2020年12月の記事一覧｜｜イエステーション 船橋店

賃貸目的物の一部滅失または
一部使用収益不能の場合の賃料の当然減額

改正民法では、「賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることが出来なくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することが出来ない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をする事が出来なくなった部分の割合に応じて、減額される。」と定められています。

当然減額という事は、一部滅失した部分については、減額請求がなされなくとも減額されるという意味で、使用収益出来ない部分の賃料が不発生となるという事です。

また、改正民法では、賃借物の一部が滅失していない場合であっても、その一部の使用収益が出来なくなった場合も、その部分に対する賃料は当然減額されることになりました。従って、風呂が故障して風呂に入れないという場合は、風呂の使用が出来ないことに対応する賃料部分は当然に減額されます。




★減額の算出方法は、日割り計算で行います。
＜計算例＞　
①ガスが6日間使えなかった場合　月額賃料10万円
10万円×賃料減額割合10％×（6日－免責日数3日）／月30日＝1,000円の賃料減額（1日当たり約333円）
②エアコンが6日間作動しない場合　月額賃料10万円
減額割合5,000円×（6日－免責日数3日）／月30日＝500円の賃料減額（1日当たり約166円）

不動産売却についての知識の10回目。
今回は売却の流れについてご説明いたします。

最初は売却のご相談。お知らせいただければ、机上での査定価格をご提示させていただきます。
さらにご希望いただきましたら、実際に物件を拝見し、地域の不動産相場も考慮して「このぐらいの金額で販売を始めてみるのがよいと思います」
という価格をご提示いたします。

そちらの内容で当社にお任せいただけるようでしたら、媒介契約を結ばせていただきます。（売主様に費用は発生しません）

そして、当社の売却活動がスタートします。（売却活動でも、売主様に費用は発生しません）

当社ではだいたい3日くらいでスタートできます。
（3日の間は、販売図面や間取り図作成、写真の撮影、ネットに情報を載せる手配といったことをします）

そして、客付けをしてもらうために他の不動産会社に、物件の情報を提供して行きます。
だいたい1週間くらいで、情報を行き渡らせたい地域内の不動産会社に行き渡ります。

こうして買主を探す訳ですが、目安として1ヵ月半くらいで見つかるのを目標に活動して行きます。
これは、これまでの当社の実績から出している日数です。

売りに出す価格ですが、多くの場合、最初にお伝えした査定価格よりも高い金額でまず出してみます。
これを「チャレンジ価格」と言っているのですが、無理のない範囲で1ヶ月くらいの間、少し高めに出します。

また、売りに出すにあたって、物件に少し手を加えてみると高く売れる可能性がありそうな場合、そのアドバイスもさせていただきます。
そのためのリフォーム費用はかかるのですが、それ以上に高く売れそうな場合に、ご提案させていただきます。

そして買主が見つかると、売買契約の手続きをさせていただきます。
何か条件がある時は条件を詰めて、売主様もこれでオーケーと言うことになりましたら契約になります。
この手続きが1週間くらいです。

ですので順調に行けば2ヶ月弱くらいで、売却が終了します。
これが一般的な期間になります。

売買契約をした後、物件を引き渡す時期について。
基本的には契約をしてから、さらに1ヵ月半後に買主から売却代金をお支払い頂いて、売主様から鍵を渡して、引渡し完了になります。
現在物件にお住まいという場合は、引渡し時期は適宜調整いたします。

また、この時に私どもの仲介手数料を請求させていただきます。
契約から売却代金が支払われる（決済）まで、なぜ1ヶ月半かかるかと言うと、ほとんどの買主はローンを組んで買うので、そのローンの審査や手続きで
それぐらいの期間が必要になるためです。

ということで、媒介契約を締結させていただいてから、売主様に売却代金が入るまでは、3ヶ月程度が目安となります。
流れとしては、おおむねこのようになります。（ご質問がございましたら、なんなりとお知らせください）

ですが、いざ売却活動を始めてみると、予想外に早く売れてしまうというケースが、多々ございます。

次回のメールではなぜそうなるのかについて、ご説明いたします。

有利な不動産売却について、より詳しくお知りになりたい場合
こちらからお気軽に、ご連絡ください！
https://alfort.biz/contact-us/

こんにちは。イエステーション船橋店アルフォートです。

不動産売却についての知識の9回目。【怖いお話】の続きになります。

・両手取引を狙って、売却物件の情報を抱え込む元付け業者がある。
・大手の不動産会社ほど、そのようにしていることもある。

ということを前回お伝えしました。

「大手だから、任せても安心かな？」そうお感じになるかもしれませんが、不動産の売却に関しては、大手であるかどうかはほとんど関係がありません。
不動産を買おうとしている人は、大手の扱いだからその物件を買う訳ではないからです。

一番大事なのは、消費者のニーズに合った物件が適正な価格で販売されていることになります。

私ども不動産会社にとって売却の仕事は、まずは売却のご依頼を売主様からいただくことがスタートになります。（媒介契約）

しかしそのために、最初の査定価格を、相場を全く無視した金額で売主様に提示しておいて、とにかく媒介契約を取るということが
横行している現実があります。

そのように預かった物件は、当然ながら当初提示された査定価格ではなかなか買主が見つかりません。
そうすると売れないので、値段を下げて行くしか方法がなくなります。

大手さんの場合は、売却までに半年、1年かかってしまっても、
「たくさんある在庫の一つ」に過ぎませんので、全く懐が痛みません。
半年間、何も広告活動をしないでそのままということも珍しくありません。

ですが、私どもの規模の不動産会社の場合、回転率が命になります。
物件をお預かりしたら真摯な対応で、すぐに売れるよう活動しなければなりません。

そのため無理な両手取引など期待せず、一日でも早く買主様を見つけてもらえるように、多くの客付け業者に物件の情報を提供する必要が
あるのです。

当社では、「売却を他社に任せてみたけど、なかなか売れなくて困っている」という場合のご相談も、大歓迎で受付けております。
こちらからお気軽に、ご連絡ください！
https://alfort.biz/contact-us/

不動産売却についての知識の8回目。

仲介手数料にからんだ【怖いお話】の続きです。

買主が少しでも早く見つかるよう、良心的な元付け業者は複数の他の不動産会社（客付け業者）に、物件の情報を提供します。

そして客付け業者が買主を見つけて売買が成立した場合、
　・売主様からの仲介手数料は → 元付け業者に
　・買主からの仲介手数料は → 客付け業者に行くことになります。

それぞれの業者が片方から仲介手数料をもらうので、これを「片手取引」と言います。
それに対し、元付け業者が自分で買主を探すこともできるので、その場合仲介手数料は、売主様からのものと買主からのものを、元付け業者が総取りできてしまいます。これを「両手取引」と言います。

良心的な元付け業者であれば、物件の情報を多くの客付け業者に提供して、買主が少しでも早く見つかるようにします。

けれどそうでない元付け業者に売却を依頼してしまうと、両手取引を狙って物件の情報を抱え込み、【物件を塩漬けにしてしまう】のです。

これが不動産業界の実情です。
売却を任されている物件の数が多く、営利第一主義の会社は、両手取引を狙って物件の情報を抱え込むケースが多く見られます。
実は大手の不動産会社ほど、このようにしていたりもします。

この仕組みを知って、良心的な元付け業者に売却を依頼しないと、売主様はずっと売れずに、苦しむことになってしまうのです。
このお話は大事ですので、次回も続けてご案内いたします。

有利な不動産売却について、より詳しくお知りになりたい場合こちらからお気軽に、ご連絡ください！
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取引の際、最近良く聞かれる質問が表記の「親からお金を贈与して貰えるのだけどいくらまで税金が掛からないのか？」と言った内容。今回は直系尊属から住宅取得資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税制度を説明します。床面積の要件やら居住要件やらは割愛しますね。

端的にいうと、住宅用の家屋の新築等に係る対価等の額に含まれる消費税等の税率が10％である場合、住宅用家屋の取得等に係る契約の締結期間が令和2年4月1日～令和3年3月31日の場合は、1000万円。令和3年4月1日～令和3年12月31日の場合は、700万円。共に省エネ等住宅の場合は、プラス500万円が非課税です。上記以外の場合はそれぞれ500万円と300万円という事になります。この非課税制度は、贈与税の基礎控除と併用して適用を受けられますので、110万円をプラスすることが出来ます。またこの制度は相続時精算課税制度との併用も可能です。こちらは2500万円の特別控除があるので大きいですね。

しかし、注意しないといけないのは、相続時にこの2500万円について財産に加算され課税されてしまいます。ですので、多額の贈与を受けるのでなければ非課税制度を優先した方が良さそうですね。

説明だいぶ端折っているので、詳しくお知りになりたい方はこちからどうぞ！！
https://alfort.biz/contact-us/

不動産の売主様向けの本。
～不動産を「高く売る」ために知っておきたい大切なこと～
仲介業者からすると「諸刃の剣」ともなる書籍ですが、とっても現実に沿った仲介の現場の真実を書いてあると思います。

仲介会社からすると、「ここは違う、そんなことはない！」といった部分もありますが、ほぼほぼ真実です。買主向けにはたくさんの書籍が発行されていますが、売主向けは少ないと思います。

是非読んでみてください。悪い業者の典型例が載ってます（笑）

私たちも、一括査定をお受けして「大手仲介」さんと競合になることが多いのですが、この本の内容をお知らせしようかと度々思いながら「同業のことを悪く言いたくない」という気持ちが先に出て、なかなかお話しできません。今後はこの本のストックを仕入れてそっとお渡ししようかと･････（笑）

地元民の子供の頃からなじみ深い「津田沼駅」
ひとことで言うと、「交通も買い物も便利な街」です。
津田沼駅は、中央線と総武線があるため電車の本数がとても多く、待ち時間がほとんどありません。バスも絶えずロータリーに来ているので、サクッと帰宅できるのも嬉しいですね。イオン、ヨーカドー、パルコ、ミーナ津田沼（ここは以前は丸井でした）など買い物できるところも多いので、何か入用なときにすぐに買えるのも嬉しいです。

なぜか北口しか説明しませんが、ジモティーからすると南口は別空間です。地元の人殆ど居ないんじゃないかな。
なのでほぼ知りません（笑）
津田沼と言ったら「北口」です。
津田沼おじさんやサンポーショッピングセンター・・・知ってるかな？知らねえだろうな。

私達イエステーション船橋店のスタッフのほとんどは、ここ船橋市に生まれ育ち生活しているジモティー（死語？）です。
もっと深い話をすると、私は親もまたその親もここ地元前原の地元民です。

東京？都会？そりゃ若いころには憧れました。

田舎暮らし？そりゃ空気もおいしいし、のんびり暮らす老後も良いな…なんて思いました。

でも、そこは住めば都。地元には美味しいお店もありますし、気の置けない友達もいる。交通も便利で買い物にも不便しない、なにより全てにおいて勝手知ったるは地元です。
そんな地元愛を不動産屋として、転居してくる人達にお裾分けしたい。

なんと船橋市は、今でも毎年流入人口増加中です。
その新住民の人たちに、地元の施設のご紹介や近所の飲食店・レストランのご紹介、地元イベントのご紹介を、新しく不動産を提供して下さる「売主」さんに代わり発信させて頂きます。

契約の決断をする

売主と契約条件について、合意出来たら、いよいよ契約を締結します。
調印する前に、今一度契約の条文を確認し、自分の責任で契約の締結をします。

★売主の義務と買主の義務

売主・買主双方は、契約書で約定したそれぞれの義務を履行することになります。
売主の義務は、買主に対して契約の内容に適合した物件を引渡し、完全な所有権を移転することです。

一方、買主の義務は代金の支払いをすることです。

買主にとっては、特に、資金計画が重要となります。
契約で約束した支払日に代金を支払うことが出来るように準備しなければなりません。