供給で

価格が決まります。「テレワーク需要」「建設資材高騰前

の購入需要」「低金利での駆け込み需要」が見込める今が、

売却のチャンスかも知れないですね。

購入検討客側から見てみると

テレワーク需要を背景に、土地需要が増加傾向であり、

また、建築資材・人件費高騰で、物件価格の上昇が見込まれ、

金利の上昇傾向が見られる為、超低金利でローンを組むチャンスの残り時間が

少なくなって来ていると言えそうです。

さあ、皆さんはどう判断しますか？

スムストックって実際どうなの？

私の自宅は、セキスイハウスで建てたんですけどね。

最近、セキスイハウスの不動産仲介部門から「スムストック」の案内が来るんですよ。

確かに築後25年程になるので、ケースによっては「売却」を検討するような時期なんでしょうけど。

スムストックなら高く売れますよ！的な感じで。

確かに十数年ほど前からこの言葉は聞いていましたが、

業界で浸透している様子はなかったですね。

それでも最近、大手ハウスメーカー10社グループが協力して、「優良ストック住宅推進協議会」を設立

してからは、よく耳に入って来るようになりました。

私たちも、スムストックに登録していなくても

大手ハウスメーカーが建築した建物は、建物の査定も高めです。

耐用年数も、少し多めに算出しますし。

スムストックは、建物とと土地を分けて査定。

構造躯体は償却期間50年で、設備関係は15年の償却期間で査定します。

そのスムストック査定と販売を行うのが、ハウスメーカーの「スムストック住宅販売士」

これって、一種の囲い込みみたい。

大手ハウスメーカーの建物は、建築当初に多くの社員の人件費と

多額の宣伝広告費が含まれた新築価格が設定されています。

それでも、大手ハウスメーカーで建てた「安心を買う！」と思われている方は宜しいのでないでしょうか。

実際の現場では何一つ変わりませんけどね。

「権利証より失くしたら大変なもの」

不動産を所有していて大事なものって「権利証」ですよね。

いまは、現在は、各登記のパスワード的な意味合いを持つ「登記識別情報」が、権利証に代わる書類
になっていますけど、この権利証は大事すぎてなのかどこかにしまい忘れ「紛失」する方が多いです。

売買の取引においては、我々仲介会社は売主さんから受託した際に

必ずこの権利証や登記識別所法を確認します。

出来るだけスムーズに取引を終えたいからです。

しかし万が一、紛失された場合でも資格者代理人による本人確認情報の提供の制度
を利用することにより、売買は可能です。

そう、権利証のことを気にする人は大勢いても

意外に気に留めないのが、「購入時の契約関連書類」です。

買ってすぐ売ろうと思っている人はほぼいないのですから

権利証さえ金庫の中にあれば・・・と思われるようです。

そして、いざ売却時になって

「いやはや、良い値で売れて良かった～」と思っていたのも束の間

不動産は、売った後に利益が出れば「譲渡所得税」が掛かります。

この利益の計算をするときに、いくらで買ったかが非常に重要になります。

3千万円で買ったものが5千万で売れたなら、その利益2千万円に課税されるのです。

税率が20％だったら400万の譲渡税が掛かることになります。

（建物については減価償却があるので単純には行きませんが）

税務署には3千万で買ったという証拠が必要。

そう、購入時の売買契約書です。

こいつがないと、売買代金の5％で取得したことにされてしまいます。
5千万の5％？・・・250万円

5千万－250万＝4750万。この20％は950万ですね。

契約書があった場合と無い場合で税金は倍以上ですね。

売買契約書は領収証は大事に保管しておきましょうね♪

不動産売却ブログ「売却活動中の経過報告について」

不動産売却についての知識の29回目です。

今回は「売却活動の経過報告と購入申込み」。

専任媒介契約で売却を担当させていただいた場合、最低でも2週間に1回、

売却活動の経過報告を売主様にする義務があります。

当社ではもちろん、責任持ってご報告させていただきます。

以前のブログでお伝えしましたように、物件を宣伝し始めて

最初の1-2週間が、お問合せのピークになります。

予想以上に早くお問合せや見学希望が入ることも多くありますので、

掃除・整頓などのご準備をお願いいたします。

有利な不動産売却について、より詳しくお知りになりたい場合

こちらからお気軽に、ご連絡ください！

https://www.alfort.co.jp/0/0/0/sell_form

・「売却を他社でさせてみたけど、うまく行かない」という場合も

　大歓迎です！

・「このメール連載の続きを早く知りたい」という場合も、もちろん

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