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競売物件選定からお引渡しまで

競売代行・コンサル 

競売物件選定からお引渡しまで、詳しく解説します。

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物件調査・報告
落札した競売物件は返品不可のため、事前に調査したうえで入札に参加することが必要となります。
したがって競売物件を取得するにあたり、事前調査がとても重要となります。

point1.gif建物の外観、近隣状況等の確認
jut0041-002.jpg裁判所の現況調査報告書や評価書は数ヶ月前の状況を記したものであり、裁判所の調査時は空家であっても、その後第三者が占有するといったケースなどもみられるため注意が必要です。

基本的に対象物件の建物内部を見ることはできません。
戸建の場合は建物全体や庭の状況から判断するしかありません。
外せないのが玄関まわりの状況。これにより屋内の状況も推測できます。
マンションの場合はベランダや郵便受けの状況から推測することになります。
駐車場に停車中の自動車も、車種や車内状況から建物内部を推測することが可能です。
また対象物件の近隣を散策することにより、周辺住民の層や利便性などの状況を判断することができます。
point2.gif土地の概要、隣地との境界の接面道路の確認
a0007_001968.jpg接面している道路は公道or私道か?
私道の場合は道路位置指定がありますか?
(共有私道等で持分が売却外の場合もあります)
隣地との境界は明確ですか?境界標は各ポイントにありますか?
隣地との間に境界標が確認できない場合は、境界について隣地所有者に尋ねます。
接面道路の状況によっては、セットバックの必要が生じたり建物の再建築が不可となる場合もありえます。
point3.gif近隣の住人(戸建)・管理人(マンション)に占有状況や管理費等について質問
AC_23PHAB35.JPG近隣居住者に、占有者の家族構成や人間性について聞き取りします。
入居者数が多かったり小さなお子さんがいる場合は、建物の傷みが激しいと推測されます(特に水まわりやリビング)。
また子供の学区や転居先の都合等により、任意明け渡しに時間がかかることも予想されます。
マンションで滞納管理費等がある場合、落札人が滞納金全額を支払うわけですから、管理組合としては協力的な対応をしていただけます。

ご依頼の物件に関し、現状把握および諸費用のおおよその金額など、過去の落札事例・近隣取引事例・地価等を調査したのちアドバイスさせて頂きます。

調査費用は\21,600(税込) ※こちらの地域以外は¥32,400(税込)
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入札価格の検討
以下の方法により入札価格を算出します。

 価格査定(業者の場合は販売価格の決定)AC_16PHAM30.JPG

過去の落札結果・路線価・近隣の一般流通物件等をもとに、入札する物件の流通価格を算出します。
マンションの場合、業者がカタログや広告等で表示している床面積は壁芯(壁の中心線を基準とした面積)となります。
競売物件の専有面積表示は登記簿上の面積(壁の内側の面積)のため、カタログ上の面積よりも約5-6%狭く表示されます。

◆ 入札価格以外の必要経費
[立退費用]
引渡命令可の物件は強制執行費用とほぼ同額。
賃借権等がある場合、明渡し不可の場合もあるため要注意です。

[滞納管理費]
管理会社等に対し、あらかじめ正確な滞納金額を確認する必要があります。
マンションによっては、管理費や積立金だけでなく水道料金や駐車場代金も支払わなければならない場合もあります。

[改装費]
競売物件は事前に建物の内部を観察することができません。
そのため落札後の改装費用は高めに見積もります。

[入札代行費用]
当社の入札代行を利用される場合、落札価格の3%+6万円+消費税にて入札金額のアドバイス及び入札書類の準備から入札提出までの手続のアドバイス、落札後の占有者との明渡し交渉を全て代行しております。
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入札
12633807_T2.jpg調査報告書の内容にもとづいて入札額を決定し、入札していただきます。
入札の際、保証金として売却基準価格の2割を振り込む必要が生じます。
保証金は落札できなければ裁判所より全額返金されます。 入札期間は通常1週間。
個人入札には住民票と認印、法人入札には資格証明が必要となります。
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開札
DZ185_L.jpg入札期間締切より1週間後、裁判所において開札が実施されます。
開札結果が入りましたら、お客様にはすみやかにご報告いたします。
開札は公開となっているため、裁判所の開札場には誰でも入場することができます。
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残代金の納付と所有権の移転
CH042_L.jpg開札期日より2週間経過した後、買受人に「代金納付期限通知書」を送付いたします。
残代金の納付期限は、通知書を受け取ってから約1ヶ月後を指定しております。
納付期限までに代金を納付しない場合、原則として保証金は返還されませんのでご注意ください。
残金納付は原則現金にて支払いますが、銀行融資等の利用も可能です。
また同時に登録免許税を納付します。

銀行融資等により抵当権の設定がある場合、残金納付日の1週間前までに、裁判所に対し所有権移転時に抵当権の同時設定がある旨を申し出る必要があります。

残金納付より約1週間後、裁判所から物件の権利書が郵送されます。

残代金を納付した時点で所有権が買受人に移転します。
その後の所有権移転登記手続は裁判所のほうで行います。
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不動産の引渡し
20233418_T2.jpg落札した物件に占有者がいる場合、「裁判所がその占有を賃借権として認めた場合等」の一定の場合を除き、買受人は[引渡命令-強制執行]により占有の排除を申立てることができます。

また従前の所有者が任意に不動産を引き渡さない場合等においては、引渡命令の申立を行うことができます。
引渡命令が発令されると、執行官に申し立てて強制的に立ち退かせることができます。

[任意明渡交渉の場合]
開札日の翌月末を目安として交渉します。
一般的に退去費用は約30万円(引越代と転居先の敷金程度)です。

[任意交渉で不可能な場合]
強制執行の手続きに移ります。
残金を納付し所有権を移転した後でなければ執行申立はできません。
執行費用は約30-50万円が目安であり、強制執行の断行(明渡し)までは申立から2-3ヶ月かかります。

以上のように占有者にとって強制執行は、後から執行費用を請求されるため何の得にもならず、強制執行されるくらいならお金を貰える任意の明渡しのほうが良いとの結果になるのが一般的です。
また買受人にとっても、執行費用と同額程度の負担で迅速に明渡しが受けられる任意交渉の方が良いに決まっています。
そのため強制執行による明渡しは非常に少ないのです。


※占有者の明渡しは可能か?(引渡命令の可否)

裁判所が認定した賃借権がある場合を除いて、占有者の明渡しは引渡命令に基づく強制執行または任意交渉にて可能です。
賃借権がある場合は賃借人が同意しない限り明渡しが不可能な場合があるので注意が必要です。


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