住宅購入・ローンの記事一覧｜｜イエステーション 船橋店

契約解除の方法を知る

①解除をする
契約の成立後に、契約を最初からなかったことにすることを契約の解除といいますが、契約の解除には、例えば、買主が手付を放棄して契約を解除する手付解除。売主が手付の倍額を返還して契約を解除する手付解除。


買主が、予定していた融資が受けられなくなり契約を解除するローン利用特約による解除、相手方（売主または買主）が契約の義務を履行しないことによる違約解除、その他合意解除などがあります。
契約の解除については改めて詳しく説明いたします。

②解除による損失
契約の解除により、手付金が戻らなかったり、違約金や損害賠償の請求を受けるなどの大きな損失が生じることがありますので、注意と覚悟が必要です。

あまりあってはいけない「契約解除」ですが、私ながい営業経験で一度だけあります。

私共が売主側に立った仲介の立場での三為契約＊。

*三為契約＝第三者の為にする契約・・・とは？
当事者の一方が第三者に対してある給付をすることを約する契約をいう。
第三者の権利は、その者が受益の意思表示をしたときに生じることとなる。
第三者のためにする契約は、中間省略登記を合法的に行なうための手法の一つとして利用されている。この場合には、
1．第三者のためにする売買契約（A→B、所有権は直接Cに移転する特約付き）
2．他人物売買契約（B→C、Aの所有権をCに移転）
という2つの契約を締結する。これにより、A→B→Cという譲渡をA→Cと登記することができるとされる。

買取仲介の業者Ｂが決済できずに違約金（売買価格の２０％）を売主に支払いました。
この時ほど、違約金設定を20％にしておいて良かった！と思ったことはありません。

その後、その不動産にはすぐに買い手がついたので、売主様は売買価格+２０％のボーナスになりました。

仲介業者は、買付が入ると慎重に慎重に事を進めていくのですが、稀にこういうケースにも遭遇します。
できれば、今後は遭遇せずに落ち着いた気持ちで業務したいですね。

取引の際、最近良く聞かれる質問が表記の「親からお金を贈与して貰えるのだけどいくらまで税金が掛からないのか？」と言った内容。今回は直系尊属から住宅取得資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税制度を説明します。床面積の要件やら居住要件やらは割愛しますね。

端的にいうと、住宅用の家屋の新築等に係る対価等の額に含まれる消費税等の税率が10％である場合、住宅用家屋の取得等に係る契約の締結期間が令和2年4月1日～令和3年3月31日の場合は、1000万円。令和3年4月1日～令和3年12月31日の場合は、700万円。共に省エネ等住宅の場合は、プラス500万円が非課税です。上記以外の場合はそれぞれ500万円と300万円という事になります。この非課税制度は、贈与税の基礎控除と併用して適用を受けられますので、110万円をプラスすることが出来ます。またこの制度は相続時精算課税制度との併用も可能です。こちらは2500万円の特別控除があるので大きいですね。

しかし、注意しないといけないのは、相続時にこの2500万円について財産に加算され課税されてしまいます。ですので、多額の贈与を受けるのでなければ非課税制度を優先した方が良さそうですね。

説明だいぶ端折っているので、詳しくお知りになりたい方はこちからどうぞ！！
https://alfort.biz/contact-us/

契約の決断をする

売主と契約条件について、合意出来たら、いよいよ契約を締結します。
調印する前に、今一度契約の条文を確認し、自分の責任で契約の締結をします。

★売主の義務と買主の義務

売主・買主双方は、契約書で約定したそれぞれの義務を履行することになります。
売主の義務は、買主に対して契約の内容に適合した物件を引渡し、完全な所有権を移転することです。

一方、買主の義務は代金の支払いをすることです。

買主にとっては、特に、資金計画が重要となります。
契約で約束した支払日に代金を支払うことが出来るように準備しなければなりません。

購入条件を知る

あなたの購入する不動産の売買価格は？手付金は？代金の支払い時期・方法は？引き渡しの時期は？付帯設備は？･･･
取引をするにあたっては、売主と買主間の契約条件を決めます。

この契約条件は、購入する物件により決めておくべきことも様々です。

通常、関与する業者が、契約条件を定めた契約書の案を作成しますが、契約にあたっては、自分でその内容をチェックし確認する必要があります。

「知らなかった、分からなかった」などは通用しません。
また、口約束は後で否定されるなどトラブルが発生する恐れがあります。

大事な約束事は書面にしておきましょう。

購入予定の不動産を知る

一般の方が、不動産の売買をすることは一生に何度もあることではありません。不動産の購入についての知識や経験が少ないのが普通です。
そこで、つい業者任せになってしまい、後になってから「こんなはずではなかった」、「悪質業者に騙された」といったトラブル相談が多く寄せられています。このコラムでは、これからマイホームなどの不動産購入する方のために、最低限知っておいていただきたい知識を公開していきます。

まずは、「購入予定の不動産を知る」ということです。

不動産会社は取引の媒介・代理をするとき、又は自ら売主の時には、契約が成立するまでの間に、物件の内容や取引の条件などを記載した「重要事項説明書」を作成して説明することが義務付けられています。この重要事項説明書により購入予定物件、購入条件等の詳細な内容を知る事が出来ます。

もっとも、買主にとって重要な購入の目的・条件が、法律上の説明事項となっていないこともありますので、購入目的や条件は予め依頼する宅建業者に明確に伝えておきましょう。そうすることで、関与する宅建業者が必要な説明を行うべきとされる場合が多いと考えられています。

そして、自分でも調査・確認をする。

周辺にごみ焼却場・工場・カラオケ店など、どのような施設があるか、騒音は出さないか、悪臭はしないかなどの周辺環境は、自分でも容易に調べられるはずです。重要事項説明書は万能ではありません。説明を受けるだけではなく、周辺環境などはしっかり調査し確認するようにしましょう。