【不動産を高く売れない事例①】
弊社の売却専用サイトにて
「家を高く売る秘訣コラム」を更新しました。
10月6日 臨時休業のお知らせ
2023年10月6日（金）は、都合により臨時休業とさせて頂きます。
ご迷惑をお掛けいたしますが、何卒ご了承くださいますよう宜しくお願い申し上げます。
こんにちは。イエステーション 船橋店です。
不動産売却についての知識の30回目です。
今回は「売買契約と手付金の受取り」について。
買主が「買う」という意思表示をしてからを、順番にご説明します。
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購入検討している方が物件を見学し、「この物件を買いたいです」と
なったら、「買付申込書」を買いてもらいます。
これは、「私はこの物件を買います」という意思表示の意味です。
この時に手付金は、客付け業者によってもらう場合ともらわない場合が
あります。
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買付申込書ををいただいたら、私ども元付け業者から、売主様に
その買付申込書をお渡しします。
内容を確認していただき、特に問題がなければ契約の準備に入ります。
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その後、売買契約を締結します。買付申込書は仮申込みのようなもの
なので、こちらが本当の契約になります。
基本的には元付け業者の店舗（当店です）に、売主様、買主が
時間を合わせてお越しいただき、契約書の内容を双方でしっかり読んで、
契約をします。
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その後、買主は購入代金の準備を始めます。つまり金融機関への融資の
申込みです。
購入代金の支払いと物件の登記の移転は、同時に行います。これを
「決済」と言います。
その決済日を決めておき、それまでに融資の手続きが終わるように
進めてもらいます。
その間に売主様は、掃除・片付けや、引越しの準備を進めて
いただきます。
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そして次は、決済です。平日に銀行で行います。登記の移転も
続けて行うので、銀行と法務局の両方が開いてる時間に行います。
登記の移転には司法書士が必要なので、司法書士も立ち会います。
決済には売主様も立ち会っていただくのが原則ですが、やむを得ない
事情がある場合はご欠席でも大丈夫です。
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おおむね、このようになります。
不動産売却コラム【売却活動中の、経過報告について】
不動産売却についての知識の29 回目です。
今回は「売却活動の経過報告と購入申込み」。
専任媒介契約で売却を担当させていただいた場合、最低でも
２週間に 1 回、売却活動の経過報告を売主様にする義務があります。
当店ではもちろん、責任持ってご報告させていただきます。
以前のブログでお伝えしましたように、物件を宣伝し始めて
最初の1 2 週間が、お問合せのピークになります。
予想以上に早くお問合せや見学希望が入ることも多くありますので、
掃除・整頓などのご準備をお願いいたします。
あ、そういえば当店では専任媒介のみならず
媒介活動の経過報告の義務のない「一般媒介」でのご依頼時にも
専任の際と同様に、2週間に1回の業務経過報告をしております。
【賃貸住宅の委託方法】
賃貸住宅における入居者の募集や管理には、家主自身が行う自主管理の他、不動産会社に委託する方法があります。
その委託方法にも大きく分けて3つの方法があります。
それを一つ一つ説明していきたいと思います。
①媒介業務委託
★入居者の募集と契約更新解除の手続きのみを行う。
この委託方法では、不動産会社は入居者の募集の他、契約更新時期の通知や更新または解除業務の手続きを行います。
不動産会社は、入居後、契約の更新時期が来るまでは基本的にやり取りはありません。
家賃集金や入居後のトラブル・問い合わせなどは全て家主が対応することになります。
こちら、稀に過分なサービスを求められる家主さんがおられますが、そこまでお求めなら「管理料」お支払い下さい！と言いたくなることが多々あります。
まぁ、でも今迄サービスとして行ってきた我々にも責任はありますよね。。。
②賃貸管理業務委託
★家賃滞納時の督促やトラブルなどにも対応
こちらでは、入居者の募集の他、入居後の家賃集金、入居者とのやり取りも不動産会社が窓口となって行います。
自主管理や媒介業務委託とは異なり、家賃滞納時の督促やトラブル発生時も管理会社が対応してくれるので、これらの煩わしい業務から解放されるメリットがあります。
管理料はおよそ「家賃の５％」程度が多いのではないでしょうか。
媒介業務委託と違って、賃料の支払いに不動産会社が介しますので未納・滞納がすぐに分かります。
③マスターリース委託
★募集間管理まで経営に関するすべてを一任
こちらは、一般的にサブリース契約と言われるものです。
賃貸住宅を不動産会社が一括で借り上げ、入居者へ転貸します。
不動産会社が入居者と直接賃貸借契約を結ぶので、家主は賃貸経営の全てを不動産会社に任すことができ、業務の負担はかなり軽くなります。
以上、3つの委託方法をご紹介しましたが、家主は自分に合った不動産会社との「関わり方」を選択し、賃貸経営に生かしてください。
契約の形は異なっても、不動産会社は「心強いビジネスパートナー」です。
日ごろから経営状況や管理方針について共有し、意向に沿った対応をしてもらえる関係性を築いておくと安心です。
私ども不動産会社は、一日も早く無償のサービス管理から抜け出さねば・・・
2023年【夏季休業について】
誠に勝手ながら、弊社では以下の期間を、夏期休業とさせていただきます。
2023年8月9日(水) ～ 2023年8月17日(木)
休業期間中に頂戴したお問合せにつきましては、2023年8月18日(金)以降順次ご対応させていただきます。
売却専用サイトができました♪ＡＩ査定ができます！
ずっと告知し忘れていましたが、
弊社の「売却専用サイト」が出来上がりました。
「不動産を売却したいユーザーがサイト上で自分の不動産を自動査定できる」
⇒これ、ずっと作りたかったんですよね。
今迄一括査定サイトというものを何社もずっと利用していましたが、
一社を残してすべて解約しました。
理由は様々ありますが、まずもってユーザーが満足していない。
ユーザーというのは我々業者も含みますが、査定を気軽にしたい売却潜在ユーザーです。
でも、１割くらいのユーザーは実際に売り出しますから
それなりに意味はあるのですが、残り９割の方は「査定をなんとなく・・・」といった理由が多い。
車の一括査定もそうですが、入力した途端に何社もの会社から電話の嵐です。
「え～、気軽にサクッと価格が出るんじゃないの～」と思われているユーザーも多いのですが
あれ、不動産会社は１件あたり１～1.5万円で反響買うんですよ。
だから、もう必死です。
「７日間にわたり20回は電話しましょう！そのあとは、メールで追客200通！」
なんていうコンサルもあるくらいですしね。
「ＡＩ不動産査定」是非、気軽に使って下さい。
そして、秀逸なのは
「お客様の売却希望する物件の近隣の売買物件相場情報を自動マッチングメールで送ります。」
自身の不動産の周辺ではどの位でどこが売り出されているか一目瞭然なのです。
ＡＩ査定の精度もそこそこ優秀なので、
手軽に不動産の価格相場を知りたいときは便利だと思いますよ。
そして、出来上がったサイトはこちらです♪
https://alfort.homes/
今年3月、「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律案」が閣議決定され、
今後、管理不全の空き家への規則が厳しくなってきます。
先日、船橋市の担当職員の方が弊社にいらっしゃいまして
今月末に開催される「空家等対策協議会」の打ち合わせを行いました。
船橋市にも特定貸家候補の検討をしている空き家のお話しがありました。
いよいよ船橋市も動き出してきています。
その際にも、この改正についての内容に及んだのですが
やはり、大きなのは今後管理不全空家（放置すれば特定空家となる恐れがある空家）
も、固定資産税の住宅用地特例（1/6等に減額）が解除されてしまうこと。
最近、テレビのＣＭでもよく目にするようになった【リースバック】
いったいどんなサービスなのでしょう。
【リースバック】とは、自宅をいったん売却し
売却先の事業者や金融機関と賃貸借契約を結んだうえでそのまま住み続けるサービスです。
売却しても引っ越しすることなく住み続けられ、かつまとまった資金を一括で受け取ることができます。
もちろん将来の買戻しも可能です。
そんなサービスを弊社でも開始しました。
今迄も検討していたのですが、
売主様の大事な不動産の
1.買取価格は高いのか？
2.家賃は安いのか？
3.賃貸借契約の期間が決まってないか？（長く住めるのか）
4.買い戻し金額は妥当か？
といった要望をマッチできるところを探していたのです。
もちろん普通に一般に売却した方が、売却価格は高くなります。
しかし、売ってお金にして余生を楽しみたいと思っている方も大勢いるのも事実。
そういった売主様の一つの選択肢としてサービスの提供を開始します。
