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不動産競売とは

競売代行・コンサル 

不動産競売とは、債権者が債務者の負債を回収するため債務者が所有する不動産や担保物件の売却を裁判所に申し立てる制度です。


10128910_T2.jpgせっかくマイホームを手に入れたものの、リストラ等のアクシデントにより、住宅ローンの支払いが滞ってしまうこともありえます。
自己破産の結果、所有する不動産が競売にかけられ売却されるケースが多くなっています。

債務を弁済することができなくなった場合、地方裁判所がその人の所有する不動産等を差し押さえ、売却し、その代金を債務の弁済にあてる手続きが不動産の競売です。

競売となる物件は、その経緯上管理が行き届いていない物件もあります。
そのため競売物件の基準価格は低く設定されています。

a0006_001029.jpgまた、相続によって得た財産物件を分ける場合にも不動産競売を利用することができます。相続の場合にも、裁判所に不動産の売却を申し立てて、物件を売ってもらい、その売却代金から相続人が代金分割を受けることになります。

物件の性質や裁判所の関与等、特殊なものと思われがちですが、競売物件の情報は誰もが手に入れることができます。したがって一般の不動産物件と同様に、不動産物件購入の選択肢に入れることも可能です。

不動産競売は通常一定の期間内(約1週間)に入札する[期間入札]で行われ、後日行われる[開札]により落札者を決める方法で売却されることになります。
期間入札で入札者の無かった物件は[特別売却]にて行われます。
[期間入札とは?]
a0002_001011.jpg裁判所が指定した1週間の期間内に、保証金(売却基準価額の20%)を裁判所の口座に振込み、入札書に入札価額を記入して裁判所の執行官室に提出し、必要書類は住民票(法人の場合は資格証明)と認印。

これでどなたでも入札に参加することができます。
入札書類一式は裁判所の執行官室にて入手可能です。

平成17年4月1日から改正民事執行法(平成16年12月3日公布)が施行され、競売手続きが一部変更となっております。
改正後は最低売却価額制度が見直され、売却基準価額・買受可能価額の制度が導入されました。
新しい制度の内容は下記のとおりです。

開札は開札場で行われ、落札金額が公表され、落札できなかった場合には保証金は約1週間程度で全額戻ってきます。

「最低売却価額」は「売却基準価額」へ名称変更。
加えて20%安い「買受可能価額」が設定されました。
 ・評価書に記載された評価額に基づき「売却基準価額」が定められます。
   「売却基準価額」はこれまでの最低売却価額と同じ価格水準です。
 ・「売却基準価額」から20%控除した額を「買受可能価額」と呼び、
   買受可能価額以上の額であれば買受申出(入札)できます。
 ・新制度では「売却基準価額」「買受可能価額」の両方が公告されます。
 ・買受申出保証額は原則として「売却基準価額」の20%となります。
  ※金額は公告に記載

以上の点を除き、基本的な手続きの流れは、これまでと変わりはありません。

[特別売却物件(特売物件)とは?]

期間入札で入札者の無かった物件は、買受可能価額がそのまま売却価額となり、先着順で売りに出されます。
同一物件に対し、同時に2人以上の買受申出人がいない限り競争入札とはなりません。
特売で売れなかった物件は、価格を下げて再度期間入札にて売り出されます。



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