2021年01月の記事一覧｜｜イエステーション 船橋店

こんにちは。イエステーション 船橋店です。

不動産売却についての知識の17回目。

「不動産売却に関わる諸費用」についてご説明します。
売却をする時に「何か費用がかかるのかな？」というのは、気になるところかと思います。

諸費用には仲介手数料の他、税金（譲渡所得税など）、登記料（抵当権抹消・住所変更など）、境界明示に伴う測量費用などがあるのですが、状況によって大きく異なってきますので、恐縮ながら「いくらかかります」とは一概に言えません。

正確なところは、お問合せいただければと思います。
一つお伝えすると、税金について大事なのは、現在の家を買った時の契約書がお手元にあるかどうかです。
中古で買われたのであれば契約書。
土地を買って新築を建てた場合は、土地を買った契約書と、建物を建てた請負契約書です。

これらがあるとないとでは、税金に大きい差が出てしまうことがあります。
というのは売却をする時、購入した金額よりも高く売却できた時は、その差額（利益）が税金の対象となってくる場合があるからです。
（実際は物件が購入時より古くなっているので、購入価格より売却価格が安く、利益が出ないケースがほとんどですが）

購入価格と売却価格の差を証明するために、購入した時の契約書は大事なのですが、見つからない場合も大丈夫ですので、まずはお気軽にお問合せください。（相続した不動産の場合も、大丈夫です）

売主様にとって一番大事なのは、
「結局のところ、手取りがいくらになるか」かと思います。
お問合せいただければ、物件の現況をお聞きし、お調べして、売却価格から諸費用を差し引いた手取りがいくらになる見込みかを計算してご提示いたしますので、お気軽にお問合せください。

こんにちは。イエステーション 船橋店です。

不動産売却についての知識の16回目。

「媒介契約の種類」についてご説明します。

売主様から私どもに売却のご依頼をいただき、「私どもが売却活動をする代理人になります」ということで結ばせていただく契約が、媒介契約です。
※この契約にお金はかかりません。

媒介契約にはいくつか種類があります。
まず【専任媒介】と【一般媒介】に大きく別れます。

【専任媒介】は、媒介契約をした会社が、完全に「受付窓口」になって売却活動をする形態です。
ですので、自ら一般のお客様に物件を紹介して買主を探すこともありますし（両手取引）、他の不動産会社に物件の情報を提供して、買主を見つけてもらうようにすることもあります（片手取引）。

そのすべての窓口を、させていただきます。

それに対して【一般媒介】は、売主様が複数の不動産会社に依頼する形態です。
売主様が何社に依頼しても、問題ありません。

一見窓口が広がるように見えますが、あまり良くありません。

HOME’SやSUUMOなどで販売中の物件を見たことがありましたら、1つの物件がいくつもの会社から掲載されているのを見たことがあるかもしれません。
それが一般媒介で依頼をしている物件です。

それを見て、どう思われたでしょうか？

不動産を探している多くの人には、「なんでこんなにいっぱい出てるんだろう？」と不審に思う方が多いようです。

【専任媒介】で窓口が1社となった場合は、その不動産会社が責任を持って広告を載せるので、このようにはなりません。

それにからんで、仲介手数料の問題もあります。不動産売却に関して不動産会社がもらう売上は、仲介手数料になります。
仲介手数料をいただくために、媒介契約をした不動産会社は費用もかけて一生懸命売却活動を行う訳ですが、【一般媒介】ですと買主を見つけても、最終的に契約をするのが他の会社になってしまった場合、タダ働きになってしまうのです。

これが【専任媒介】であれば、必ず売主様からの仲介手数料をいただくことができますので、責任を持って安定した売却活動をするようになるのです。

また、【一般媒介】には「情報の更新が行き届かないことがある」という問題があります。
いくつもの会社が窓口になっているので、価格の変更などを行った際に、その変更が行き渡らなくなってしまうこともあります。

そうすると二重価格のようになってしまい、買主から不信感を持たれてしまいます。

他には、【専任媒介】は2週間に1回、売却活動状況を売主様にご報告する義務があります。（【一般媒介】には義務がありません）

といったことで、媒介契約は【専任媒介】にすることが、お勧めとなっています。

もう一つ、【専属専任媒介】というのもありますが、これは売主様が不動産会社である場合などに使う形態ですので、一般の売主様では通常、使いません。（媒介契約しようとした不動産会社が【専属専任媒介】を勧めてきたら、「？」と思ってください）

こんにちは。イエステーション 船橋店です。

不動産売却についての知識の15回目。
「不動産の価格を作る指標」についてです。

不動産の価格には次のようなものがあります。（それぞれの内容は、添付画像をご覧ください）

1)実勢価格
2)公示価格
3)路線価
4)固定資産税評価額
5)基準地価

・一般的には、路線価に1.3を掛けたものが、公示価格の目安になります。
・実際にどのぐらいの価格で取引されているかは、エリアによっても異なりますが、全体の6割は路線価と公示価格の間で取引されています（地域格差があります）。
・残りの2割が、路線価を下回る価格で取引されています。

あなたの物件がどのエリアに該当するのか、お問合せいただければご案内いたします。（路線価や公示価格の資料はすべてご案内しています）
不動産の売買価格は結局のところ、売りたい人と買いたい人がマッチしたところで決まります。

「この土地が絶対欲しい！」という方は高くても買いますし、売主様が少しでも早く売りたい時は安くても売ってしまいます。
しかし税金などの計算をするとき、これを平等に評価することが必要になるため、価格を各官公庁で出しているのです。

有利な不動産売却について、より詳しくお知りになりたい場合

こんにちは。イエステーション 船橋店です。

不動産売却についての知識の14回目。

今回は売り出す時の「適正価格」についてご説明します。

売りに出されている不動産は、常に無数にあります。
売却する時は、その無数の物件の中から、買主に選んでもらう必要がある訳です。

それにあたり、どれくらいの価格で売り出すかは、とても重要です。
高く売りたいのはもちろんどなたも考えることですが、最初に出した価格が相場よりあまりに高いと、探している人から見向きもされません。

すると売れないまま掲載を続けることになり、どんどん古びて見えてきます。

そうすると価格を下げざるを得なくなり、今度は「もっと下がるんじゃないか」と、足元を見られるようになってきます。

当社で売り出し価格を決める時は、通常は、「遅くとも3ヶ月以内に売れる」と自信を持って出せる金額で売り出します。
（売主様の「いつまでに売りたい」「いくらで売りたい」などのご希望にもより、適宜変更もします）

以前お伝えしましたように、私どもイエステーションは、担当地域の不動産事情に精通しており、過去の取引データを大量に持っています。
そのデータの他、現在売りに出ている類似物件の相場や、土地・建物の状態により、綿密に計算した金額で売り出しますので、どうぞご安心ください。

実際にどのくらいの価格で売れそうか。ご興味がございましたら、こちらからお気軽に、ご連絡ください！
https://alfort.biz/contact-us/

新年あけましておめでとうございます。
私共も、昨日（8日）が仕事始めで通常営業に戻りました。
しかし、新年早々、新型コロナウイルス感染症による「緊急事態宣言」が再発令されましたね。
またあのネガティブな時間を過ごすと思うとウンザリしますが、
今後はもう「コロナ」とは戦わないで上手に共存するしかないと思います。
うつむかずに、空を見上げながら暮らしていきましょう。

令和3年度税制改正大綱

昨年末に令和3年度の税制改正大綱が発表されました。
不動産関連項目については、固定資産税の据え置きと住宅取得時の贈与税非課税の延長と要件緩和が挙げられます。
一つ目の固定資産税については、コロナ禍の影響を踏まえ、土地の固定資産税を令和3年度に限り令和2年度の税額に据え置かれます。

二つ目の住宅取得資金贈与の非課税枠については、令和3年度には最大1200万円に戻る予定だった非課税枠を、引き続き最大1500万円とする延長措置です。そして、新たな変更点として従来対象となっていた床面積50～240㎡が、贈与を受ける側の所得が1000万円以下の場合、40㎡から対象となります。

これは、住宅ローン控除の対象面積の要件緩和についても同様なので、とっても魅力的。
面積が40㎡台の1Kや1LDKなんかにも対象が広がったので、単身向けの住宅取得促進になるのではないでしょうか？
ちょっと昔の3DKのファミリーマンションでも、ギリ登記面積が50㎡に届かず･･･
なんて物件も少なからずあったので、買主の方には残念な説明が必要でしたが、これからは大丈夫。
安心して住宅ローンを組む事が出来ますね。

コロナと不動産市場

コロナ禍の不動産市場についても考察してみます。
昨年の一回目の緊急事態宣言が明けた時にこんなブログを書いています。
「不動産は暴落するのか」https://alfort.biz/2020/06/08/bouraku/

廻りの専門家の皆さんは、一様に「不動産は暴落する」と解説していました。
でも、私は下落は考えられないと思っていましたし、現実に暴落は起きていません。
今後も、ホテルやテナントビルなどの事業用は別として、実需の不動産が暴落することはないと思って宜しいかと思います。
逆にテナントビルは破格値で取得できるかも･･･

一方、不動産投資についてはどうでしょう。
長引くコロナ禍の影響により、給料やボーナスが下がり、収入の不安を感じた方も多いはずです。
不動産投資をされている方は、「コロナでも家賃収入があることで本当に安心できた」と実感できたのではないでしょうか？
労働収入に頼り切らず、「別の収入の柱」を持つことが大切だということが分かってしまった。
よって、今後ますます不動産投資に興味を持つ方が増加するでしょう。

いつの時代も「チャリンチャリン商売」は強いです。
新型コロナウイルスの影響は、悪いことばかりではないという事ですよ。前向きに捉えていきましょ。