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TOP > アルフォート通信 

不動産投資の成功は? 2017年7月 8日

最近、投資不動産がなかなか買えないという声を聞きます。
これは、突然そうなったわけではなく、昨年のはじめあたりから、不動産価格が高止まりして、マーケットが膠着化してきているからです。

実際には、上級投資家は玄人向け物件を購入し、高収益化しているので不動産自体は売れているのですが、
一般向けの投資物件は、高くて買えないというのが現実なのかもしれません。

玄人向けとは、全空室物件だとか事故物件など、手を加えないと収益を生み出せない物件のことです。

と言うことは、今は積極的に不動産を買いに行く時期ではない!ということです。
むしろ、今は所有している物件を売って、資産を入れ替えたり、次に不動産の価格が手頃になったときに思い切って買いにいけるように、財務体質を改善しておく時期だと思います。

あと、不動産投資の成功に必要な視点とは・・・
「デッドクロス」
不動産は、減価償却資産になり、実際に出て行かないお金を毎年経費に出来ます。
しかしながら、その減価償却費の額と、ローン返済の元金の額が逆転してしまったらどうでしょう・・・
減価償却が終わってしまった不動産は、減価償却費はゼロ。
一方、ローンの元金返済は続きます。
すると差し引きできずに所得税の節税ができませんね。
大きな課税価格になってしまい、勘定あって銭足らず状態。

償却期間が見えているのであれば、出口戦略もそれなりに変わってきます。
また、繰上返済や法人化などによっても戦略も変わってくるでしょう。

もっともっと勉強が必要です。

不動産を売却した時の譲渡税 2017年1月31日

売主さんと、お打合せすることが多くなったからか「譲渡税」の質問を受けることが多いです。
長年お住まいになられたご自宅を処分した、さて譲渡所得に対してどの位の税金が科されるのでしょうか。高く売れて喜んでいたが、譲渡税がたっぷりと課税されてしまった・・・とかですね。
税務署が発行している案内を添付しましたが、簡単に言えば課税譲渡所得金額とは「売却した価格」−「購入代金」+「売却に掛かった経費」−「特別控除額」です。
ここに、長期譲渡の場合(5年を超える)は20%、短期譲渡の場合(5年以下)は39%の税率をかけて算出します。※正確には復興特別所得税2.1%を合わせて申告します。

この取得費が問題です。昔のことですから、契約書やら購入時の図面やチラシ類の購入を証明するものが、手元に全く無い。無くしたか捨ててしまったか・・・ですね。そうすると譲渡価額の5%相当額を取得費として計算しなければなりません。地価の高い土地だったりしたら大変な納税になりますね。折角高く売却できたのに、高額な税金を支払わなければならなくなってしまいます。今迄お住まいになっていたマイホームなら3000万円の特別控除や買換え特例なども使えます。

購入時、買ったら終わりではなくて、様々な売買に関する資料は保存しておきましょう。
お客様によっては、銀行の貸金庫の中に大事に保管されている方もおられます。
そうすれば、売却時に慌てなくても済みますよ。

父母からの住宅取得資金贈与 2016年12月26日

今回は少し真面目な記事書きますね。取引の際、最近良く聞かれる質問が表記の「親からお金を贈与して貰えるのだけどいくらまで税金が掛からないのか?」と言った内容。今回は直系尊属から住宅取得資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税制度を説明します。床面積の要件やら居住要件やらは割愛しますね。端的にいうと、住宅用家屋の取得等に係る契約の締結期間がH28.1〜H29.9の場合は、700万円。H29.10〜H30.9の場合、500万円。H30.10〜H31.6は300万円です。これが断熱等性能等級が4、耐震等級2以上他良質な住宅用家屋の場合はプラス500万円が非課税です。この非課税制度は、贈与税の基礎控除と併用して適用を受けられますので、110万円をプラスすることが出来ます。またこの制度は相続時精算課税制度との併用も可能です。こちらは2500万円の特別控除があるので大きいですね。しかし、注意しないといけないのは、相続時にこの2500万円について財産に加算され課税されてしまいます。ですので、多額の贈与を受けるのでなければ非課税制度を優先した方が良さそうですね。

区分マンションの利回り船橋1位 2016年10月 1日

収益物件サイトの健美家によると、東京駅から直通で30分圏内の駅ごとのマンションで、投資用としての利回りがJR総武線の船橋駅が1位であることが分かりました。
1棟アパートでの利回り1位はなんと「津田沼駅」だそうで、千葉県京葉地区の収益物件は投資利回りバランスが非常によい立地だと言う事が証明されました。

都心は需要が活発なので、5%〜7%台なのと比較すると、8%〜12%台の千葉方面が高利回りでお勧めということになります。

千葉で他には西船橋駅も高利回りです。どちらにしても船橋市という訳です。
外国人、特にアジアの投資家などは、利回りがゼロでも将来の資産価値が上がると予想されれば購入しているようで、益々お得な収益物件は一般の市場には出にくくなっているようですね。
 
これからは、取得後の空室率が気になりますが、投資家の収益不動産への投資は当面活発な状況が続くでしょう。
私共も「投資不動産流通協会=TFK」という組織に加盟しています。投資不動産についてご相談があればいつでもどうぞ!!

夏季休業のお知らせ 2016年7月31日

盛夏の候、貴社ますますご清栄のこととお慶び申し上げます。
また、平素は格別なるご高配を賜り厚く御礼申しあげます。

弊社では、誠に勝手ながら、本年度の夏季休暇を以下の日程で実施させていただきます。
大変ご迷惑をお掛けいたしますが、何卒ご了承くださいますようお願い申し上げます。

夏季休暇 2016年8月13日(土)-17日(水)まで

※ 休暇中のお問い合せにつきましては、2016年8月18日(木)以降に対応させていただきます。

殺人告知せず土地売買 2016年7月31日



7/30の日経新聞夕刊にこんな見出しがありました。どうも、土地の売主が強盗殺人事件が起きた土地について、
その事件があったことを告げずに不動産会社に売却をしたのだそうです。
買主がプロの不動産会社であることも争点だとは思うのですが、
3300万円の損害賠償を求めた判決で、売主に1735万円の支払いが命じられました。
完全な瑕疵担保責任です。売主も黙っていれば分からないと思ったのでしょうかね。
私達も競売入札の際には、占有者や近隣に入念な聞き込みをしますが、
普通の一般の方が売主の売買の場合、事件・事故の有無を尋ねるくらいですからね・・・。
こういった心理的瑕疵は、売買価格に大きく影響を与えますし、契約内容を左右します。
よって売主には相当の過失が認められました。
業者は賠償金貰っても、転売出来るんでしょうか?
いくら安くしても新聞に出ちゃいましたので・・・心配です。
だから地元以外の取引は怖いんです。私達も気をつけたいと思います。

入居者に人気の設備ランキング 2015年11月 2日

今年もこの季節が来ました。
賃貸の「入居者の人気設備ランキング」



全国の管理会社251社からの回答を元に作成した入居者ニーズですので、信憑性もあります。







家主・オーナー様は是非ご参考に。

競売代行 2015年8月22日

先日、競売代行を依頼され落札した物件は、落札人様のご実家の隣家。
どうしても落札したいという思いは、面談時からひしひしと伝わってきました。
私共が提案した入札価額をはるかに上回る上乗せで無事に落札。
何が何でも欲しかったので・・・という事で。

先日、引渡命令も確定し今後の行動をメールで確認。
開錠し、占有者に身の回り品を持参頂いて残置物の搬出と進みます。

お盆 2015年8月13日

弊社の夏季休暇は、12日から16日までです。
他社さんからの連絡を見てみても、同じか13日からというお休みが多いようです。
いつも事務所で仕事をしているときは、来客や電話応対でなんとなく気忙しいのですが、
どなたも来客なし、どこからも電話もなし(携帯には何本かあったのだが・・・)、おまけにFAXもこない・・・
甲子園のTVをつけながら、仕事をしています。
溜まっていた、「お客様の声」や「施工事例」のサイトアップや盆明け後の戦略などを考えています。
皆がボケッとテレビ見てたり、行楽地に遊びに行っている間に・・・ね。

本日はこれからご先祖様の迎え火。
日が変ればお墓へお参り。
しかし、子供の頃から思うんですが、なぜ迎えに行ってしまってお墓は留守のはずなのに、
一生懸命早起きして、お参りしたりお供えしたりするんですかね???
そんなこと、ま良いかっ。

明日は、あちこちの親戚にお盆回り。
15日は、親戚の新盆に送り火。

こどもが小さな頃は、この合間を縫って遊びに行ったっけな。
スケジュールも超ハードでしたし。
軽井沢に家族送って、とんぼ返りしてご近所の新盆行ってからまた軽井沢まで飛ばして・・・なんて。

甘い缶コーヒーは身体に悪いらしいので、ブラック飲みながら頑張ってます。

 

カーブアピール 2015年8月 8日

カーブアピールって??
聞きなれない言葉ですか?

実は、これ道路にある「縁石」(Curb)のことで、「カーブアピール」とは、道路から見た建物の第一印象のことを意味しています。
不動産投資の世界ではこの「カーブアピール」が物件を選ぶ際のひとつの判断材料になっていて、好印象を与える物件ほど高く評価されることになるわけです。

例えば、賃貸物件を案内された時、「どんな物件だろう?!」と、ワクワクしながら道路を歩いきて「こちらの物件ですっ!!」 と営業マンに紹介された時の第一印象が「わ〜、素敵!」と思ってもらえる事が物件の第一印象を決め、「住んでみたい」と思ってもらえる物件力になるという訳です。

せっかく部屋をフルリフォームしたにもかかわらず、部屋に辿り着く手前のカーブアピールに気を使っていないと
第一印象も悪くなり、お客さんもがっかりですよね。ワクワクしていた分だけ、部屋を観たいという気持ちも盛り上がらずです。
ここで悪い印象を持ってしまうと、大きなマイナス材料になってしまいます。 たとえば、美しい植栽がされていたり、デザイン性の高いフェンスが使われていると、「シャレた雰囲気」を感じてもらえて物件をアピールすることにつながり、選んでもらえる可能性も高まります。

であるならば、これはたいへん費用対効果の高い空室対策ではないでしょうか?

物件の第一印象を上げる為に、ただの白いブロック積みにアルミフェンス、白いコンクリートの殺風景な外構でなく、洒落た門扉やフェンス、土間部分もインターロッキングやスタンプコンクリートにしたリして印象を良くする。他には植栽に気を配ってみるなどの工夫ひとつで第一印象は大きく変りますよ。
人も見た目という第一印象が非常に大事です。賃貸物件も見た目の身だしなみを整えて第一印象を改善しましょう。




サブリースってさ・・・ 2015年6月13日

大手ハウスメーカーやアパマン建築会社が行うサブリース。
以前、○化成の新聞広告を記事にした事がありますが、とっても危険ですよね。

「サブリース=家賃保証」
しかしこれは、契約期間中、
契約時の家賃が保証されるわけではないんですよ。
通常の場合、ほとんどのハウスメーカーは2年毎に保証家賃の見直しが行われます。

その時にもし、家賃の相場が下がっていれば、保証家賃の減額を言い渡されることも当然あります。

毎回毎回、家賃の減額されて「借り入れの支払い」ショートしたらどうします?
あ〜、怖い怖い。

それでも、サブリースをお願いしたい場合は、
定期借家契約という賃貸借契約のサブリース契約。
あるいは、ある一定期間中、家賃を減額しない契約が可能かどうかを
打診してみましょうね。

不動産投資 物件探しで大事な事 2015年5月 3日

不動産投資をする方が増えていますね。
当社にも、定期的に情報を送っている投資家が数人います。
この方々は、本業としてサラリーマンをしながら、利回りの良い物件を見つけては買いあさっています。

そこで今回は、こういった投資家さん達がどのようなことを重視しながら物件探しをしているか書いてみます。
まずは、なんと言っても「立地」、その土地が持っている力です。
立地には、もちろん駅からの距離なども含まれますが、昔から人が住んでいたところが安心です。

広島の土砂災害の被害があった場所などは、昔から水害が多かった地域だそうです。
また、昔田んぼや沼だったところは、当然の事ながら地盤が悪く、沈下の恐れがあります。

ですので、物件を提案すると、昔の土地の状況を確認してくれと言われる事もありますよ。
不動産の立地ばかりは、自分の努力では絶対に変えられません。
その土地が持っている力は大きいです。

その立地を探るために必ず目を通しておいたほうがよいサイトをご紹介します。

1.今昔マップ
2.災害履歴マップ
3.地震ハザードステーション

特に、1の今昔マップはおもしろいですよ。
以前はその土地がどのように使われていたのかが良く分かります。



これは、1896年から1909年にかけての津田沼駅周辺です。
何にもなかったんですね(笑)

中古住宅の診断義務化 2015年4月28日

4月27日の日本経済新聞の朝刊の一面。
「中古住宅の診断義務化」の記事。

びっくりしました。
業界関係者も、こぞってブログやメルマガで話題にしています。
とうとう国も本腰入れたかと・・・



政府・与党が中古住宅の住宅診断を徹底し、仲介業者に販売時の説明を義務づけるなどの「中古住宅取引活性化策」をまとめた宅建法改正案を来年の通常高国会に提出するというのです。

狙いは中古住宅の取引の活性化ですが、取引が活発な欧米では、徹底した住宅診断が広く普及しています。
政府は、専門家が住宅の劣化状況や耐久性を調査して補修の必要性を判定し、仲介業者に販売時の住宅診断の内容説明を義務付けることで、買い手が安心して中古住宅を購入できるようになり、取引が活性化するとみています。
住宅診断を実施した際に売主が説明していない欠陥が発覚した場合、買主が補修や契約解除などを請求できるようにすることも検討するとしています。

買主としたら、中古住宅の購入により安心して踏み切れるでしょう。
しかし、売主側からすると面倒ですね。手間もコストも掛かるし。
買主側から見ると、もちろん診断のコストは上乗せされるはずだし。

国が、中古住宅の流通活性化に乗り出した背景には「空き家」の増加があります。
平成25年の空き家数は5年前より63万戸増加した820万戸。総住宅数の13.5%が空き家になっている状況のなか、放火や侵入の恐れや、雑草や害虫がはびこったり壊れたりと周囲に危険を及ぼす可能性もあるとして、空き家対策は全国で問題となってますので、そこにメスを入れたいのだと。

さてさて、どのような方向になっていくのでしょうか。
見守っていきたいと思います。

空き家対策特別措置法 2015年4月25日

以前から問題視されていた「空家」
管理に問題のある空き家への対策を定めた法律が一部施行になりました。

良くあるケースとしては、「相続」などによって実家を放置していて無管理状態になってしまっているようなケース。
古家など、解体して更地にしてしまうと住宅用地ではなくなってしまうので、固定資産税は6倍に。
解体費だって大金です。30坪くらいのお宅で100万くらいはかかるでしょう。ですので、仕方なく空き家にしていたのに。。。

今後は、更地の6分の1になっていた固定資産税の特例がなくなり、今迄の6倍の税負担を強いられてしまう恐れがあるのです。

賃貸住宅の場合は、管理されているので空室であっても新法の規制対象外ですが、全国820万戸の空き家のうち、約6割が持ち家と言われてますので、約500万戸の住戸が増税リスクにさらされてしまうのでしょうか。

5月末を目処に、各自治体が空き家を調査するとしています。
この調査で、人の出入り、電気・ガス・水道の使用がないものは、「特定空家」と認定され、所有者に指導を行うそうです。
この指導に従わない場合に、固定資産税の優遇措置が外されてしまうのだとか・・・

ちなみに船橋市は、平成26年10月1日に「船橋市空き家等の適正管理に関する条例」が施行されています。

詳細はこちらから

お客様の声 兵庫県 M・F様 2015年3月27日

転勤の為の留守宅を賃貸されていましたが、この度売却するお手伝いをさせて頂きました。
遠方の為、書類のやり取りその他お手数をおかけしましたが、無事ご成約となりました。

●アルフォートとの取引のきっかけはなんですか?
A:分譲マンション(持ち家)を賃貸物件として管理していただいたので。
●当社へのご売却のご依頼を頂きました理由をお聞かせ下さい!
A:できれば賃借人への売却を考えていたのですが、スムーズに話をすすめて下さったので。
●担当者の印象やお店の雰囲気はいかがでしたか
A:担当者の印象は迅速で、臨機応変な対応、詳しい説明で信頼できました。遠方のため、お店には伺っておりません。
●最後にアルフォートにずばり一言お願いします!
A:10年という長いおつきあいでしたが、本当にお世話になり、ありがとうございました。今回良い形で話がまとまり感謝しております。

 

公示価格の二極化 2015年3月21日

先日(18日)国土交通省より公示地価が発表されました。



千葉県内では、震災の復興が進む浦安市などで上昇となりましたが、我孫子市内の地点で下落率が全国最大となるなど二極化が進みました。
君津市や木更津市は昨年同様、アクアラインのお陰と言えるのかどうか、住宅地の上昇が高かったようです。

一方、船橋市内ではどうだったのでしょう。
目立ったのは、日の出のような工業地が全国トップの上昇率だそうで。
集積が進む湾岸エリアの物流関連の施設が価格を押し上げています。

ただ、それでも震災前の価格水準と比較すると2割ほど低いのです。
直後からすれば、需要は回復したと見えるかもしれませんが、同じ千葉県内でも下落地域と上昇地域があります。
主要都市とそれ以外の地方で格差が広がる二極化の傾向には変りありません。

あまり一喜一憂しないようにしましょうね。
どちらにしても、どこにしても「利便性」の良い不動産しか価格の維持は出来ないのですね。

お客様の声 船橋市 T・S様 2015年3月16日

当該物件に賃貸でご入居頂いていたS様でした。
所有者様の転勤期間中の賃貸借でしたが、関東への帰任の可能性が限りなく低くなったということで売却することになりました。
借主のS様にご相談を申し入れたところ、快くご購入いただきました。
今後とも末永いお付き合いを宜しくお願い致します。

●アルフォートをお選びになったきっかけは?
A:賃貸借契約をしていたため
●ご成約いただいた物件の一番の決め手は何ですか?
A:賃貸で住んでおり、快適な物件であったため
●担当者の印象やお店の雰囲気はいかがでしたか?
A:親切、丁寧、迅速な対応で良かった
●最後にアルフォートにずばり一言お願いします!
リフォームや模様替えの相談の際は、びっくりするようなすばらしい提案を期待します

理想のキッチンですと 2015年2月19日

SUUMOのマーケットプレイスから・・・
今後希望するキッチンレイアウトの調査から。

結果は、「対面式キッチン」と「アイランドキッチン」だそうです。
しかも、シングル層にも支持されているのだとか。


過去には分譲仕様でしたね。
それが、賃貸マンションでも対面式やアイランド型は増えてきて・・・
昨今は、シングル層も対面式ですか。

「テレビを見ながら家事がしたい」
「友達や家族と一緒に作りたい」

らしいのですが、現状のワンルームや1Kタイプの賃貸住宅ではまず無理ですね。
キッチンにばかり場所を取られて、居住空間がなくなります。

でも、今後の空室問題を避けるためには、差別化しないといけない。
でも、間取りの面積は変えられない。

私が学生や社会人なりたての頃には考えもしませんでしたが、そんなにキッチンが大切なのですね。
確かに、大学4年生の愚息も、台所で料理してたりしますもん。
しかも、キャベツの千切りとか上手なんです。
おかしな男子。

若者の自炊が増えているとも聞いたこともあります。
これから建築されるシングルタイプの賃貸住宅は、リビングがゆったりした1LDKタイプで、キッチンの作業スペースも広く取ってあって、しかも壁付けキッチンではなく、お洒落な対面式かアイランドキッチンで・・・
なんてのが主流になるんでしょうかね。

15年前、20年前に建築した20?から25?位のアパート・マンションのオーナーさんはどうしましょ。
隣の部屋をぶち抜いて二個一とかにします?
だいぶお金かかりますよ。

でも、大丈夫。
入居者層は、優秀な大学のお金持ち学生さんだけでもなく、所得の高い単身者だけでもありません。
物理的にどうしようもできないところで高望みするのではなく、入居者を大事にして、きちんとした管理をしていて、かつ個性的な賃貸住宅は必ず選ばれる筈。
ハードではなく、ソフトで勝負しましょう。

新築戸建てでDIY 2015年1月17日

DIY賃貸という言葉が、やっと浸透し始めてきた感がある昨今ですが、なんとこの「DIY」の手法を新築戸建てに取り入れ始められました。
例えば、東村山市の相羽建設の注文住宅は、入居者と内装職人が協力して内装を仕上げたり、東武鉄道が販売をしている「ソライエ清水公園アーバンパークタウン(500区画)の建売りでは、内装の完成前に引渡し、入居者が室内の壁紙を張ったり、ウッドデッキのペンキを塗ったりして、自分好みの自宅に仕上げます。

※DIY賃貸:入居者が入居者負担で自由にリフォームでき、退去時も原状回復の義務を負わないというものです。




ソライエ清水公園のホームページ(http://www.solaie.jp/shimizu/index.html)では、若いファミリーが子供と一緒にペンキを塗ったり、クロスを貼ったりととても楽しそうな画像が満載です。

斬新ですね。中古住宅の場合は、もともとがボロのものにDIYを自分の手で施していく楽しさがありましたが、新築では聞いたことがありませんでした。
それなりにお値打ち価格なのでしょうかね。

自分の時間がたっぷりあるファミリーには良いでしょうね。
私の場合は、能書きだけで不器用なので、とんでもない内装が出来上がりそうで無理です。
家族に却下されます(笑)


 

住宅ローン過去最低更新! 2015年1月16日

民間金融機関の住宅ローンが過去最低を更新。
1月の金利は、昨年12月比0.1%の下げ。



日銀が昨年10月末に追加金融緩和を行い、長期金利は0.3%台です。
市場にお金はジャブジャブ・・・なのに、消費増税後の貸出額は、2四半期連続でマイナスを記録。
ということは、住宅市場の押し上げ効果を全く担っていないということです。

これは、異常なことだと思うのです。

当社でも、今年一発目のご契約のお客様は、ご自分でネット銀行を含めて金融機関の選択に入っています。
地元の地銀、○葉銀行さんも頑張ったのですがね・・・
20年も30年もローンを組むのですから、0.1%が大きいですもんね。

更に、銀行によっては7大疾病で仕事ができなくなったら返済免除になったり、親の介護が必要になれば100万円の一時金を貰えたり。
金利以外の付加価値も選択基準になるような内容の戦略です。

どうなっていくんでしょうかね。

お客様の声 船橋市 M・Y様 2014年8月19日

ペットの飼育できるマンションをお探しのY様。
実家のお近くにマンションをご購入されました。
営業担当者へは、親身に一生懸命探してくださり・・・とお褒めの言葉もいただきありがとう御座います。
何かあれば、すぐに仰ってください。今後とも宜しくお願い致します。

●アルフォートをお選びになったきっかけは?
A:近所だったので
●ご成約いただいた物件の一番の決め手は何ですか?
A:ペット可という所と、実家の目の前という立地。
●担当者の印象やお店の雰囲気はいかがでしたか?
A:木谷さんにはとても良くして頂きました。親身に一生懸命物件も探して下さったりと本当に助かりました。お店も明るくアットホームな雰囲気でよかったです。
●最後にアルフォートにずばり一言お願いします!
大変お世話になりました。お陰様で後悔のない買い物をする事ができました。ありがとうございました!

新津田沼駅前を再開発 2014年7月24日

津田沼のイトーヨーカドーは分かっていましたが、コナミスポーツクラブなどの敷地もみんな新京成電鉄の所有地だったのですね。

新京成電鉄より2015年度までの向こう3年間の中期計画が発表されましたが、そのうちの不動産事業で新津田沼駅周辺の再開発を行うことがわかりました。



2016年度以降の着工を目指し、同社が所有する津田沼12番街ビル(現イトーヨーカドー津田沼店)、および新津田沼駐車場の用地に新たな商業施設を開発するとのことです。
確か、ヨーカドーは私が中学生位のときにできたから、既に30数年経っていますからね。
老朽かも否めませんね。
当時から、イオンモールができるまでは、何かあるとヨーカドーへ入っていたような気がしますが、現在はお隣のイオンにお客さんを随分と取られてしまっているのでしょうね。

あれだけある敷地を使うと言う事は、低層で横に広い商業施設を作り、駐車場は地下か屋上でしょうか?
現在の駐車場は、停めてからお店まで少し歩くので、ちょっと不便です敬遠されている部分もあると思います。

とにもかくにも、対象地域としては、1万?の広さだと言うことなので、今度はどう再開発されるのか楽しみです。



シェローバイクパーク船橋オープン 2014年7月21日

船橋市夏見にシェローバイクパーク船橋がオープンしました。
場内には、契約者専用の100V電源確保。
さらに契約者専用4輪車駐車場も確保しております。

さて、では画像をお見せしますね!


駐車場入口にある、バイクガレージ募集看板です。



横に5台分のガレージが並んでいます。残り3台分空きがありますよ。



バイクボックス内をご覧頂きます。大型バイクもすっぽり収納できます。
ハーレーのウルトラも入るので、大方の大型入ります。



シャッター・鍵穴をスロープ・防犯バーで完全防御します。
画像をアップしてみます。



スロープと両サイド防犯バー使用で焼入れ南京錠3重ロックでさらに安心。

有効内寸は、W1260×H1790×D2520mmです。

このバイクパークには、バッテリー用の100V電源とともに、自動販売機を設置して御座います。




販売機の脇に電源が設置して御座います。契約者は自由にご使用頂けます。



バッテリーあがりにも安心ですね!!

詳細・お問い合わせはこちらからどうぞ!!





DIY賃貸 2014年5月19日

国土交通省では、有識者による検討会で個人住宅の賃貸流通の促進について議論を重ねてきたが、その最終報告書の中に「借主負担DIYの賃貸借」という新しい指針(ガイドライン)が提示されたことが話題を呼んでいる。
?SUUMOジャーナルより?

とうとう出てきましたね。
大家さんと入居者が同意した上で、入居者がキッチンや壁紙などを自己負担で自由にリフォームする事を認め、退去時には原状回復義務や造作物の買取請求をせずに、そのまま退去する賃貸契約を認める・・・と言う事です。

今までは、入居者が自由に部屋を改装する事を基本的に認められていませんでした。
そりゃそうですよね。退去時の修繕費用が大変な事になりかねませんから。
それじゃなくても、敷金の返還トラブルが多くなってきているのに。

しかし、貸主は今までのように、原状回復工事や空室防止の為の大掛かりなリフォームも不要になりますし、現状のまま貸すことができます。
入居者も、自分好みに自費で改装した部屋は、そう易々と退去はしなくなるでしょう。
また、原状回復義務も免除されるので、退去時のトラブルも避けられますね。

弊社にもたまに来られますよ。
「自由にリフォームできる部屋ないですか?」と言われるお客様。

これは、大家さんにとってはチャンスなのではないでしょうか?
ただし、リフォームせずにそのまま貸すことになるので、家賃は相場より1割、2割安くしないと難しいでしょうし、最低内見時の印象を悪くしない為にもクリーニングくらいは必要です。
※家賃値下げの目安
※相場家賃を維持する為のリフォーム費用が家賃12ヶ月かかるのであれば、最長でも5年で回収。リフォーム代を60ヶ月で割り、1ヶ月当たりのコストを出し、その分の家賃を相場から引く。
※例えば8万円の家賃相場の部屋を100万円掛けてリフォームすると仮定し、100万円を60ヶ月で割った賃料が16666円。約17,000円を相場家賃から引いて賃料を算出。家賃は63000円。

ただし、DIYリフォームもお金が掛かります。初期費用もなかなか払えない入居者の中に、どれ位自費でリフォームできる人っているのでしょう。
メリット、デメリットを良く見極めたいですね。

駐車場のトラブル 2014年5月 4日

この時期になると、雑草が伸びたり植栽の木が伸びてきたりしますね。
駐車の邪魔になったり、景観を損ねたり良いことはありません。

また、看板が強風で倒れたりしないかのチェックも巡回業務の大切のチェック項目のひとつです。
その中でも、良くあって困るのは月極駐車場の「無断駐車」です。

契約者から
「自分のスペースに他の車が止まっているんですけど・・・」
良くあります。

私も一度、津田沼駅近くに事務所を構えていた頃、お隣のスペースに間違って止めてしまい迷惑をかけてしまった経験があります。
うっかり間違えてしまったのです。

しかし、我々も管理している駐車場に常習犯や長期間止まりっぱなしになっている不審な車には、即警告文の貼り紙をします。
また、上記のように本来の契約者がとめられないで困る状況の時には、警察に電話して所有者の照会を依頼し、持ち主から折り返しの連絡を依頼し、無断駐車をしないように話をします。

有効なのは、貼り紙をする際、「○月○日○時撮影済み」と警告文に記載しておくと良いらしいです。
違反者は、「証拠が残ってしまっているのでこのままではまずい」と思うのでしょうか、それとも「車に何かされるかわからない」とでも思うのでしょうか・・・
戻ってきた車の所有者はほぼ車を移動するらしいです。

また、駐車場で発生した事故や車の傷に対しては、貸主は一切の責任を負いません。
貸主の義務は、駐車スペースを提供する事であり、自動車を厳重に管理する義務は無いからです。
車上荒らしのような事件についても同様です。貸主が責任を問われる事はありません。

実は、今回船橋市内にてバイクパーキングの運営を開始します。
まずは、5台分のセキュリティに長けたバイクボックスを設置致します。
こちらも既存の駐車場が、なかなか満車にならないため空スペースの有効活用なのですが、
バイクは特に傷をつけられたり盗難の被害が多いので、野ざらしにしておきたくないものです。
準備ができましたら、改めてご案内いたします。

販売再開いたします 2014年4月18日

千葉市若葉区桜木の戸建

バイク乗り 2014年3月28日

バイクブーム再来か?



バイクの出荷台数がじわじわと増加しているのだそうです。
2013年、2014年とも販売台数が前年比プラスだそうで、先日行われた「モーターサイクルショー」にも集計を始めて以来最高の集客だったそうで。

バイク乗りにとっては嬉しい事です。
ライダーの平均年齢が50歳超。
私達の事じゃん(笑)

今は昔と違って、大型の免許取得も容易になったし、若い世代も乗れるような価格を抑えたバイクも売れているようですね。
最近私も跨っていませんが、そろそろ暖かくなりバイクには良い季節ですね。
連休が取れたら久しぶりに乗ってみようと思います。←乗った日の疲労を考えて・・・(笑)

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春の売りタイフェア開催中です 2014年3月11日

イエステーション 春の売りタイフェア開催中です

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平成26年度税制改正大綱 2014年2月25日

1.新築住宅に係る固定資産税の減額措置の延長
・一般の住宅:3年間 税額1/2減額
・マンション:5年間 税額?/2減額
平成28年3月31日まで延長されます。

2.居住用財産の買換えの場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除制度の延長
・住宅の買換えで譲渡損失が生じた場合であって、買換え資産について住宅ローン残高がある場合には、譲渡損失額を所得金額の計算上控除(以降3年間繰越控除)できる制度。
平成27年12月31日まで延長されます。

3.特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除制度の延長
・住宅を譲渡した際に譲渡損失が生じた場合であって、譲渡資産について住宅ローン残高が残る場合は、住宅ローン残高から譲渡額を控除した額を限度に、所得金額の計算上控除(以後3年間繰越控除)できる制度。
平成27年12月31日まで延長されます。

4.買取再販で扱われる住宅の取得に係る登録免許税の特別措置の創設
・所有権移転登記:0.1%(本則2%、一般住宅特例0.3%)
平成26年4月1日より平成28年3月31日まで)

5.中古住宅取得後に耐震改修工事を行う場合における税制特例措置の適用
「現行」耐震基準に適合しない中古住宅を取得し、耐震改修工事を行った後に入居する場合に、税制上の各種特例措置が受けられない。
「改正案」上記の場合耐震基準への適合が確実であることにつき証明がなされた場合には、以下の特例措置の適用が可能。
・住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除(住宅ローン減税)
・直系尊属から住宅取得資金等の贈与を受けた場合の相続時精算課税の特例
・特定の贈与者から住宅取得資金の贈与を受けた場合の相続時精算課税の特例
・既存住宅に係る不動産取得税の課税標準の特例措置

6.長期優良住宅の普及の促進に関する法律に基づく認定長期優良住宅を新築した場合における特例措置(登録免許税、不動産取得税、固定資産税)の延長
【登録免許税】:税率を一般住宅特例より引き下げ
所有権保存登記:一般住宅特例0.15%→0.1%
所有権移転登記:一般住宅特例0.3%→戸建て:0.2%、マンション0.1%
【固定資産税】:一般住宅特例(1/2減額)の適用期間を延長
戸建て:3年→5年、マンション5年→7年
【不動産取得税】課税標準からの控除額を一般住宅特例より増額
一般住宅特例1,200万円→1,300万円
適用期限を平成28年3月31日まで2年延長

7.住宅用土地に係る不動産取得税の特例措置及び新築住宅を宅建業者が取得したものとみなす日を住宅新築から1年を経過した日とする不動産取得税の特例措置の延長
新築住宅用土地の軽減措置について、土地取得後住宅新築までの期間要件を3年(原則2年)とする特例措置及び新築住宅に係る宅地建物取引業者のみなし取得日を住宅新築から1年を経過した日(原則:6ヶ月)とする特例措置の適用期限が平成28年3月31日まで2年延長されます。

8.特定居住用財産の買換え及び交換の特例措置の延長
「現行」:譲渡資産の譲渡価額1.5億円以下
「改正案」譲渡資産の譲渡価額1億円以下

9.その他適用期限を迎える各種税制特例措置の延長
?優良住宅地の造成のために土地を売った場合の税率軽減の特例・・・適用期限を3年延長
?法人の土地譲渡益重課制度及び個人の不動産業者等に係る土地譲渡益重課制度の適用停止措置・・・平成29年3月31日まで延長
?年の低炭素化の促進に関する法律に基づく認定低炭素住宅を新築した場合における登録免許税の特例措置・・・適用期限を2年延長
?市街地再開発事業に係る特定の事業用資産の買換え特例・・・一部要件を見直しの上、適用期限を3年延長

10.既存建築物(非住宅)の耐震改修投資促進のための特例措置の創設
【法人税・所得税】
耐震診断が義務付けられる建築物について、平成27年3月31日までに耐震診断結果の報告を行った者が、平成26年4月1日からその報告を行った日以降5年を経過する日までに耐震改修により取得等をする建築物の部分について、その取得価額の25%の特別償却ができる制度が創設。
【固定資産税】
耐震診断が義務付けられる建築物で耐震診断結果が報告されたものについて、平成26年4月1日から平成29年3月31日までの間に政府の補助を受けて改修工事を行った場合、工事完了年の翌年度分から2年度分の固定資産税について、固定資産税額の1/2に相当する額を減額する制度が創設(但し、改修工事費の2.5%が限度)

すまい給付金
自らが居住する住宅の取得に際し、引上げ後の消費税率が適用される方に給付金が支払われる制度です。
新築住宅はもちろん、中古住宅も対象になります。ただし、指定の検査を受けるなど、住宅の品質や耐震性が確認できることが条件です。

分譲賃貸に投資するには 2013年12月 5日

区分所有マンションへの投資は、通常ワンルームを想像しますね。
しかし、東京のど真ん中のような都心では通用するワンルーム経営も、私共の地元の船橋市ではある一定のエリアでしか成り立ちません。

サラリーマン大家さんの入口は、アパート1棟投資よりも、区分所有の1Rから・・・と言われています。
しかし、適当な1R分譲マンションがないエリアではどうしたらよいのでしょうか。

それはファミリー向けの分譲賃貸です。
いわゆるオーナーチェンジのファミリー物件は、居住用の相場と比較するとかなり安くなります。
と言うのも、価格の相場を構築するのは大きく分けて「収益還元相場」と「取引事例相場」があり、
賃貸中の期間は、収益還元相場となり、取引事例相場より安く評価されてしまうからです。

しかし、賃貸の入居者が退去した時点で、そのマンションは実需向けの分譲マンションとなり、評価も取引事例相場でされるので利益が出るわけです。
1Rの場合は、この実需=自分で住むという観点がないため、あくまでも取引事例相場ではなく、収益還元相場での評価です。

ですので、分譲ファミリーのオーナーチェンジ物件で手ごろな物件があれば、賃借人がいる間は利回り分を得て、退去したら売却を見据えての投資は如何でしょうか。無論、利回りでキャッシュアウトしては元も子もありませんので、その辺の計算はお気をつけて。

中古不動産サイトにヤフーが本格参入 2013年8月 4日

中古不動産の情報サイトにヤフーが本格的に参入することになりました。
今迄は、不動産フランチャイズのセンチュリーや、不動産流通経営協会、不動産情報大手のアットホーム等から物件情報が飛んできていたものを掲載していました。
しかし、2014年の1月から不動産会社と直接契約をし、独自に物件情報を収集し始め、掲載する方式に切り替えるようです。
情報は、定額制で無制限に掲載できるようになるようですが、他の情報サイトでは反響課金制や高額な掲載料を基本としている中、他社より大幅に安く設定されています。
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以前から、同業には物件の情報をなかなか開示してくれない大手仲介の物件しか掲載されなくなってしまうのではないかと思いますが・・・
また、以前賃貸サイトでも問題になりましたが、売主が法人の業者の物件などの場合、同じ情報がいくつもいくつも並んでしまうような現象が更に加速しそうです。
いわゆる、荒れた売買サイトにならなければいいのですがね。
さて、どう変わっていくのやら・・・

乗車人員ランキング 2013年7月12日

JR東日本がまとめた2012年度の乗車人員ランキング。



日経紙上では、東京駅が横浜駅を17年ぶりに逆転して4位になった旨の記事でした。
が、そこは千葉県人の私が気になるのは、やはり県内の乗車人員。

「県内駅の存在感は薄く」なんて記事にはありますが・・・
21位に昨年より2つ順位を下げて「船橋駅」134366人(1日平均)
続いて「西船橋駅」が24位に。県内3位は「柏駅」が26位。31位に「千葉駅」、34位に「津田沼駅」と続きます。
柏は年々下がってきていますが、西船橋は上昇中。船橋、津田沼は横ばいです。

やはり、回復が遅れているのは京葉線の「新浦安駅」
大震災による液状化被害が嫌われ、震災前の水準には戻っていません。

海浜幕張などは、まだまだ新築マンションの分譲が進んでおり、昨年よりも約1900人ほど増えてますし、今後も増えそうですね。

家の売却で後悔しない 2013年7月11日

人生でそう何度もない不動産の売却や購入。
そりゃ、後悔や失敗はしなくないですよね。



日経新聞からです。

要は、「良い会社と担当者を選びなさい」ということですね。

特に売却に関しては、大手仲介会社の「○井の○ハウス」や、「住○不動産」、「○急○バブル」、「○○信託・・・」が情報を囲い込んでしまうのは、消費者の方もご承知の通り。
だって、両手(仲介手数料×2)が欲しいんだもん(笑)
流通機構に登録してあっても業者が電話すると「商談中です」といって情報さえくれない。
客を装い電話すると、案の定「すぐにご紹介できますよ」だって。

査定をさせてみると、一番高い査定額。
媒介契約を結ぶと1ヵ月後・・・
「問い合わせがありません、この値段では難しいです・・・」という手口です。

私共が6月から加盟した【イエステーション】では、「売れない価格では受託はしない」が方針です。
だから、「取りあえず受託」がないんです。
よって、大手に査定で負けてしまうことも多いのですが、売れない価格で放っておかれるのと、長くても90日で売れるのとどちらが売主さんにとっては幸せなのでしょう。
家の売却で後悔しない為には、良い会社と良い担当者に出逢うことです。

建物の価値、築年数から質へ 2013年7月10日

中古住宅の適正な価格を算定する為、国土交通省は新しい評価基準を作ることになりました。



築20年から25年程度でゼロになってしまう中古戸建ての建物価値を見直そうという動きが本格化してきました。
現在の建物の評価は税法上の耐用年数の22年を目安としています。
よって、建物の性能やリフォームの履歴、メンテナンスの優劣を査定価格に反映しづらかったのが現状でした。

今迄は、築年数が経過した戸建てについては、リフォームがしづらかったり、解体して更地にしてから売却というケースが多かったのですが、
こうして新たな新基準が出来ることによって、建物の査定のされ方も変わっていく事でしょう。

通常、仲介の場合の査定では、築年数の経過した建物についてはいわゆる【土地値】での評価でした。
ですので、売主さんも思い切ったりフォームをする気持ちも芽生えにくかったのです。
しかし、我々が買取転売をする際には、20年や25年で価値がなくなる筈がなく、立派に建っている建物を28年や30年を耐用年数として評価をし、かつリフォームを行えばその金額を評価額に上乗せしています。
今後、仲介の際の我々宅建業者向けの「価格査定マニュアル」も見直されることでしょう。

また、転売事業の税負担軽減も検討されています。
これは、買取転売をしている私達のような業者にはグッドニュースです。
通常、不動産業者が売主から不動産を買い取って、改修後新しい買主に販売した場合、登録免許税と不動産取得税が短期間で2度課されます。
これが、価格にも反映されるので当然コストを押し上げます。
この負担が軽くなれば、誰にとっても良い制度ですね。是非実現して欲しいものです。

飯田グループホールディングス 2013年7月 6日

一建設、飯田産業、東栄住宅、タクトホーム、アーネストワン、アイディホームのパワービルダー6社は6月27日、共同持株会社設立と経営統合について基本合意書締結。
同日共同会見を行った。
11月1日に株式移転によって6社を完全子会社とする持株会社「飯田グループホールディングス」が東京証券取引所1部に上場する。

以上、週刊住宅より・・・

なんと、6社の年間販売戸数の単純合計は2万6千戸以上に達し、業界首位の積水ハウスの約1万7千戸を大きく上回るのだとか。
国内の住宅着工戸数の低迷で、住宅大手などとの販売や用地確保の競争が激化している中、資材の共同調達や営業店の統廃合などを進めて収益力を向上させるのだということです。

6社の11年度の売上高を単純合計すると、約7800億円。首位である積水ハウスの売上高1兆5305億円の半分ということになります。
パワービルダー恐るべし・・・



統合後は、従来の建売分譲やマンション分譲のみならず、リフォームの受注や中古住宅の買取再販にも取り組むそうです。
まさか、競売市場には出てこれんでしょうが・・・でも、わからんな。

でも、ファースト住建はなぜ置いてきぼりなんだろう・・・
ちょっと様子見ですね。

週刊住宅の記事 2013年6月18日

今週号の「週刊住宅」にイエステーションの全国タイ会に関する記事が掲載されていました。



私も、新規加盟店(フェロー)として、この全国タイ会に参加しました。
このフェローという呼称も良いでしょ!
フェロー=仲間です。
言葉通り、イエステーションの哲学は「「1社は全社のため、全社は1社のために」の精神のもと、加盟店自らが運営に参画して、加盟店の実践の場からつくりだしたノウハウ・マニュアルを共有しています。
仲間が、出し惜しみすることなくノウハウを公開してくれますので、新鮮で旬な事例を学ぶことが出来ます。

さて、新しい試みを始動することとします!!

千葉県の住みたい街ランキング 2013年3月28日

リクルートの調査で、関東の住みたい街(駅)のランキングが居住都県別で掲載されていましたので転載します。
県別はあまり目にしなかったので、新鮮です。



なんと千葉県は、上位5位までをすべてJR総武線が占めました。
また、都心への憧れか、9位と10位は東京都内ですし。

千葉が津田沼より上で、市川が津田沼より下だったのも意外でした。
津田沼はそこそこ住んで便利なところです。
海浜幕張が入って、新浦安が圏外なのも意外ですね。

これからは、この8駅を中心に物件情報を収集していきましょう。
特に、船橋、西船橋、津田沼、市川は大注目ですね。

空き家の解体 2013年3月28日

空家、確かにここ最近増えましたね。
拠所ない事情により住めなくなり空き家にしていたり、相続したは良いけれど持ち家があるので、否応なく空き家にしていたり・・・と様々な理由はあるのだと思うのですが、近所を見渡すとポツリポツリと入居されていない家屋を見つけることができます。

空き家のままにしていると、管理が不十分なため、防災、防火、防犯、衛生上の観点から周囲の生活環境にも影響を与えるようになってきています。
この状況を背景に、国土交通省は2013年度にも、使わなくなった空家を個人が解体する費用の一部を補助する方針です。

国と自治体で合わせて費用の最大5分の4を支援するというのです。



テレビでも最近良くやっていますが、管理されていない空き家は倒壊の危険があったり、屋根や外壁が落下する恐れがあったりといった危険に満ちています。
また、ゴミの不法投棄による悪臭や、火災の危険性を指摘するものもあります。

今までは自治体も、勧告にとどまっていたり、代執行して所有者から費用を回収していたりの措置を取っていたのでしょうが、増え続ける空家に対して問題も大きくなってきたのでしょう。
ただし、気をつけなければいけない問題があります。
解体した翌年の固定資産税は、住宅用地としての優遇措置が受けられず、一気に跳ね上がります。
つまり、住宅用地であれば課税標準を3分の1に減額されていたほか、特に200平方メートル以下の部分(小規模住宅用地)に対する課税標準は6分の1に減額されていたのですが、更地にするとこの部分がすべて撤回されます。

国も、この大切な部分を解決してからでなければ、いくら補助が出るとはいえ、大金を払って皆さん解体工事をするでしょうか?
まだ、はっきりとした支援体制も見えていないので何とも言えませんが、もし家屋を解体するような機会があれば、ご相談下さい。
きっとご満足頂ける価格で解体できます!
林建材で解体工事も請け負っています(笑)


千葉のリフォーム・外構エクステリアと建材ショップは
建材通販とリフォーム・エクステリア専門店の林建材

サブリースの怖さ 2013年3月 9日

テレビのCMで有名な「レ○パ○ス21」の悪い噂は露呈しかけています。
毎年5万戸のアパートを地主に建て続けさせているにも関わらず、50万戸の管理物件が全く増えて行っていない現実。

藤原紀香などの有名タレントをテレビCMに起用して、抜群の知名度を持って、アパート建設を地主に持ちかける。
そして、30年間にわたってアパート1棟を丸ごと借り上げる「一括借り上げ契約」を謳い文句に、全国の地主からアパートを建築させていった。

ところが実態は、30年間の借り上げ契約を果たすどころか、アパートの入居率が低下すると契約を一方的に解除する蛮行に及んでいる。しかも、入居者を他のレオパレス物件に転居させて、もぬけの殻のアパートを返還するため、契約を解除されたオーナーはアパートローンの返済に行き詰まる「地獄」に陥っているのだ。。。
・・・・・ですって。

なんとも怖い話ですね。
会社の採算が合わなくなり、大量解約、大量家賃見直しによる「管理戸数減少」が本当のところだったんですね。
いくら大手業者がサブリースを請け負っていても、オーナーと業者の契約関係は、借地借家法で言う賃貸人と賃借人。
法律上の権利は、賃借人となるサブリース業者の方が断然強いのです。
契約解除されて、もぬけの殻にされたアパートを返されたオーナーさんはどうしたら良いのでしょう。
しかも、「チャイムが鳴ったと思って玄関を開けたら四軒隣の部屋だった」「隣の部屋のティッシュを取る音が聞こえる」なんて揶揄されるアパートですよ。
このサブリース契約の問題は、同社に限らず今後ますます社会問題化していくことでしょうね。

「アパートの管理・運営の必要はなく、遊休地にアパートを建てて、預金通帳だけ見てればいいんです・・・」というのが常套句らしいですが、そんな美味しい話はないですよね。すべてをお任せにしてしまったオーナー側にも責任はないわけではありませんが、これまで会社を支えてきたオーナーを平気で騙し討ちするレ○パ○スに、明るい未来が待っているはずは・・・・・ありません。

和室リフォームでの悩み 2013年3月 8日

3月に成り、暖かい日が続いています。
でも、コートをしまうのはまだ早そうです。
このまま、春になってしまえば良いのにな・・・

さて、賃貸のトップシーズンですが、和室の部屋がある賃貸物件て全国でまだまだたくさんあります。
畳だけの部屋は、入居者から嫌われてますよね。
和室は原状回復費用の特約で、畳・襖・障子などは入居者負担にしているところも多いので、そんなところにも影響してるのかも知れません。

しかし、和室を洋室にリフォームしようとすると結構な費用をリフォーム屋さんから取られます。
そこで、現状をほとんど変えず、かつお金がかからない方法をお教えしましょう。
もちろん、畳のまま、天井もいじらずです。

まず一番最初に目を付けるのはクロスの柄です。
通り一遍の白いクロスでは何の個性もありません。
レトロ、アジアン、オリエント、和風・・・そんなタイトルがあるクロスを選んでみましょう。

次。
クロスを張る前に、柱、長押、回り縁など白木の部分をオイルステンで塗装します。
オイルステンは材木に浸透するので、ペンキなどのような刷毛ムラがありませんので素人でも塗れます。

そして、襖。
こちらもクロス同様、襖紙のサンプルを取り寄せ、デザイン襖の中から気に入った柄を選んでください。

最後に照明器具ですね。
アジアン風のシーリングをホームセンターやネットで探してみましょう。結構お洒落な照明がたくさんあります。
1万円前後でずいぶん良いものがありますよ。

これで、「モダン和室」の出来上がりです。
安上がりですよね!

洋室に変更するリフォームを行うと、何十万円もかかりますから、小予算で出来る和室デザインリフォームを試してみたらいかがでしょうか?

また、こんな商品もあります。



少し見づらいですが、和室の押入れのレールに取り付けが可能なクローゼット。
通常こういった変更には、襖の溝をクローゼット用のレールに付け替える必要があり、費用も15万以上掛かり高額です。
同商品は、襖の溝をそのまま利用できるので、コストを大幅に削減が可能です。

それにしても、嫌われ者で可哀想な和室。
日本の象徴なのに。
私は家に一部屋は和室が欲しい派です(笑)

センター試験 2013年2月11日

大学受験シーズンですね。

今年のセンター試験では、参加大学・短期大学が840校と過去最高を記録したのだそうです。

志願者数も573,344人と前年度より17,807人増加。現役志願率も42.1%と過去最高になりました。

センター試験て一体何?と思っていたのですが、私達の時代の「共通一次試験」みたいなものなんでしょうね。
でも、共通一時は国公立大学のものでしたから、私大受験者も受けるセンター試験とは趣き違うのでしょうかね。

ただ、最近の受験生には、経済状況の悪化などから、学費の安い「国公立大学志向」があり、特に理系を希望する場合は、学費負担の大きい私立大学を避ける傾向があるのだそうです。

私にも、短大卒業した長女と、現在私大2年生の息子がいますが、大学にかかる費用は半端じゃないですからね。
お父さんの小遣いも減らされるわけです(笑)

また、最近は生活費や通学費を考慮した「地元志向」もうかがえます。現役で地元大学への進学を希望する高校生が増え、浪人してまで
大都市圏の有名大学を目指す若者は減ってきているようです。世相や経済状況を敏感に反映しているようですね。

長女も千葉市の短大、息子は習志野市の私大。本当に親孝行です。
息子の友達には、通学時間2時間もかけて通ってくる子もいるそうです。
1限目の授業が9時始業だから、どんなに遅くとも朝7時前には家を出ないと・・・
大変です。
それでも、アパート借りて、仕送りするより安上がりなんでしょうけど。。。

次女もあと2年で大学受験ですが、孝行娘でしょうか?
やはり、語学の勉強したいんだろうな・・・
お父さん、頑張ろう!

「相続」子供に家は残せるか? 2013年2月 4日

自民党から発表された税制改正大綱で、相続の際の基礎控除が大幅に縮小されました。
2015年からの基礎控除は、「一律3000万円+法定相続人1人当たり600万円」ということになりました。
なんと、従来の基礎控除額の6割に縮小されたことで、課税対象者が増加することになります。



今回の改正で、相続は資産家だけのものではなく、都市部に持ち家があれば、普通の家庭でも準備が必要になります。
納税の為に、自宅を売却しなくてはならない場面も増えていくことでしょう。
「私たちは、子供に家を残せるのでしょうか・・・・・」

親が住んでいた宅地の評価額を、相続時に最大8割減らせる「小規模宅地の特例」も親と同居していることが条件です。
自分の子供たちを親の養子にすることも、大事な相続税対策。
うちは、嫁と子供で4人。いずれ家族全員で受け継いだものを守る為、検討しないといけないのかも知れません。
全く他人事ではありませんね。


また、祖父母が孫に渡す教育資金の贈与税は1500万円まで非課税にする制度が創設されました。
教育資金の非課税制度は、若い世代に資産を移転し、消費を活発にするのが狙いで、祖父母が金融機関に孫名義で口座を作り、将来の教育資金を一括して拠出した場合に贈与税を非課税とするものです。
25年4月から27年末までの時限措置ですが、活用できそうじゃないですか?

相続税・・・関係ないと思わないで勉強した方が良いですよ。

部屋探しの理想と現実 2013年1月26日

ふと、アットホームから来た冊子を見ていると、興味深い記事があったのでエントリーします。
お題は、「お部屋を探す際の『あきらめ』度合い調査。

つまり、お部屋探しの際にいくつかの条件をあきらめることがあるとすれば、どんな項目でしょう・・・といったアンケートの集計結果です。
新生活を迎えるにあたり、まずは住まいを決めねばなりません。
駅から5分ほどの、日当たりも良くて、近隣施設も充実し、新築でお洒落で・・・なんて心を躍らせて部屋探しを始めるのですが、そうそう理想的な物件に出会えることはなく、予算の関係などで泣く泣く条件を譲歩する場合があります。

そんな時、どんな条件を選択し、何をあきらめるのでしょうか?

理想のお部屋の重視する条件は・・・
1位:「最寄り駅からの距離」
2位:「バス・トイレが別」
そのあとに、2階以上や建物の築年数、室内洗濯機置き場・・・と続きます。

そこで、反面最初にあきらめるいくつかの条件は・・・
1位:「最寄り駅からの距離」
2位:「建物の築年数」
3位以降は、2階以上、エアコン設置、収納スペース・・・と続きます。

重視する割には、「最寄り駅からの距離」は、早めにあきらめてしまうのですね。
この距離については、「これ以上は譲れない」距離として、『15分未満』ということでした。
築年数についても、『こだわらない』『20年以内』が多いようです。

ということは、賃貸住宅の立地や築年数は変えることが出来ませんので、概ね駅から15分以内であれば物件次第で問題はないということになります。
当然高い予算があれば、好条件の揃った物件に人気が集中するのでしょうが、背に腹は変えられないと言うことでしょうか。

例え古くても、築年数を感じさせない、リニューアルされたお洒落なお部屋から売れるということです。
そして、何にこだわり、何をあきらめればいいのか分からないお客さんに、営業マンはきちんとアドバイスできるようにせねばなりませんね。
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千葉ロコロコ不動産
運営:アルフォート株式会社
TEL 047-473-7560 FAX 047-473-2286
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アルフォートの新規物件ご紹介 2013年1月24日

アルフォートの新規物件のリフォームが完成しました。
まずは、外観。



室内を少し・・・


リビングにグリーンのアクセントクロスが特徴です。
風水鑑定の結果、この位置のグリーン色がとても良いんだそうです。

物件概要
所  在  地:千葉市若葉区桜木8丁目
価       格:2,180万円(税込)
土地面積:132.30平米(40.02坪)
建物面積:78.24平米(23.66坪)
最  寄  駅:千葉都市モノレール「桜木」駅徒歩7分

詳細はこちらから

謹賀新年 2013年 2013年1月 1日

新年明けましておめでとうございます。
昨年のことは、良い事も悪い事もキレイさっぱりと忘れ、新春らしく初々しい気持ちを大事にしていきたいと思います。
今年は珍しく、元旦に地元【神御嶽神社】へ初詣に夫婦二人で出かけてきました。
午後からだからと舐めてかかって行ったところ・・・



この通りの行列でして・・・
先に社務所に行って二つの会社のお札を購入。
その後、なんだかんだ30分以上並んだでしょうか。
最近は、「2礼2拍手1礼」が浸透したのか、みんな参拝が長いこと長いこと。

最近は、子供達も大きくなったので、子供達には子供達の都合があるようで、家族旅行も無し。
こうやって夫婦二人の時間が増えていくのでしょうね。。。
明日からは、ゆっくりする間もなくお年賀回りの日々です。
仕事始めまで、体調を崩さないように頑張ります。

では、本年も宜しくお願い致します。

ブルーバード 2012年12月 7日

日産が、後継車の名称から「ブルーバード」を外すと発表がありました。
時代の流れでしょうか、寂しいですね。



私が子供だった頃、確かダイハツの「ベルリーナ」が、父親が初めて買った乗用車。

そして、建材会社も軌道に乗り、購入したのが日産「ブルーバード」の3代目。


1800 SSS でした。

ウィキペディアによると、1967年の発売だそうで、ベルリーナは1963年発売なので、4年間乗ってから乗り換えたことになります。
当然、私も4歳になっているので、ブルーバードの方が思い入れがあります。
商売が忙しかったので、あちこちどこかに連れて行ってもらった記憶はあまりないのですが、お店から自宅へこの車に乗って良く帰ったことを思い出します。
そんな懐かしい「ブルーバード」の名称がなくなるのはやるせないですね。父親の思いでも消えてしまうようで・・・
でも、始まりがあれば終わりあるわけで・・・日本の高度成長期の良き象徴ですね。

その後は、なにを勘違いしたのか、アメ車を母親に黙って購入して怒られていたのを思い出します(笑)
ちなみに、オールズモビル・オメガでした。



画像は2ドアですが、ウチのは4ドア。カラーも同じです。
父親が死んで、この車は叔父が乗るようになりました。
私が運転免許取ったときに、家にこの車しかなかったもので、ドライブに乗って行ったら、料金所に上手く入れられなかった嫌な思い出があります。
アメ車ってでかっ。左ハンドルって運転しにくっ!って思ったものです。

車って、人の思い出のあちこちに記憶として残っているものですね。
うちの子供たちは、今まで乗り継いだどの車に思い入れがあるのだろう・・・興味があります。
今度聞いてみます。





自主管理なのか?委託管理なのか? 2012年11月23日

難しい問題です。
ご自分で所有しているアパート・マンションの客付け以外をすべて自分で行う「自主管理」
また、弊社のような管理会社に管理を委託する「委託管理」

この選択の「得」な部分とは何でしょう。

目先の費用だけを考えれば、自主管理がお得です。管理会社に支払う管理費が一切ありません。
管理会社は、管理・保証する範囲によって数種類の管理システムを用意しており、どのシステムを利用するにも「管理手数料」が必要になるからです。

以前のように、賃貸物件の供給数が少ない時代で、場所も良く、部屋が空いてもすぐに次の入居者が決まるような時代はとっくに終わりました。
また、入居者からのクレーム、トラブルの解決についても、場合によっては事件や訴訟になることも多くなりました。

入居者の募集、入居者トラブルの対応、退去時の敷金の精算、賃貸物件の維持管理などにかかる手間と時間を「費用」と考えるのなら、管理委託するほうが得な場合もあります。

本業を持ちながら、賃貸経営をされているサラリーマン大家さんが増加している現在、そう言った手間や時間を割けない大家さんは圧倒的に自主管理から管理会社へ委託しています。

ご自分の時間を大家業に費やせる専業の大家さんであれば、自主管理。大事なご自分の金のなる木ですから、清掃やフラッシュアップも楽しい作業でしょう。そんな大家さんは、ご自分の携帯電話番号を入居者の皆さんにお知らせしています。そうすると入居者も安心ですね。

しかし、本業のお仕事もあり入居者のクレームなどに、都度都度対応できないような場合、誰かしら代理人が必要です。
面倒なことはアウトソーシングしようと思われるのであれば、管理委託が良いでしょう。

どちらにしても、オーナーさんの賃貸経営に対しての考え方や各々の事情によって変わってきますので、よく検討する事をお勧めします。

ニュースレターのねた 2012年11月18日

最近、天気の良い定休日は毎週どこかしらに出掛けています。
女房も行きたいところもあるとは思うのですが、ほぼ強制的に連れ回している様な感も否めません(笑)

これも毎月クライアントにお届けするニュースレターの「ねた」集めと言う噂もありますが・・・

と言うわけで、先週の水曜日(7日)は、本当に久しぶりに東京タワーに行きました。


ついでに蝋人形館へも(笑)



夜はライトアップされて綺麗でしたよ。



そんでもって、今週の定休日。
今週は、水・木と連休を頂きましたもんですから、思い切って遠出。
一日目は、恒例の月一詣の金運神社へ。
朝一番の天気予報も確認し、今日こそは雄大な富士山の姿を目に焼き付けようと午前中に昼も取らずに目的地に向かうと・・・
なんと中央道からみえる富士山に大騒ぎ。



金運神社に到着。参拝後の富士山。



見づらいですが、4回目で初めて富士山を見ることが出来ました
ちょうど、ご神体に拍手を打つと正面に富士山が見えます。

その後、少し時間があったので「忍野八海」まで。



ここで見る富士山も雄大でした。



ここは近いので富士山も大きかったです。
今度は、娘を連れてきましょう。


次の日、女房はお疲れモードでしたが、今年最後の連休となるので何とか連れ出し(笑)、茨城の「竜神大吊橋」まで・・・
本州一の長さを誇る吊橋なんだそうです。



いい時季かと思ったのですが、紅葉ももう少しのようでした。



やはり、2日連続はこたえます。
これからは、こんな無茶はやめようっと・・・(笑)



千葉県の住みたい街ランキング 2012年11月 5日

先日の読売新聞に、長谷工アーベストが行った「住んでみたい街(駅)ランキング」で、県内1位は2年連続で「柏」となりました。
船橋市に住んでる私としては、柏は放射線のホットスポットというイメージがあるのですが・・・
やはり、都心へのアクセスの良さなんでしょうか。
確かに柏駅周辺は、「東の吉祥地」と言われるほど活気があります。

第2位は、「新浦安」
東日本大震災が起きるまでは、連続1位でしたが・・・
やはり、液状化の問題が大きすぎたようです。
しかしながら、街並みが綺麗なこと、東京に出るのに便利なこと、ディズニーランドがあることも好印象なのでしょう。
私も物件調査で、舞浜や新浦安周辺はよく見に行ったものですが、大震災以降街の姿も一変しましたね。
マリナーゼとも呼ばれた有閑マダムは健在でしょうか・・・

第3位 「船橋」
やはり、複数の路線が使えて交通アクセスが便利なのが理由かと。
再開発により、街自体もとても綺麗になりました。
デパートも、東武・西武がありますし、少し離れれば「ららぽーと」も。
IKEA1号店でもある「IKEA船橋」もあります。

第4位は「津田沼」
今、津田沼はホットです。特に南口の再開発は、あらゆる方面から注目されています。
駅周辺には、4棟構成の860戸のマンションの計画や721戸の免震分譲マンション「ザ・パークハウス津田沼奏の杜」はすでに建設中です。
当然戸建てや商業施設の計画もあり、徒歩3分以内に7,000人の街が誕生する・・・と言われています。
大注目の「津田沼」ですね。



5位以降は、「稲毛」「千葉」「新鎌ヶ谷」「市川」「海浜幕張」「本八幡」と続きます。
ここ数年で、順位も変わったようですね。

私達の地元、船橋・津田沼は、前年5位以下(それぞれ6位、9位)からの上昇です。
もっともっと良い街になって欲しいですし、私達の手で少しでも住みやすい街にしていきたいなと思います。

改正暴対法 2012年11月 2日

最近あちこちで物騒な事件が起きています。
それも、改正暴対法が10月30日に施行されたから。

改正暴力団対策法は、暴力団との関係を断とうとした民間企業や一般市民をねらって襲撃事件を起こしたり、市民に危険が及びかねない対立抗争事件を起こしたりするなど、特に危険と認められる暴力団の取締りの強化を目的としています。

そして、企業や店への襲撃を繰り返す組を特定し、その構成員が不当要求すれば即座に逮捕できる「直罰規定」を盛り込んだこと。
さらに、福岡県では飲食店への暴力団員の入店を禁止する表彰を掲示する条例も施行しました。
これが、彼らを刺激したのでしょう。

これまでの法律では、暴力団員が企業や個人に対して、用心棒代や工事の下請けへの参入などを要求した場合、まず公安委員会が中止命令を出したうえで、それに従わないときに初めて逮捕できますが、指定された暴力団に所属する組員であれば、警戒区域内でこうした要求を行えば、すぐに逮捕できるようになります。

私が2年前に出張していた、福岡県北九州市には「工○会」という特定危険指定暴力団があります。(下に出てるし)
小倉の街のど真ん中に、とてつもなく大きな「工○会館」という幹部が集う事務所が物々しい姿で存在します。
ここでは、歩いて大丈夫な道、危険な道、柄の良いエリア、悪いエリアなど、地元の人は明確にしていますし、私もそういった地元の人にしか分からない事を教わって3ヶ月間過ごしました。

市内では、拳銃での殺人事件も頻繁に起きていました。
まさに、ちょっと昔のLAのダウンタウンみたいですよね。



福岡には、工○会の他にも太○会、道仁会、九州誠○会など凶悪事件に関与している組織が多くあります。
当然、建設業者や不動産業者にもその筋の方達は多くいて、取引自体も慎重になってしました。
インテリヤクザは、ちょっと見は、そうと分からないことが多いです。
一回関係を持ってしまうと、絶つに絶てないのがこの世界。
今後、この法律の改正により、大きな犠牲を払うことなく良い方向に行って貰いたいものです。


戸建て賃貸増加の兆し 2012年10月29日

賃貸経営に苦戦しているアパート・マンションが多い中、旺盛な需要に対して供給が圧倒的に少ない分野があります。
郊外でも、狭小地でも、または変形地でもお構いなし。


その賃貸住宅とは・・・「戸建賃貸」
この借り手市場の賃貸市場で、賃料が値崩れしにくく、駅から遠い立地でも入居者が決まりやすい。

数年前から、相続の際に分割しやすかったり、数棟あるうちの1棟を売却して相続資金に充てたりと、1棟アパートを所有している場合よりも比較的簡単に処分できることから、注目を浴びてきました。

戸建ての賃貸は、入居率が0か100、と言われてきてましたが、ここへ来て参入するハウスメーカーも増え、建築費も安くなっているため賃料をそこそこ抑えられるようになって来ました。しかしながら、戸建てに住みたい人の数は減らずに需給のバランスも崩れてきてる中、入居率の高さや、入居期間の長さを特徴に持つ戸建ての賃貸に注目が集まってきたのです。



例えば、もともとの土地の所有者が相続などの際に土地を切り売りして、旗竿地が残ってしまったような場合の活用方法でも重宝されていますし、逆に入居者からすれば、発育盛りの子供が飛び跳ねても、転げまわっても、戸建てであれば階下に迷惑をかけることもありませんし、庭でガーデニングをすることも可能です。

転勤の際の留守宅の貸家だけではなく、賃貸を目的とした戸建てが人気になっているようです。
賃貸も売買も戸建て志向は変わりませんね。

月一詣 2012年10月25日

今月の月一詣。
日本一の金運神社「新屋山神社」の奥宮へ。

と、その前に「河口湖インター」を降り、絶景ともいえるスポットを発見。



山頂付近の雪景色も多少見えますが、残念ながら雲がかかっていて・・・
今日は、勇姿にお目にかかれないかな。
船橋から車を飛ばし、ほとんどノンストップで2時間半ほどで到着。



11月になると、いつ山道のゲートが閉鎖されるか分からないので、三度行ってきました。
宮司さんに聞くと、昨年は11月25日に閉鎖されたとの事。
こちらに来る前に本宮へ電話して確認してください・・・との事でした。

それから今回は、富士山5合目を目指してGO!



別名富士山大社とも呼ばれる、「小御嶽神社」へ参拝。



ガスってしまい、5合目駐車場からは、雄大な富士の姿は見れず。
しかし、スバルラインを下りながら絶景ポイント発見!





埼玉から観光にいらしてた方に、双眼鏡までお借りしたりして。
壮大な富士山の姿に感激しました。in鳴沢村

帰りは、搭乗者のリクエストにお答えして、東名まで出て「海老名サービスエリア」を経由するコースで。
試験中の為、午前授業の高校生の娘は、「車の中で勉強する!なんて言ってましたが、出来る筈も無く(笑)
今日の試験、どうだったかな?

雄雌型のクワガタ 2012年10月 9日

染色体異常の珍しいクワガタがいたんですね。

茨城県牛久市で今年6月、頭が雄、胸と腹が雌の特徴を持つノコギリクワガタが見つかった。採集した同市の高校生から相談を受けた千葉県立成田西陵高校(成田市)の清水敏夫教諭が専門家の協力で標本化。県立「房総のむら」(栄町)で6日から開かれている企画展で展示している。清水教諭は「染色体異常などで左右で雄と雌の特徴が入り交じったクワガタは時々見つかるが、上下で完全に雄と雌に分かれたものは、少なくとも国内では例がないと思う」と話している。

クワガタは高校生が里山のクヌギの木から採集。雄に特有の角のような大顎を持つ一方で、前脚が平たくギザギザしており、後ろ脚が短いといった雌の特徴があることに気付き、近くの昆虫店に出入りしていた清水教諭に相談した。清水教諭は昆虫専門誌を発行している都内の出版社に持ち込み標本化。今までに報告例がないというお墨付きをもらったという。(2012/10/06-09:07)


と、言うことらしいですが。
クワガタのオカマちゃんですか?
オスのあごを持った、体はメスみたいな・・・
でも、この位の違いでよく分かりましたね、この高校生も。


次に引っ越す際に欲しい設備は 2012年9月 1日

SUUMOのマーケットレポートです。



今回は、次に引っ越すときに欲しいと思っている仕様・設備は何か?の調査結果です。
1位は、太陽光発電
2位は、宅配ボックス
3位は、床暖房
そのあと、防犯カメラ、収納スペース、耐震構造、浴室乾燥機と続きます。

太陽光発電については、各宅接続タイプの導入で、入居者の電気代を節約できるかも・・という期待値からでしょうか。
それよりも、2位の宅配ボックス。こらは便利だと思います。
分譲マンションでは当たり前になりつつありますが、通販での買物の場合、宅配業者が商品を配達してくれます。
留守がちの場合、その商品を受け取ることが出来ません。でも、早く商品が手元に欲しい、、なんて時に便利です。

床暖房も、まだ近隣の賃貸住宅で設置済みという物件にはお目にかかったことはありませんが、冬は非常に暖かいです。
私の自宅も床暖房ですが、あまりの心地よさに、寝室ではなく良くリビングで寝てしまいます。
戸建てや分譲マンションの贅沢な設備で育った世代は、賃貸にもその贅沢さを求めるのですね。

どれも、安い導入費用の設備ではありませんが、今後新築にはどんどん導入される設備かも知れません。
そんな新築と入居者獲得を争っていくには、必要な設備になるでしょう。
リフォームの際には、是非ご検討を。

立退料って家賃滞納者にも支払うの? 2012年8月26日

今回は、我々が所属する不動産フランチャイズチェーン「ERA」の冊子から。

Q:アパートの建て替えをする予定です。入居者に了承してもらうために話し合いを始めていますが、家賃滞納者にも立退料を支払う必要があるのでしょうか?

A:家賃滞納を理由に契約を解除すれば、立退料を支払わずに立ち退いてもらうことができます。


貸家の立退きには、様々な障害があります。
契約期間満了の半年前までに更新拒絶の通知をしなければなりません。
また、その際には正当事由が必要であり、「老朽化」だけでは正当事由になりません。
立退料を提供することで正当事由が補完され、可能になります。

しかし、家賃を滞納している入居者にまで立退き料は必要なのか?と言う内容です。

結論から言えば、滞納を理由に契約を解除し、立退料を支払わずに明け渡してもらうことが可能です。
ただ、家賃を滞納しているのですから、生活に困窮していることが考えられ、そう易々と退去してくれない場合も想定されます。
最悪、明渡訴訟ともなれば、時間とお金が必要です。

そういった場合には、少しばかりの(引越代程度)の立退料を支払ってでも、早期に任意で明け渡してもらった方が得策かもしれませんね。



競売市場の現状 2012年8月23日

昨日は、競売千葉地裁の開札でした。
弊社入札は、前回に引き続きまたもや次順位。
しかも十数万円差、そんでもって同じ業者に負けるという・・・(泣)
こんな事ってあるんですね。

それにしても、競売市場の落札価額が上昇の一途です。
来年3月になれば、下落するのは自明の理なのですが。
結構頑張って入札していますが、あと一歩のところで落札できません。
今まで、ここまで連敗は記憶にないです。

福岡にいたときにお世話になった、ある会社の社長のブログにも同じことが書いてありましたので、無断で転載してみます(笑)

 

サンドリーム高田社長のブログより・・・

福岡の落札価格はどこまで上がる???
お客様の消費意欲とかけ離れて行く不動産競売の落札価格!!

落札価格がどんどん上昇する理由があるはずですが、当社には全く理解できません。
当社の設定する「売値以上」で落札されるのです。
その「売値以上」で落札された物件が売れているかと言うとまだ売っている・・・。
なのになぜ強気の落札なのでしょうか???
首都代替地の候補地として選ばれたので投機目的?
「福岡」で確定すれば間違いなく不動産価格は上昇しますが、それにしても「大阪・名古屋・札幌・仙台・福岡」の5都市が選ばれており、「福岡」で確定するかどうかはわかりません。
又、中小企業の融資の返済を猶予する中小企業金融円滑化法の期限が来年3月末と迫っており、延期されなければ不動産競売の売り出し件数は間違いなく増加します。
その為、市場に物件が増えるので販売価格は下落すると思うのですが・・・。
しかし、「8月」は不動産の動きが鈍いのですが今年は福岡市内の物件が動きいており、忙しくなってきました。
JR・地下鉄・西鉄電車の駅まで徒歩10分圏内の好立地」で古くてもしっかりリフォームをしている事と、「5年間買取保証」が付く事で、現在「ひまわりグループ」で販売中の物件が自分でリフォームをするよりも「安い」とやっと認識して頂けるようになってきました。
当社も「立地」の良い物件を自信を持ってあきらめずに入札を続けたいと思います。
「安くて良い物」は不動産の世界ではまずあり得ない事を痛感しております。
・・・ここまで。


本当、安くて良い不動産てまずないです。
安ければ、古いとか小さいとかそれなりの理由が、良い不動産は築浅や設備ばっちりリノベーションで値段はそれなり高価とか。
私も、この異常な競売市況に影響されないように、足元をじっくりと見ながら、辛抱しようと思います。


館山・白浜 2012年8月18日

お盆休みも終わり、本日より通常営業しています。
このお盆中は、長女は仕事、長男は沖縄旅行、次女は部活・・・
若いって忙しいのね。

大人の都合も、迎え火、お墓参り、親戚まわり、送り火・・・と13日から15日は身動きとれません。
そんなわけで、夏季休暇終わり間際、またまた夫婦でお出掛けです。

テレビを見ると、どこもUターンラッシュのニュース。
手近に房総方面にドライブすることにしました。
今回は、館山・白浜方面に行ってまいりました。



まずは、腹ごしらえに貝焼き食べ放題のお店へ。
貝の食べ放題って初めてだったのですが、結構お腹一杯になりますね。
しばらく活貝は見たくないです(笑)

まずはひとつ目のミッションはクリア。

そして、白浜方面へ。


房総半島最南端の「野島崎灯台」です。



きっちり、石碑もあります。



灯台からみる太平洋は綺麗でした。





こんな素敵な写真も撮れました。あの道の向こう側、見たくありません?
このように、遊歩道もありますので、潮風にあたりながらのんびり散歩もいいですね。

白浜でゆっくりした後は、館山まで戻ります。


千葉にも少ないけれど「磨崖仏」があります。
大福寺の「崖観音」です。
断崖の中段に飛び出すように建つ観音堂。



中はこんな感じです。
堂内正面奥に磨崖仏を拝みます。

そして、眼下には館山湾を望みます。







地元漁民の海上安全と豊漁を祈願して彫刻されたものだそうです。
観音様は、この海をいつも見守っているんですね。

千葉にも、まだまだいいところがたくさんありますね。
さて、今度はどこへ行こうかな・・・

新屋山神社 2012年8月11日

先日、金運神社として名高い、山梨県富士吉田にある新屋山神社に夫婦二人で参拝に行ってきました。
本当は、3人で行くのがベストらしいのですが、我々の定休日の水曜日に暇な子供達もいるわけがなく、女房とちょっとしたドライブでした。

新屋山神社は、かの有名な経営コンサルタントである、船井総合研究所の船井幸雄氏が、あるインタビューの中で、「お金に困りたくなかったら富士山のこの神社に行くと良い」という話をしたことから広まったそうです。

まずは、新屋にある本宮へ。


こちらでは、宮司さんがお祓いをしてくれました。
あ、奥に見える黄色いの女房です(笑)



そして、本日の大本命富士山2合目の「奥宮」へ。通称「金運神社」です。



富士山の「中の茶屋」から、車を20分ほど走らせると、道路左側にこの看板が。
気にして走らないと通り過ぎてしまうかも・・・。



全国各地から、数多の崇敬者が参拝に訪れるのだそうです。



こちらは、ストーンサークルといって、環帯状に置かれている石組です。大変霊力が強い神域とされており、社に向かい手を合わせると、自然と富士山にも向かうかたちになるのだそうです。
このストーンサークルを時計回りに三周回った後、社に向かって手を合わせ、お参りすると願い事が叶うとされています。

正面から入れないので、今になって、半周足らなかったかな?なんて考えたりして・・・
お守りやら何やら、たくさん買って帰ってきました。
神社の清浄な空気と、神様の霊力をたっぷりと感じてきました。



こちらの写真も、女房に教えてもらって撮影したのですが、鳥居の上方にある木の枝が、鳥居の手前で直角に曲がって上方に伸びています。
おかしいですよね。まるで木の枝が、なにかのパワーに遮られて曲がって伸びているかのようで、不思議な感じでした。
これも霊力なんでしょうか。

今回は、雲がかかっていて富士山の勇姿を見ることが出来なかったのが残念でした。
近いうちに晴天を見計らって再び訪れようと思います。

金運あがれ!!

競売の注意点について 2012年8月10日

確か、6月でしたか・・・
競売で中古住宅を落札したら、遺体がみつかった・・・てニュースがありました。
この落札した業者さんが、東京都内の不動産会社が国を相手取り、約570万円の賠償を求める訴訟を東京地裁に起こしたみたいですが。

執行官の現況調査報告書にも当然記載がなかったんでしょうね。
でも、約1年前に自殺していたらしいので、執行官は臨場したとき分からなかったんでしょうか。

さて、競売にはこのように様々なケースがあります。
競売物件は通常、所有者や占有者から明け渡しを受けるまで物件の中を見ることができません。
私も実務で、「中見せてもらえませんか?」と話して、「どうぞ、どうぞ」と言ってくれる占有者に行き会ったことがありません。

つまり、裁判所で閲覧できる「3点セット」から物件の詳細を読み取るしかないのです。
そして、入札する物件が決まったら「現地調査」です。
他にも、法務局調査・役所調査・ライフライン調査など・・・することがたくさんあります。
何せ、瑕疵担保責任という概念がないのが競売です。
自分で調査するか、時間がなければ専門の代行業者に依頼する必要があります。

また、入札価額を決定する際には、明渡後のリフォーム費用や残置物の撤去及び保管費。
場合によっては、強制執行に関わる費用も予め考慮しなければなりません。

不動産の内部を実際に目で見られないで購入することは、普通の不動産売買の取引と一番異なるところです。
市場よりも2割も3割も安く購入可能な競売物件ですが、そのメリットを享受するには、やはり肥えた眼力と調査が必要ですね。



千葉県の競売代行・津田沼駅近郊の不動産売買情報は
千葉県の競売代行・津田沼近郊の中古マンション・中古/新築戸建・土地売買情報のアルフォート

習志野、敗れる 2012年7月22日

今年も11日より全国高等学校野球選手権 千葉大会で熱いドラマが繰り広げられました。



開会式直後の開幕戦には、同級生が監督をしている高校の応援に。
QVCで、仲間が選手達にノックをしているのを間近で見られて感無量でした。
惜しくも負けてしまいましたが、開幕という晴れの舞台を、選手たちは元気に打って走って守って・・・お疲れ様。

さて、娘が野球部のマネージャーをしている習志野高校・・・本日、応援虚しく・・・残念ながら準々決勝で負けてしまいました。
2年連続ってのは、やはり難しいですね。
それが高校野球だす。

実は、甲子園に向けて個人的にチャーターする大型バスの準備も万端だったんですが・・・・・(笑)
残念です。



3年生は、本当に悔しかったことでしょう。
この無念は2年生・1年生が必ず!!

来年こそ連れて行ってくれ?っ!甲子園。
そして、甲子園で聞かせてくれ「レッツゴー習志野」

あぁ、栄冠は君に輝く♪

増税の駆け込み始まる? 2012年7月21日

やはり、不動産となると金額も大きいので、増税による負担増に敏感なようです。
本日の日経新聞の記事です。



すでに、前倒しで物件探しを始めてる消費者が急増しているようで、いわゆる「駆け込み購入」の兆候です。

3%から5%に増税された1997年では、増税する97年4月の半年前にあたる96年9月末までに建築の請負契約を結んだ住宅には、旧税率が適用されました。
今回も同様の措置が取られると予想できます。

ちなみに、消費税率は14年4月にまず5%から8%に引き上げられる予定です。13年9月末までに請負契約を結んだ住宅に旧税率を適用するため、住宅着工は今秋から増え始め、13年秋にピークを迎える可能性が高いと書いてあります。13年9月末までに請負契約を結んだ住宅は引渡しが14年4月以降でも旧税率になります。

しかも、今回は15年10月にも8%から10%への増税が予定されています。
こんがらがっちゃいますね。

分譲住宅では、マンションも含めて13年10月から14年3月が販売のピークでしょう。
そんな先の事ではないので呑気に構えてもいられませんね・・・

我々業界としては、駆け込み後の反動が恐ろしいです。
ただ、消費税は建物にのみかかるとは言え、数十万円の負担増ですから、他の消費財とは比較になりません。

住宅購入が視野に入っている方は、動き出しても早過ぎることはないと思います。

2012年千葉県路線価 2012年7月12日

千葉県の2012年の路線価が、東京国税局がから発表されました。



最高額は、柏駅前。
1975年の公表以来初めてだそうです。
柏も最近は、つくばエクスプレスの効果で大型マンションや戸建ての分譲が盛んです。
でも、個人的には放射線量が高いイメージが捨てがたい・・・ですよね。

そして、第2位は船橋駅前です。やはりいつも上位に入ります。
その上、駅ビルの再開発も控えてるようで、利便性はますます良くなるのでは?

3位は25年ぶりに首位の座を明け渡した千葉駅前。
東京偏重に歯止めがかからないんでしょうか。

m2あたり100万円台はこの3地点までですが、このあと本八幡駅前や松戸駅前津田沼駅前と続きます。

【心に太陽を持て】 2012年7月 8日

心に太陽を持て
あらしがふこうと ふぶきがこようと
天には黒くも 地には争いが絶えなかろうと
いつも、 心に太陽を持て

唇に歌を持て
軽く、ほがらかに
自分のつとめ 自分のくらしに
よしや苦労が絶えなかろうと
いつも、唇に歌を持て

苦しんでいる人 悩んでいる人には
こう、はげましてやろう
「勇気を失うな
唇に歌を持て
心に太陽を持て」

ドイツ詩人 ツェーザル・フライシュレン(1864-1920)

自分らしさ賃貸 2012年6月24日

賃貸マンションやアパートの一部を入居者が自分好みにカスタマイズできる物件が存在感を増している。



先日の「週間住宅」の一面です。

壁紙やインテリアを入居者の好みで変えられるようにすることで、個性的な住空間を作り出す。
自分好みに作り変えた部屋の入居者の長期入居の促進や、エリア内の他の物件との差別化で、空室対策に取り入れる物件が増えてきました。

しかも、多くは原状回復費用を求めないものがほとんどで、入居者の負担も心配ないようです。
不動産売買においても、中古住宅を購入して「リノベーション」と言われる、大規模なリフォームを施して自分好みの内装に改造をして住むと言う形が普及してきました。
それを、賃貸にも取り入れることで、築古物件や駅から遠い物件など、条件が不利な物件の空室対策には有効かもしれません。

しかし、安易に導入すると、数年で入退去を繰り返す賃貸物件の場合、コスト倒れになる可能性もありますね。
ちなみにこう言ったカスタマイズ賃貸住宅は、津田沼駅周辺ではまだお目にかかれていません。
今後、借り手市場がどんどん進む中で、「入居促進」の武器として増えて行くかも知れません。

父の日 2012年6月19日

母の日のついでに出来たらしい【父の日】
今までは、普通の日曜日としてスルーされていましたが、今年は何の風の吹き回しか「父の日」に子供たちがプレゼントをくれました。

当日は、末娘がピンクのネクタイを(笑)



そして、一日遅れで長女と長男が・・・
長女は、トミーのポロシャツを買ってきてくれました。
おまけにメンズビオレも(笑)

長男は、なんと最近お気に入りの「クリアアサヒ」を1箱。
早速こっそりと納戸にしまいました。



何にしても、アピールは必要なんですね。
母の日に「いいなぁ、いいなぁ」とぐずぐず言っていた甲斐がありました。
小さな積み重ねは大切です(笑)

大好きな可愛い子供達・・・本当にアリガトね。

中古マンションの瑕疵保険 2012年6月14日

これまで対象外だった中古マンションの瑕疵担保保険ができるようです。



今迄の瑕疵担保保険は、新築住宅・新築マンションが対象でした。
また、既存住宅瑕疵担保保険もありましたが、共同住宅の場合は、マンション一等を検査するために検査料が数十万円とかかります。規模が大きくなるほど検査料も増えていくからです。

それが今回は、一戸単位でも加入できるようになったのです。
これによって、耐震強度の調査などの保険設定に必要な作業を出来るだけ簡素化・効率化したそう。

保険料は、新築戸建て並みの7、8万円。
支払総額は1000万円で、保障期間は10年です。
これで、買主も安心感がありますね。

仲介する不動産業者としても、売主さんに保険料を負担してもらうことにより、販売しやすくなりますし。
売主は売主で、値崩れを防ぐことが出来る・・・本当か?

不動産業者が売主の場合は、2年以上の瑕疵担保責任がありますので、その期間は保険が付いているのと同じなので安心です。
しかし、既存瑕疵担保保険をつけて販売しようとすると、当然その調査料と保険料は物件価格に反映されることになります。
よって、宅建業者用はあまり浸透していないんですね。

ただし、個人売買の通常のケースでは良い呼び水になるかもしれません。

ローン金利について 2012年6月12日

本日の日経新聞より



なんと、10年固定の住宅ローンの金利が、6月から年1.4%に引き下げられたようです(三菱UFJ銀行とりそな銀行)
確かに銀行は、不安定な企業向け融資よりも、リスクが低い個人向けを重視してます。
たった今も、金融機関系の営業電話がありました。
住宅ローンで長期間囲い込まれた顧客は、金融商品の販売などローン以外の商品の販売機会が増えます。
本業以外の相乗効果でしょうか。

利用者は、金利が下がれば余裕資金も出るし、ほかの消費に回せます。
新聞では、「経済が活性化する効果が期待できる」とありましたが、実際どうなんでしょう・・・・・

和室リフォーム 2012年6月10日

全国賃貸住宅新聞の中の記事にちょっと注目。
単身用のアパートが畳といった物件、まだまだ界隈には結構あります。
ただし、最近の若い世代は「畳」の部屋で育っていないのでどうも敬遠されがちです。
でも、「私は和室が好き!」という入居者が、少数派ですがいるのも確かなのです。

この先、洋室が当たり前の賃貸住宅の土俵の中で、畳ひと部屋でどう戦っていけば良いのか。
今回のマーケットレポートという記事では、結論的には「風呂」「トイレ」「キッチン」など、1%のニーズ獲得コストが低いものを優先という。
和室は、全面改装時に検討するのが懸命だと。

確かに、投下コストは最低限レベルのリフォーム(押入れをクローゼット)でも25万円。プラス琉球畳のようなデザイン性の高い畳に変更で35万円。更に、完全に洋室に変更して建具も取り替えて70万円。
結構かかりますね。



入居者の気持ちはどうなのでしょう。
現在、退去時の畳の表替え等、和室の原状回復は必須としている管理会社がほとんどです。
と、言う事は・・・
普通の6畳間で3万円近くのお金がかかるということになります。
おまけに、襖や障子も含めると結構な額になってしまいますね。
フローリング、クローゼットの部屋ならば掛からない費用ですよ。
どう思いますかね。

最近の傾向は、「初期費用が高額でない物件」が重宝されます。
礼金、敷金ゼロなんていう物件もざらですし。
ということは・・・和室の原状回復費用って取りづらいですね。
しかも、畳のお部屋は賃料もこなれているし。

でも、全面改装時まで空室を我慢しますか?
まずは、物件を入居者から選ばれる工夫や改善を先にした方が良いのではないでしょうか。
どちらが賢明なのでしょうね。

防犯カメラ設置費用0円 2012年6月 8日

自動販売機を設置すると、防犯カメラが0円で設置できたら良いですね。
そんな都合の良い業者さんがあります。【エフセキュリティ 無料防犯カメラ

録画装置の必要がないことや遠隔利用で人気のWeb式防犯カメラですが、通常何もないところに設置すると20?30万円、そして月々1?2万円のサーバー費用。
録画装置を付けた有線式なら、工事費含め100万円超の例も珍しくありません。

それが、費用は同時に設置する飲料の自動販売機から回収する方式で初期費用はもちろん、月々の費用も無料化を実現しています。
(※機器に掛かる電気代のみお客様ご負担)


一昨年、会社のトラックが盗難に遭い、この業者さんを知る前、営業所1箇所に設置しましたが、結構な金額を取られました。
もう1つの営業所にも導入を考えていたのですが、あまりにも高価で断念しました。

しかし、自販機の電気代だけで防犯カメラが設置できるのなら・・・と思い資料を請求してみました。
この仕組みなら、アパートやマンション等の集合住宅の設置もありですね。
防犯対策済み物件は人気が高く、費用をかけずに行える資産価値の向上・空室対策としても利用できます。

ただ、どこでも設置してくれるのかどうかは不明なので、とりあえず資料を待ちたいと思います。
後日、また報告します。

住宅リフォーム地域経済応援券 2012年5月28日

船橋市では、昨年に引き続き今年度も船橋市住宅リフォーム地域経済応援券交付制度を実施します。
今年度の予算は、昨年の3000万円から6000万円に倍増しました。



船橋市民の方が、居住する住宅を市内の施工業者を使って10万円以上のリフォーム工事を行う場合に、工事費の10%分の商品券(地域経済応援券)を10万円分を限度にもらうことができます。

申請受付については、第1回は5月25日で終了。
第2回目は、9月18日(火)から9月28日(金)までの期間です。

リフォーム工事着工しました 2012年5月21日

市川市のK様邸。
今回のリフォームのご依頼は、玄関やリビング、廊下や階段のクロス工事やフローリング張替え工事。

そして奥様が一番楽しみにされているのは、「システムキッチン」や「洗面化粧台」等の水回り取替え工事。
仕上がりを喜んで頂くのが楽しみです。

施工前


着工日の本日は、キッチンの解体と排水の高圧洗浄です。


私が現場に到着した頃、解体が終わっていました。
いつもながら仕事が早いよ、○○住設さん!→親方は私と小中高の同級生です。腕も確かで信頼感抜群!
システムキッチンは、明後日に納入されます。
選ばれたカラーは、ネイビーブルーです。こちらも楽しみ!!



高圧洗浄は、いつもお世話している・・・じゃなかったお世話になっている○○設備さん。
なんと、久しぶりの私の現場に朝寝坊したんで「金環日食」見られなかったんですって。
しかし、最新鋭の機械は素晴らしい。いや、あなたの技術も素晴らしい・・・
ちゃちゃっと午前中で終えました。

さて、工期10日から2週間前後。事故の無いようにトラブルの無いようにお願いします。


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住まいづくりフェア 2012 2012年5月19日

昨日は、ビッグサイトまで「住まいづくりフェア 2012」を見に行ってきました。
この手の見本市は多いですが、朝日新聞主催、不動産ポータルサイト大手「ホームズ」のネクストが特別協賛をしています。

住宅関連のフェアに行く度に思うのですが、とにかく人がたくさん!!
業者さんの来場者も多いとは思いますが、外構・エクステリアや建材展などと比較してもその差は歴然。
今回は、注文住宅、住宅リフォーム、ガレージング、住宅設備・建材、スマートハウスとブースを分けていましたが、大手・中小とたくさんの企業が出展していました。

今回、私が気になったのはガレージのブース。ガレージハウスなる賃貸住宅も流行っておりますが、きっと、車好きには欠かせないのでしょうね。
この夢のガレージに趣味空間づくりに役立つ製品がたくさん出展されていました。

あとは、車のターンテーブルも面白かったかな。
よく、タワー型の駐車場にある、車をくるりんと回すお皿のようなものです。
私の自宅のように、前面道路の交通量が激しい駐車場などは、ハザード出して他の車に止まってもらって駐車するのに気を使いますもんね。

その他、注文住宅、リフォームと趣向を凝らした住宅を扱う業者さんが多かったような気がします。
住まいづくりフェア.jpg

船橋市の緊急経済対策 2012年5月14日

船橋市では、平成23年度に引き続き、市内経済の活性化と市民の居住環境の向上を支援するため、市内の施工業者を活用して住宅リフォームをされる方に市内の登録店舗でご利用いただける商品券(地域経済応援券)を交付いたします。



昨年との主な変更点は以下のとおりです。

予   算 3000万円 → 6000万円
受付方法 先着順  → 募集期間を2回設け、それぞれ募集件数を超えた場合、抽選。

その他詳細については、弊社にパンフレットがございますのでお問い合わせください。

2012年の母の日 2012年5月13日

子供っていうのは、お母さんは特別なんですね。
高1の末娘が、「おかあさん」にケーキを作ってくれてました。
部活であんなに毎日忙しいのに・・・



毎年のことなんですが、「母の日」は子供達も盛り上がるんですが、「父の日」は、まるで何事もなかったように過ぎていきます。
「母」ではありませんが、お婆ちゃんや、日頃世話になっている叔母ちゃんにまでホットケーキを作ったらしく・・・

でも、父の日はきっとスルーです(笑)

ヤマダが今度はハウステック買収 2012年5月10日

驚きですね・・・
家電量販最大手のヤマダ電機が、「ハウステック」を買収です。



業界の方なら、「ハウステック」というメーカーはご存知ですよね。
キッチン、システムバス、浄化槽、給湯器等の総合メーカーです。

特に、キッチンやシステムバスなどの家庭用水まわり製品は多くのハウスメーカーやパワービルダーが使用しています。
ヤマダ電機は、昨年ハウスメーカーの「エス・バイ・エル」を買収したばかり。
ここで、住宅設備機器のメーカーを買収することにより、例の「スマートハウス」事業を加速させるのでしょう。

リクシル(トステム)のように、メーカーが関連メーカーを買収して取り扱い品目を増やしていく例はあっても、小売がここまでメーカーを買収していく例はあまり無いのではないでしょうか。

建材関連の流通は、この先どのように変わっていくのでしょう。
だからこそ、我々のような建材卸業者も変わっていかなくてはいけないですし、住宅の流通が替われば不動産業者の営業スタイルも変わるべきなのですね。

IKEAキッチン正規取扱店です 2012年5月 4日

IKEAからメールが来て、「今後、イケア・ジャパンWebサイトに、皆様ご契約企業様の情報を【IKEAキッチン正規取扱店】としてリスト掲載させていただく予定です。」とお知らせがきました。

「IKEAキッチン正規取扱店」についても、タイトルは黒字もしくは下地に白抜き・・・だとか、写真を併用するときは決まった店舗写真を使用のこと・・・となかなか縛りはあるものの少しはやりやすくなりましたかね。



IKEAキッチンに興味がある方は、いつでもお問い合わせ下さい。

千葉県の液状化の心配 2012年5月 1日

千葉県は、震度別に液状化の被害程度を示した予測図「液状化しやすさマップ」などを公表しました。



震度6強の地震が襲った場合、東京湾沿岸と外房地域、利根川沿いを中心に液状化するらしい。
前回の東日本大震災の震度5程度で浦安市は液状化。習志野や千葉の湾岸部では液状化しました。

しかし、6以上になると加えて京葉工業地帯や東京湾沿岸の埋め立てにまで被害が広がる予想です。
津波の高さも、九十九里の方で最大10メートル、内湾地域で最大3メートルと予想されています。



わが街船橋も、湾岸部については、やはり液状化しやすいエリアです。
浸水しやすいエリアの住宅需要が心配ですね。

サンタマリア・ノヴェッラ 2012年4月28日

右下の奥歯を抜いてから、右の頬の内側の肉を良く噛みます。
これが結構痛いんです(笑)
やっぱり、入歯入れたほうが良いのかな・・・

さて、今夜は中学校のPTA役員の送別会。
津田沼で大々的に開催されます。

私は送られる側なのですが、2年間の感謝の意を皆さんに届けようと新丸ビルまで買物に。
そうです、「サンタマリアノヴェッラ」のアルメニアペーパー10個。

じゃん!
__.jpg

会社の事務所の中は素敵な(異様な?)香りが充満中。
いわゆる紙のお香です。

私は、このペーパーを名刺入れの中に入れたり、長財布の中に入れています。
名刺交換の時には、良い香りが周囲に漂います。
また、中年の私達が会議室で集まって、締め切りで打合せをした後の加齢臭が充満した部屋の中では、灰皿の中で燃やします。
一瞬にして素敵な香りを放ちます。

良いですよ、サンタマリアノヴェッラ。
お試しあれ!

定休日の過ごし方 2012年4月19日

今週は、第3なので水曜・木曜とお休み頂きました。
子供達が大きくなると、定休日の過ごし方もがらりと変わり、家でゴロゴロが多くなります。

しかし、天気も良かったので、水曜日は13日にオープンしたばかりの木更津アウトレットモールに夫婦行ってきました。


平日だというのに、大変な人出でした。
しかし、この日はウィンドーショッピングで我慢。
どんなお店がどの程度のキャパで出店しているのかを調査(笑)

私の好きなアヴィレックスのショップもありました。


アウトレットの中で一番近い店ということになります。
これでいつでも行ける・・・

そして、木曜日。
読書とテレビ中心でしたが、近くの茜浜まで。


こんな素敵な景色が見られるところがあったなんて・・・
関東の富士見百選にも選ばれているらしいです。
今度は天気の良い日にまた来て見ます。

そろそろ暖かくなってきたから、バイクも出してみよう!

抵当権が残る家の売却 2012年4月 3日

住宅を売却したいのですが、数年前に完済した住宅ローンの抵当権の登記が残ったままなのが分かりました。売却できますか?




住宅ローンの抵当権とは、住宅の取得資金として金融機関がお金を融資する際に住宅を担保に取るもので、金融機関は法務局の住宅の登記簿に抵当権設定の登記をします。

抵当権は住宅ローンを完済すれば効力を失うので、法律上は消滅します。ただ自動的に登記が抹消されるわけではありません。住宅所有者が自ら法務局に抵当権抹消登記を申請する必要があります。

通常は、住宅ローンの完済時点で、金融機関からローン契約当時の書類が住宅の所有者に返却され、同時に抵当権抹消登記のための必要書類が送付されることが多いようです。しかし書類を放置して、法務局に抵当権抹消登記の申請を怠ると、抵当権の登記はいつまでも残ります。

抵当権の登記が残ったままで住宅を売却できるかどうかですが、法律的には可能です。しかし現実的には困難と言えるでしょう。

住宅ローンを完済しているとしても、登記上は抵当権が残ったままだと表面的には担保に入っているからです。そうした住宅を買う立場からすれば、購入をためらうのではないでしょうか。住宅ローンを完済しているなら、まず抵当権を抹消した上で売却の手続きを進めるべきでしょう。

今回のようなケースで抵当権を抹消するためには、完済当時に金融機関から送付された書類を探すか、抵当権抹消に必要な書類を再度、金融機関から送ってもらう必要があります。しかし必要書類の中には、破棄してしまった場合、再発行できないものもあります。その場合は便宜的な登記申請もできるので、詳しくは司法書士などの専門家に相談をして下さい。


-抵当権抹消登記で必要な主な書類-
・抵当権抹消登記の申請書
・弁済証書(金融機関による完済証明)
・抵当権設定登記済証書
・金融機関の資格証明書(代表者の証明)
・登記申請委任状(金融機関によるもの)



2012年(平成24年)4月3日(火曜日) 日本経済新聞(夕刊)より。

家賃を値下げして満室に、ところが既存入居者から・・・ 2012年3月24日

家賃格差のトラブルについて書いてみます。
最近、空室に悩む大家さんが、家賃を下げて募集したらすぐに入居者が決まった・・・という話を良く聞きます。
しかし、ホッとするのもつかの間、既存の入居者から「私の部屋も家賃を下げてくれ」という申し出がありました。
以前であれば、隣の部屋の家賃は本人に聞かなければ分からなかったものですが、現在ではインターネットによって情報が公開されているため、自分のマンションの空室がいくらで募集しているのかが一目瞭然になってしまいました。

もし、そんな悲しい申し出が大家さんのところに来てしまったらどう対処しますか?

対応策を考えて見ましょう。
まずは、法律論から申しますと、結論的には応じる義務はありません。
賃貸借契約というのは、契約を交わした当事者間で自由に内容を約定できるものであり、同じマンションの同条件の住戸でも、異なった家賃で契約することができます。
また、時間の経過や経済情勢によって、家賃を変更することも認められています。
したがって、既存の入居者が、新しい入居者の家賃と同額にと請求することはできないのです。

ちなみに、同一マンションは近傍同種にあたりません。家賃が不相当かどうかは近隣地域の同種建物の家賃、いわゆる家賃相場と比較する必要がありますが、新規募集時の家賃と、既存入居者の継続家賃とは算定の基礎が異なるため、単純に比較はできないのです。

でも、実務的にどうでしょう。「下げてくれないなら出て行く」、「下げた家賃の部屋に入る」といわれてしまったら・・・
状況により異なりますが、少なくとも現在の供給過剰の賃貸市場では、「値下げは認められない」と一蹴するのは得策ではありません。

入居者には、現行家賃が契約で合意されたものであることを説明した上で、「契約期間中は現行家賃にし、更新の際に検討する」と回答するのが良いでしょう。
実際の更新時には、値下げに応じるか、断るか、状況に応じて考えて話し合ってください。
特に、値下げによる収入源と、空室による損失のバランスを良く考えなければなりませんね。

大家さんによっては、家賃を下げる代わりに、エアコンを新調してあげたり、ウォシュレットを新規につけてあげたり、カラーモニタホンを設置したりと、設備をグレードアップすることによって対応している方もいらっしゃいます。参考にして下さい。

2012年 公示地価 2012年3月23日

昨日、国土交通省が公示地価を発表しました。
1月1日現在の全国の公示地価は、4年連続で下落しました。




わが街千葉県は?

やはり、東日本大震災による津波や液状化の被害を受けて下落率が高いようです。
特に、震災の影響が著しい浦安市は、前年の1.1%の上昇から7.5%下落に転じました。
幕張メッセのある、千葉市美浜区も7.3%の下落と影響は大きいです。

2011年の後半から持ち直しの兆しのある地価も、大きく2極化されているようです。
商業地においては、西高東低で震災をきっかけに本社やデータセンターを関西に移転する動きが止まっていないようです。
上昇点も多くあることから、一部を除き地価も下げ止まり、比較的速いペースで回復しているように感じます。

私が仕事をしている津田沼周辺では、ここ。
坪@約230万円です。
会社があるビルの3軒ほど隣のビルがある地点です。


大きな地図で見る

ちなみに、千葉県で一番地価の高いところは・・・

船橋駅前の本町4-3-21の地点。
坪@約350万円でした。



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リフォームのお見積もり 2012年3月18日

弊社で開催している市川市のオープンハウスで、室内リフォームの見積もり依頼をお受けし、現場調査に行ってまいりました。
キッチン、お風呂と洗面化粧台の水廻りと、リビングのフローリング&クロス。玄関廻りのクロス等など・・・
平面図のコピーを頂き、提案書と共にお見積もりを提出いたします。

今回、市川市のオープンハウスは、売却とリフォームの同時内覧会です。
3:1くらいの割合で、リフォームのご相談をされていかれるお客さんがいらっしゃいます。
皆さん、水廻りの新しくなった実物を見ながら、カタログを手に取り、あれこれ想像が膨らむのだと思います。

中古を買ってリフォームいかがですか?
また、古くなって使い勝手の悪くなった設備の交換など、林建材では施主支給も承っております。
もちろん、職人さん派遣も材工一式工事もいたします。
お気軽にご相談下さい。

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卒業式 2012年3月15日

昨日の定休日の水曜日、無事末娘の中学校の卒業式が終わりました。
「仰げば尊し」は堪えたのですが、「旅立ちの日」斉唱の際、「今、別れのとき・・・」で涙腺が緩み、全校合唱の「大地讃頌」で一気にMAX。
撃沈しまして、ハンカチ片手に聴き入ってしまいました。



中学校の卒業式っていいものですね。
船橋市立二宮中学校。
私も、長女も長男も同窓生です。

娘も無事に卒業です。
PTA会長の私の挨拶も「どーする?」きちんと入れたし、思惑通りす。

式終了時に「話長いよ・・・会長」と本部役員に言われるも、自己満足。
これで、3人の子供達全てが義務教育を終了することができました。

当然、これからの人生のほうが長いのだけど、命だけは大切にして健やかに穏やかに生きていって欲しいです。
本人は・・・・・
高校生活へ向けて、今からスコアカードをつけられるように練習しています。

さ、甲子園、甲子園、甲子園・・・

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不動産流通について 2012年3月 9日

今日は、(財)不動産流通近代化センター主催の講習会が西新宿でありました。
題して、「中古不動産流通市場活性化のための講習会」



国交省が後援しているだけあって、土地・建設産業局と住宅局の担当者がそれぞれ講師として話をしました。
中古住宅・リフォーム市場の活性化に向けた取り組みが発表されていましたが、消費者がより安心して中古住宅を取得できるように情報提供や、相談窓口を整備するのもいいのですが、もっと「中古住宅の買い取り再販事業の普及促進」をしてもらいものです。

私達が該当するであろう「買取・再販事業」では、再販までの間の資金負担・リスクを抱えることとなる為、中古住宅の買取からリノベーション、再販までの資金ニーズを賄う金融支援の仕組み等の負担軽減措置について検討する・・・と書いてあります。大手仲介会社はほとんど買取再販はしません。仲介の両手で食べています。最近でこそメーカー系仲介が自社の中古物件の下取みたいなことをし始めましたがね。
仲介で売れなきゃ、3ヶ月経って大幅価格変更ですよ。売主さんが残債整理できなくたってお構いなしです。彼らは自分の手数料になりゃ良いんです。

そんな消費者を弄ぶ大手より、なけなしの自己資金を使い、あるいは高金利で事業資金を調達して競売や任売で物件を買い取り、リフォーム・リノベーションして再販している、それこそ中古流通・リフォームの活性化に貢献している我々のような業者に優遇措置を・・・(笑)

今後の不動産売買の方向としては、これからの不動産業者の営業さんは、建築の知識を蓄えて、販売時・仲介時にはワンストップで購入とリフォームについての相談を網羅しなければなりません。
インスペクションに関する知識も必要になるでしょうし、瑕疵保険についての知識も同様。購入費と工事費を一体的に融資する住宅ローンの情報提供も当然必要ですね。
売買営業は、ちょっと賃貸かじった営業マンが、腰掛でできる仕事ではありません。
全従業員が宅建取得者必須という日も遠くないと思います。その前に近い将来「初級宅建試験制度」の創設があるそうなんですけど。

私も、今年は2級建築士の試験にでもチャレンジしようと思って、昨年位からお金を貯めていたんですが(学校行くと結構掛かるんです)、ここ数ヶ月でみんな使っちゃいました。
不動産取引と、建材卸の会社の事で頭がいっぱいの今、試験受けても受からないでしょうけど・・・

どちらにしても、受験生に負けないくらいの勉強が大人になっても必要だということです。

志望校 2012年3月 8日

昨日は、末娘の公立高校入学試験の発表日でした。
結果は、めでたく第一志望に合格!
仕事も夫婦そろって定休日でしたので、早起きして見て来ましたよ。

家庭の中全体が、この日を迎えるまで微妙な雰囲気でしたので、一気に空気が変わったようになりました。

合格発表を見て、すぐさまお礼参りに。
そう、1月2日に行った「千葉の平山お願い薬師」へ。



お正月と違い、誰もいなかったんですが「お世話になりました」とお参りしてきました。
書いた絵馬もきちんと残ってて・・・・・



下のほうに「野球部マネ」できますように。って書いてあります。
昨年夏の高等学校野球選手権大会で甲子園に出場した高校と、県大会で準優勝した高校(私立)の高校名が書かれていました。
どちらも合格しましたが、公立高校への進学は本当に親孝行です(笑)
よく頑張ったね!

梅の木も祝福してくれているようにきれいに咲いていて・・・



本当にありがとうございました。

これからは、親である我々が頑張る番です。



甲子園!甲子園!甲子園!・・・・・・・・・・






千葉は雪 2012年2月29日

今日は、目覚めたら雪・雪・雪。
水っけの多い雪のようですが、これだけ降ると積もりますね。


自宅の2階から撮ったものですが、カーポートは北側なので屋根の上の雪が解けるのはちょっくらじゃない。
あ、「ちょっくら」は死語でしたか?
この場合、「容易ではない・すぐではない・・・」といった感じでしょうか?

気温も上がらずに寒い一日になりそうですが、私は定休日なので一日自宅でモグラ状態。
明日、末っ娘は公立の後期試験なんですよね?。雪残らなければ良いのにな。

長女は、出勤らしく・・・ご苦労様
女房は、月末なので定休日にも拘らず銀行へ行くと言ってます。

何か、水曜日に雪・・・多いような。
せっかくの閏年2月29日、売上の今月中詰め込みもこの天気じゃ現場も動かない。

ま、どちらにしても車の運転や雪による転倒など、皆気をつけて下さい。

週末の契約 2012年2月26日

昨日の契約は、賃貸だったのですが約3時間掛かりました(笑)
私は、重要事項説明をするために、オープンハウス会場から急いで会社に戻り、たっぷり1時間。
こういう場合のお客さんに対しては、私の営業魂もメラメラ燃えます。
こういったお客さんは、単なる「細かい人」なのではなく、「契約とは何ぞや」ということを理解されている方。
ご自分でも「あれこれ細かく聞いてしまって、時間を取らせてすみません」と仰ってましたが、全くそんなことはありません。

営業女子も、きっと良い勉強になった筈です。。
おまけに、「会社も信用できたし、こちらの注文を快く聞いてくれたのでこちらで契約した」とまで言われてしまい、営業女子は「涙が出そうになるほど嬉しい」とも申しておりました。

大変有難う御座いました。

さて、そんな当社も本日より、新しい「宅地建物取引主任者」が勤務しだしております。・・・と思います。
というのも、私はオープンハウス会場ですので。。。
これからは、重説のために出張先から飛行機で戻ってきたり(笑)、こちらの都合でお客様に契約の時間の変更をお願いしたり、管理会社にお願いし広告料をカットされたり(泣)、ということもなくなることと思います。そして、今まで契約のたびに私のセールスフォースのスケジュールを凝視するスタッフの不自由も解消されるでしょう。

さ、仕事仕事。

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アパートと鍵 2012年2月24日

賃貸もハイシーズンですので、賃貸物件の鍵の貸し借りも頻繁に行われる今日この頃・・・
最近は、現地にKeyを設置してくれる大家さんや管理会社さんが増えてきたので、客付け会社は助かります。

案内、内見、申込みと順調に進み、契約後入居が始まります。
大方の入居者さんは、入居時に鍵を新しく設置しますね。

例えば、新品の鍵5本。
3本を入居者に渡し、大家さんと管理会社で各1本ずつ・・・なんて事例が多いのではないでしょうか?
でも、管理会社や大家さんが入居者の鍵を使うことってあります?

以前、私共で取り扱いをしているアパートで、大学生が急に具合悪くなり、自分で救急車を呼び来てもらったと言うことがありました。
そんな緊急事態では、救急隊もガラスを割って部屋の中に侵入し、救出しました。

と、言うことは・・・

大家さんは、鍵を使って勝手に開錠し室内に入ることはできません。
不法侵入になってしまいます。窃盗の疑惑を掛けられる危険もありますね。

当然、安否確認や異臭がしたりするときには、警察に立ち会ってもらいますし。
考えてみれば、入居者だって自分の部屋の鍵を他人が持っているのってなんか心配ですよね。
特に女性の一人暮らしなんかは・・・

だったら、鍵はみんな入居者に渡してしまえばいいんです。
逆に、鍵を保管するリスクのほうが大きいのかも知れません。
メリットとデメリット、良く考えて見ましょう。

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空室対策商品の数々 2012年2月23日

2/20号の全国賃貸住宅新聞(オーナー専科)の記事より。

「テレビ賃貸コレクション」
テレビの価格が安くなったので、賃貸住宅に薄型テレビをあらかじめ壁に取り付ける事例で満室に。

「スーパーから近い」重視
アットホームの調べでは、単身者が賃貸住宅を探す際、スーパーが近くの物件を好む傾向が強まっていることがわかった。
確かに、私も福岡にいるときには近くにスーパーが2件あったので非常に便利でした。車を所有していれば差ほどではないのかも知れませんが、やはり便利です。

「壁紙を自由に変更できるのは魅力的」
壁紙の変更は、賃貸検討者の6割以上が魅力を感じており、女性では7割を超える。
しかし、全面を張り替えたいと考えている割合は16%程で、1面だけをアクセントとして使いたいといったニーズ。
主に、男性は「モノトーン」と「規則パターン」、女性は「花や雲などのモチーフ絵柄」と「パステルカラー」に人気が二分。
比較的安価に出きる空室対策です。

「新型電話式インターフォン」
ライコム(神奈川県横浜市)の商品。
既築物件で玄関オートロックを従来製品より安く導入できる。
既存の玄関と居室を繋ぐ配線が不要。
電話回線を利用するので、専用の受話器などの設置も要らず、既存の固定電話受話器や携帯電話を使用することができます。

「窓ガラスシート」
リンテックコマース(東京都台東区)
賃貸住宅向け商品として、「窓ガラス用シート」の販売を強化している。
このシートは、特殊な粘着剤を使用しているため、退去時にも慌てることなくはがすことが可能で、粘着部分の汚れや剥がし残しがなく、綺麗に剥がせるのが特徴。
種類は、UVカットシート、日よけフィルム、目隠しシート等バリエーション豊富。

以上、ご参考に♪

社会保障・税一体改革 2012年2月22日

消費税増税ばかりが目立つ「社会保障・税一体改革」ですが、2/17に政府が閣議決定しました。

「消費税について2014年4月に8%、2015年10月に10%へと、段階的に地方分を合わせた税率の引上げを行う」と書かれています。

そして、我々関連業種である住宅については、「住宅の取得については、取引価額が高額であること等から、消費税率の引上げの前後における駆け込み需要とそ
の反動等による影響が大きいことを踏まえ、一時の税負担の増加による影響を平準化及び緩和する観点から、住宅取得に係る必要な措置について財源も含め総合的に検討する」と書いてあります。
ん?あいまいな表現ですね。
住宅に関する優遇措置はあるのでしょうか?
また、現在は非課税である中古住宅の売買や土地のみの取引に関する売買については触れていません。

個人的にも、今このときに消費税の増税論は吐き気がしますが、大綱の中に

「今後さらに、高齢者数は2040 年頃まで増加し続け、一人暮らし高齢者も増加していく。2020 年には高齢化率が30%近くに達すると見込まれるなど、我
が国の高齢化の水準は世界でも群を抜いたものとなる。半世紀前には65 歳以上のお年寄り1人をおよそ9人の現役世代で支える「胴上げ」型の社会だった
日本は、近年3人で1人の「騎馬戦」型の社会になり、このままでは、2050 年には、国民の4割が高齢者となって、高齢者1人を1.2 人の現役世代が支える
「肩車」型の社会が到来することが見込まれている。」

の通り、社会保障改革については待ったの効かない状況だとも感じています。

自民党も、消費増税法案については衆院解散・総選挙に踏み切るよう、早期解散の確約と引き換えに法案の成立に協力するような愚考が目立ち、なんだか嫌な感じ。
51ページに及ぶ「大綱」、途中で読むのをやめました。

生産緑地の宅地転用について 2012年1月28日

アットホームの情報誌に、「生産力地の宅地転用について」の記事があり、興味深く読みました。
ここ津田沼周辺も、都市化が進み畑も少なくなっているのですが、でもまだまだ生産緑地は存在します。
ネックは、次世代組が今後の土地活用を考える場合、どうも生産緑地に指定されている農地の問題が出てきます。
転載してみます。


【ご相談】

父親が東京23区内の兼業農家という方から相談を受けています。農地の多くが生産緑地に指定されているそうですが、子どもが相続した時に生産緑地は宅地転用できるのでしょうか。


【回答】

生産緑地地区の都市計画

生産緑地地区は、市街化区域内にある一団の農地等(農地、採草放牧地、森林、池沼等)で次の要件に該当するものの区域について、土地所有者等の同意を得て、都市計画で定められます。

     公害等の防止、農林漁業等と調和した都市環境の保全等の効用があり、かつ、公共施設等の用地として適すること

     500m2以上の規模があること

     用排水等の営農継続可能条件備えること

生産緑地地区内の行為制限

生産緑地地区は、宅地開発が進んでいる市街化区域内において、公園、緑地等の公共空地が整備されるまでの代わりの空地として農地等が指定されているものです。従って、生産緑地地区内の次の行為は、原則として、市区町村長の許可を受けなければなりません。

     建築物その他の工作物の新築、改築、または増築

     宅地の造成、土石の採取等土地の形質の変更、水面の埋立または干拓

なお、この場合に許可が受けられるのは、例えば、農林水産物の生産や集荷の用に供する施設の建築等に限られます。

生産緑地地区の指定の解除

このように生産緑地地区である限り、農地等として管理することが義務付けられるので、宅地に転用するには行為制限が解除されなければなりません。しかし、都市計画で定めている以上、行為制限の解除はそう簡単にはできません。まず、生産緑地の所有者は、?都市計画決定の告示の日から起算して30年を経過した時、?主たる従事者が死亡・重度の障害等で農林漁業の継続が困難になった時、市区町村長に対し時価での買取りを申し出ることができます。申し出を受けた市区町村長は、原則として時価で買い取るか、買取りを希望する地方公共団体等のうちから買取りの相手方を定めることができます。ここで、買取りが行なわれず、申し出日から3か月以内に所有権の移転が行なわれない時に初めて行為制限が解除され、都市計画の変更により生産緑地の指定が解除となります。

相続税の納税猶予との関係

生産緑地地区内の農地は、?の期間中、相続税の納税猶予の特例を受けることができます。しかし、相続税の納税猶予を受けている間に「生産緑地地区の買取りの申し出」を行なうと、猶予されていた相続税額に利子税を付けて納付しなければならなくなります。このように、将来において「生産緑地地区の買取りの申し出」ができるかどうかは、実質的に生産緑地の相続や納税猶予と密接な関係にあります。従って、父親の農地を含む財産全体の相続対策をよく検討しなければなりません。

固定資産税等との関係

市街化区域内農地は、固定資産税と都市計画税が宅地並み課税されています。しかし、生産緑地地区内の農地は、農地として課税され、農地の課税標準額は、例えば畑で140円/?と宅地に比べはるかに低くされています。生産緑地地区の行為制限が解除されれば、市街化区域内農地として宅地並み課税となり、もし、宅地転用すれば宅地として課税されます。この点も十分に考慮してください。


以上です。
参考にされて下さい。

汚染生コン 2012年1月26日

とうとう建設資材であるコンクリートの汚染が発覚してしまいましたね。

「福島県二本松市の新築マンションから高放射線量が検出された問題が波紋を広げている。砕石会社が福島第1原発事故から出た放射性物質に汚染された石をコンクリート用として複数の建設会社に出荷し、マンションの基礎部分に使われていた。二本松の物件以外にも使用されているとみられ、第2、第3の汚染建物が出る可能性が高い。」

汚染されたコンクリートが使われたのは二本松市若宮地区にある3階建て賃貸マンションの土台部分だそうで、1階の室内で、毎時0・9?1・24マイクロシーベルトと屋外より高い放射線量が検出されたらしい。

ということは、同じプラントで作られた生コンが出荷されたのはここだけではない筈。
さらには、この砕石を採掘している砕石会社の砕石は様々な建設現場でも使用されているはずですね。
「双葉砕石工業」(福島県富岡町)という砕石会社が、計画的避難区域に入っている浪江町の砕石場で採取したものだそうですが、経済産業省によると、警戒区域や計画的避難区域内の砕石場の石については放射性物質の基準は設けておらず、出荷制限もしていなかった模様です。

この砕石は、原発事故後に採掘したものではなく、事故前に採取したものを、事故後も現地で屋外に置かれていたものだそうです。
そりゃ、吹き曝しの外に出しっぱなしの保管じゃ汚染されるでしょうね。

我々千葉県の建材会社でさえ、出荷する建材・骨材の放射線測定をして公表するくらい神経質になっているのに、これくらい分からなかったのでしょうかね。その業者も管理する国も・・・
「恕の精神」をわきまえていなさ過ぎる。
みんな、致知を読んだら良いのに。

ネットに出ていました、汚染生コンのマンション。


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第3回競売実践勉強会 2012年1月17日

弊社で行う「競売の勉強会」も早3回目。
毎回、3時間ほど講義を中心に行っています。

2012_0116.jpg

いつも、熱が入りすぎて時間が延びてしまい申し訳ないな、と思いながらも
受講生の方の勉強熱心さには、さすがに頭が下がります。

質疑応答の時間には、必ず新しい疑問をぶつけてこられ、常に新しい情報の収集と勉強を欠かしていないのだな・・・と感じさせられます。
私も、体験を中心になるべく実践的な実務レベルの話を大切にしていますが、他社のやり方や変わった手法も勉強せねばと感じています。
当然、民事執行法の勉強も怠れません。

勉強会も、まだまだあと5回続きます。

第2期生も募集開始します。
有料セミナー 「不動産競売 らくらく実践セミナー」
詳しくはこちらへ。

(ただし、近隣地域の同業者様は遠慮頂いております)

市船優勝パレード 2012年1月12日

今日は、船橋では市立船橋が9年ぶりの「サッカー高校選手権」優勝によるパレードが行われたそうです。



JR船橋駅の南口から市役所まで。
話では2万人近くの人が押し寄せたのだそうです。

10日の決勝戦では、先制されたものの、ロスタイムに同点ゴールをもぎ取り、延長後半に再びゴールを決め執念の勝利。
地元船橋には明るいニュースです。



こういう勝ち方は、本当に精神的に強くないとできないのだろうな・・・と思ったりして。
市船イレブンのあきらめない気持ちが、優勝に結びつきました。
「追い詰められても、焦らずに耐える精神力」が勝利をたぐり寄せたのだと。

イチローも言っていますよね。
練習で100%自分を作らないと、打席に立つことは出来ません。自分の形を見付けておかないと、どん底まで突き落とされます。」
「ハイレベルのスピードでプレイするために、ぼくは絶えず体と心の準備はしています。自分にとっていちばん大切なことは、試合前に完璧な準備をすることです。」

きっと、こんな心境で練習してきたんだろうな・・・なんて思います。
素晴らしい・・・

賃貸住宅居住安定化法案は廃案になりました 2011年12月24日

平成23年12月9日に臨時国会が閉会し、「賃貸住宅居住安定化法案」が審議未了となり、廃案になりました。
全国不動産政治連盟が、なんと13万人の署名をとり、見直しの訴えをしていた法案です。



この法案は、いわゆる「追い出し規制法案」と言われていました。
どんな内容だったかと申しますと・・・
  1. 家賃保証会社の登録制度
  2. 家賃の支払い履歴情報の収集と提供を行う事業者の登録制度
  3. 家賃の悪質な取立て行為の規制
この3つの中で、????と思っていたのが「取り立て行為の規制」です。

「家賃関連債権の取立てをするに当たって、面会、文書の送付、はり紙、電話をかけることその他のいかなる方法をもってするかを問わず人を威迫し、生活若しくは業務の平穏を害するような言動をしてはならない。」

これは、家賃の滞納があった場合、「家賃払って」と催促しても、入居者が「威圧された」と言えば規制される可能性がある。
こんなことでは、うかうか滞納者に催促もできません。それどころか、つけ上がり益々滞納するでしょう。

こんな法案が通ってしまったら大変なことになるな・・・と思っていたのですが、とりあえずは良かった!良かった!
これは、管理会社だけでなく、家主も対象になっていた法案でしたから、ホッとしている大家さんも多いのでは?

消費者保護が、滞納者保護に挿げ替えられてしまいかねなかったので、これで善良な家主や善良な管理会社の権利は守られましたね。
まったく、民主党と言う政党には常識人は手を焼かされますね。

忘年会は命がけ! 2011年12月23日

今年の忘年会と称する飲み会も、晦日まで1週間を残してだいたいとなりました。ラストは自分の不動産会社の忘年会のみとなりました。

毎年、歳を重ねるごとに感じるのですが、「忘年会は、命がけ」(笑)
身体に気を付けながら程々にと反省です。

今年特に印象深かったのは、丸ビルにある、京都が本店のすき焼き屋さんの「モリタ屋」での忘年会。

10年程前は、正月になると毎年の様に京都にいってました。JC(青年会議所)という団体の年一度の全国会議があったため。

木屋町のすき焼きを食べるのも、楽しみのひとつだったんです。

その丸の内店に当時を懐かしみながら、私が幹事でいってました。




特選黒毛和牛コースで割り下にザラメを使い、美味しく頂きました。




分かりづらいですが、丸ビル35階の夜景もリッチな気分に。




気分もお腹も満腹になった後は、得意の八重洲に消えて行きました(笑)
15人で30万くらい掛かったと思いますが、楽しい仲間と今年一番の忘年会でした。

感激の手紙 2011年12月23日

年末に、今年お引渡しをさせて頂いたお客様から、非常に嬉しいお手紙を頂きました。
お客様の個人情報保護のために、お名前や販売した物件については一切伏せさせていただきますが、ご紹介させてください。



今年も、残りわずかになってしまいました。
春から夏は大変お世話になりました。

中略

おかげさまで、家の方は何も問題なく、快適に気持ち良く暮しています。
引越してきて1週間後に、野良猫の強引な「あけて、入れて」アピールを受け、前の家の奥さんから「この家に住んでいた人に置いていかれた猫」だという話を聞いて、すぐに引き取ってしまいました。

「アルフォートで買った家についていた猫だからアルちゃん」になりました。末っ子として、とても可愛がっています。福猫です。幸せなご縁をありがとうございました・・・。


そうだったのですか。。。
そういえば、リフォームしているときも、確かに猫が来ていたと・・・。
あのときの猫だったのかは不明ですが、もしそうだったとしたら自分の家に戻ってきたのでしょうかね。

しかし、私がオープンハウスしている時には、まったく見かけませんでしたけど・・・
猫も人を見るのでしょうか?
どちらにしても、こんな優しい家族の方達に飼ってもらえる猫は幸せ者です。
末っ子としていつまでも可愛がって貰いなさい(笑)

ま、それにしても本当に嬉しいお手紙でした。
ありがとうございます。年明けたら遊びに伺いまーす。

また、このお手紙はいつもデスクの上において、暇があれば眺めています。

そして誓います。
私たちは、平安で、温かく、喜びがあふれる、健やかな家族生活を過ごすための、大きな宝箱である「家」を、我々の最大限の価値観と倫理観を持って、世の中に提供していくことを。

お客様の声 【船橋市 本間様】 2011年12月22日

旧知の工務店の社長からの紹介で、船橋市の土地の売却を依頼されました。
不動産の取引は、一生のうちにそう何度もあるわけではありません。
書類を揃えたり、役所に行ったりと面倒ですよね。
高齢の売主様でしたので、書類への記載やら本当に面倒だったと思います。



「信用」「大変親切」のお言葉誠に有難う御座います。
売主のご主人は、私の母親と同い年でしたので、親に褒められているようで大変嬉しかったです。
こちらこそ有難う御座いました。

これからも、末永くお付き合い下さい。

住宅資金贈与の特例が拡大、延長 2011年12月20日

やっと、24年度税制改正大綱が発表されました。
資産税関係では親から子(孫)が住宅取得等のための購入資金の贈与を受けた場合の非課税措置が下記の予定で拡大・延長される模様です。


1.省エネルギー性・耐震性を備えた良質な住宅家屋(詳細未発表)の 取得等のための贈与
1)平成24年中に贈与を受けた場合 1,610万円  (基礎控除額110万円含む。以下同じ)まで贈与税が0円
2)平成25年中に贈与を受けた場合 1,310万円まで贈与税が0円
3)平成26年中に贈与を受けた場合 1,110万円まで贈与税が0円

2.1以外の住宅用家屋の取得等のための贈与
1平成24年中に贈与を受けた場合 1,110万円 (基礎控除額110万円含む。以下同じ)まで贈与税が0円
2平成25年中に贈与を受けた場合 810万円まで贈与税が0円
3平成26年中に贈与を受けた場合 610万円まで贈与税が0円

※1.2ともに適用対象となる住宅用家屋の床面積については240m2以下とする条件あり。

ご覧のとおり来年(平成24年)が一番良い条件となっており、早期の利用を促す仕組みとなっているんですね。

藤崎台駅 2011年12月15日

最近は、お年よりも少なくなり、昔の地域のことを色々と教えてくださる方が少なくなりました。
先日、家で家族に「新京成電鉄には藤崎台という駅があったんだそうだよ」と話をしてましたら、
たまたま、地域新聞の津田沼版に藤崎台駅の記事が載っていました。

題して「かつて津田沼にあった幻の駅 藤崎台駅」

藤崎台駅.jpg

その前に、地元でない人から良く「新京成ってカーブばっかりだよね」なんて言葉を頂きます。
私も子供の頃から、沿線のあちこちの踏切を見るたびに「何でこんな無駄にカーブばかりなんだろう・・・」と思っていました。

実は新京成電鉄は、もともと戦前の鉄道第二連隊の演習による軍用線であったそうです。。軍用線は、演習のための規定距離を確保するため、また勾配を避けるため等の理由からカーブの多いルート設定がされていたのだそうで、戦後、この軍用線を転用し津田沼と松戸を結ぶ新京成線が開通したという歴史があるのです。
新京成線が開業したのが、昭和22年。

もともと、新津田沼駅と言う駅は、国鉄津田沼駅への連絡が良いように、国鉄津田沼駅の近くにあったらしいのですが、京成津田沼駅への乗り入れをするために、ルート変更があり、数百メートル東寄りに移動したのだとか。この移動後の新津田沼駅がのちの藤崎台駅となりました。これが昭和36年。まだ私生まれていません・・・。

しかし、その新津田沼駅の位置が国鉄津田沼駅から遠く移動し離れてしまったため、今のJRへの乗り継ぎが困難になってしまい、これを解消するため旧の新津田沼駅の駅舎を復活させ、新駅は藤崎台駅と改称されました。松戸方面からの電車は、朝、夕の通勤時は新津田沼駅への直通運転、日中は新津田沼行きと京成津田沼行きが交互に運転され、なんとも線路は複雑なものになり、利用者からは分かりにくいとの苦情が寄せられ、これを解消するため、昭和43年に、前原→新津田沼→京成津田沼の1ルートのみに変更されることとなりました。

これを受けて、藤崎台駅が廃駅となり、新津田沼駅は規模を大きくし、現在の位置に移転したのです。
駅の歴史は、14年半と言う短い期間でしたが、地域の人たちにとっては、思い出深いのではないでしょうか。
ちなみに私はその頃子供で、電車にも良く乗った筈ですが、まったく覚えていないんですよね。
人の記憶なんていい加減なものですね。

ちなみに、現在の新京成線は、京成津田沼から松戸までの直線距離16キロを26.5キロを要して運転しているのだそうです。
あれだけクニャクニャカーブばかりだもんね。特に、前原から京成津田沼までのカーブは急で、レール上をキーキー言わせながら走っています(笑)

DKやLDK 2011年12月 9日

不動産公正取引協議会は、11月28日付で、DK(ダイニングキッチン)やLDK(リビングダイニングキッチン)の広さの目安の基準を定めました。

居室(寝室)数

DK

LDK

1部屋

4.5畳

8畳

2部屋以上

6畳

10畳


ちなみに1畳の広さは1.62m2以上としています。
今まで、DKとLDKの表示はあいまいな部分が多かったですが、この基準ができて統一されると安心ですね。

慣習としては、DK6畳以上、LDK10畳以上として表示していましたが、居室が1つの場合は各々最低限の広さが4.5畳、8畳あれば良いのですね。
これでユーザーも混乱することなく間取図を眺められます。

今年の人気設備ランキング 2011年12月 8日

全国賃貸住宅新聞から、2011年の賃貸住宅の人気設備ランキングが発表されました。

人気設備ランキング2011.jpg

ランキングを見て分かるように、単身者向けの人気設備とファミリー向けの人気設備が似通ってきています。
記事のよると、単身者の層が変化しているとのこと。
以前は、シングル物件と言えば代表的な客層は学生でした。
しかし、晩婚化や非婚化、熟年離婚や女性の社会進出の増加で単身者向けの賃貸住宅の入居者が、20代はもとより30代から50代と幅広くなったことが要因のようです。

これからの平成生まれの人達は、3点ユニットなんて知らないんじゃないかな。
ビジネスホテルにでも泊まれば、知る可能性はありますが。

ウォシュレットも、今は家庭では当たり前。
駅のトイレや、デパートのトイレ、高速道路のパーキングエリアのトイレにさえ設置されています。
上の表は、「これがあれば賃料が上がる」設備ですが、下に「絶対条件」の設備をご紹介します。

絶対条件2011.jpg

また、ちょっと変わりますね。
この設備がなければ、内見さえしてもらえないと言うわけです。
賃貸経営も厳しい時代になりました。

以外なのは、単身者向けもファミリー向けも「ガスコンロ」がベスト10入りしているところ。
こんな時代は、できるだけ外食を減らし、自炊する人多いんですね。

まずは、「絶対条件設備」を完備して、余裕があれば「賃料上がる設備」に手をつけていったらいかがでしょう。

修繕費の取り扱い 2011年11月26日

アパートやマンションなどの賃貸住宅。
近年の空室増に伴い、入居者に魅力的なお部屋を作り差別化をはかり、他物件との競争力を高めるためにさまざまな工夫をされていると思います。
今回は、確定申告で空室対策などのリフォーム費用をどう処理すれば良いのかが、賃貸住宅新聞の記事にありましたのでご紹介します。

まずは、税務上、建物などの修繕費用については、「修繕費」として一度に経費計上できるものと、「資本的支出」として資産計上し毎年、減価償却費を計上するものとに処理が分かれます。
できれば、修繕費として一度に全額を経費計上したいところですが、両者の判定は難しいところもあり、税務調査の際に修繕費としての処理が否認される場合もありますのでご注意下さい。

まずは、「資本的支出」
その支出により資産の使用可能期間が増加されるものです。
例えば、避難階段の取り付けや外壁を従来のものからタイル張りへバリューアップするような場合です。

また、「修繕費」とは
その資産の通常の維持管理のための費用や原状回復のための費用などがあげられます。
例えば、少額(20万円未満)、またはおおむね3年以内のもの。
前記に該当せずに、資本的支出か修繕費の判定が明らかでない場合には、60万円未満のものまたは前期未取得価額の10%以下のもの。

また、修繕費となる通常の維持管理のための費用としては、
1.家屋または壁の塗り替え
2.床や瓦の既存部分の取替え
3.畳の表替え、障子・クロスの張替え
などです。

このように、賃貸住宅をリフォームした場合には、その工事支出の金額や周期、目的などにより「資本的支出」か「修繕費」かを個別に判断していくことが必要になります。

北習志野に駅ビル 2011年11月26日

地元には馴染みの深い「新京成電鉄」。
この新京成の「北習志野駅」に2012年夏、駅ビルが開業されることになりました。

北習志野.jpg

北習志野駅は、日大前駅ができるまでは、学生が多く乗降する駅として栄え、東葉高速鉄道ができてからは東葉高速「北習志野駅」を併設し、ベッドタウンとして利用者が急増していました。
少し前から、すでに駅ビルの工事は着工されていて、一昨年取り壊した旧駅舎の跡地に建設されています。
それでなくても、駅前は食料品店や飲食店、医療施設、医薬品店など施設が充実していますが、更に駅なかには約20店の店舗数の出店が予定されているそうです。
駅周辺の利便性は、更に高まることでしょう。
船橋市では、東部はこの北習志野地区が人気のエリアです。
文教地区ということもあり、閑静な住宅街が広がり、利便性もよく、土地の値段も安定しています。
お勧めのエリアです。

時は金なり 2011年11月20日

住宅を購入するときに必ず比較されるのが、小さいけど利便性がよく、通勤にも便利な物件と、緑が豊かで環境が良い郊外の物件。
双方ともメリット・デメリットはあるにしても、大きな違いはやはり物件価格。
郊外に建つ物件と同条件では当然都心に家は買えません。

しかし、全国で760万戸も住宅が供給過剰のこの国の様子を見ていると、これから住宅もどんどん利便性の良い場所しか取引されなくなるのでは?と思ってしまいます。
これからの郊外は、小売のチェーンの撤退など不便な場所になっていく兆候があります。
少し前まで、スーパーの積極的な郊外への出店で勢いのあった場所も、供給過剰になりつつあります。

企業も、福利厚生を圧縮したり廃止したりして通勤手当の上限が決められて全額払われなくなったり・・・
そして、何より亭主族は通勤時間が苦痛です。
以前どこかの雑誌に書いてありましたが、年収1,000万円の人は郊外に家を買ってはいけないと。
年に250日働いたとして、8時間労働として時給は5000円。通勤に3時間かけていれば、毎日15000円の無駄遣いだと。

確かに時は金なりとも申します。
15,000円分を他のものに使いたいですね。
ボーっと携帯見たり、運よく座れたとしても居眠りしたり・・・もったいない。
野菜が10円、20円安いくらいでは追いつかないです(笑)

わが街船橋市にも、私鉄最寄駅から20分以上歩く大手の大型分譲地があるんですが、分譲されて30年から40年経過しているので土地値は安値横這い。
やはり、不動産は利便性ですね。

エコキュートの仕組み 2011年11月15日

何気なく販売しているエコキュート。
オール電化住宅の給湯器として導入されることが多いですが、そもそもこの装置の仕組みについて、じっくり考えたことってありませんでした。

賃貸住宅新聞にタイムリーな記事があったので、まんま書きたいと思います。
一般的にエコキュートは、「空気中の熱を取り込んで水を温める」ということだけは良く分かってます。
しかし、空気を取り込んでどうして熱が出るのか?って思いますよね。

エコキュートの正式な名称は「自然冷媒ヒートポンプ」です。

エコキュートの仕組み.jpg

ヒートポンプとは、二酸化炭素などの冷媒が減圧されて低温になる状態と加圧されて高温になる状態を繰り返しながら循環してます。
給湯に利用する場合は、低温の冷媒を外気や水などと間接的に接触させて熱を取り込み、さらに冷媒をコンプレッサーで圧縮して高温にしてから、給湯用の水を温めます。
熱を水に伝えた後の二酸化炭素は圧力が下がるので、再び大気中の熱を取り込むことができるようになります。

しかも、コンプレッサーを動かすときに使用する電力は、割安な夜間電力を使い、タンクに貯蔵するため、電気代も安く抑えることができます。
これで、火を使わない給湯システムの出来上がりです。
ランニングコストも、ガス給湯に比べて6分の1ほどだそうです。

何から何までいいようなエコキュートですが、震災後に計画停電や節電などの環境での事情で人気に陰りが見えたこともありましたね。
やっぱりガスが強いって。

どちらにしても、ガス会社も電力会社も給湯器のメリット・デメリットを経済性や使い勝手で比較しています。
導入される際は、様々な部分を良く検討されてはいかがでしょうか?

原状回復の費用がもったいない 2011年11月 6日

こうやって、繁忙期の際もなかなか空室が埋まらない部屋の多くは、大家さんが原状回復にお金を掛けたがらないのが、まさに現実の特徴です。

大家さんや管理会社から預かっている空室情報も、営業さんに実際に下見をしてもらった際、「こりゃ、案内しても決まらないな」と思わせてしまったらほぼ決まりませんし、案内も入ってきません。
にもかかわらず、家賃も下げず、初期費用もたっぷりでは、一生満室は無理でしょう。

近隣のライバル物件は、空室を避けようと、設備は入れ替える、クロスはお洒落なクロスが貼ってある、セキュリティも考えられている、初期費用も抑えられている・・・
なのに、賃料はお財布に優しい・・・となれば勝機はありません。

これだけ多くの物件が世の中に溢れているのですから、家賃を相場程度にしたくらいでそう易々とは入居が決まるわけがないのです。
仲介の世界の客付け会社は、成約しないと手数料になりません。
よって、少しばかりの広告料の差であれば、決まりやすい物件を優先的に案内してしまうのです。
リフォームも、退去者の敷金清算分だけでリフォーム・・・なんてケチったら成約しませんよ。
賃貸経営を商売と考えれば、入居者も立派なお客さんです。
お客さんが喜ばない商売は成り立つ訳がないんです。

お客さんが喜んでくれることは何か?
これを脳に目一杯汗をかいて考えてみること。
私達、業者自身も一緒に考えてみましょう。

夫婦の寝室 2011年10月30日

すごいタイトルです(笑)
じつは、全宅連が発行している「Realpartner」と言う冊子の中の記事に興味深いものがありましたのでご紹介致します。

分かりやすいリフォーム基礎知識
「主寝室から夫婦別寝室への傾向に!?」

今までは、家の間取りを考えるとき、キッチン・リビングダイニング・子供部屋・夫婦の主寝室と、3LDKあるいは4LDKの間取りを思い浮かべていたのが普通だったと思います。
しかし、最近は夫婦が別々の部屋に寝る、あるいは主寝室でも相手の健康状態がなんとなくわかる程度に間仕切りをする、といった「別寝プラン」のリフォームが増えているんだそうです。
30歳から69歳までの夫婦の調査では、全体の3割。50代から60代の夫婦に限れば、5割が別寝室を望んでいるのだとか。

旦那さんのいびき、歯軋り、寝言?・・・確かに奥さんは苦労されているかもしれませんね。
寝るときくらいは、何も気にせずに快眠したいと言ったところでしょうか?
別に夫婦仲が悪くて・・・と言うわけではないようです。

まぁ、我々もそうでしたが、子供部屋を与えられて過ごした子供時代を持った世代が結婚を考えるとき、こんな距離感が必要なんでしょうかね。
確かに、共働きが増えて、夫婦で生活のリズムも変わってきていますし、お互いに快適に暮らす術が「夫婦別寝」と言う形なのかもしれません。

私の自宅?主寝室(和室10畳)です。布団を並べて寝ていますよ。
ただ、リビングの居心地が良いので、寝室で寝ないこともしばしばですが。

今後のリフォームや、新築間取りに「夫婦別寝」の思考が必要になってくるかも知れませんね。

津田沼駅南口の再開発 2011年10月16日

JR津田沼駅南口の約35ヘクタールに整備を計画している事業。
住宅建設が本格化し、26年度中には人口7千人のニュータウンとなるようです。

津田沼南口.jpg

 
なんと広さは東京ドーム約7・5個分だそうで。
ずっと畑ばかりの調整区域に指定されていて、市街化区域への用途変更がなされ、急ピッチに開発がなされます。
まさに、【総武線沿線最後の大開発】です。

なんと、三菱地所レジデンスが開発中の「ザ・パークハウス津田沼奏の杜」は、4棟からなる総戸数721戸の大規模高層免震マンション郡です。
予約制事前案内会には1300人の来場予約が入っているのだとか・・・
津田沼もえらいことになります。

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相続対策は70歳までに 2011年10月10日

平成23年度税制改正大綱のうち平成23年法律第82号に盛り込まれなかった内容の中に、相続税の基礎控除の減額がありますが、この改正が行われるとしたら非常に多くの人たちに相続税が掛かってきてしまうことは明白です。

内容としては、基礎控除を「5,000万円+1,000万円×法定相続人数」から「3,000万円+600万円×法定相続人数」 へ。
また、最高税率が55%へ引き上げられます。

70歳の相続対策.jpg

となると、奥さん一人、子供二人の一般的な家族を想定すると「5,000万円+1,000万円×3人」=8000万円の控除があったものが、
「3,000万円+600万円×3人」=4,800万円に。

ちょっと、不動産を所有していたりすると、すぐに課税対象になりませんか?たとえ、それが自宅であったとしても。

週間住宅によると、早めの相続対策を!と警鐘を鳴らしています。
残す側の、事前の対策がない事が多い事例に対し、
「端的に言うと、相続について何も考えていないからだ。そこで息子などが、父親(残す側)に相続対策を考えてくれと言っても、まだ60代、70代ならいいが、80代となると対策をとるにも体も頭も動かない。又多くの場合、相続そのものについて知識がない」と言っています。

相続分割についても、単純に遺言状を書くことは、逆に相続税を多く支払う羽目にもなり注意が必要だとも。

「資産家は、生前から日ごろ定期的に集まり、残す側と残される側で会議をして分割をしっかり決めることが理想だ。またその際、不動産を処分するか活用するかなどについても話し合うことが大切だと思う。
自分が死んだ後のことを話すのは日本人には難しいかも知れないが、やらないと残される側が苦労する。ただし後妻に連れ子がいるケースなど、遺言状を書かなければいけないケースもあるので、そこは気をつけて欲しい」

また、相続税対策として評価額を下げる不動産活用が考えられますが、ハウスメーカーやアパート建築業者などが行うお土産付きの無料セミナーでは何も身につかないそうで、自分で費用を払って勉強しないと真剣にはならないのだとか。

たしかに、ハウスメーカー、アパート建築業者はどこよりもうちが一番!と言いますもんね。
アパート建設も駅から5分以内の立地のみで、15分以上では空室問題と戦わなければならない。

そんな立地では、戸建て賃貸がいいみたいです。

入居者の不満 2011年10月 8日

現在住んでいる賃貸入居者が、住まいに関してどんな不満を持っているのか・・・
考えたことありますか?
今日の賃貸住宅新聞のSUUMOのコーナーでは、入居者の不満についてを説明していました。
suumo不満.jpg

インターネットで、現在の部屋に関する不満を聞いてみたところ・・・
築年数が古い部屋に住む人は、お風呂に対する不満が高い。
特に15年以上の物件では、「お風呂場・バスタブが狭い、追い焚き機能がない」などの不満率が40%超。
築年数が5年未満の比較的新しい物件では、「壁に釘が打てない」不満が43.2%。

新しい物件の入居者は、比較的機能面は充実しているので満足度は高いものの、「もっと自由に使いたい」「もっと自分らしい部屋にしたい」と言う思いが強い。

ここ津田沼駅周辺でも、新築にもかかわらず入居者募集に苦戦している物件が多数あります。
別の質問では、「部屋をリフォームやカスタマイズしたい」人が90%もいるということも分かっています。
と、いうことは「オーダーメイド」の賃貸物件が求めれていると言うこと?

確かに釘もネジもつけられないとなると、壁に上着やカバンなどをちょっと引っ掛けるところ無いですよね。
確かに、キッチン周りの取っ手やつまみを、新品に付け替えただけで入居者が決まった物件もあったくらいですから、大それた設備の取替えなどのリフォームをする前に一考する価値はあります。

資産価値とは、経済成長力があり、人口が増加している場合に高まります。
でも、現状の日本は成熟期に入り、人口減少は更に加速していきます。
これからの日本は、人口が減り消費は衰退、労働力は減り、経済はますます収縮、そして賃金も減る。

ということは、賃貸住宅も、さすがに需要が減り、家賃を下げざるを得ない状況が多発するでしょう。
そんなときに、こんな知恵や工夫が部屋への満足度を上げて、なるべく長く入居してくれるようになるのであれば、こういったニーズへの対応を検討すべきでしょうね。

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イオンが不動産仲介業に参入 2011年10月 4日

なんと、昨日の「週間住宅」に、イオンが不動産仲介業に進出する旨の記事がありました。

イオン仲介業.jpg

びっくりですね。
ヤマダ電機に引き続き、小売流通大手のイオンのお出ましです。

圧倒的な集客をもつイオン内のインストア型店舗。
仲介手数料の一部をイオン独自のポイントサービス「ワオン」で還元したり、仲介時のリフォームを割り引くなどの特典により顧客の獲得を図ります。

ワオン、みんな使っているもんな。

津田沼のイオンも、新京成線からJRへの乗り換えの動線をまったく変えてしまいました。
それだけ影響力のあるイオンが、不動産仲介か。
いったいどんな戦法で来るのでしょう・・・楽しみです。

ファミリー賃貸高額化 2011年9月29日

いつものSUUMOの編集長の記事です。

suumoファミリー賃貸.jpg

見出しは、「賃料13万円以上を希望するファミリーが増加」です。
いったいどういうことかと読んでみると・・・

近年不況の影響で、許容賃料が下がっている中、ファミリー層の高値の賃料を希望する人が増えてきているというのです。
賃貸の仕事をしていると、学生、社会人一人暮らし、二人暮らしの求める賃貸物件の希望賃料は下がり続けているのは分かります。
SUUMOでも、近年は、低めの賃料を希望する割合がどんどん高くなっているにも関わらず、ファミリータイプでは唯一低めの賃料の希望者の割合が下がっているのだそうです。
さらに、13万円以上という比較的高めの賃料を希望する人が約3割と、2006年以降最も高い結果になっているのだとか。

賃貸のこの賃料層の人たちは、分譲マンションの購入が可能な年収層。
しかし、あえて賃貸を選ぶという動きが広がりつつあるようです。

私の持論としては、転勤でうかうかマイホームも買えない人たち以外は、これだけの賃料払うのなら売買物件を購入したほうが、精神的にも落ち着いて生活できる筈・・・というものなのですが・・・
千葉県内でも、新浦安や海浜幕張などのベイエリアの高級住宅街と言われていた場所での液状化などで、購入することのリスクが現実化したということなのでしょうか。
それとも、ファミリー賃貸がそれだけ分譲並みの住宅性能・設備を備えつつあるということなのでしょうか。

今では、5階以上の分譲マンション所有者層が戸建てに買い替えしているだとか、マンションを購入するにしても、できるだけ高層階は避けられているだとかを良く耳にします。
不動産への価値観がすこしずつ変わってきてしまったのかも知れませんね。

でも、私は・・・
転勤利用でもなく、13万円以上も賃貸物件に賃料を払うなら「自分たちだけの城」を手に入れて欲しいです。
この、マイホームと言うものの精神的支えは馬鹿に出来ませんよ。
確かに、「住宅ローン」という重い荷物を背負うリスクは避けられませんが・・・。

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来れ、地域の守り番 2011年9月20日

昨日の日経新聞に大見出し
「来れ、地域の守り番」

消防団員の減少が止まらないことが記事になりました。

消防団員.jpg

消防団とは、消防本部や消防署と同様、消防組織法に基づき、それぞれの市町村に設置される消防機関。
地域における消防防災のリーダーとして、平常時・非常時を問わずその地域に密着し、住民の安心と安全を守るという重要な役割を担います。
(総務省消防庁のHPから抜粋)

私も、消防団に25歳で入団してから既に20年以上が経過しました。
班長も経験しましたし、分団長も経験しました。
でも、まだ現役団員です(笑)

消防団員は、消防署員と違って普段は自分の仕事を持っています。
しかし、管内で火災や災害が起きたときには、手を止め出動し、消火活動を行います。
普段は町会等の防災訓練に参加して消火器の使い方や、心肺蘇生法などの応急手当の方法を教えたりの仕事もします。

そんな地域の守り番が減少していることを危惧して紙面を割いています。
我が船橋市においても、定員が720名のところ現団員は680名ほど。
若者の入団が少なく、人員不足を否めず、やむなく歳とっても退団できずにいるんです。

記事の中では、岐阜県の「消防団サポートプロジェクト」を紹介していました。
消防団に入ると、「サポートカード」が配布され、そのカードの提示でプロジェクトに協力する大型店舗から商店街まで、商品の割引などの特典が受けられるんだそうです。
これは良いですね。
消防団員を地域が支えてくれ、かつ商店街振興の起爆剤にもなります。

地域の消防団は、災害時の出動や防災訓練などに加え、各地お祭りの警備やら防災の警戒なども行っています。
しかも、地域内のことは土地勘もあり、訓練も常時行っているので非常に心強い存在なのです。

特別な資格はいりません。
市内に住んでいるか勤務している方で、年齢が18歳以上の健康な方ならOK。
一緒に消防活動を始めませんか?男女は問いません。
実際に女性の団員も活躍しています。

そして、早く私も引退したい・・・・・


エコポイントが復活 2011年9月17日

『前田国土交通大臣は、16日の閣議のあとの記者会見で、震災の被災地の復興を支援したりするため、ことし7月末までの着工分で打ち切った住宅エコポイント制度をこの冬にも復活させたい考えを明らかにしました。』・・・

昨日、9月16日のニュースです。

20110917エコポイント復活.jpg

東日本大震災の被災地「福島、宮城、岩手」など以外は、旧制度の新築向け30万ポイントから15万ポイントに半減します。
しかし、省エネリフォームに加え耐震改修を行った場合新たにポイント付与の対象に含まれます。

住宅業界にとっては、良いニュース。
でも、今年の7月に半年も早く終了した旧制度からあまりにも早い復活。
なんだろうな。
新築して15万円・・・メリットあるのかな?
狙いはリフォームの活性化ですか。
大手はすでに対応の準備に取り掛かる。
我々中小零細も指をくわえてられませんね。

築古物件が人気 2011年9月10日

全国賃貸住宅新聞の記事です。
リクルートSUUMOのインターネット調査によると、近年、築年数が古い物件に住む人が増えていることがわかったそうです。

築古.jpg

この要因として、リノベーションがブームになりつつ中、古さを感じさせない物件が増えたことが考えられるとしています。
やはり、工夫次第ということでしょうか。
確かに、壁紙の色が奇抜な築古物件や、中には入居者がクロスを選べる部屋もあります。

壁紙や建具のちょっとしたリフォームで、入居者が確保できるのであれば、やらない手は無いですね。
原状回復に費用が掛かる事実は同じなのですから。

日本の社長 2011年9月 9日

東京商工リサーチのTSR情報という情報誌に、日本の社長の出身地や出身校を調査したものがありました。
都道府県別の社長輩出率のトップは山形県。
2年連続なのだそうです。
山形県人は、「辛抱強くて、働き者」の県民性に加えて、伝統工芸品の宝庫と称されるほど家内工業が盛んだそうで・・・

社長の地元率。
これは、社長の出身地と会社所在地を対比したもので、最も高かったのは「沖縄県」。

最後の出身校。
これは、日本大学が有名です。
47都道府県の中で、24の県で最多です。
私も日大ですが、卒業生があれだけいればね?。

ちなみに、全国の社長さんの姓で一番多いのは、「佐藤」さん。
以下、鈴木、田中、山本、中村、伊藤・・・・・と続きます。
我が姓「林」は?
全国12位でした。

欠陥住宅 2011年8月31日

ライオンズマンションの大京が販売したから、欠陥が判明した模様。

「分譲マンション大手の大京(東京)が1996年から販売した川崎市川崎区のライオンズマンション京町(7階建て、72戸)で、柱への発泡スチロールなどの異物混入や鉄筋不足など構造上の欠陥が判明し、大京と施工会社が費用を全額負担して異例の建て替えをすることが27日、川崎市などへの取材で分かった。来年夏に着工、13年完了の予定。」
以上、サンケイニュースより。

日経新聞にも、ほれ。
大京欠陥マンション.jpg

今でも、まだあるんですね・・・手抜き。
建築会社は、東亜建設工業。
東亜側も、都内の別の建設業者に一括外注したそうな。

しかも、この孫請け会社は、大京から紹介された業者だったそうで、多分利害関係があったのでしょうね。
つまり、土地か地主をこの手抜き業者が大京側に紹介した・・・とかではないでしょうか。

でも、ずいぶんと大それた手抜き工事でした。
1996年というから、今から15年前か。
生コンの中へ、発泡スチロール入れたり鉄筋間引きしてしまったり・・・
やっていたんですね。

立派な上場会社の建設業者に建築を依頼しても、下請けが手抜きをしたのを管理できないとなると、会社が大きいだけでは信頼できないです。
信頼できそうな会社よりも、信頼できる「人」を探さないといけないのでしょうか?

建て替えとなると、大京も大きな代償を支払うことになりました。
20億円近い代償となると、小さなデベなら無理な話ですね。
建て替えどころか、補強工事もままならなかったのではないでしょうか。

ま、どちらにしてもサービスを提供する事業者は、高潔さを忘れてはいけないのですね。

防災訓練 2011年8月29日

昨日は、船橋市の総合防災訓練でした。
今年は、大震災があった関係で主に避難場所での備蓄品の確認と、簡易トイレの設置訓練を行いました

私たち前原東地区は二宮小学校です。

私は、契約の重要事項説明があったので、準備をして途中で中座したのですが、
今回の防災訓練のメインは、災害用管理組み立てトイレの組み立て。
名称も「BenQuick(ベンクイック)」。
なんてシュールなネーミングなんでしょう。

IMG_7362.jpg

消防団員の後輩に撮影を依頼しました。
ちょっと暗いですね。カメラマンの性格がこんなところにも出てしまいます。

IMG_2118.jpg

このベンクイックは優れもので、便槽内に投入されたし尿(大便・小便)を自己分解する独自の機能を持つ、『固液分離装置』を備えています。
また、特殊な目詰まり防止装置を備えており、汚物の漏れ出しの心配がなく、便槽外へ排出される懸濁液は滅菌材で消毒された後のものなので、病原菌流出などの心配もないそうです。
なんてったって最大処理能力が800回だそうです。

IMG_0016.jpg

このようなトイレが、この小学校には5台配置されていました。
今回の東日本大震災のような大災害時に、何人の人たちが避難してくるかは把握できてませんので、この数量が適当かどうか分かりませんが、あるのと無いのとでは大違いです。
各町会の皆さんも真剣に取り組んでいたようです。




ヤマダ電機がエス・バイ・エルを買収 2011年8月16日

昨年、中古住宅の転売に参入した「ヤマダ電機」が、ついに新築住宅に参入してきました。
中堅住宅メーカーのエス・バイ・エルを買収して子会社化することを発表。

エスバイエル.jpg

今まで、積極的な取り組みを行っている「スマートハウスビジネス」。
「省エネ」家電の積極的な提案や普及推進、太陽光発電システム提案による「創エネ」、自ら創り出した電力や余った電力を蓄え必要な時に使える「蓄エネ」のトリプルエコ提案、
家電専門小売業のリーディングカンパニーとして日本が直面する「電力事情」や「CO2排出量の削減」「環境への配慮」といったグローバルな問題にも積極的に取り組んでいます。

これまでの中古住宅に太陽光発電装置を取り付け、オール電化に改装して販売する事業の拡大と平行して、新築大手住宅メーカーに対抗して行こうというものです。

大手資本は何でも出来ますね。
特に、震災以来キーワードは「電力」ですから、家電の節電や省エネ住宅は市場もどんどん拡大していくでしょう。

今後、世帯数の減少により国内の住宅市場がどんどん縮小していく中で、大手ハウスメーカーもこのスマートハウス関連に積極的に取り組んでいます。
町場の工務店や大工さんは、その隙間に活路を見出さないとなりませんね。
業種を超えた連携も、今度ますます重要になっていくでしょう。

フラット35Sの申し込み期限を3ヶ月短縮 2011年8月 4日

先日、フラット35Sの金利優遇についての記事を書いたばかりでしたが、
今回国土交通省は、政府の経済対策で実施されいた「フラット35の当初10年間金利1.0%引き下げ」が申請期限を当初の12月末より繰り上げて、
9月30日までとする、と発表しました。

かねてより、フラット35利用者の急増から、申請期限を待たずに終了することが懸念されていましたが、具体的に終了時期が報道されました。

平成23年10月1日から平成24年3月31日までについては、年率▲0.3%が適用されます。
このため、この報道により9月末までの駆け込み需要も予想できます。

この期限には、本審査の申込書の提出が必要になります。
仮審査等、時間が掛かる恐れもありますので、ご利用予定の方は取引のスケジュールにお気をつけ下さい。

新浦安地区復活! 2011年8月 2日

昨日の週間住宅新聞にこんな見出しがありました。

新浦安復活.jpg

液状化で更に有名になってしまった「新浦安」。
震災直後は、新浦安の業者さんも「まったく取引なし」と話していましたが、現在はずいぶんと市場も動いてきたようです。

やはり、人気の新浦安は液状化による不動産の底値感から様子見をしていた需要家が、ここぞとばかりに一気に動いているようです。
マンションは比較的被害も少なかったようですが、戸建てはテレビでも傾きを直す、直さないのドキュメンタリー番組をやっていたりで尋常じゃない感がありますが。

市況の回復は、予想を上回るペースできているようですね。
ひとつ・・・ここ最近、余震の多さが気になりますが。

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もがくことの大切さ 2011年7月31日

平秀信が書いた「凡人の野望」という本の中にこんな一説がある。


「蝶になれないさなぎの話」

サナギというのは、蝶々の子供のサナギ。
あるところに一匹のサナギがいた。
男の子が歩いてきて、そのサナギを見つけた。
「あっ、サナギだ」と思って見ていたら、そのサナギは殻を破って外に出ようとしていた。
蝶になる過程だった。

男の子は興味を持って、そのサナギを見ていた。
10分、20分、ずっとそのサナギを見ていた。
でも、サナギはなかなか出てこない。
殻が固いのか、一生懸命もがいているのに、一時間たっても出てはこられなかった。

男の子は、サナギがかわいそうになった。
そして、カバンの中にあったハサミを持ち出して、外へ出られるように、サナギの殻を切ってあげた。
すると、いともたやすく、蝶は中から出てくることができた。

でも、何か変だった。

蝶であるはずなのに、羽はぐちゃぐちゃで縮んでいて、胴体は膨れ上がって大きくて、いってみればもう蝶ですらなかったのだ。
羽は小さい。胴体はでかい。飛ぶこともできない。
結局、その蝶になれなかったサナギは、もぞもぞと歩いてその場を去ってしまった。

男の子は、その蝶を助けたかった。そのためにハサミで殻を切ってあげた。
だが、蝶にとっては助けてもらったことにはならなかった。
一生、飛ぶことのできない体になってしまったからだ。

蝶は殻から出るときに、もがくことで飛べるという。
胴体にある養分を羽根に持っていき、羽根を成長させるというプロセスが必要なのだ。
それを男の子に奪われてしまった。
殻の中でもがいていて、胴体を小さくして、羽根を大きく広げて、初めて飛べるようになるというのに。

「もがく」という過程はとても苦しい。
でも、同時に一番大切な作業でもある。
苦しいからやめる、というのではなくて、あきらめないでやってほしい。

ここまで。

もがくことって苦しいですよね。
真っ暗で、そこから抜け出したくても抜け出せない。
私もあまり経験したくないです。
でも、こちらから出会いたくなくとも向こうからやってくる。
そんなときは真っ向勝負です。
「もがき」がプロセスならば・・・得られるものは、きっととても大きいです。

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どうなる?住宅ローンの低金利 2011年7月28日

国土交通省は、フラット35の金利優遇措置を来年度も継続する方針です。

201107 住宅ローン金利優遇継続.jpg

特に省エネや耐震などの条件を満たした住宅向けの「フラット35S」では、当初10年間の金利を通常より1%引き下げ、利用者は年1%前半と、民間の3%前後より割安な金利で借りられます。
これは、民間銀行などから「民業圧迫」との批判も多いようです。

一方この低金利競争は、フラットの長期固定ローンだけではなく、変動金利型を中心に信託銀行や地方銀行が金利優遇幅を相次ぎ拡大し、拍車が掛かっています。
三井住友トラストホールディングスでは、提携する不動産会社などが手がける住宅を購入するローンの場合、変動型の最優遇金利で年0.775%。
住信SBIネット銀行では、年0.875%。

201107 住宅ローン低金利競争.jpg

市場金利の上昇によって返済額が増えるリスクがある変動型ですが、それでもそのリスクを上回るのでしょう。着実に増えています。
他行のローンからの借り換えを狙う金融機関の力の入れ方からも、企業の資金需要低迷を住宅ローンでとの目論みが分かります。

夏季休暇のお知らせ 2011年7月16日

盛夏の候、貴社ますますご清栄のこととお慶び申し上げます。
また、平素は格別なるご高配を賜り厚く御礼申しあげます。

弊社では、誠に勝手ながら、本年度の夏季休暇を以下の日程で実施させていただきます。
大変ご迷惑をお掛けいたしますが、何卒ご了承くださいますようお願い申し上げます。

夏季休暇 2011年8月13日(土)?17日(水)まで

 ※ 2011年8月18日(木)より、通常業務を開始します。
 ※ 休暇中のお問い合せにつきましては、2011年8月18日(木)以降に対応させていただきます。

賃貸住宅フェア 2011in東京 2011年7月12日

今年も行ってきました、賃貸住宅フェア。
tintai-f.jpg

お世話になっているオーナーさんに、何かメリットのある商品はないか?
地主さんに喜んでもらえるようなシステムはないか?と毎年出かけています。

今年は、リフォーム・リノベーションと高齢者住宅、太陽光発電のブースが幅を利かせていた印象です。

しかし、私が注目したのは、たった3つのブース。
一つ目は、古い浴室や洗面所のリニューアル。

リニューアル バス前.jpg

こんな水垢だらけのユニットバスが大変身します。

リニューアル バス後.jpg

これは、新しくユニットバスを入れ替えたのではなくて、「再生塗装」という方法です。
塗装で、これだけ綺麗にリニューアルできるのなら、新しいユニットバスなど要りません。
価格も、うんと安く済みますし。
結構、お勧めです。

二つ目は、なんと「コンテナ」で作られた集合住宅です。

コンテナ集合住宅.jpg

このコンテナを使った賃貸住宅は、戸当たり約300万円からと建築コストが安く、工期が短いというメリットがあります。
すでに横浜で2棟竣工したのだそうです。
7年で投資回収できるという、謳い文句です。
外壁はサイディングなどを張り、意匠性を高めています。
内装も良くできていて、賃料を抑えたい入居者にとっては持って来いではないでしょうか?

最後に三つ目は、家庭用ポータブル蓄電池。

蓄電くん小.jpg

蓄電くん大.jpg

この蓄電池は、自宅のコンセントにつなぐだけで充電でき、3、4時間でフル充電できます。
東日本大震災時の計画停電や、現在の節電の中には、大きな需要がある商品だと思います。
発電機とは違い、ガソリンもオイルもいりませんし、うるさい騒音もしない。
小さいほうで、消費電力500Wh、大きいので1000Wh使えます。
持ち運べるので、アウトドアでも使えて良いですよね。

ちょうど、4ヶ月前ビックサイトにもう少しで到着!というところで地震に遭ったので、今回もビクビクしていました。
地震があったせいで、フェアの内容も随分と変わったのではないでしょうか?
危機管理対策は大事ですね。



2011年の路線価 2011年7月 1日

今年の路線価が今日、国税庁より発表がありましたね。
路線価とは、相続税や贈与税の算定基準となるものです。

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全国の路線価の平均増減率は、前年から1.3ポイント縮小し、マイナス3.1%。3年連続の下落となりました。
予想通り、都道府県別の平均変動率は前年同様、すべて下落しましたが、下落率は31都道府県で縮小を示し、東京、大阪、名古屋をはじめ大都市圏では下げ止まりの兆しが出ています。

ただし、東日本大震災の影響が含まれていないことから、国税庁は、地域ごとに被災の程度に応じて、地価の下落分を反映させるための「調整率」を決め、秋に公開することにしています。
それにしても、日経新聞によると「どこまで下落するのか」といった懸念が被災者の間には広がっていると書かれています。

わが街船橋市でも、船橋駅から約1キロの埋立地にある住宅街では、液状化で今も修復工事が続いています。
住宅は傾き、売って内陸の不動産を買うにも買えない。

暫くは、「二束三文」の土地と言うことになってしまうのでしょうか。
所有者の方たちはやりきれないですね。

また、原発周辺の土地はどうなってしまうのでしょうか。
国税庁は、「前例がないので慎重に調べる」とは言っているものの。

路線価の調整率は、土地価格の査定の一定の目安になるのでしょうが、様々な障害も出てくることでしょう。



DIG 2011年6月26日

昨日は、DIG(災害図上訓練)が地元の消防団として開催されました。
DIGとは、大規模災害時の防災や安全についてを大掛かりな準備や道具を必要とせず、誰でも簡単に参加できる災害図上訓練のことです。
つまり、机の上で図や地図を用いていざと言うときの準備をする訓練と言うことなのです。

dig.jpg

自分の町の白地図を手に入れ、幹線道路、鉄道、公民館等の施設、そして、学校や公園などの避難場所をマーキングしていきます。
病院やコンビに、スーパーの位置などをポイントし、市などで備えのあるウォーターハザードマップや液状化マップを参考に白地図に次々マークしていきます。

すると、訓練が終了するころには、
「私たちの地域は大地震で孤立しないのか?」
「駅の向こう側にいるときに、自宅に帰るにはどこの道が利用できるか」
「大地震のときに近づいてはいけない危険な場所はどこか」
「医療機関はどこにあるのか」「食料調達が可能な施設は?」
等など、様々なことがわかってきます。

また、大きな地図をみんなで囲みながら、わいわいがやがやシュミレーションしてみるのも楽しいものです。
いざと言うときのためにそれぞれの地域でやってみたらいかがでしょう?

住宅をお求めの方は、一人DIGをやってみて「購入して良い地域と悪い地域」を把握するのも良いですね。

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離職者に住宅手当を支給します 2011年6月 5日

東日本大震災。今回の震災の影響はいたるところで出始めています。
震災の影響で、仕事がなくなり、自宅待機になってしまった。
また、今回の場合は「使用者の責に帰すべき事由」による休業の場合には該当しないので、給料が出ません。
あっても給与は働いた分しか支給されずに生活が大変。

法人の場合においては、セーフティネット保証の5号認定が受けられます。
つまり、今までの『最近3か月の売上高等が前年同期に比して5%以上減少していること』
の要件の他に、『東北地方太平洋沖地震の発生後、原則として最近1か月間の売上高等が前年同月に比して20%以上減少しており、
かつ、その後2か月間を含む3か月間の売上高等が前年同期に比して20%以上減少することが見込まれること』が追加されたのです。

しかも、緊急避難的に原則全業種でこの制度を利用することができます。

さあ、問題は個人です。
2ヶ月も自宅待機してくれ!なんて時どうしますか?
そして、退職勧告を受けて離職してしまった日には・・・

家賃払えません。

そんなときは、一度役所に相談してみてください。
【住宅手当緊急特別措置事業】というものがあります。

これは、住宅を失っている者または失うおそれのあるものを対象として、原則6ヶ月間(最長9ヶ月)、賃貸住宅等の家賃として住宅手当を支給するとともに、再就職に向けた支援を行う事業です。

支給対象者は、
・平成19年10月1日以降に離職したこと
・離職前に、自らの労働により賃金を得て主として世帯の生計を維持していたこと
・職安へ求職申し込みを行うことまたは現に行っていること
等など・・・

相談窓口は、各自治体になります。
船橋市の場合は、生活支援課 保護班第9班 電話047?436-2360です。

入居者だけでなく、アパートの大家さんもこういった事情で家賃が払えなくなる入居者が出てくるかも知れませんので、是非そんな時は相談に乗ってあげてください。

タイルの目地材 2011年5月31日

大家さん向けの新聞から入居者を決めるキラーアイテムが紹介されていました。
浴室やキッチン壁のタイルの目地の部分を補修するタイル目地材です。

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築年数が古いアパートなどは、浴室やキッチン壁にまだタイルを使用している物件が多いですね。
タイルは表面を手間をかけて磨いても、目地の汚れ部分がどうしてもクリーニング等では落ちにくいです。

そんなときにもうひと手間かけて、見た目をピッカピカに。
手軽で経済的な白セメントで、水で練り、洗面所・台所・浴室などのタイル目地補修に使います。
付属のヘラで塗り、濡れ雑巾でふき取るだけ。

これで、カビ等で黒ずんでいた目地の部分が真っ白く綺麗に仕上がります。
200gで250円、500gで500円(ともに税別)と安価ですので安心して作業できますし、何よりも内見時の清潔感が違います。
ぜひ、お試しを。

砂糖と塩 2011年5月29日

店長の朝のひとこと。
管理物件の情報整理をしていたらしい。

そこに、さとうとしお様というお客様名を打ち込んでいたら
「砂糖と塩」って変換された!と大爆笑。

店内のスタッフも釣られて爆笑。
確かに面白い、「砂糖と塩」

お客さんには失礼な話だが・・・

梅雨入り 2011年5月28日

今年は、もう梅雨入り?
なんだか、早いですね。

なんと、観測史上2番目の早さなんだそうです。
そんな梅雨入り宣言の翌日の今日、弊社売主の戸建てが無事契約になりました。
また、素敵なお客様と巡り合いました。
サービスも妥協しません。引渡しを楽しみにしていてくださいね。

関連会社「林建材」所有の分譲マンションも来週にも契約が予定されており、早々に物件の仕入れを再開しないといけない状況となりました。
1件分は、福岡にも入札しようかと考えているのですが、目標は今年度中にあと3件の販売。

バンバン仕入れて、風水リフォームでピッカピカにして、バンバン販売して行こうと思っております。

そうすれば、近づいてくる・・・
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アウディA6

最近は、車なんて動けばどうでも良い・・・とも思っていましたが、
さすがに同じ車に10年以上ボロボロになるまで乗っていると、「そろそろ買い換えたらどうですか?」
なんて、言われる始末で(笑)
建設現場も、同じ車でレベルやら三脚やらスコップやら積んで飛んで歩いているので、傷だらけ。

本当は、福岡の社長に影響されて、「R8」が乗りたいんですが・・・
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どちらにしても、この歳になって目標と夢を持てることは幸せなことです。

新しいタイプの滞納者たち 2011年5月26日

私どもが加盟する不動産ネットワークERA(イーアールエー)から、毎月大家さん・地主さん向けに発行される情報誌「オーナーズ」。
今回の特集で、今どきの家賃滞納事情と防止方法について書かれていたので記事にします。

時代の変化とともに、変わる滞納者のタイプ。
以前は、お金がないために家賃を払えずに謝りつつ退去していく滞納者や、どうしようもなく夜逃げしていく滞納者が主でした。

しかし、最近は部屋には立派な大型液晶テレビがあったり、ゲームソフトが散乱していたり、女性であれば身の回り品に溢れていたり・・・
つまり、お金がないというよりも、ただ単に収支のバランスを崩している人たちが目立って増えています。

このような人たちは、滞納していることを申し訳ないと思っていません。「だって、お金がないんだもん」タイプ。
こういう人たちは、滞納しても追い出されないと確信しています。
勝手に鍵を変えたら、損害賠償請求。部屋の中に勝手に入るのは違法。
よく知っています。

そこで、家主は法的手続きを進めます。
しかし、明渡判決が出るまでの間、のうのうと家賃も払わずに暮らし、強制執行されるまで居座り、最後には必要なものだけを持って出て行く。
そして、初期費用の安い物件に引っ越す。それを平気で繰り返すのです。


一方、最近増えているのが、「ひきこもり」タイプ。
仕事が長続きせずにひきこもり、他とのコミュニケーションを好まない。
経済的に苦しくなり、やがて家賃が払えなくなります。
電話をしても出てくれず、訪問しても居留守。

こんなタイプは、結局親御さんにお話しするしかありません。
しかし、「長いこと会ってないし、声も聞いていない」なんて親子関係が疎遠になっている家族も。
不幸にも部屋の中で亡くなった息子を引き取らない親もいたそうです。

また、氏名の変更を繰り返す人たちもいるのだそうです。
つまり、養子縁組を繰り返し、名前を変えて銀行口座を作り、振り込め詐欺に口座を売り、消費者金融からお金を借りるだけ借りて踏み倒す。
こんな犯罪者もいるんですね。

とにかく、大家さんは「空室を恐れず、納得して貸すべき」です。
万が一、滞納が発生したときは、早期解決が鉄則。
家賃の振込みが確認できないときは時間をおかずに入居者に連絡を取り、ビジネスライクに確認し、支払い予定日を約束してもらうことが大切です。

失業・リストラで本当に家賃が払えないような場合は、例えば分割による支払い計画を出してもらうのもひとつの方法です。
しかし、どうしてもらちが明かない場合には、専門家に依頼し、法的手続きをきちんと踏んで、速やかに退去してもらいましょう。
そのままにしていると、損失がかさみますので、裁判費用や専門家への費用は必要経費と割り切り、できるだけ早期に解決することに注力してください。


ここで、滞納防止10か条をご紹介します。

1.新しいタイプの滞納者が増えていることに注意。
2.入居審査を入念にし、問題がある人の入居を防ぐ。
3.空室を恐れず、納得してから貸す。
4.滞納防止は、アパート経営の基本。
5.滞納があれば、すぐに連絡・催促する。
6.催促はためらわず、ビジネスライクに行う。
7.早期解決を鉄則にし、滞納を長期化させない。
8.どんな場合も、必ず法令を遵守して解決に当たる。
9.ラチが明かない場合は、早急に専門家に相談する。
10.いつでも相談できるアドバイザーを持つ。

物件を持っていれば、お金が入ってきた時代はとっくに終わっています。
ビジネスとしてリスク管理をきちんと行い、健全な経営を維持し、大切な資産を守ってください。

マンションの異変 2011年5月24日

東日本大震災の後、被災地以外でも耐震性への関心が高まっています。
首都圏では、老朽化したマンションや団地が増加してきており、1981年の新耐震基準以前に建てられたマンションも増えて、
今回のような、震度6強以上の地震が起こると倒壊の恐れも出てきています。

しかし、集合住宅を建て替えるには所有者の4/5以上の賛成が必要で、複数の棟を抱える団地はさらに棟ごとに2/3以上の賛成が必要になります。
これには、費用負担の問題や引越しの面倒さなどもあり、反対する住民も多いので、なかなか難しいところです。

敷地に余裕があり、従来より大きいマンションを建てられ、増えた住戸を売却して建替え資金に回せれば、住人の負担も軽くなるだろうが、
そうそう好条件のマンションばかりではありません。

このように、住んでいるマンションが、耐震性に心配があり、建替えようにもほかの住人の合意が得られなかったり、条件的にデベロッパーも採算が取れなければ話にきません。
そうなると、せっかくの資産はどうなってしまうのでしょうね。

また、一方で超高層・湾岸地域の発売が急減しています。

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建材の調達も遅れており、建設も思うように進んでいないのもあるのでしょうが、停電でエレベーターが止まったり、液状化の影響は思ったより大きかったようです。
しかし、低金利や住宅取得優遇政策の追い風には変わりありません。

単に建築設備や顕在の調達が困難になり、工事自体の遅れが影響しているのも要因のひとつですが、
今後の市場の動向に注目したいと思います。

見直そうエコキュート 2011年5月17日

震災以降、オール電化住宅の人気に若干陰りが・・・
それもそのはず、あれだけ大々的に計画停電をされては、電気が使えなかったら生活はどうすんの?って事になります。

でも、考え方を少し変えるだけで、オール電化が魅力的に感じてきます。

まず、オール電化のエコキュートは太陽にあたためられた空気中の熱を有効活用してお湯を沸かす仕組み。
省エネ性能が高く、環境に優しい。かつお財布にも優しいと人気の設備になりました。

しかし、地震直後「オール電化住宅・エコキュートは災害に弱い」というイメージが出来てしまいました。
一方、太陽光発電装置を備えた家は逆に災害に強い、と言うことも広まり始めました。

そこで、エコキュートだからこそ災害時に頼りになる大切なこと。
「水」です。

貯湯式のエコキュートには、タンクの中に一般に400リットルもの水が入っています。
この量、およそ1.5リットルのペットボトル200本分以上。
断水しても、これだけの緊急用飲料水が確保できています。

水さえあれば、人間は1週間生きていけるんだそうです。
震災直後、水がいち早くスーパーやコンビニの棚から無くなってしまったように、これって大きいですよね。

オール電化に太陽光発電の住宅・・・最強です。
どうしても、調理をしたいのであれば「ポータブルガスコンロ」を用意しておけばいいのです。

オール電化に太陽光・・・早く見直してもらいたいです。

被災地の復興と新生 2011年5月 7日

5月1日の夕方、農協に船橋市の生産農家が手塩にかけて作った野菜をどんどん持ち込みました。
私達は、4tトラックにそれらを積んで、岩手県釜石市に救援物資として持ち込むことになったのです。
船橋を出発し、約8時間。
夜明け前の釜石市内。沿岸地域まで距離のあるこの地域では、家屋の倒壊もほとんどなく、コンビにも普通に営業中。
ここが最後のコンビニと、車を止め日が昇るのを待ちました。
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強風が吹き荒れ、5月というのに肌寒い朝でした。
5時になり、動き出す我々。その目に飛び込んできたのは被災地の変わり果てた姿です。
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津波にさらわれた家屋は、土台を残しているものもありましたが、ほとんどは瓦礫に。

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この場所は、テレビでもよく映し出されていましたね。
建物に乗った船・・・このあと2・3日で解体撤去されるとのことでした。

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釜石漁港に打ち上げられた、4000トンの船。
こんなもの動かすことが出来るんでしょうか。

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いたるところで車が横転、破壊、滅茶苦茶。

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やっと、指定の荷物卸場に到着。
多くのボランティアの皆さんに協力していただき、野菜を降ろします。

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釜石ライオンズクラブの方や、釜石青年会議所の理事長も。

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ここは、釜石市の体育館横にある、仮説住居用地。
着々と建築が進んでいます。
しかし、体育館の中にはまだ200名以上の方が避難されています。

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あまりの強風のため、瓦礫から鋼板が飛んできそうです。
この中にもたくさんの方の骸があるそうです。

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持って行った物資をいくつかに分け、そのひとつを運んでいくところにもお供させて頂きました。

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コンクリートのこんなに立派な防潮堤もご覧の姿。
20数メートルの大津波は、全てなぎ倒してきました。

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陸前高田市に入りました。
ここからは、私の運転。
だので、写真は少ないです。

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海近くのマンション。
4階まで津波に襲われたということですね。

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家屋が立ち並んでいたであろう場所には、何一つ残っていません。
海から平坦な土地が続くこのあたりは、全て飲み込まれてしまったようです。

避難場所の体育館の中も撮影したのですが、ここで掲載するのは控えます。

リアス式海岸の美しい景観を見せていた東北の港町は、大津波に町ごとさらわれ、跡形もなくなりました。
しかし、現地の被災者の皆さんが、この困難な状況で天を恨まず廻りの人を思いやる姿は私達日本人の誇りです。

勤勉、正直、親切、誠実、忍耐、克己、感謝、報恩
この伝統的精神を持った人種が日本人なのですね。

「必ず、復興し新生します。」
震災当時の様子を、私達に隠すことなく話してくれた方の言葉です。

「今の現状を甘んじて受け入れ、皆さんからの援助もいつお返しできるか分かりませんが、感謝して受けたいと思う」
と、仰ってました。

私達、被災地以外の者達は、今の現状に甘えることなく、復興に協力すべく経済を回す努力をしよう。
景気が悪い、物が売れない、と嘆く前に今できることを一つ一つやっていこう。
会社も、家族も、友達も失っていないのだから・・・
そして、この国の新しい時代を生きていきましょう。





道中、運転手のときに仕事の連絡があり、岩手県警から「ケータイの切符」のおまけつきです。
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泥の中にも蓮の花 2011年4月17日

泥中の蓮・・・
泥の中から、蓮はきれいな花を咲かせる。

「蓮」という花は仏教の花で有名ですね。
この世の辛さ、苦しさの中からでも「蓮」は美しい花を咲かせるんだ。

しかも、その苦しい思いや悲しさは、決して無駄にはならない。
泥の汚れに負けないよう、回りの泥に染まらぬよう生きよ、という事でもあるんですね。

こういう方もいます。
「正しい信心の華は、善人の心中には開かず、悪人の心に、開くのです。」

これは、「本当の自分の姿をハッキリ知らされた人の心に、蓮のような正しい信心が開く」・・ということなのだそうです。
泥=悪。
善人の心中には開かず、悪人の心に、花開く。
深いな。



スタッフ・助っ人・相棒・片腕募集しています 2011年4月14日

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アルフォート・林建材グループでは、人財を募集します。
契約形態は、正社員、契約社員、フリーランス、アルバイトなど問いません。
元気でエネルギッシュで、やる気満々な方を募集します。

もちろん、学生さんでもOKですよ!志さえあれば。

でも採用の条件があります。

★PCの扱いに慣れている、スキルがある程度ある方。

★リフォームのことが多少分かる、不動産営業に興味がある方。

★建設業や不動産業の仕事が好きな方。

★将来、社長の片腕になろうと思ってくれる方


募集中のポジション

1.不動産の仕入、販売、管理
2.リフォーム&エクステリアの企画設計・施工管理
3.競売コンサルティング業務
4.建築資材の仕入・販売業務
5.建材・リフォーム・不動産サイトの運営管理

アルフォート株式会社は、賃貸仲介・売買仲介・リノベーション・競売による不動産の転売、競売代行コンサルティングを。
林建材株式会社は、建材の卸販売と住宅リフォーム、外構エクステリア、土木工事を主業務としています。


勤務について

勤務場所:船橋市前原西2-12-8(JR津田沼駅徒歩3分)
勤務日時:週3日から可。定休日は毎週水曜日と第1・3木曜日です。


応募方法について

こちらのフォームから「人財応募の問合せ」と問い合わせ内容に入力して送信下さい。
追って、こちらからご連絡いたします。

※宅建やFP、建築士・施工管理技士などの資格をお持ちの方は優遇しますが、必須ではありません。
※要普通免許

敷き引きの有効判決 2011年4月12日

更新料訴訟の判決が最高裁から出される前に、敷金から契約終了時に一定額を差し引いたうえで返還する「敷引き特約」の有効性が認める判決がされました。
この判決は、家主や管理会社にとっては非常に心強い判決です。

この事象は、京都市内の月額家賃96000円、保証金40万円の賃貸住宅で、退去時に保証金から21万円を差し引いた19万円が元入居者に返還されたが、この特約は消費者契約法10条により無効として21万円の返還を元入居者が求めていた訴訟です。

特約には、退去時に通常損耗・自然損耗の原状回復費用を、保証金から控除することが定められていて、例えば1年未満は18万円、2年未満は21万、3年未満は24万、4年未満は27万、5年未満は30万、5年以上は34万円を敷き引きすると明示してありました。

判決内容も、「賃料や一時金の額に照らして敷引き金が高額すぎる場合は無効」と言及しています。
しかし、こちら関東から見ていると、40万円の敷金も多いのでは?と考えてしまいます。
仮に差し引きされた21万円を敷金として預け、それがそっくり償却されることになる。

あまりに、消費者保護の流れが強まっていただけに、この判決が持つ意味は大きいと言えますね。

ある意味、高額でなければ自然損耗部分も、特約できちんと謳っていれば、敷金から差し引けるというわけですね。

千葉市若葉区千城台戸建て 現地販売 2011年4月10日

今週は、若葉区にある千城台西1丁目戸建てのオープンハウスです。

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間取りは、3LDK+畳コーナー
価格 2,290万円(税込)

築年月が平成19年2月と丸4年の築浅物件なので、新築に「負けず劣らず」です。
太陽光発電を備えたオール電化住宅なので、計画停電も気になりません。

もちろん都市ガスの配管はありますので、後にガス給湯器やガスコンロを設置することも可能です。

特徴は、なんと言ってもモノレール駅から徒歩5分の利便性。
小学校は歩いて4分、中学校は7分、3分以内に幼稚園もあるのです。

奥様肝心のお買い物は、ラパーク千城台(総合商業施設)まで徒歩8分。

それからなんと言ってもオススメは・・・
目の前に広がる公園です。玄関出たらすぐ公園がありますので、自分の家の庭のようにお子さんと遊べますよ。

21畳のリビングで私は一人・・・
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詳しくはこちらから

サンクレイドル薬園台 現地販売 2011年4月 3日

賃貸に出していた社有マンションの販売を開始しました。

サンクレイドル薬園台弐番館 405号室 3LDK 1,580万円(税込)

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昨日、今日とここで待機しています。
震災が不動産販売にどれくらい影響しているのかを、自身で確かめています。
そんな昨日も、終了間際に地震がありました。
茨城県南部で震度5弱ということで、比較的大きく揺れました。

しかし鉄筋コンクリートのマンションと戸建では揺れ方が多少違うのですね。

私の自宅はセキスイハウスのイズステージというシリーズで軽量鉄骨ながら結構丈夫に作られています。
揺れの最初は「ミシッ」という音から始まり、「これから揺れるな」というのが分かります。
しかし、昨日は「揺れているのか・・・?あ、揺れている。あ、結構でかい」てな具合。
7階建てマンションの4階ですから、タワーマンションの上階のようではないにしても、揺れが静かでした。
新耐震の建物であれば、木造も軽鉄も鉄筋コンクリートも同じ・・と思っていましたが、RCのイメージが多少変わりました。

さ、来週は千葉市内の築浅の戸建の現地販売です。
まだリフォーム中ですが、きっと新築並みに素敵に変身してくれることでしょう。

一人暮らし、重視する周辺環境 2011年3月28日

今日も、福岡に電話しました。
物件の設備についての相談と、今後の業界の行方について。
この件は、また改めるとして依然として「賃貸繁忙期」が続いているので、賃貸ネタを。
震災以降、賃貸需要にブレーキがかかった感じがします。
しかし、4月から入学する新入生、就職する新社会人の皆さんは、やっと受かった大学に就職氷河期の就職先ですから、ほいそれと辞退するわけには行きません。
今日も、新居探しの来店が続きます。

さて、SUUMOからのマーケットレポートです。
一人暮らしの社会人に重視する周辺環境についての調査です。

1位:スーパー
2位:コンビニエンストア
3位:治安の良さ
4位:街並み
5位:銀行
6位:郵便局
7位:商店街
8位:薬局(ドラッグストア)
9位:飲食店
10位:ビデオ、CDなどのショップ
11位:公共機関(区役所など)
12位:本屋
13位:自然の多さ

となりました。上位3位までがダントツです。
ネットでの掲載に、我々業者も工夫が必要ですね。

スーパーなら深夜までやっているか、品揃えはどうか?
コンビニは徒歩何分くらいのところにあるのか?
また、61%の女性が「治安の良さ」を重視している反面、男性は圏外。
女性のみだと、交番が9位にランクイン。

こんな細かなところも物件を際だたせる素材になる。
ちなみに、部屋から見えると嬉しいスポットには、「富士山」「東京タワー」「レインボーブリッジ」と続いています。

私も、小倉で一人暮らしをしていたときに本当に有り難かったのは、スーパーが近くにあったこと。しかも2軒ありましたし。
コンビニも近くて便利でした。仕事の帰りが遅くなっても、色々と揃えることが出来ましたしね。

あと、クリーニング屋さんが近くにあったのもとっても助かりました。
バルコニーからは、雄大な山が眼前に広がって見えたのも、嬉しかったあ。


地震保険を点検 2011年3月27日

地震や津波による住宅、家財への損失に備える地震保険。
東日本大震災を目の当たりにして、加入の検討を始めた人も少なくないでしょう。
千葉の浦安では、あんなに綺麗な街が泥んこの街になってしまいました。
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阪神大震災以降、地震保険の契約件数は増加していますが、それでも火災保険を契約した人の内、2009年度は46.5%に過ぎません。
同年度末時点での世帯加入率は23%の低さ。
地震大国ニッポンで、どうしてこんなに少ないの?

そもそも地震保険とは・・・・・
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火災保険とセットで、加入するもので、単独の契約は出来ません。
火災保険では、火災や風水害の損害を補償するものなので、地震の被害はカバーされないのです。
その地震保険でも、火災保険の保険金額の30%から50%の範囲内で決められ、上限が建物5千万円、家財1千万円となっていますので、地震で損壊した自宅を建て直す費用を賄うことは無理なのです。

しかし、恐ろしいことに「火災保険では地震で発生した火災の場合は適用されない」のですから、もしもの時を考えると加入は必須だと思います。

今回のような巨大地震の場合、1回の地震で支払われる保険金の総額は法令で上限が決まっているので、それを上回る支払いが必要になると、各契約者の受領額が減らされることになります。
それでも、入っているのと入っていないのとでは雲泥の差があると思うのです。
地震保険は高いので、住宅を購入する際、敬遠するお客様も多いのですが、これからはしつこいくらいに勧めることにします。

特に住宅ローン残高の多い人や、貯蓄の少ない人ほど加入が必要ですよ。
現在契約中の火災保険に追加で契約することが出来ますので、今の内に是非加入してください。
千葉県の場合、今回の東北と同様、津波の心配もありますしね。

【地震保険が支払われるのはどんな時?】
○地震で火災が発生し、家が焼けた
○地震で家が倒壊した
○津波で家が流された
○噴火で家が埋没した

ニュースレターを書いてて嬉しいこと 2011年3月25日

今日、朝一番にお客様から電話を頂きました。
営業所のお客様で、私宛にかかってきたので「また、営業所で何か粗相でもしたのか?」と冷や冷やしながら(笑)電話に出てみると・・・

なんとニュースレターを読んで頂いての連絡でした。
愚息が大学へ進学しても野球を続ける旨の私ごとを書いたのですが、
ご自分の息子さんも、高校大学と野球を続け、夢を追いかけたとのことで我が息子へ励ましの電話を頂いたのです。

お客様の息子さんは、県内屈指の強豪校でしたので、大学在学中もさぞご活躍されたのだと思いますが、
建設業でお忙しい中、わざわざお電話頂いたことに、いたく感激したのでした。

と、同時に「ニュースレター」を読んでいてくれてらっしゃる・・・と二度感激。

現在、不動産会社のオーナーさん向け、購入客向け、そして建材会社の得意先向けと三紙のニュースレターを書いています。
最近、ちょくちょく感想を言って頂けるので、書き続けるやり甲斐になっています。

ありがとうございます。
私達は、やはりお客様によって生かされている。。。
改めて再認識しました。

今後も、「どちらが、より良くお客様の要求を満たすことが出来るのか・・・を全ての物差し」にして精進させて頂きます。

今年の公示地価 2011年3月21日

震災のニュースで霞んでしまいましたが、今年も公示地価が17日に発表になりました。
しかしながら、11日発生の東日本大震災で、東日本を中心に評価額が全く参考にならない事態となりました。

津波の被害が甚大だった東北地方の太平洋岸を中心に評価は意味を為さなくなりました。

我が千葉県も、住宅・商業・工業など全ての用途で下げ幅は縮小しましたが、どうなんでしょう。
原発の今後の行方が気になります。

お隣の習志野市でもこんな状況で・・・
IMG_0032.jpg

液状化で、地中にあるはずのU字溝が路面に迫り出てしまっています。
首都圏でも評価が分かれるところですね。

少なくとも、海や田、沼などを埋め立てて造成された宅地は危ないですね。

夫の最後の贈り物 2011年3月20日

東北関東大震災による被害に遭われた皆様、そして関係者の皆様に心よりお見舞いを申し上げます。
東京電力福島第一原発の電源復旧作業、核燃料への放水作業などが進み少しずつ安心材料が出てきました。
まだまだ予断を許さない状況かと思いますが、消防レスキュー・自衛隊、その他官民を問わず携わっている方々は、日本の救世主です。

被災者の皆様のことを思うと自然に涙が出てきますが・・・・・頑張って下さい。

夫の最後の贈り物
夫の荷物の中に指輪があった。ホワイトデーのプレゼントに、こっそり買ってくれていたらしい。
その夫は今、遺体安置所で眠っている。東日本巨大地震で壊滅的被害を受けた宮城県気仙沼市。同市本吉町寺谷、主婦大原枝里子さん(33)は、夫の顔についた泥をぬぐい、優しくキスをした。避難生活が長期化し、子育てはますます大変になっている。この状態がいつまで続くか分からない。でも、指輪を残してくれた夫に約束した。「この子たちは私が責任を持って育てるから(Yahooニュースより)

HWOやIAEAも「東京からの「避難」不要 日本渡航は安全」「東京都内で健康上の危険はない」と断言しています。
日本は、いや日本人という民族は強いのです。必ず復活・復興します。
この国に恕の気持ちがある限り、涙を浮かべながらでも他人を思いやれるのです。
この未曾有の天災をきっかけに、今以上に素晴らしい国になりますように。。。

津田沼の駅ナカ 2011年2月28日

何と、我々の地元駅「津田沼」に駅ナカ登場!

津田沼駅ナカ.jpg

現在も、少しの店舗があるのですが、3月20日開業の店舗数は従来の2倍の20店舗。
和洋中の総菜店が9店に焼き菓子やパンや、ソフトクリームなどスイーツ関連が5店、コンビニ、雑貨店、花屋さんもそこに加わります。
営業時間は、8時から22時。
利便性を高めて、駅周辺のスーパーから買い物客を引き込むんだそうです。
頻繁に津田沼駅を利用する私達としては、楽しみな『駅ナカ』です。

スカイアクセス効果 2011年2月21日

千葉県の2010年新設住宅着工戸数が前年比6%増と報道されました。
巷で言われている「フラット35」効果も当然あると思いますが、千葉においては「成田スカイアクセス」効果が大きいと言われています。

成田スカイアクセスとは、東京都心から成田国際空港へのアクセス改善を目的に、印旛日本医大駅まで通じている北総鉄道北総線をさらに東へ延伸して同空港に直結させた路線で、京成電鉄が運行しています。なんと、時速160?運転で、日暮里から空港第2ビル間を現在より15分短縮した最速36分で結びます。

また、成田空港から羽田空港間を直結する一般特急「アクセス特急」を新設され、益々成田へのアクセスが向上しました。
これによって、スカイアクセス沿線の印西市、鎌ヶ谷市などは3割から3倍増えました。

その他は、検見川浜駅や稲毛海岸駅の京葉線沿線、船橋市・市川市の京葉地区が10%以上増加しました。
但し、あくまでも前年比なのでデータとしては1976年以降では2009年に次いで2番目に低い戸数なのです。

持ち家と分譲が下支えしたようですが、喜んでいられません。
この増加が、何かの兆しになればいいのですが、ならないでしょうね。

流れは、確実に中古不動産流通に向かっています。

競落価格が上昇 2011年2月20日

ここ最近、競売の落札価格が上昇していませんか?
強制執行の件で、福岡の社長と電話で話をしている中でこんな話が出ました。

確かに、千葉地裁本庁の落札結果を見ても料理しやすい物件については、入札件数も多く落札価格も高値ぎみ。
落札業者も、聞き慣れない業者の落札も増えてきました。

中古流通が活発になっている今、下取り物件がなかなか無く、供給が少なくなっているようです。
その分、競売市場に仕入を求めて参入する業者が増加したのでしょう。
反面、「あの物件をあの価格で・・・」という落札が結構あります。
調査不足でしょうね。

また、「金融機関が積極的に堅実な不動産業者に融資をし始めている」と言うことも言える・・・と。
設立したばかりのグループ企業にどんどん融資の依頼が持ち込まれているのだそうです。
まったく羨ましい・・・(笑)

2月も実質あと1週間。
アッという間です。
もたもたしていると置いて行かれます。

催告 2011年2月18日

今日は、弊社所有物件(競売)の強制執行催告の日でした。
断行屋さん、鍵屋さん、担当執行官、そして申立人である私の立会いのもと鍵の開錠を・・・
その瞬間、占有者が玄関から出てきました。なんと出掛ける間際だと言うじゃありませんか。
現地調査、近隣での聞き込みからすでに退去済みであろうと予想していたのですが、なんとまだ居住していたのです。

先週現地確認したときに、家の中からペットの鳴き声がしていたので、定期的にエサをやりに来ているのか、近所にエサやりを依頼しているのかどちらかと踏んでいましたが、全くの見当違いでした。
申し立てせずに、開錠しなくて良かった・・・(ホッ)

当然、催告が終わったあと、仕事に急いでいる占有者を引き留め話をしました。
きっと交渉まとまると思います。
明日以降3日以内で、話し合いをしてきます。

この、交渉の仕事は、どうも相手に対して感情移入をしてしまいます。
今回の方も、色々事情がありそうでして。。
交渉に同情は禁物ですが、お互いに理想の形を模索します。

さぁ、これでさらに商品化に向けて一歩前進しました。

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セコムとレオパレス 2011年2月14日

今日のニュースで、日本の名目GDPが中国に抜かれ世界2位の座を明け渡す形となりましたね。
GDP世界3位は、当時の西ドイツを抜いて以来43年ぶりだそうです。
少子高齢化の進展に伴う成長鈍化・・・

今後日本の人口は、2050年に9515万人(高齢化率39.6%)、2100年には4711万人になると言われています。
これは、明治時代後半の水準だとか。

その結果、今現在人が住んでいる地域の内の2割が、誰も住まない無居住地域になる可能性があるそうです。
そんな中、「セコムとレオパレス提携」のニュースが入ってきました。
セコムの防犯システムを賃貸住宅に常備しようというのです。

今後も、年間一万戸超のペースで賃貸住宅を新築するというレオパレス。
国内のホームセキュリティの普及率が約2%と低迷する中、今迄ほとんど無かった賃貸住宅の顧客を獲得することが狙いなのでしょうが。
新築賃貸住宅を毎年大量に供給していく会社に未来はあるのかどうかはわかりませんが、しばらくは、既存の大家さんは苦戦を強いられるかも知れませんね。

賃貸住宅も当たり前のアパマンを建てていたのでは取り残されます。
既存のアパマンも、個性のキラッと光った差別化をしていかないと空室だらけになるかもしれません。

「この世に生き残る生き物は、最も力の強いものか。そうではない。最も頭のいいものか。そうでもない。それは、変化に対応できる生き物だ」
byダーウィン

住宅も、我々人間の命をしまう箱。
箱自体も変化に対応できるようでなければいけないのかも知れない。

物件囲い込み 2011年2月11日

以前私も、不動産業界の「物件の囲い込み」について、書いた記事があるのですが、今日は不動産コンサルタントの長島さんが、大手仲介会社の物件の囲い込み(情報の囲い込み)についてを痛烈に批判していたので一部転載します。←無許可です(笑)

私も以下の内容に全く同感です。
通常の業務の中で、完全に社外からの客付けをシャットアウトしている事例が非常に多いです。
売主さんのことを思うと、「少しでも高く、少しでも早く売ろうと考えないのか?」と不思議になります。


?以下転載です?

不動産
仲介業の【物件囲い込み問題】ついて、かん解説します。

不動産仲介業では、売り主、買主双方から3パーセント+6万円(税別)を上限として報酬を受け取ることができます。

ゆえ売り主、買い主と自ら見つけて双方から手数料を受け取るインセンティブが働き、売り物件を受託している不動産業者が、客付け業者対して物件を紹介しないとか、REINS(業者間不動産ネットワーク)登録しないなどの行為が横行しているのです。

各個人や各企業が自らの収益を最大化する方向動く結果、市場全体としては不動産流通が阻害される結果となっているわけです。
このことは以前から問題視されてきが実際は何ら手が付けられていません。

客付け業者から物件の存在確認がくると
「話が入ってま?す」とか「契約予定で?す」などといって、客付けをさせないのです。
要する自分ちが客付けできるまで物件を塩漬けさせておくということです。
これは、売主への背信行為であると同時、宅建業法違反です。

例えばあながネットで気なる物件を見つけ、信頼している業者A「見せてほしい」
と依頼します。ところが業者Aが物元業者であるX物件確認すると「話が入ってま?す」
といって紹介してくれないのです。
仕方なくその旨をあな話し、あな仕方なく物元業者X連絡をとってみます。

すると・・・

「はい!その物件はまだあります!ご案内できますよ!」
と元気よく言われちゃっりします。このような事態を、物件の売主が知っていればなんら問題はないのですが、
「あなの物件は当社で囲い込んでおり、他者は紹介しません。

ウチ買客が現れときだけ紹介して、
手数料を双方からいだこうと思います」なんていうはずがありません。


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不動産仲介業の【物件囲い込み問題】ついて別の角度から、
まさ不動産仲介業をしている @nishikawa_n さんが説明していますので、
少し長くなりますが引用します。

【大手・銀行系仲介業者の囲い込み手法解説】
例えば、どこの仲介業者で査定価格5000万円前後である物件があっとします。
すると、その大手業者は6000万円の査定を出してくるのです。
そして偽計パターンの業務を行うことよって、
いつ売り買いの手数料を手中収めるのです。

それでは順説明しましょう。

1.他業者より飛び抜けて高い6000万円の査定書を売主提出する

2.この査定価格で売却するは、
大手グループのバックアップと広告費が不可欠なので、
3ヶ月の専任媒介が必須であると主張し、3ヶ月間の専任媒介契約を締結する。

3.媒介契約後2?3週間、内覧希望反響極端少ないと報告し続ける。

4.近隣で割安な新築が分譲され始めとか、同じエリア内で安く売られている物件が出とか、
物件固有のマイナスポイントを並べて不評であることを伝え不安さす。

5.不可抗力で価格を下げざるを得ない状況なので、価格を下げましょうと提案する。
そして5500万円まで下げさせる。

6.5500万円まで下げて反響が少ない旨を報告し、
本当早期で内容の良いお客さん売却する
5000万円程度まで下げ方が良いと提案する。

7.本来は他業者のお客さんを案内して早期売却を目指す役目がある係らず、
大手業者は自社のお客様以外物件案内をしない方針なので
成約スピードは当然遅くなる。
他業者から反響や内覧希望があっう決まりまし。」「商談中」
などと言って業者客の案内を全て排除します。

成約が実現しないと何度価格を下げるべきである提案ばかりを繰り返すめ、
4500万円くらいまで価格設定を下げさせてしまう。
結果的4300万円くらいで成約する。

この価格は他業者の査定より遥か低い着地点となってしまっている。
これが、業界で騒いでいる物件囲い込みですよ。

大手・銀行系仲介業者の営業員の中優秀な人が多いのですが、
上の命令は逆らえずというのがサラリーマンの性です。
このありは予備知識として覚えておきましょう。

これまで解説してき物件の囲い込みは、
宅建業法34条2-5と刑法233条の偽計業務妨害罪ると思います。
、他社業務阻害しています。

囲い込み物件がチラシで広告される事より、
他社は接客している顧客から不信感を持れるからです。
、そこが囲い込みをする側の狙いであります

業界では売却の依頼を「まとな仕事」と呼びます。
これは購入依頼客と売却依頼客の重要度の違いからこう呼ばれるのです。
売却依頼は購入依頼8?10件分程の値打ちがあり、
仲介業者の糧である手数料が確保しやすいのです。
そして、これを違法囲い込んで行かれるのでクレームが出ているのです。

メディアで「信頼」「誠実」などを宣伝しながら実際は非合法な偽計を行うのは
どうなんでしょう?それとこの国ではこれが正しい仕事の流儀なのでしょうか?
重要な事は、この問題をこのまま放置しておくと、
零細業者はますます顧客から不信感を抱かれ、追い込まれる事です。

その人が求めている不動産を紹介しい、これが仲介業者の素朴な思いです。
しかし、現状ではこれが難しいのです。
これを説明する事ができないジレンマあります。
一日で早く、流通市場が正常化してほしいですね!では今日良い一日を。

友達ってありがたい 2011年2月 5日

今日は、朝早く小学校から高校まで同級生だった友人から電話がありました。
何事かと折り返し電話をしてみると・・・
「今日、10時半からあるオーナーのところに原状回復の件で訪問予定がある、紹介するから一緒に行かないか?」

この友人は、1人親方のリフォーム業者。
性格も十分に理解しているし、40歳過ぎて頑張って2級建築士の資格も取るほどの努力家であることも良く知っている。
彼がこの仕事をし出して、独立した頃、自社の店舗の改装を依頼しました。
その腕前を見てからは、リフォームについて何でも相談しています。
器用なので何でも出来ちゃう職人さんなんです。

当然、私共の競売物件のリフォームや仲介物件のリフォーム、賃貸物件の原状回復リフォームなどをお願いしています。
実家の経営している賃貸物件の管理もお兄さんに勧めてくれて、当社の管理物件となりました。

まさしく共存共栄ですね。
お互いに仕事がいい加減だったら、紹介のしあいっこも出来ませんが・・・・・
この仕事をしていく限り、ずっと付き合っていく友達なのだな・・・と思っています。

せっかくの厚意を無には出来ません。
今の管理会社との管理委託契約期限までに人間関係をきちんと作らないと・・・
地元の人間が経営する会社に仕事を任せることに後悔させるような真似は出来ません。
足下を見つめ直して地道にこつこつと前進しましょう。
ALL FORTH

親の元気がポットでわかる 2011年2月 3日

象印マホービンの「みまもりホットライン」というサービスをご存じですか?
「i-Pot」(アイポット)という、象印が開発した通信機能付き電気ポットで、日常の生活でお茶を飲むためなどで給湯操作を行うと、その使用状況が指定されたアドレスにメールで届くとともに、過去1週間分の状況が専用ウェブページで確認できるシステムなんだそうです。

通信は、NTTドコモのネットワークを利用してサービスを行っているのです。
例えば、 遠く離れて生活するお年寄りを肉親が身近で見守れないようなとき、見た目は電気ポットなので、監視されている印象も与えにくく使う側のお年寄りにも負担が少ない。
一方、子世帯の家族は「ウチの母は、今日も元気にポットを押している」と安否の確認ができます。

これは1996年4月、東京で息子を看護していた母親が突然亡くなり、周囲に異変を気付かれる事無く病気で動けなかった息子も1ヵ月後に遺体となって見つかったという痛ましい事件が契機となって研究開発がはじまったそうです。

確かに電気ポットは毎日使うかも知れません。お年寄りはお茶が好きですからね。
また、押すだけで使えるから操作も簡単ですし、機能もシンプルです。

単身の高齢者の孤独死が問題視されるようになって久しい現代に、こういった通信機器が救世主になるんではないでしょうか。
詳しくはこちら「みまもりホットライン」

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SUUMOで人気の特集テーマ 2011年1月21日

不動産ネタが続きます。
賃貸繁忙期ですから・・・

全国賃貸住宅新聞よりリクルートSUUMOで人気の特集が8位まで掲載されていました。

1位 デザイナーズ物件
2位 リフォーム済みの物件
3位 賃料5万円未満の物件
4位 礼金ゼロの物件
5位 新築・築浅の物件
6位 リビング付きの物件
7位 分譲タイプの物件
8位 ペット相談可の物件

首都圏の賃貸検討者がどんな物件に興味を持っているのかを調査しています。

意外なのは、「リフォーム済み」
今時、退去したまんまのアパートがあるでしょうか・・・

賃料5万円未満は、良いかも知れない。
最近のシングルタイプは、5万円どころか4万円未満を探している学生さんも多いです。
この景気の中、予算を抑えて検討しているのでしょう。
ウチの息子も4月から大学生ですが、原付きでも通える距離ですので安心なんです。
がしかし、これが下宿だ、生活費の仕送りだ、なんて事だったら大変だったと思います。
親孝行な息子です。

あと、リビング付きというのもウチのHPに採用してみましょうか。
一人暮らしを始めたら、部屋に友達呼びたいですよね。
家族で引っ越しても、リビングがあれば生活感のある部屋を見せなくても済みますし。
友達付き合いの多い、社交的な性格の方にはリビングは必須です。

今月から、当店の取扱物件もSUUMOに掲載します。
間口を広げて、満室にしないと!

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借家より持ち家 2011年1月20日

週刊住宅新聞という業界紙に「借家より持ち家」の理由が書いてありました。

ある大学教授の意見ですが、まず第一に「借家住まいを続けてもローンを借りて家を買っても生涯の債務負担額に大きな差はない」ということでした。
借りたお金で家を買えばその後は家賃を払う必要がなくなるからそれだけ将来の負担が減る。住宅を買うと言うことは、今30歳ならば今後50年分の家賃債務を背負っているというわけである。
だとすれば、住宅を買うと言うことはこの家賃債務から逃れる為に銀行に債務を一括して立て替え払いしてもらうことと同じであるという見解です。

第二に、「家賃は住宅ローンの返済より割高」という見解。
家主の多くは地主や企業であり自分自身も銀行からお金を借りて貸家を運営しており、その事業ローンの金利や株主に支払うべき配当率は住宅ローンの金利よりずっと高く、期間も35年が標準の住宅ローンよりもずっと短い。この結果、借りる側が同じなら事業ローンの返済より大きな金額になり、家主はこれに自分の経費や利潤を載せて家賃を決めるのだから、同じ家を借りた場合の家賃はこれを買った場合の住宅ローンの返済額より必ず高くなる。。。と言う解釈。

ちょっと無理があるかな?とは思う見解ですけど、理屈は分かります。

そして第三に、「ローンには保証がある」ということ。
住宅ローンには団信と言って、安い保険料で稼ぎ手に万が一のことがあっても、その家族は将来の住まいにかかる負担から解放される補償が付いた保険があります。対する借家人に万が一のことがあってもその後の家賃を負担してくれる保険はありません。

以上のことから、借金をして家を買う方がよほど賃貸に住むよりも安心だと言っているんです。
住宅ローンの金利がこのまま低金利で推移すれば確実に購入の方が得なんですね。

但し、注意点をあげていました。
それは、多少値段が高くなっても長寿命住宅を買うこと。
今流行の廉価住宅が問題だとは言わないが、耐用年数を犠牲にすると「安物買いの銭失い」になるから要注意・・・ですって。
住宅ローンはリスクではなかったのです。

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空室解消へのヒント 2011年1月16日

収益物件をお持ちのオーナーさんの大敵は「空室」。
今迄も色々な空室対策をされてきましたよね。
甲斐あって満室経営されているオーナーさんもいれば、相変わらず空室のままのアパマンもあります。
空室対策は、色々な方法があり、これをやったら絶対に埋まるという保証はありません。

世の中には、どれ1つ同じお部屋がないのですから。
同じメーカーのものでも、立地が違う・・・
同じ立地でも、設備が違う・・・
それに、入居者が100%気に入ってくれる物件などは存在しません。

失礼を承知で言うと、最近こそリノヴェーション流行で個性的な物件も出てきましたが、あなたの物件も、何百、何千とある白いクロスが貼られたそこら辺の物件と変わり映えしない物件だということです。
売買の取引でも同じですが、そのお部屋を気に入る1人の入居者が最低いれば良いということになるのですが、今でも万人に受け入れられるものを建築しようとすると、新築から何回転かしてしまうと、誰にも見向きされない当たり前のその他大勢になってしまいます。

その他大勢から抜きんでたアパマンにするには・・・

現在のように、賃貸物件が供給過剰になりダブついている世の中では、その物件の「ウリ」となる個性が必要になります。
そしてその「ウリ」とは、入居希望者が「ここに住んだら楽しそうだ」「毎日ウキウキしながら生活できそうだ」的な発想が鏤められた個性のことです。
個性=差別化ですね。

商売のゴールデンルールは「自分がして欲しいと思うことを相手にしてあげて喜ばれる」とナポレオン・ヒルは言っています。
アパートマンション経営も同じだと思うのです。
「どうしたら入居者を喜ばせられるか・・・」これが賃貸経営のゴールデンルール(黄金律)なのでしょう。
「わくわく」がキーワードです。

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イオンの駐車場 2011年1月15日

イオン津田沼ショッピングセンターの駐車場のお話しです。
先日、新聞で新しい駐車場の管理システムを導入した旨の記事がありました。

私達家族は、車が必ず止められ、買い物した荷物を不自由なく車に積めるのでイオンをよく利用します。
食品売場が24時間開いているのも理由の1つですが。

以前は、津田沼でスーパーと言えば「イトーヨーカドー津田沼店」でしたが、最近は殆ど行かずにイオンです。
鶏の唐揚げがどうしても食べたいときのみヨーカドーって感じでしょうか。

イオンに行きつけてから少し不自由に思っていたのが、駐車場の混み具合です。
最近、精算のシステムの機械が変わり、車のナンバーを記録した駐車券が発行され、店内で料金を精算すれば、駐車券を機械に挿入せずとも出口ゲートを通過できるようになりました。
店内でどこに停めたか分からなくなっても、ディスプレイに自分の車のナンバーを入力すると即座に教えてくれます。
「すっげー」と思っていたら、また最近駐車場内の天井に新たなディスプレイが。
「空き→台数1」の様にどこが開いているのかを知らせてくれるんです。

このイオンは、渋滞頻度が高い為に設置したとありましたが、これ非常に便利で有り難い。
客に立場にならないとなかなか分からないことですね。
お客さんの喜ぶことに投資を惜しまない・・・勉強になります。

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家具・家電レンタルパック「借りたいくん」

ユニクロ35%減益 2011年1月14日

デフレ時代の象徴とも言われた、ユニクロを展開するファーストリテイリングが前年同期比で35%減と、大幅の減益を発表しました。
原因は、商品戦略のミスが重なったことらしい。

1.柄やデザインなど「品番数が過多になった」ため、売れ残りが増えてしまった。
2.人気を集めた「ウルトラライトダウン」が一部店舗で品切れとなった反面、売れ残り品は大幅な値引きを迫られた。
3.昨シーズンの売れ筋だった「ヒートテック」に匹敵する集客力を持つ新商品が今期はなかった。

ユニクロ.jpg

昨年の今頃は、「デフレの勝ち組」と呼ばれ、業績も絶好調でした。
勢いが一年でブレーキがかかった事になります。

我々零細企業にも非常に参考になります。
現状維持では生き抜いていけないのですね。

いつも革新的でいなければならない。
いつも売れ筋を作っておかなければならない。
今迄売れていた商品が、売れ続けるとは限らない。

自分達の「ウリ」を再確認したいと思います。

日経新聞を読み進めると、『スシロー、売上高首位に』といった記事が。
回転寿司チェーンのスシローが、ついに「かっぱ寿司」を上回り、首位になったという内容です。
双方とも、前年同月比の売上高は共に上回っていますが、一皿90円への値下げの「かっぱ」に105円の「スシロー」が客足を伸ばしたとは、何とも皮肉です。
価格を据え置き、素材を重視した戦略が功を奏したのでしょうか。

値下げを最後まで躊躇い、牛丼チェーンの首位を明け渡した吉野家と何が違ったのでしょうね。

きっと、中小・零細でも同じです。
そして、その解決策も一緒なのでしょう。

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伊達直人 2011年1月11日

11日、午前6時半頃、東京都足立区の足立児童相談所の駐車場出入り口近くにランドセル2個が置かれているのを清掃業者が見つけた・・・
こちらも、「伊達直人」の名前だそうで。
とうとうタイガーマスクも東京にお出ましで。
他にも「矢吹丈」や「桃太郎」も出現したそうで。

マスコミの中には、偽善、金持ちの道楽、暇つぶし、パチンコメーカーのサンヨーの仕業、闇マネーの処理etc
負の意見も多いのですが、富裕層は寄付するのが当然である欧米と違い、寄付する文化が浸透していない日本の中では理由はどうあれ素晴らしい行為だと思います。

偽善だって道楽だって良いと思います。
構造的不況の嵐が吹き荒れている現代に明るい話題です。

「伊達直人」名で送るってのも粋だな。
児童相談所の子供達に迷惑にならなければ、どんどん寄付してもらいたいですね。

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付けてよかったランキング 2011年1月 8日

今日は、家の購入やリフォーム経験者へのアンケートから、導入して良かった設備のランキングがあったので記事にします。
建て替えや、中古の住宅をこれからリフォームしようと考えている方の参考になればと思います。

付けてよかった設備.jpg

ご覧の通り、1位はオール電化。2位は浴室暖房乾燥機、3位はビルトイン食器洗い乾燥機となっています。
しかし、戸建てとマンションを別々に集計すると、違いが明確に出るものもありました。

全体で1位だった「オール電化」を支持した人は、ほとんどが戸建て。
やはり、マンションだと購入時にオール電化マンションを選ぶかどうかでほぼ決まってしまいますが、戸建ての場合建て替えやリフォーム時に柔軟に対応できるからだそうです。
一方マンションは浴室暖房乾燥機でした。
これは専有面積の大小による違いでしょうか。庭やベランダなど洗濯物を干すスペースが少ないマンションには必須のようです。

それ以外に目立ったものは・・・・・マンションのディスポーサーや戸建ての太陽光発電。こちらはオール電化と併せて導入することが多いそうです。
どちらにしても、省エネ・エコ・家事楽が今年もキーワードのようです。

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2011年の初詣 2011年1月 7日

昨日は、地元の御嶽神社へ。
こちらには、木造蔵王権現三尊立像という千葉県の指定文化財が納められています。

木造蔵王権現三尊立像.jpg

毎年、1月の文化財防火デーには消防で防火訓練を行います。

女性社長 2010年12月27日

全国約209万件の会社のうち、なんと10人に1人が女性社長なんだそうです。
産業別は、やはりサービス業他が3割ですが、驚いたことに建設業も1割を占めています。

また、出身大学は日本大学がトップ。これは男女とも同じ。卒業生多いからね。
社長の名前は「和子」さんが最も多いのだとか。
なんと上位20位は全て名前に「子」がついています。

ウチの娘2人も奈津子に美奈子・・・
今後に期待です。

因みに、出身大学ベスト10
1.日本大学
2.青山学院大学
3.慶應義塾大学
4.日本女子大学
5.早稲田大学
6.共立女子大学
7.同志社大学
8.立教大学
9.明治大学
10.上智大学

名前ランキングベスト10
1.和子
2.幸子
3.洋子
4.京子
5.裕子
6.恵子
7.順子
8.久美子
9.節子
10.由美子

低コストの空室対策 2010年12月26日

これから、賃貸繁忙期と言うことで話題は「空室対策」
全国賃貸住宅新聞にて行ったアンケート結果を基に、低コストでどんな設備を整えられるか検証してみます。

■入居者が部屋探しの際に「絶対条件」と考える設備
1位にTVモニター付きインターホン、2位が独立洗面台、3位が洗浄機能付き便座となっています。

■「これがあれば賃料が上がる」設備
単身者向け物件では、1位ブロードバンド無料、2位エントランスのオートロック、3位オール電化。
ファミリー向け物件では、1位追い焚き機能、2位エントランスのオートロック、3位オール電化。

となっています。
この中で、導入コストが低くて費用対効果の高い設備に注目します。

今注目しているのは、「ブロードバンド無料」
ブロードバンド対応はすでに当たり前、差別化には利用料を無料にしなければ入居者への訴求力は低い。

オーナーにとっても、初期導入費用無料のブロードバンドサービスを行う会社も出てきており、手間や費用をあまり掛けずに即効性のある対策であることは間違いありません。

確かに「賃料が上がる設備」の単身者向けで第1位。ファミリー向け物件も第4位。「絶対条件」にも第6位に入っている人気設備です。
今、弊社にも様々なブロードバンドサービス会社が営業に来ていますし、業者同士の競合で条件もどんどん低価格化しています。
今後、スマートフォン人気やタブレット端末、ゲームのネット利用を考えると、早めに取り組んだ方がいい設備かも知れませんね。


20101226144353_00001.jpg

相続税と生活保護 2010年12月19日

毎年この時期になると、政府は次年度の税制改正大綱を決めます。
今回の目玉は、法人税率の5%引き下げ。
でも、5%位じゃ経済の活性化や雇用の拡大は見込めません。

個人向けに目を向けると、所得税の控除縮小。
高所得者や富裕層に多くの負担を求める内容となりました。

消費税の増税を先送りにして、子供手当の増額や法人税の減少分の財源は見当たりませんね。
全く、その場しのぎの選挙対策政策です。

国民のほとんどが「消費税を上げなければ破綻寸前」のこの国の実情は理解していると思えるのですがね。
民主党政権は、次世代にツケを回しているとしか思えません。

我々の業界では、多くの土地持ちや資産家の相続税の控除の縮小が大きなニュースです。
現行では、基礎控除は5千万円と法定相続人1人あたり1千万円を加えた金額を遺産額から差し引くことができます。
これが、2011年度は基礎控除は3千万円に1人あたり600万円に変わります。
奥さんに子供2人世帯として、控除額が8千万円から4千800万円になります。
つまり4割もの控除の縮小というわけです。

私達がお付き合いをしている大家さんや地主さんにとっては、今以上の相続対策が必要です。
「ウチは、大丈夫」と思っていた方々も多くが課税対象になってしまいます。

しかし、そんな記事のすぐ隣に「生活保護者が年明けには200万人に達する可能性が大きい」と言った見出しが・・・
相続と生活保護とは一見何の関係もない、それどころか相反する語句とも言えますね。
皮肉にも、過去最多・月1万世帯ペースで増え続けていると書いてありました。

高齢者世帯、疾病者世帯、母子世帯など状況は様々ありますが、そう言った世帯に加えて仕事がなくて生活に困っている人達が増え続けているのが現実です。
国は、住宅家賃を地方自治体に負担をさせ、社会福祉協議会に生活支援費を貸し付けさせ、新卒者への就活支援なども行っています。
企業が豊かにならずに、雇用機会を提供しようとしても、それこそ「鶏が先か卵が先か」・・・

やはり、自分の身は自分で守らなければいけない。
国は何もしてはくれません。
それどころか、中国に舐められ、ロシアに足蹴にされても何もできない・・・

まぁ、もっとも前身が反日運動家、下半身が左翼の民主党政権には何も期待はできないですけどね。
ここらで、日本という国を愛し、日本の国益を守る真の保守の結集が望まれます。

ん?
話が横道にそれました(笑)が、兎にも角にも税制改正を丁寧に見守りましょう。

賃貸経営の嘘ホント 2010年11月29日

以前、不動産コンサルタントの浦田建さんが言っていたと思うのですが、
最近また激しく新聞広告で一面を使って派手に出されている、あるハウスメーカーの広告が目に付きます。
これです。↓↓

IMG_3338.jpg

メーカーの名前は一応伏せてありますが、皆さん分かりますよね。
ここのハウスメーカーだけでなく、『30年一括借り上げで安心賃貸経営』を謳っている会社もありますが、騙されないでくださいね。
広告を目を皿のようにして眺めてください。
いや、虫眼鏡を持ってこないと見えないかも知れませんね。
小さな小さな文字で、『2年毎に家賃の更新を行います』と書いてあります。
つまり、築年数が経てば入居者確保も難しくなる。よって2年毎に下げますよ・・・と言っているのです。
ハウスメーカーは、建築でがっぽり儲けているから「借り上げして損が出て逆ざやになっても大丈夫」と言う時代ではありません。

しかし、いまだにこれほど膨大な広告費を使って一面広告すると言うことは、まだそれだけ騙される人がいると言うことです。
怖いですね・・・不動産の世界は。詐欺です、罠です、気を付けて下さい。

リフォームで100万円補助 2010年11月28日

国土交通省は、空き家を賃貸住宅に改修する補助制度を創設する。
耐震改修、バリアフリー改修、省エネルギー改修のいずれかを含むリフォーム工事を実施した場合に、改修費用の一部を補助する仕組み。原則として、子育て世帯や高齢者世帯などの入居を拒まないことなどが条件。増加する空き家の活用を促し、リフォーム市場の活性化と住宅セーフティネットの強化につなげる。

対象となるのは床面積25平方メートル以上の空き家で、戸建て住宅、共同住宅は問わない。リフォーム後10年間は、賃貸住宅として使用することが条件だ。貸家や空室があるアパートのほか、従前は自宅として使用していたものでも、工事後に賃貸住宅にすれば補助対象になる。

(週刊住宅より)

20101123120042_00001.jpg

住宅エコポイント、フラット35Sの金利引き下げに続き、空き家や持ち家、賃貸住宅を子育て世帯や高齢者世帯に向けてリフォームし賃貸したら、その費用の一部を国が負担しますよと言う制度です。
対象となるリフォームは、耐震改修やバリアフリー化、省エネルギー改修のいずれかを含む改修工事をした場合、1戸あたり100万円を上限に費用の3分の1を補助してくれます。

従前は自宅として使用していたものでも、工事後に賃貸に回せばそれも対象になります。
色々と要件はあるようですが、もともと民主党が住宅政策の柱としてあげていた「賃貸住宅の充実、多様化とリフォームの促進」を進める為の施策です。

これだけ空き家があって、たとえ補助があってもそれだけの費用を掛けて空室は埋まるのか?
空室対策としてこの制度をオーナーさんに提案するのは少し気が引けますが、リフォーム業者としては営業の掘り起こしのチャンスですね。
通常の原状回復工事をして、手すり1つ付けちゃえば良いんですもんね。
戸数のあるアパートで大規模な修繕をしても、内窓をそれぞれの部屋に取り付ければ何百万円もの補助があるんです。

改修予定のあるオーナーさんは、申請期限は来年の3月31日迄ですからお早めに。

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結婚で住宅購入するときは 2010年11月23日

先日、親から住宅資金を贈与を受ける際の税金についての記事を書きました。
すると、アットホームの調べから結婚を機に住宅取得した人の4割超が購入時に親の援助を受けていうことが分かりました。

結婚で住宅購入するときは.jpg

やはり、相続時精算課税制度や贈与税の非課税措置を利用していた人が多かったのです。
今回取引のお客様のように、「全額親からの援助」という方も今後増加していくのではないかと思うのです。

地価が下がり、住宅全体の価格が低下傾向だったとしても、それをも補うことができない若い購入者層の貯蓄減や収入減。
特に20代は、58.3%の対象者が援助があったと答えています。
また、1000万円以上援助を受けたと答えた人は、24.7%

最近のニュースでは、大卒の就職率も急落し、2010年卒業の大学生、高校生の就職内定率の下落率は過去最大だそうです。
こんな時代に誰がした・・・(笑)

笑い事ではなく、1億総不動産屋と言われた高度成長期からは遙か彼方の世界にこの国は来てしまったんですね。
「新卒」の肩書きが大事と、大学を留年してまで就職を目指す学生も多いと聞きます。
そんな子達が自分だけの収入で、この先若くして住宅を購入できるとは考えにくいです。

建設・不動産を業とする身には複雑なニュースでした。

薬円台小学校の創立60周年式典 2010年11月21日

昨日は、船橋市立薬円台小学校の創立60周年記念式典に出席してきました。
皆さん、薬園台って地名はご存じですか?
JR津田沼駅から新京成線に乗り換え、2つ目の駅が「薬円台駅」です。

薬園台は、江戸時代に八代将軍徳川吉宗の命により、丹羽正伯と桐山太右衛門が薬草園を造ったのが、地名の起こりだそうです。
昭和48年に住居表示法の実施に伴い、「薬園台」から「薬円台」にへんこになり、校名も変更となりました。

しかし、まだ薬園台町という地名も存在するし、薬園台高校という進学校もあります。
校長先生の挨拶文から拝借すると、昭和25年、千葉郡二宮町立二宮小学校から、三山、薬園台、田喜野井、上飯山満、北習志野及び七林の六区が独立し、千葉郡二宮町立二宮第二小学校と称し、二宮町薬園台206番地に旧軍隊の建物を改築し、十学級を収容。さらに、従来の薬園台分校五学級と三山分校二学級を併せ、十七学級を以て編成され創立されたのだそうです。

この薬円台小学校に通う子供達は、私がPTA会長を務める「二宮中学校」に入学します。
なもんで、学区中学として招待されたのでした。
市長、教育長をはじめ、野田佳彦財務大臣も来賓としていらしていました。野田さんは、薬円台小学校の卒業生です。

それにしても国歌や校歌を精一杯歌う小学生の姿はとても好感が持てますね。
このまま、どちらにも曲がらないでまっすぐ育てよーっ。

また、式典の中で私が中学校時代に野球部の顧問をしておられた先生と久々にお逢いしました。
今は、近隣中学の校長となり、約30年ぶりの再会でしたが覚えていてくれました。
「何だ、お前今何やってんの?」「二宮中のPTAの会長やってます!」「お前が(笑)」
こんな話、できるだけでも有り難い・・・

薬円台小学校もそうですが、私や父親の通った「二宮小学校」は創立113年程ですから、本当歴史を感じさせられます。
私の子供達も当然二宮小学校卒業で親子3代二宮っ子です。多分先祖もそうだろうし・・・
こんな歴史ある地に生まれ育って幸せ。

住宅資金を親から贈与 2010年11月12日

今回の不動産売買の取引は、非常に勉強になります。
いわゆる、親から子への住宅取得資金の贈与について。

贈与特別枠.jpg
日経新聞の記事では、お父様が住宅を買うつもりなら資金を援助する・・・
しかし、まとまった金額を贈与されると税金が心配です。
そんなとき、住宅取得投資金贈与の非課税特例を利用すると、有利ですよ・・・と。
基礎控除の110万円と2010年の贈与なら1500万円(2011年になると1000万円)までが非課税となります。
つまり今年この制度を使うと合計1610万円までは課税されません。(受贈者の所得制限あり)

今回のお客様にも、色々なパターンのシミュレーションをしてくれと頼まれました。
お父様名義の場合(居住せず)、上記の非課税特例を利用する場合、非課税枠と相続時精算課税との併用の場合、全額相続精算課税利用の場合。
契約は、贈与をせずにお父様名義での登記を希望され契約しましたが、このシミュレーションをご覧頂いた後日、ご子息での契約=非課税枠と相続時精算課税の併用に変更したいと申し出がありました。
相続時の相続財産の金額によってはプラスされる可能性がありますが、プラスされる金額が一番少ないこのプランがオススメです。

最低水準 2010年11月 7日

最低水準て・・・何の話?

住宅ローンの話です。
「借り換えによって諸経費込みで約100万円の節約が見込める」・・・
なんて記事が、日経新聞に出ていました。

借り換えローン.jpg

ここのところ、金融緩和や銀行の住宅ローン囲い込みの競争の激化で、過去最低の水準で住宅ローン金利が推移しています。
私も、十数年前に住宅ローンで、家を新築しています。
あれから、随分と金利も下がりましたが、借り換えには消極的でした。

面倒なんですもの(苦笑)

しかし、ここまで安くなるとウチも夫婦でローン金利について話をするようになりました。
長期固定金利の「フラット35」も借り換えに利用できるし、考え時かも知れません。

でも、借り換えにも注意が必要です。
一般的には残高が1000万円以上で、返済期間が10年以上、金利差が1%以上ある場合が借り換えすると得する目安なのだそうです。
また、保証料や事務手数料などの諸経費の負担も調べないといけないですね。せっかく軽減できた金利負担が諸費用がかさむと相殺されてしまう恐れもありますし。

どちらにしても、金融機関のサイトの中には、様々な条件を入力することで借り換えによる節約交換を試算できるモノもありますので利用してみましょう。

ガラス屋さんが苦境 2010年10月31日

私の娘が通う中学校では、いつも同じ部屋の窓が何者かに割られる被害に遭っています。
それも、強化ガラスなので値段もとびきり高い。

その度に、地域のガラス屋さんに来て貰い入れ替えて貰うのですが、そんなガラス屋さんも最近の住宅はサッシにあらかじめ組み付けられている場合が多いと嘆いています。
もともと窓は、ガラス屋さんがサッシに組み付けて加工することが多かったのですが、最近は大手サッシメーカーが、ガラス販売店を経由せずに自社工場で製造した完成品のガラス窓を住宅メーカーに直接納め始めることが増えてきました。

ガラス屋さん.jpg

最近流行の住宅エコポイント。
ガラス窓の内側に防音・断熱用内窓を取り付けるとポイントがつきます。
こんな特需も、ガラスが取り付いた完成品としてメーカーから出荷されます。

我々、リフォームなどの発注側からすると面倒臭くなくて良いのですが、ガラスの販売店からすると中抜きされた気分でしょうね。
ガラス販売店も、15年程前と比較すると4割程減少したのだとか・・・

家電量販店やホームセンターでの販売、サッシメーカーの直販など、同じ住宅建材を扱う業者としては、危機感が募ります。
街にガラス屋さんがなくなってしまったら、困ること少なくないのではないでしょうか?

県内の住みたい街 2010年10月17日

日経の千葉県版に「県内の住みたい街」ランキングが出ていました。
首都圏全体のものは、よく見かけるのですが、千葉県内に限定してのランキングはあまり目にしません。

結果はこちら!
住みたい街.jpg

わが町津田沼は、船橋と並んで第4位。
新浦安は相変わらずの人気です。
なんて言っても「マリナーゼ」ですから。

特筆すべきは、昨年の6位の「市川」が2位になったこと。
駅前の再開発の影響だと思われます。

また、「海浜幕張」やディズニーランドの「舞浜」の京葉線沿線の湾岸エリアが人気です。
新浦安も京葉線ですが、ここ数年の海浜幕張の住宅供給量は半端じゃないです。

ここらあたりも、ベイエリアがあるのだから、コンビナート街にせずに、もっと海を利用したレジャー施設などを誘致したりしていればもう少し変わっていたのにな・・・

首都圏全体では、6年連続で「吉祥寺」が首位です。
交通の便、買い物の便利さ、井の頭公園など自然の豊かさが人気の秘密らしいですが、海に囲まれた千葉県も住みやすいですよ。
千葉県の不動産の売買や津田沼周辺の賃貸のご用命は・・・是非当店に!

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中古がオススメな理由 2010年10月 8日

先日、何気なく手に取ったSUUMOに、なぜ今中古住宅がオススメなのか?について書いてありました。
参考になると思ったので転記してみますね。

理由1.立地が選べる
○価格が安いから、便利なところに買える。
中古がオススメな理由の第一は、なんといっても価格が安いこと。中古マンションは新築に比べて3割から5割くらい安い。それだけ同じ予算で条件の良い物件が買えるということでもある。都心や駅、幹線道路やお買い物スポットに近くて便利なところのほか、新築より広い家や陽当たりの良い上の階が狙えたりする。
・・・・・確かに。新築は買えるエリアが限られますが、中古は好きなエリアを選べるだけ物件が点在しています。

理由2.実物を確認できる
○実際の室内や眺望、不具合も確認できる
中古住宅はすでに建物が建っているから、家の中に入って実物を見てから買うことができる。日当たりや窓からの眺め、空間の広さなどが実際に確認できるのだ。建ててしばらくしてから発生した不具合がチェックできる点もうれしい。壁のひびや床の傾き、雨漏り後などがないかどうかチェックしよう。専門家に見てもらえばより安心だ。
・・・・・モデルルームや図面の中だけの説明で住宅を購入するのは、良く考えたら恐ろしいことですね。

理由3.自分好みにリフォームできる
○新築のように新しく、かつ自分好みにできる
他の人が住んでいた家だから・・・と敬遠する人も、リフォームすれば問題解決。価格が安い分、リフォームにお金をかければ新築と同様にピカピカの家が手にはいる。さらにリフォームしていない住宅は標準的な仕様や間取りになっているケースが多いが、リフォームすれば自分好みに変更できる。世界に一つだけのオリジナルの家が実現するのだ。
・・・・・最近、賃貸でも自分で壁紙などの色や種類を選べるモノも出てきています。

理由4.売るとき、値下がりが少ない。
○中古を買えば値下がりは少なくて済む
新築からの経過年数によって価格がどの位下がるのか。新築直後ほど短期間に大きく値下がりする傾向である。新築を買うとすぐに中古になるので、価格が下落しやすいのだ。しかし中古で買うと元から中古なので、その後の値下がり幅は小さくなる。将来売るときには有利だ。
・・・・・新築は買ったその時から2割値下がりするといわれています。

中古住宅、メリットだらけですね。
でも、この「中古」という表現、何とかならないですかね・・・

賃貸設備ランキング 2010 2010年9月20日

久しぶりに、SUUMOに賃貸住宅の設備ランキングが発表されてましたので記事にします。
全国の賃貸物件に住む933人へ「次引っ越す場合、絶対欲しい設備は何か」のアンケート。
オーナーさんには参考になるかも。
また、ご自分のアパマンにお住まいの入居者があなた所有の賃貸物件に対して頂いている不平不満かも・・・です。


☆ひとり暮らしランキング

1位:24時間利用可能ゴミ置き場
2位:宅配ボックス
3位:TVモニター付きインターホン
4位:浄水器
5位:ウォークインクローゼット
5位:防犯カメラ
7位:追い焚き機能
7位:床下収納
9位:浴室換気乾燥機
10位:床暖房

なんか、趣が少し前と違うな?と感じるのは私だけ?
ひとり暮らしには、ゴミ出しや荷物の受け取りなどの面倒な縛りから解放される設備か。
意外でしたね。
でも、私も九州で一人暮らしをした際、ゴミ出し指定時間困りましたわ。部屋に生ゴミたまると臭いし。
宅配便の受取も、仕事遅くなるとその時間には持ってこらないと言われ困りました・・・


☆ファミリーランキング

1位:TVモニター付きインターホン
2位:24時間利用可能ゴミ置き場
3位:ウォークインクローゼット
4位:宅配ボックス
4位:追い焚き機能
6位:防犯カメラ
6位:床下収納
8位:浴室換気乾燥機
9位:浄水器
10位:床暖房

ファミリータイプに暮らす家族は、やはりモノが多くなり収納スペースを気になさいますね。
追い焚きも、ひとり暮らしには私は要らないと思うのですが、複数の人数で暮らすには入浴時間もずれるので必要かもですね。

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家を売るには 2010年9月19日

九州から戻り、早1ヶ月強。
競売を再開し始め、1発目に入札した物件を無事に落札しました。
しかも、次順位とは16万円差・・・
以前の私なら、「お、やった。ラッキーだったぁ・・・」と思っていたところですが、今の私は違います。
「危ねぇな、こんな試算じゃダメだ」に変わりました。

北九州の社長に報告したら、大変喜んで頂きました。
「これからだね」と。

はい、セカンドステージが始まりました。
抜かりなく、かつ毅然とした態度で、目の下真っ黒にしてがむしゃらに猪突猛進します。


さて、市況はと申しますと。
長引いています、地価の下落。
新築の不動産価格がそれに連動して低価格化しています。
自宅の買い換えを考える人も多いのではないでしょうか?
そんなときに直面するのは、「譲渡損」。

10年前とは家族構成も変わり、3LDKのマンションから4DLKの戸建てに買い換えを考えていたとします。
しかし、マンションは大きく値下がりし、1000万円以上の譲渡損失が発生します。
こんな時に使えるのが、「損益通算と繰越控除」
これは、「給与などの所得から損失を差し引くことができ、しかも引ききれなかった額は翌年以降、3年間繰り越せる」というもの。

ただし、今の自宅の所有期間が5年超で、買い換え先の自宅に10年以上のローンを組んでいることが条件です。
プラス、新たに購入する自宅の住宅ローン控除の併用もできるのです。

この「5年超」には、注意も必要。
所有期間5年の考え方は、譲渡の年の1月1日現在で所有期間が5年超必要ということなので、単に5年超持っていれば良いと勘違いしてはいけません。
分かりやすく言うと、元旦を6回向かえたか?ということですね。

こんな税の仕組みを知って、確定申告しましょ。

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ヤマダ電機が中古住宅参入 2010年9月13日

家電量販最大手のヤマダ電機は11日、中古住宅事業に来年から本格参入する方針を明らかにした。
仕入れた中古住宅を、給湯やコンロ、暖房などをすべて電気でまかなうオール電化にリフォームして、割安な価格で提供する。
家電量販大手が中古住宅市場に本格参入するのは初めてで、市場活性化にもつながりそうだ。
オール電化住宅は、光熱費の引き下げ効果が見込めるうえ、火を使わないという安心感から、高齢者や子どもがいる世帯を中心に人気がある。東京電力のサービス区域内では毎年10%以上も増加している。
ヤマダは、仕入れた中古住宅に、IHクッキングヒーターを設置し、最新の給湯システムや防犯キーシステムなども導入する。オール電化にするための費用は100万円弱かかるとされるが、ヤマダはほとんど上乗せせずに販売する。

2010年9月11日14時36分  読売新聞)


家電量販店が、とうとう不動産販売に乗り出しましたか。
仕入れた中古住宅をリフォームして転売する事業です。

が、しかしどこから中古住宅を仕入れするのでしょう。
一般流通から仕入れて、「ヤマダブランド」で販売でもするつもりでしょうか?
でも、それじゃすぐに行き詰まりますね。

中古住宅を安く買う方法は、競売以外にないのです、と何回も言っているのに。
色々あって、大手企業は競売事業に向かないです。

言っているように、市場活性化に繋がればいいですが、停滞化に輪を掛けることにならないことを祈ります。
その為にも、きちんと競売についてノウハウをもった業者からコンサルタントを受けて乗りだして貰いたいです。

競売コンサル?私やりますのに(笑)ヤマダ電機さん!

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弁護士の報酬 2010年9月 4日

今晩のNHK「AtoZ」で弁護士トラブルについての放送があると聞きました。

弁護士っていうのは、良い給料とってさぞや裕福なんだろうな・・・と言う印象でしたが。
どの職業も大変なんですね。

司法制度改革によって、弁護士は急増しました。
その一方で、仕事の量はあまり伸びずに30代の弁護士が年収300万円という事例がありました。
この弁護士は、「コンビニのアルバイトの方がよっぽどいい」と言います。
弁護士になる為に、良い学校行って相当なお金がかかっているでしょうに・・・

そんな窮地に追い込まれた弁護士が、闇の勢力に加担し違法なビジネスに手を染める。
正義の味方ばかりじゃないんだな。


グーグルマップ賃貸情報 2010年8月20日

世の中、随分と目まぐるしく変わるものですね。
管理物件の看板の交換を頼もうと、いつもの業者さんに連絡してみると会社の電話は取り外されており、社長のケータイも呼んではいるものの出ない。
一日待ったはみたものの、返信は無し。
関係している業者さんに聞いてみると、案の定・・・

他にも、あの会社とあの会社・・・
みんな経営が苦しく、会社をたたむか夜逃げ。
首の皮一枚で繋がっている当社も、同じ轍を踏まぬよう頑張らねば。

目まぐるしく変わると言えば、賃貸業界。
グーグルマップで、賃貸情報を検索できる機能が加わりましたね。
昔のアイディーユー、(株)ジアースの情報ですが、すでに126万件の情報なのだとか。
グーグルは、ジアース以外の業者とも提携予定だそうなので、途轍もない数の賃貸物件がグーグルマップ上に氾濫するでしょう。

これによって、賃貸ポータルサイトはどんな影響を受けるでしょうか?
圧倒的に使い慣れたグーグルマップに賃貸情報。
ユーザーは、地図上に一覧状態になっている情報を見れば、あちこちと各社のポータルサイトを何カ所も探す手間は省けます。
おまけに、不動産会社が掲載する登録は無料。
いよいよ大きなうねりと淘汰が始まりますね。

早く目指す業態に変換しなきゃ。
林建材とアルフォートの融合。
業種のコラボレーション。

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九州、総集編 2010年8月 7日

北九州に来てから、ずっと行ってみたかった「平尾台」のカルスト台地。
hiraodai.jpg

緑の中から白い石灰岩が羊の群れのように顔を出す風景から「羊群原」と呼ばれ、台地全体が国指定天然記念物となっています。

sora.jpg

空がとってもきれいでした。


湯布院から阿蘇までの「やまなみハイウェイ」
くじゅう連山を望みます。

tyouja.jpg

yamanami.jpg


大観峰は2度目でしょうか。
ワインディングロードが続き、バイカーの聖地です。
daikanbou.jpg


帰路の九州道では、私にエールを送っているのか?
虹がきれいに出ていました。

niji.jpg


そして、こちらでの研修期間は終了しました。

ですが、特別に強制執行の断行が6日にあるというので、会社の社長にお願いして断行に立ち合わせて頂くことになりました。
私にとって、千葉を含めても2度目の強制執行断行。
お昼に、焼きカレーを食し、上顎をやけどしながらの立会いです(笑)

dankou.jpg

執行官、鍵屋さん、断行の運送作業の業者さんがたくさん。
強制執行とは、国の権力を発動し、強制的に明け渡しを行うことです。
この恐ろしさを分かっていない債務者の方が多すぎると感じるのは私だけでしょうかね。
幸い、動産の放棄の確認が行われたので、この大人数で荷物を業者が搬出することは避けられましたが、緊張する瞬間です。

これで、私の北九州での研修の全てが終了しました。
この研修期間は、私にとって大変多くのものをもたらしてくれました。

最後に毎日見ていた会社のベランダからの雄大な山々の画像です。
jimushoyama.jpg

この景色に、大きな力と勇気を貰いました。感謝です。

さ、これからが本番ですね!
留まる事はありません、常に前進あるのみです。



九州の古跡 2010年8月 3日

太宰府天満宮
tenmangu.jpg

受験生の息子のお守りを買う。

南蔵院
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この涅槃が見たかった。


鳴渕ダム
narufuti.jpg

南蔵院の帰りに寄ってみた。


関門橋
kanmon.jpg

北九州市門司から下関に渡りました。


大分県の国宝「臼杵石仏」
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研修先の方に教えてもらいました。是非にって。


熊野麿崖仏
kumano.jpg

すごく険しい山。一日分の汗出ました。

研修最終日 2010年7月31日

今日で、北九州に住んでちょうど2ヶ月。
競売研修も最終日となりました。

こちらでは本当に会社の皆さんにお世話になった・・・
このノウハウは誰にも洩らしません(笑)

昨日は、競売物件任意明け渡しの現場へ同行。
sunatu1.jpg

非常に利便性の良いところで、希少性がばっちりの物件。
建物自体も大きくて立派でした。
ですので、荷物も約束の日までに搬出しきれない。
sunatu2.jpg

ご主人も、暑い中何日間も頑張ったようでしたが、あまりの量にギブアップです。
そして、任意の引渡となりました。
旧所有者の方は、こらから新しい人生をやり直すことになると思いますが、心底頑張って欲しいと思います。


そして、本日研修最終日。
そして、最後の北九州でのオープンハウス。

saishuoh.jpg

ひとりで待機しています。
たくさんのお客さんに来てもらいたいものです。

オープンハウスから戻れば、夜から社長の総集編研修があります。
朝のミーティングで「千葉に帰ってからすぐに動けるように、疑問点をなくして帰りなさい」と言って頂けました。
本当に、最後の最後までお世話になります。

とは言っても、強制執行の断行に立ち合わせていただく予定なので、6日まではこちらに残りますが・・・
レンタカーでも借りて、数日観光でもしてみましょうかね。

高額物件 2010年7月27日

先日引渡を受けた大型の戸建ですが、分筆が終わる前に2区画とも成約になりました。
戸建のほうは、某大手ハウスメーカーによる注文住宅。
土地の方は、今まで月極駐車場として貸していた土地です。

こんなご時世なので、住宅ローンの仮審査がどうなるか分からないので、2人目、3人目と申し込みを受け付けています。
希少性の高い物件は手が付くのが早いですね。

庭にも手入れが入り、綺麗になりました。
takaminetyo.jpg

立派なツーバイフォー住宅は、新しい家主を迎え入れる為、これからリフォームに入ります。

博多のマンション 2010年7月26日

今日は午前中から、福岡市博多区の落札したマンション2戸の代金納付の会計処理及び開錠を行いました。
同じ棟の9階と11階。2戸まとめての販売を開始します。
・・・・・が、私はそのときもう千葉か?・・・。

というわけで、素晴らしい景観を撮影してきました。
minosima.jpg

これこそ、リバーサイドマンションですね。
博多駅までも十分徒歩圏。
天神、中洲もすぐそこ。
環境は最高に良いマンションです。

分譲会社の破綻による競売で、空き家でしたので室内は至って綺麗なままでした。
ノーリフォーム&ハウスクリーニングでオープンルームを開催します。
すぐ売れちゃいますよ、これ。

大人の隠れ家的古民家 2010年7月24日

今日のオープンハウスは、門司区の山上、羨む眺望の平屋建て。物件着いたら一組のお客さんが待っていました。今日も暑いが張り切って行きましょう。
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さて、私が北九州でオープンハウスに待機できるのもあと数日となりました。
この2ヶ月間で、何とか担当した物件のうち1件は売って千葉に凱旋したかったのですが、なかなか客足が伸びません。
個人的には、梅雨そして梅雨明けしてからの猛暑のせいにしておきます(笑)

しかし、この研修会社では6月こそ安定しなかった成約数も7月になった途端、どんどん申し込みが入ってきました。
しかも、まだ売り出しに出していないうちから「管理」の看板を貼り、これからリフォームという段階のある物件では、昨日電話が鳴りっぱなしでした。
しかも5000万円オーバーの中古戸建ですよ。あるんですね、実需って。

さて、もしかしたら待機は最後になるかもしれない本日の物件。
坂の最頂上に建つ、昭和49年築の古民家を完全再生。
外装内装、設備を含むほぼ全てをフルリノベーション。
強いて表現するのであれば、モダン和風な大人の隠れ家的古民家。

土地100坪が付いて、1180万円ですよ。信じられます?
山の麓に造られた閑静な住宅街。その突端に位置します。
環境が良いなぁ?、門司って。

しかも、これは北九州だけではなく、福岡県全体がそうらしいのですが、バスの停留所が充実している。
バス停からバス停まで多分1分おきくらいの間隔じゃないかな?
ちょっとスーパーで買い物した奥さんが、買い物袋をぶら下げて「IC乗車カード」で手軽に乗り降りしてますし、時間の感覚も数分単位ですぐに次のバスが来てとっても便利です。

これだけバス便が充実していれば、どこに住んでも安心ですね。

毎日の仕事にストレスを感じたとき、ひとりでぼんやりとしたいとき、鋭い感性が求められる仕事をするとき・・・
そんな時にこんなセカンドハウスがあればいいなぁ・・・って思います。

201007101100000.jpg

高床式平屋建て 2010年7月23日

先週に引き続き、福岡へ物件の下見に行きました。
その中で気になった物件をひとつご紹介します。

高床式平屋建て
takayuka.jpg

サンルームは2箇所。124m2の4LDK。
1階部分は、駐車場としては十分すぎるスペースが確保されています。
所有者が空き家で占有していますが、とてもおもしろい物件です。

妙見山 2010年7月22日

北九州から千葉に戻るまでの間にどうしても登山したかった山。
頂上付近には妙見宮の上宮があります。

519mの妙見山。90分ほどで登れるというので、安易に考えジーパンにポロシャツ、水にタオルの軽装で出掛けました。
山はなめたらいかん。

意外にも険しい山道。
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無謀にも16時を過ぎたあたりから登り始め・・・

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頂上は、まだかまだかとゼイゼイ言いながら進んでいくと。。。

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急に目の前が開け、絶景が目の中に飛び込んできました。
しかしながら、トレッキングシューズを履いて来て良かった・・・

すると、ここか上宮?
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違うだろ。

0017.jpg

湧き水。
とっても冷たくて気持ちが良かったです。
飲んでみてもとても美味しかった。

さて、妙見宮の上宮はどこかとさまよい続けること数十分。
やっと趣のある鳥居を見つけました。

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こちらも駒猪。そのまま歩いていくと、、、

0024.jpg

やっと本来の妙見宮「上宮」を見ることができました。
ここでも参拝して、約85分。
ちょっと迷ってあっちうろうろ、こっちうろうろしてしまったので実際はもう少し早く来れたかもしれません。

あたりも暗くなり始めてきたので、急いで下山。
約40分で下まで戻ることができました。

これでひとつ目標達成。
薄暗い下山途中には、猪を2回ほど目撃しました。
猪突猛進、本当に真っ直ぐ走りますね、猪は。

おかげで今日は、足腰が少し痛い。
今日この調子だと、明日がピークですね。


熊蝉 2010年7月21日

今日は、北九州の小倉地方裁判所の開札日。
会社に向かう途中、消防団の機庫を見つけました。

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毎日の通勤途中、今まで気が付きませんでした。

それにしても、暑い、暑い・・・
こちらでは蝉がシャーシャー鳴いています。
クマセミ.jpg

関東では、アブラゼミやミンミンゼミが一般的ですよね。
こちらでは、朝早くからクマゼミが主役です。

シャーシャー、シャーシャー煩いんですが、昼頃になるとピタッと鳴き声が止まります。
不思議ですね。

千葉では、アブラゼミの「ジージー」という鳴き声は一日中響き渡りますが、こちらでは今時分の時間になると割りと静かなんですよ。

肝心の開札結果は、見事に惨敗でした。
絶対に大丈夫と思っていた物件までもが、他社に高値で落札されていきました。

不動産価格、今後上昇するかも。
今の感覚では、あの値段で落札したらきっと売れ残り価格の筈です。

しかし、特別な物件だけではなく、落札されたほとんどの物件が高値での落札です。
物件がない、希少性のある地域はもっともっと強気での入札が求められますね。

裁判所からの帰り道、北九州市民球場からたくさんの球児と関係者が出てきました。
今日でベスト4が出揃います。
いよいよ福岡県の高校野球も大詰めですね。

降りチャリ、押しチャリ 2010年7月19日

降りチャリ、押しチャリ
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私の暮らすマンションの目の前の横断歩道に・・・

北九州の人たちは、チャリチャリ言いますね。
私も少しずつですが、シャーシーとか覚えてきました。
シャーシー=うるさい!!

今日は、北九州市は強烈な暑さでした。
そんな中、次回の小倉支部入札予定の物件の下見に行きました。
中でも、私の一番の興味物件は・・・・・

nakasone1.gif

ちゃんとした画像をお見せできないのです。
極○のご自宅。

会社の社長は、「ピンポンピンポン」インターホンを鳴らし続けます。

「出てこんなー」

お隣への聞き込み。
インターホン越しに

「何もお話できません」

そうでしょう、そうでしょう。

実務研修で、一番興味深い瞬間です。
来月からは、こんな物件も自分で全て処理しなければなりません。

こちらで競売の処理ができれば、関東の占有者処理なんて屁のツッパリにもなりません。
柄の悪さのレベルが違うのです。

昨夜乗って帰ってきたタクシーの運転手さんにも言われました。
「ここあたりは、お客様降ろしたら、フルアクセルで帰りますよ」
「つい先日も殺人ありましたしね」

お、おい、、本当かよ(笑)

小倉祇園太鼓 2010年7月18日

昨日は、小倉に行ってみました。
ちょうど、小倉祇園太鼓というお祭りが行われていたから。

小倉駅周辺は、町中が太鼓の音が止みません。
八坂神社にはひとも屋台もたくさん。

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町中いたるところで太鼓の音が鳴り響き、町は祇園祭一色に染まります。
こちらにも。。。

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このあとは、黒崎祇園山笠、戸畑祇園大山笠と、北九州の大きな祇園祭は続きます。

今週の担当物件 2010年7月17日

閑静な住宅街の中の、大手ハウスメーカーによる建築。
しかも、平成15年築の築浅物件。

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やっと梅雨明けした今日、土日といえば毎週雨だったので清々しくて気持ちがいい。
ということは、お客さんも久しぶりの晴天の連休にどこかへ出かけてしまったかも・・・

福岡地方は、この時期、祭りラッシュです。
博多の山笠は終わりましたが、北九州の山笠はちょうど今。
今日は、小倉祇園祭か。
福岡県指定無形民族文化財です。

競売のコンサルティング 2010年7月16日

今日は、多少の寝坊。
仕方なく、朝食を抜きました。
最近寝るのが遅くて疲れ気味だな。。。


今日、研修中の会社に自己居住用の取得にと競売物件を指定され、コンサルティングの依頼にお客様がお見えになりました。
会社には、毎週このようなお客様が頻繁に来社されます。

競売物件を入落札し、代金を納付し、自分に所有権が移転されるまでには各種様々な手続きが行われます。
それを、実務を知らない一般の方がスムーズに行うことはちょっと難しいですね。

それにもまして、占有者の退去の処理や、そもそもいったいいくらで入札したらいいのかの入札額査定・・・
少しハードルも高いようです。
平成16年の法改正により、建物短期賃貸借人の権利は弱くなりました。
しかしながら強制執行の断行まで行うと、時間とお金が余分にかかってしまいます。

一見、簡単に参入できるようになった感じがし、エンドユーザーの競売への入札件数も非常に多くなりました。
ところがせっかく自宅を手に入れても、占有者を排除できずにいつまでも住まい続けられ、なかなか自由にできなかったり・・・という事になりかねないのです。

その為にも、競売のプロにコンサルティングを受けましょう。

この物件は、入札してはいけない・・・
この価格では、落札できない・・・

そして落札した暁には、安心して占有者の退去・引渡しを受けることができます。

出口は、競売で不動産を取得した後、転勤などの拠所ない事情によって売却しなくてはならないような場合でも、含み益を持っているので、きっと相場で売ることができるでしょう。

興味がある方は一度お試しあれ。

波際の物件 2010年7月15日

午前中は、雨。
その中を、今度売出しを開始する2物件のリフォーム状況を見ていってきました。
足場がもう少しではずれ、内装もそろそろ大詰めです。

その後、次回入札する福岡の物件の下見に。
先日の残り、マンションと戸建て4物件を見に行きました。
その際、該当の住戸に対してピンポーン,ピンポーンと。
ここで話する内容はシークレットですが、肝を教えていただきました。
これであれば、占有者の状況や落札した際の対応も簡単に事前にチェックできます。

その中でも、珍しかったのは1・2階を民宿として、3階を住居として利用している建物。
海岸の波際にあります。
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停船所もあり、とっても気持ちのいいところでした。
海2.jpg
こんなところで、将来隠居できたら良いだろうな・・・
って、隠居はまだまだ早い。

福岡は、海と山が揃っているので良いですね。
千葉でも、いすみ市辺りの外房がセカンドハウスとして人気なんです。
こういった物件は、普通の人では建築する機会がないので、競売で安く出ていたら買いですね。
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千葉でも見つけてみよう。。。

大雨でした 2010年7月14日

今日は、九州は大雨の一日でした。
特に私の住む北九州市は、早朝から消防車や救急車のサイレンがけたたましく鳴っていました。

起きてテレビを見てみると、いつも通勤で歩いている道路が冠水していたり、物件の下見でよく見る川が氾濫していたり大騒ぎのようでした。
定休日でよかった・・・

飛行機も新幹線も運休で、在来線もストップ、学校は休校。
当然、高速道路も土砂崩れなどで通行止め。

近所では、避難勧告まで出ていました。
週末まで雨の様なので気をつけないと・・・

千葉では、ここまでの大雨は滅多にないです。
また、カメラ見たら今日は千葉は快晴のよう。

午後から、雨もあがってきたので、1週間分の洗濯をし、Yシャツとスーツをクリーニングに出し、米炊いている間に近くのスーパーに買出しに。
物件も売れ出してきたので、明日からまた忙しい日々が始まります。


研修期間の4分の3が終了し、ゴールが見え始めてきた今、「そろそろ、千葉に戻った際の準備を始めないとな。」と焦り始めています。
今週末には梅雨明けも予想される中、やり残すことのない様充実した毎日を過ごしたいと思っています。

子供達ともたくさん話をしたい。
社員達とも夢を語り合いたい。

その為にも・・・・・もうひと踏ん張り!


息子の熱い夏 2010年7月13日

高校球児の息子の夏大が本日早すぎる幕を閉じました。
1回戦を快勝して向かえた2回戦。
私は、負ける訳がないと高をくくり、九州に留まりました。
そんな今日、敗戦の知らせが入りました。

1回戦は、大会第1号のホームランが当校の選手。
うちの息子も、スタメンでライトで出場し、左中間に痛烈なツーベースを1本。
翌日の千葉日報に掲載された記事を見て喜んでいたのもつかの間・・・残念でした。

息子の高校で、監督をしている私の野球部時代の同級生からも電話が入りました。
「息子、今日も1本打ったぞ!」って。
彼の監督の下で野球がしたいと受験した高校で、3年間厳しい練習にも耐え抜きました。

試合後、泣きながら女房に「ありがとう・・・」って握手してきたんですって。
毎朝休むことなく、早くに起きて弁当を作り、ドロドロのユニフォームを洗濯し、時間になると仕事に行く大変さを、彼はずっと分かっていたんだと思います。
その感謝の握手だったんですね。

私も、監督と電話を切った後、息子にも電話をし、「お疲れさん」と伝えました。
返ってきた言葉は「ありがとう・・・」でした。

息子よ、こちらこそ3年間夢を与え続けてくれてありがとう・・・
そして監督の○○、息子の面倒を見てくれてありがとう・・・

今晩は、定休日前の寂しい夜になりそうです。

パーソナル・イニシアティブって? 2010年7月 9日

次回に入札する福岡の、市内物件下見に行ってきました。
特に、今回気になっているこちらの物件。
城南区.jpg

福岡で人気の地下鉄「西新駅」から10分ちょっとの戸建です。
鑑定士の基本評価額が3400万円近くになるので、どの位の試算額になるでしょうか。
早速試算してみます。

さて、本題。
最近良く聞く、パーソナルイニシアティブって何?

パーソナル=個人的・私的
イニシアティブ=物事を率先してすること。主導権。

合体すると、自分の思ったことを率先して行うこと?
だいたいそんなところでしょうか。
こんな人間になりたいですし、同志には同じことを求めますね。

ナポレオンヒルの「成功の黄金率」ではこんなことが書いてありました。


『あなたが自分自身の雇い主だったら、今日一日のあなたの働きに満足しますか?』

一日の終わりに、他人があなたのことをどう思うかは、あまり問題ではありません。大切なのは、あなたが自分自身をどう思うかです。
一日の働きを振り返りながら、自分自身に問いかけてみましょう。

「私は自分の時間と脳力を100%使い切っただろうか?」
「これが私の会社だったら、今の自分のような社員を何百人も雇いたいと思うだろうか? それとも、もっとイニシアティヴのある人間を雇いたいと思うだろうか? 」

自分を振り返ってみて、「一緒に働いてみたいタイプの人間だ」とか、「自分がオーナーだったら雇ってみたいタイプの人間だ」と思えるのであれば、あなたが会社のオーナーになる日もそう遠くはないでしょう。また、オーナーまではいかなくても、会社にとって大変貴重な存在になることは確実です。

そして一番大切なことは、「今日はベストを尽くした」、「報酬分の働きをした」、「自分に課している職務遂行の基準に達することができた」という穏やかな気持ちで、夜ぐっすり眠れることなのです。


また、こんなことも書いてありました。

『仕事の質、仕事の量、そしてその仕事に取り組む心構えが、あなたが獲得する給料の額と仕事の内容を決定します。』

企業の中で、最高の地位まで昇進する人物は、“プラスアルファ前進する”ことを習慣にしている人たちです。
報酬以上の仕事を、自分から進んで快く行うことを、身につけている人のことです。あなたが、自分の将来を決めることになる最初の重要な一歩を踏み出すのは、「 どんな仕事でも積極的心構えで取り組み、それをやり遂げよう 」と固く心に誓ったときなのです。

この心構えを身につけることが、初めは難しいように思えても、徐々に自分のものになっていることに気がつくでしょう。“ 常に与えられた以上のことをする人物である ”と認められることによって、利益があなたにもたらされることが分かってくれば、もうこれ以外の方法で物事を進めようとは、思いもしないでしょう。

ですって。
こんな考えを持って仕事をしてくれる人、どの位いるのでしょう。
そんな人達の集合体の会社ってどの位あるのでしょう。

でも、こちらの北九州の会社は、まさにこんな会社です。
それぞれが物件に対する経営者なので、取り組む仕事やそれに対する心構えを身につけています。

見習いたいですし、私の会社も言わなくても動く集合体であって欲しいです。
あなたが獲得する給料の額と仕事の内容の根拠はいつもここですから・・・

門司港レトロ 2010年7月 8日

今日の水曜日は、久しぶりの完全休養。
コインランドリーへ行って、一週間分の洗濯。
そしてその後にクリーニング屋さんにワイシャツを出しに。

昼食を取り、全部終わったのが16時過ぎ。
宵の門司港見てみたいな・・・と着替えて門司港へ向かいました。

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門司港の駅舎です。

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こういった景色が見たかったんですよね。

kannmonnkyou.jpg

関門橋も随分とよく見えます。

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門司港レトロ展望室から見た眺望です。¥

数年前、門司港に来たときにあったハヤシライス屋さんもまだありました。

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戸建の解錠 その2 2010年7月 6日

週明けの月曜日は、あちこちの現場に回りました。
朝一番で、戸建の解錠。
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中の荷物はほとんど持ち出されて、比較的キレイな状況でした。
外に大きな犬小屋がありましたが、中犬もいたのですね。
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クロスがガリガリです。

その後は、販売中の現地に。
nuki2.jpg

築4年の、とっても贅沢な平屋住宅です。
建築家が元所有者ということで、使っている建材も一級品です。
室内の間取りも素敵です。
街並みもテレビに出てくるような閑静な住宅街。

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綺麗ですね。

近くに山が見える・・・
私の住むマンションも、朝起きてカーテンを開けると壮大な山々が目に入ってきます。
目覚めから勇気と力をたくさん山の神から貰っています。

ちょっと移動すれば、海も近い。
北九州市良い街ですよ。




雨の日に文明の利器 2010年7月 4日

今週も、先週に引き続き北九州は雨。
同じ九州でも、南部は大雨だそうで、200ミリの降雨量が予想されています。
土砂災害など注意ですね。

オープンハウスで待機する土日になると雨が降ります。
これでは、お客さんの気分も湿りがち。
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坂道から雨が滝のように流れています。

カメラで千葉の営業所の様子をのぞいてみると・・・

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良い天気とまでは行かないようですが、雨は降っていないようですね。
置場場内も湿っていないし。

このカメラシステム、優れものです。
元々、セキュリティのため営業所に導入したのですが、事務所内と資材置場場内に設置してあります。
これも、私が北九州に来るにあたって大急ぎで設置させたもの。

事務所内の会話や、置場でのお客さんの様子をどこにいても把握できるようにと。
社員もカメラのことは忘れてるかのように自然体です。
カメラの前で昼休みになると大口あいて寝てたりしますから(笑)
お客さんの目に付くところではやめて欲しいのですが、昼休みにはほとんど来客はありませんし、まぁ良しとしましょう。

私も一応仕事をしているので、一日中カメラを見てるわけには行かないのですが、時々覗いています。
問屋さんやメーカー、お客さんの何気ない言葉をキャッチし、それに社員達がどう対応しているのかは興味がありますし重要です。
何か問題が起きたときにも、画像を見ると見ないとでは判断も大きく変わるでしょうし、間違いが起こる可能性も抑制できますね。

こんなことなら、本社や不動産会社のアルフォートにも設置すればよかった。
今まで、大事な書類やFAXは郵送やメール添付でしてもらっています。
お互い、時間が許せばカメラに映し出してくれれば事足りることも多いはずです。

文明の利器、使えるものはどんどん活用した方がよさそうですね。

聞く奴と聴ける奴 2010年7月 3日

「聞く」と「聴く」。
違いは何ですか?

「聞く」には耳と言う字が入っていますね。
耳で聞くということです。

一方「聴く」には、耳の他に目、心と言う字が含まれています。
もう、お分かりですよね。
人の話しを聴くときは、耳と目と心を使って聴くのです。
耳に頼るのは心が足りないから・・・です。

しかしながら、人の話を聴けない奴が多い。
だから、「経営者は同じ事を社員に7回言いなさい」なんて格言ができるのですよね。

私は話が好きですから、「こいつ、俺の話をきちんと聴いてくれてるな・・・馬耳東風だな・・・」てな具合にすぐ分かります。
「社長、またなんか言っているよ」なんて社員は、言動見てるとすぐ分かります。

例えば、私今九州にいますね。
目で言葉を伝えられないわけです。
しかし、目で聴いてもらうことができなくても、心で聴いてくれる社員は、私の思い通りに動いてくれていますし、悩みも共通しています。
女性社員はほぼ聴いてくれてますね。

それに引き換え・・・

私は、同じことを7回も言い続けるほど忍耐強くありません。
2回言って分からない人は見切りを付けます。
3回目はないと思ってね!!







競売屋の意地 2010年7月 2日

金子不動産の金子社長が私のブログにエールを送ってくれています。有難く頂戴します(*_ _)ペコリ

都内の競売大手が、こちら九州の方で惨憺たる状況です。
自分の地元で落としきれないものが他所の地域に来て、即座に商売になる筈がありません。

首都圏の競売市場の落札価格が高騰して儲からなくなってきているので、地方都市へやってきて安い物件を買いあさる。
千葉へ戻ったときに、そんなに高騰されては商売にならないかも・・・と懸念した私は、早速小倉の社長に話を聞いてみました。

30猶予年この商売をしている社長は、全くの余裕顔。

「大手?どんどん来てもらいたい。そして地方の不動産価格を上げてもらいたい。でも見てたら良い、しばらくしたら消えてなくなるから・・・」と言っていました。

実際に、小倉支部や福岡本庁の競売物件には都内の大手が進出してきて久しいのですが、半年ほどで消えていくのです。
つまり、入札しては来るのですが落札できなくなるんです。

彼らは、本来の競売のノウハウを上層部あるいは同族で囲い込み、一線の社員には決して教えないのだとか。
大きな資本を武器に、高値で落札しては行きますが、まず売れない。ついには、弱気の入札になる。
しかも、大手は中小零細と比較して販管費の額が半端ではありません。
フットワークの軽い業者の真似はできないのですね。

そして、地方には買って良いエリアと絶対に買ってはいけないエリアが存在します。
そりゃ、ぽっと出には分かりませんわな、そんなレア情報。

つまり、冷静沈着に試算をし、地道に占有者の処理をしている我々にとって、大手はさほど怖い存在ではないのです。

逆に言われてしまいました。
「林さんが帰る頃、大手が地方に資金を分散させていれば、そのパイが空いて安く買えるじゃない・・・チャンスよ、チャンス!!」

競売は、買ってナンボ、落としてナンボです。
自分のエリアで買いきれない業者が、地方都市に来たって無駄なこと。
高く買ってもちゃんと売れるんです。
逆に次順位と数十万、いや数万円の差で落札した物件だって販売に時間が掛かることも少なくありません。
難しく、奥が深いですね、競売って・・・

解錠 2010年6月28日

落札物件、空き家マンションの鍵を解錠しました。
ディンプルキーなので、壊します。
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室内は至ってきれいでした。
こちらもリフォームして売り出します。

昨日、やはり空家になっていた戸建の旧所有者から連絡が入りました。
どうも、後ろで街金が指示を出している様子。
社長が手際よく応対し、万事休す。
荷物は全て保管してあるし、写真も何十枚も撮影し証拠として保存してある。

今までの私は、空き家の場合、代金の納付をし所有権が移転された時点で解錠し、中の荷物を残らず廃棄処分していました。
会社の皆からは、「トラブルなくてラッキーだったねー」と。
今回のような事例を目の当たりにしてしまうと、今までの行動が恐ろしい。
大量のクリーニング品やソファーなどの家具、寝具・洋服等など・・・日の丸なども平気で捨てていました。
知らないって恐ろしいですね。
競売の処理・・・奥が深いから気をつけてしてくださいね。

そんでもって、今日は福岡本庁の開札日。
先週入れた札5本のうち、見事2本落札。
やはり、突っ込まないと落札できませんね。
さすがです。

綿密な試算と経験。
あとは・・・・・・
・・・・・・・・・・・
・・・・・・・・・・・
・・・・・・・・・・・
度胸です。

不動産営業の極意 2010年6月27日

引き続き、戸建のオープンハウス待機。
昨日、終了間際に来てくれたお客様は「ネットに出てるウッドデッキが良いなぁと思いまして」と言って下さいました。
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1歳の娘さんとお若いご夫婦。物件自体も気に入ってくれたような感じがし、本日再来されるかと期待しています。

天気は相変わらず、降ったり止んだりの梅雨空で、お客さんの入りが悪いです。
昨日、物件にエアコンが入ったのでオープンハウス会場内は快適ですので、是非いらして欲しいです。
 
来客がない午前中。地元から続々携帯メールが入ってきました。
夏の大会前の練習試合中の高校球児愚息「陵太、ツーベース打った」と歓喜メール。
それから、今日消防団のポンプ操法大会支部大会を戦っている団員から「団体は逃したが最優秀選手賞を取りました」と複雑メール。
建材ショップからご注文メールetc・・・
取り合えず、明日一時千葉に戻ります。実に1ヶ月ぶりですが、土地の仲介の契約をしてきます。

さて、ここから本文。
1ヶ月間、北九州の急成長中競売業者さんにお世話になり、感じた営業雑感を記しておきます。
アルフォートのみんなに目を通しておいて欲しいです。
 
 
お客様の言葉を良く聞くことは、非常に大事です。
また、お客さんは自分の話をジックリと聞いてくれる人を信頼します。
ヒアリングが何より大事と言うのは、このことを言うのですね。
アルフォートのメンバーは、全員それができていて素晴らしいと思います。
お客さんは、他の強引な且つ自分勝手な営業マンでなく私たちを選んでくれる確率が高いでしょう。
 
しかし、気をつけないといけないのは、お客さんの要望を良く理解して聞くことと、お客さんの言いなりになることは違うと言うことです。「確率」と言う言葉を使ったのは、中には自分の言うようにしろ!自分の言うことを聞け!といった、営業マンに対して間違った観念を持った人にあたることがあるからです。
 
このような人達は、私達のお客さんではありません。お客さんと言うのは、集めて集めて精査する(切る)!と言うことが必要なのです。自分のそして自社の倫理に反するひとは、お客とは言えないので相手にしないことです。買ってもらわなくて結構、借りてもらわなくて結構と言う「誇り」を忘れないで下さい。切られたくないお客さんは、自分から言ってきます。
 
また、優柔不断で決めきれない人もだめです。問題を先延ばしにばかりして決断できません。そういったタイプのお客さんを振り向かせるといったセールステクニックもありますが、非常に高度で難しいです。
 
難しいことはストレスになります。何とか成約に持ち込みたいので無理をし、挙句の果てにキャンセル・・・では私達も浮かばれませんね。
 
同様にお客さんもストレスになります。2者がストレスをもったまま気持ちの良い取引はできません。
 
私たちセールスパーソンは、気持ちよく購入してくれる人を好きになります。するとお客さんも私たちを好きになってくれます。いわゆるWin&Winの関係が一番好ましい状態です。そういった関係で取引したお客さんは、得した気持ちになっているので、後にお客さんを紹介してくれたりもします。
 
私も、どんなに親しくなったお客さんでも、長年付き合い、物件を紹介していたお客さんでも、自分の気に入った物件を見つけたらほいほいとこちらに何の連絡も無く購入していくお客さんを何人も見てきました。その都度悔しい気持ちになりました。これもストレスですよね。
 
つまり、何が言いたいのかと言いますと、お客さんは営業マンを先に選んで不動産を買うことや借りることを決めるのでは決して無いと言う事。
気に入った物件があって、はじめて営業マンを選ぶのです。気に入った物件があって、かつそれを気に入った営業マンとして選ばれ、成約に繋がることは良く経験しますね。
それも、なにもかも先に物件があってから・・・なんです。好きな営業マンでも、ろくでもない物件ばかり紹介してくる人からは買いません。
 
ですので、不動産営業は仕入れが命です。自社物件なら自信を持って買取をし販売している物件に自信を持つ。他社物なら、どこの同業他社よりも早く情報を仕入れ、好きなお客さんに提案していく。このふたつです。ある程度流通している物件を「あなたのところから・・・」と言う経験もしますが、確立から言うとごく僅かです。10%も無いのではないでしょうか?
 
自分がして欲しいな?と思うことやサービスを他の誰よりも早く相手にしてあげて喜ばれること=ゴールデンルールです。
どこの誰よりも早く、有益な情報をお客さんに提供し続けることが私達の使命といえます。
その為には、物件を見極める力を養い、自分で良し悪しの見立てができるようになりましょう。
良い物件には営業マンは不要です。勝手に売れていくのですから。
 
お客さんには、私達の言いたいことをピシャッッと言いましょう。
無礼な人には喧嘩も辞さずと言う信念を大切にしていきましょう。
度を過ぎた値引き交渉なんてくそ食らえ!です。
もう帰れ!と言える営業になりましょう。
ストレスのない営業の世界へ。。。

受け持ち物件 2010年6月26日

今週から、オープンハウスの物件をひとつ任されました。
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築15年の戸建です。
リフォームは300万ほどかけています。
リビングに机・椅子を置き待機しています。

北九州は、朝から大雨です。千葉は降っていないようですが・・・
こんな天気の日に物件を見にこられる方は有望客と言えますね。

早速、午前中一組の若いご夫婦がお見えになりました。
要望・理想を伺いましたが、理想と現実を同じフレームに映し出すことは難しいですね。
でも、たくさん物件をご覧になってください。
色々とその経験が勉強になります。

でも、見過ぎたらダメです。きっといつまでたっても購入できません。
直感を大事にしてくださいね。

雨天の中の物件下見 2010年6月25日

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久しぶりの北九州での物件下見です。これだけの件数を半日で回り切れるか不安です。どんな物件に巡り合えるか楽しみです。

こちらで営業をみていると、プライドと自覚を持つことの重要性を痛切に感じます。

お客さんに対しても、何でも言う事を聞く必要がない。サービスもほどほどに。気に入らない人には、買って貰わなくても結構。扱っている商品やサービスにケチを付けようものなら追い返す。

これくらい誇りを持って仕事をしていきましょう。




今日のお昼は久留米ラーメン。
店に入った途端、豚骨臭・・・
美味しかったです。
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秀ちゃんラーメン 2010年6月24日

北九州に来て、2件目の執行現場。
執行官と立会いにて行いました。
この現場は非常に勉強になります。
千葉でも一度強制執行を行いましたが、断行当日はもぬけの殻。
右よりの方でしたので、リビングの大きな壁には大きな日の丸が掲げられておりました。
その際、フローリング床はタバコの火、建具は全て持ち出され大変な被害を被ったことを覚えています。

こういったことを避けるために、この会社ではある手を打っています。
その内容をここでは詳しく話せませんが、スムーズに引渡を受ける為のテクニックです。

本日も、債務者本人はどこかに出かけてしまって居らず、奥さんが対応していました。
国の強制力を持って行われる執行。
話し合いのテーブルに乗ってもらえる事を試みようと、こちらが歩み寄っても逃げてばかりの債務者には、少々辛い結果となりそうです。
こちら側も、好んでする作業ではないのですがね。

その後は、次の入札を予定している物件の下見に福岡市内へ。
遅いお昼は、こちら「秀ちゃんラーメン」へ。
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とても有名なラーメン屋さんらしく、カウンターにはたくさんの芸能人の色紙が所狭しと張ってありました。
重厚なとんこつスープに細麺の組み合わせ。
一口餃子をつけたセットで、とっても美味しかったです。

こちらは、美味しいラーメン屋さんがたくさんあって物件調査も苦になりません。
とんこつばかり食べていると、お腹廻りのサイズがより成長してしまうかも・・・・・

30% 2010年6月23日

北九州の開札日。
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6件入札中、2件の落札でした。3割の落札率維持です。今迄1割で良いと言われ続けて当たり前だと思っていた常識が非常識になりそうです。

リフォーム打合せ 2010年6月22日

落札物件のリフォームの打合せに同行しました。
この物件、眺望が非常に良い高台に位置しています。

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それにしても、高台の物件が多いです。
やはり、山あり海ありの北九州では、眺望は物件の特徴の優先順位も高いです。

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坂下から見上げる。

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坂上からみる物件。
1回の北側は擁壁で真っ暗です。
これをどうリフォームして蘇らせるか・・・

魅力的な物件になることは請け合いです。

福岡タワー 2010年6月21日

どこにでも「タワー」あるんですね。
今日、下見に行った物件近くに「福岡タワーがありました。」
ヤフードームも近くにあるんですね。

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福岡のウォーターフロント、博多のビル群、閑静な高級住宅地。
展望室は、きっと良い景色でしょうな。

福岡・・・良い街ですね。

机上研修 2010年6月20日

オープンハウス(現地販売)終了後、本日、6回目の机上研修。
18時から始まり、22時30分頃終了。

会社の社長がしてくれるのですが、毎回目から鱗なのです。
夢も聞かせていただきました。
壮大な夢ですが、近年中に実現可能な大きな夢なんです。

思い切って、研修に北九州まで来た甲斐はありました。
こんな経験を、不動産業・建設業に勤しむ同志にもしてもらいたい。

大枚はたいて、こちらまで来て本当に良かった。
家族に貢ぐことも教えてもらいましたしね(笑)←これ大事。

こちらでの生活もあと1ヶ月ちょっと。
全く遊ぶ暇はありませんが、とっても充実しています。
住宅を売ることの喜びも改めて教えられました。

今後は、建築士、司法書士、土地家屋調査士、弁護士等に講師は代わり専門分野の研修に移ります。

明日は父の日 2010年6月19日


明日は、父の日ですね。

宅急便で北九州まで送ってもらった「致知」7月号で、森信三が説いた父親の心得が紹介されています。



ここから・・・・・・・・・・・・・・・・

「父親は息子に対して、一生のうちに三度叱るか、それとも一度も叱らないか、どちらかに腹を括らなければならない」

我が子の人間教育、基本としての躾の責任は、9割までは日常の大半をともに過ごす母親にあり、
父親の役割は、自分の人生観にもとづいて人間としての生き方の方向を示すこと、子供に生き方の種まきをするところにあると説かれているのです。

そのためにはまず、我が子の一挙一動に一切小言を言わないというのが父親の根本態度であること。そこにかえって父親の威厳があるとの教えです。

このことは、とりわけ年頃の息子に対して心がけねばならない、と注意を促されます。

年頃の息子は、父親と向き合って座ることさえ呼吸が詰まるように思うものです。

にもかかわらず、事細かにいちいち叱りつけることは、息子には我慢のできない事柄なのです。

たとえよくない点があっても、よほどのことでない限り、心中深く納めて、それに対してあれこれ言わないこと、絶対に叱らぬという決心、怒らぬ覚悟が大事であり、そこに父親としての人間修業があるのです。

その一方、これだけは絶対許せない、放っておいたら我が子の一生に関わる問題だと察知した事柄に関しては、断乎として叱るべきが、これまた父親のあるべき態度です。

しかしそういう大事な注意は子供の一生に三度を超えてはならない。
かくあってこそ、子供においても長く忘れ得ぬ刻印としてその心に刻まれ、生き方の上に一大光明となると説かれています。


・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ここまで

その通りですね。
感動です。父親の役割が良く分かりました。

博多ラーメン 2010年6月18日

九州来てはじめて一風堂へ行きました。
赤丸チャーハンランチセット
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旨かったけど多かった・・・

福岡下見2 2010年6月17日

九州の不動産を紹介し始めて、もう2週間にもなるんですね。
早いものです。

さて今日は、入札期間が21日迄の最終下見と28日の一般下見に行きました。
最終下見は、前回も見た物件のうち、5件に絞られました。

一般下見は、11物件の予定が3件に。残りはまた後日と言うことに。

その中で印象に残った物件をご紹介します。

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軽量鉄骨造の築40年の建物です。
土地は75坪あり、周辺環境も申し分ない。
しかし、潰しの利かない軽量鉄骨。どう料理していくつもりなのでしょう。興味津々・・・

次の物件は、地盤沈下によって床や壁に亀裂がありました。
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これ、基礎の部分です。
建物は使い物になりませんね。
却下です。

他に博多駅近郊のマンションを数件見ましたが、私が大変気に入ったのはこちら。

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東京では、レトロマンションと言われるのでしょうね。
築35年の7階建て7階部分が競売に出ていました。しかも角部屋・・・

築年数が古くても、古さを感じさせず、なんとも言えない良い雰囲気を醸し出すマンションでした。
売却基準価額に1300万円を超え、基本評価も2000万円超。
立地も、地下鉄の駅から徒歩7分ほどです。
しかも、130m2を超える占有面積。良いですねぇ。

福岡本庁には、物件が本当にたくさんありますよ!

梅雨の晴れ間 2010年6月16日

今日は、完全休養日。
朝から快晴だったので、近所の
【足立山 妙見宮】まで歩いてきました。
途中の山道はとても気持ちが癒されます。
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こんな景色、テレビみたいです。
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そして、少し山を登ると「妙見宮」が
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ここの見ものは、狛犬ならぬ「狛猪」
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お参りをし、社務所で神主さんと雑談。
神主さんは、ブログで新しいお守りを作ったと言っておられたので、そのことを話してみました。

「ブログ読んでくれてるんですか?どうもネタが無くてね・・・」なんて言いながら見せてくれました。

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千葉に帰れば、4人の家族。さらに母と弟もいるので全部で7つ購入してしまいました。
これは足立山から龍が立ち昇り、昇り竜と言われるように足立山からの気とお神様の運気を戴いて、自分の運気を昇って戴くよう祈念した御守だそうです。
ひもをあえてつけず、財布やかばんなどに入れてもらえるようカード型になっています。

名物、健脚のお守りの「わらじ」は買いませんでしたが、お宮にはたくさんぶら下がっていました。

そこで、「上宮がある山頂までは、これから登れますかね?」と聞いてみると、
「片道1時間以上あるので、今からは、やめた方がいいですよ」と言われ断念。次回トライしてみます。
せめて登山口まで・・・と思い、参道を歩き始めると・・・
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入口に大きな和気清麻呂公像がありました。
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また、天気の良い定休日に早起きして山頂を目指そうと思います。

退去の立会い 2010年6月15日

北九州に来て、2回目の退去の立会い。
先日のお宅より全然まし。
こちら
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そして、こちらの部屋。

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そんでもって台所も。

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うーん、比較的キレイやね。
掘り車庫にもなっていて、お化粧したら(リフォーム)したら、なかなかの住宅に変身するでしょう。

不動産業者も、競売でもしていないと中々こんな様子にめぐり合わないでしょうね。
さて、この住宅がどう変わるでしょう。乞うご期待!

福岡本庁への入札 2010年6月14日

入札期間最終日である本日、福岡地方裁判所の本庁に入札を行ってきました。
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北九州市から都市高速に乗って、九州自動車道を経由して1時間弱。
本庁は、毎週入札があります。
来週からは、開札も同時にありますので月曜日は忙しくなりそうです。
その間に、入札の試算をたくさんこなして、会社の皆さんと同じレベルまで出せるように勤しみたいと思っています。

来週には、執行官との執行もありますので、楽しみです。
あっという間に2週間。時間は刻一刻と過ぎていくので大事にしていこうと思います。

九州に来てわかったこと 2010年6月13日

不動産営業での、最近のトレンドは「お客さんに信頼できる営業マンになれば売れる」です。
お客さんに、なんてヒアリングしたらいいのだろう、どのようにアプローチしたらいいのだろう、クロージングは?
お客さんに好かれるために、そして信頼されるために、セールストークを勉強し、かつ人格を極め、「あなたに頼んでよかった」「あなたにお願いしたい」と言われるためにテクニックをトレーニングしてきました。

しかし、そんな営業がこと不動産の販売営業に関しては全く通用しないことが、ここ九州に着てよく分かりました。
不動産の売れる売れない、賃貸が満室になる・・・は、決して人ではありません。
ずばり【物件の良し悪し】です。
物件力があり、はじめて営業マンの質があるのです。
お客さんが、欲しい物件であればオープンハウスの待機はパートの女性でも十分です。
少なくとも、最低限の知識は必要ですけども、敏腕・ベテラン営業マンでなくても良い訳です。

物件がお客さんを説得してくれますしね。

変な思い込みは、やめたほうが得策です。

不動産営業は、皆が取り扱える流通物件では差別化できません。
自分が手塩にかけて育てた我が子のような物件を、欲しいといってくれた人だけに販売する。
そして、お互いに喜びを分かち合う・・・そんな物件を探してください。

オープンハウス2週目 2010年6月12日

こちらに来て、2週目のオープンハウスは今週仕上がったこちらの物件。

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築7年の大和ハウチュの注文住宅です。

団地内の住宅にはこんなユニークな外構を施している住宅もありました。

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近くにはこんな素敵な景色も

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九州地方は、今日梅雨入りしました。
不動産業界には多少逆風になろうかと思いますが、この会社にはそんな風も全く気になりません。

明日は、また先週行った門司区のオープンハウスに待機予定です。

福岡下見 2010年6月10日

たった今、福岡から戻りました。
車中も現場もノウハウの宝庫です。


今日は午前中、競売の肝でもある引渡命令から執行文付与、送達証明申立、及び強制執行の申立の手続きに同行させてもらいました。
この部分は、千葉で競売を行っているときは自分で行っていなかった部分です。
ひとりでちゃんと出来るようにならんと。

さて、午後からは、
小倉支部から、福岡本庁へ進出の為の物件最終下見を行いました。

実際に、占有者がいる物件については直接話を、空き家の状態で占有している場合は、近所の聞き込みです。
この辺の調査がきちんとできると、自身をもって自分の試算で入札できるんですね。

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こんな物件、あなたならいくらで入札しますか?

福岡地方裁判所小倉支部の開札 2010年6月 9日

今日は、水曜日。
一週間ぶりの定休日です。

しかし、研修先の会社の皆さんは、ゆっくり家でくつろいでなんていません。
競売の開札、登記決済の立会い、住宅ローンの事前調査の同行・・・と普段の日の様に皆さんご出勤。
私は、福岡地方裁判所小倉支部の開札に同行しました。

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入札件数7本のうち、2本の落札。
私達が千葉で言われていたのが、10本入れて1本落札できるかどうか・・・でしたから約3倍の競落率です。
帰りの車中で尋ねてみると、「私たちは落札して何ぼですから・・・欲しい物件でしたから、強気に入札しています」
次順位との差が30万円なんて時は、「危なかったぁー、試算の精度をもっと上げよう」と思うのだそうです。

私が千葉で競売しているときは、次順位との差が数万、数十万だと「ラッキー、試算間違ってなくてよかった」と大喜びしていたのに。
入札額の差が200万なんてことになると、「大丈夫かな、売れるかな・・・」なんて良く不安になっていたものです。
自分が自信をもって計算した入札価額、次順位との差が何百万あっても、必ず売れると確信するのだそうです。

また、こんなことも教えていただきました。
「入札に20本、30本入り、少しの差で落札できた物件でもなかなか売れなかったり、入札本数が2本しかなく、しかも次順位との差が500万円ほど離れてしまって落札した物件でも、商品化した途端【即売】の物件があったり・・・難しいですね」とも。

それもこれも、競売経験30猶予年の社長の経験と歴史を、会社全体・スタッフが連綿と、受け継いでいるからなのです。
社長のかけてくれる言葉の端々、スタッフが教えてくれるノウハウのひとつひとつが、不動産業、建設業で生きる「私のこれからの人生の糧」になりそうです。

豪邸のオープンハウス 2010年6月 6日

昨日、今日と2日連続のオープンハウス。
地元では、こんな大きな物件のオープンハウスなんてする機会はないでしょうね。
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とにかく立派な純和風な豪邸です。
2日目の今日は、4組のご来場。

今日の収穫は「売らない営業」

来場者の名前を聞くこともなく、勤務先を尋ねることもなく、販売会社社長曰く、「横着営業」です。
でも、欲しいお客さんは自分から住所と名前と携帯電話の電話番号を教えていくのです。

こちら側は、追客することもなくお客さんからの連絡を待っているだけ。
「安い買い物ではないですから、じっくりとご夫婦で相談なさってくださいね・・・」と言ってアンケートも取らずに帰してしまいます。
で、かかってくるんです電話が・・・お客さんから。

この秘密を身をもって体験したかったんですね、私。
不動産営業マンて、この秘密を一番知りたいんじゃないでしょうかね。
販売側も、お客さんも全くストレスがありません。
これですね!!


オープンハウスin北九州 2010年6月 5日



事務所ベランダから見た東方。
あの先に私の住む千葉県があるんだな。
ちょっと辛いことがあるので、少しさびしい。

さて、今日は朝から一日門司区のオープンハウス。
立派な豪邸の販売です。
宅地150坪、建物73坪。
おまけに2階窓からは門司港が見える。

先週の土日は、20組以上の来場者があった物件の2週目です。
今日も、高感度のお客様がお見えになりました。

しかし、営業責任者はお客さんが来ても無理な営業は一切せず。
おまけに、けちをつけようものなら「じゃ、見て頂かなくても結構です、他行ってください」の高飛車営業。
「自分の物件にけちをつけて値切るようなお客さんには、買って貰いたくない」

これって、仲介営業マンには考えられないですよね。
仲介営業はいい加減。他人の物件、買客の喜ぶ価格で買い付けを入れようとする。

でも、売主としての立場なら、物件を気に入ってくれるお客さんに買ってもらいたい。買ってくれない人は客ではない。
値引き交渉をしたいのなら申込金をもってこい!です。

自分の大事なお金で購入し、キレイにリフォームした物件。自分の子供のような感情が物件にあるのです。
だから、安易な値引きは絶対にしません。徹底してます。

また、今日も勉強になりました。

オープンから帰ったら、研修室で3時間の机上研修です。
全く持って目から鱗の毎日です。

決意 2010年6月 3日

ただいま。ふっー。
昨夜よく眠れなかったので辛い一日でした。

今日は、朝から福岡地方裁判所小倉支部に売却決定謄本を取得しに同行しました。
その後、法務局へいくつかの対象物件の謄本取得へ。

午後からは、オーナーさん依頼の競売代行の打合せを。

Q:入札、どのくらいの金額を考えていますか?
客:売却基準価額を少し上回る金額と・・・

サッと、試算報告書を渡す。
今回の物件は倉庫。土地が大きすぎるので時価相場よりも減額。
また、どういう人たちが入札をしてくるのか・・・
ある理由があり、特定の人達のみしか入札してこないといった社長の読みです。

どちらにしても、転売業者が競争相手になるので、そこは慎重な試算を。
任意の引渡しは難しいとの読みから、いろいろな経費を含んだ入札価額での提案です。
ある意味、その筋の方達が占有をすることも考えられる物件で、「私どもに全てをお任せ下さい、そして競売で安く購入してください」と言える自信。

競売にはノウハウが必要です。
簡単に手を出してしまうと5件くらいまでの間で、必ず手痛い大きな失敗をします。
まさに、私がそうでしたから。
競売事業の肝はこの処置ができるかどうかで決まってきます。

まだ、北九州で業務を開始して2日目ですが、毎日大きな収穫を得ています。
まだまだ、得ることはたくさんあります。目に真っ黒なクマを作って仕事したいと思います。

決意 2010年6月 3日

ただいま。ふっー。
昨夜よく眠れなかったので辛い一日でした。

今日は、朝から福岡地方裁判所小倉支部に売却決定謄本を取得しに同行しました。
その後、法務局へいくつかの対象物件の謄本取得へ。

午後からは、オーナーさん依頼の競売代行の打合せを。

Q:入札、どのくらいの金額を考えていますか?
客:売却基準価額を少し上回る金額と・・・

サッと、試算報告書を渡す。
今回の物件は倉庫。土地が大きすぎるので時価相場よりも減額。
また、どういう人たちが入札をしてくるのか・・・
ある理由があり、特定の人達のみしか入札してこないといった社長の読みです。

どちらにしても、転売業者が競争相手になるので、そこは慎重な試算を。
任意の引渡しは難しいとの読みから、いろいろな経費を含んだ入札価額での提案です。
ある意味、その筋の方達が占有をすることも考えられる物件で、「私どもに全てをお任せ下さい、そして競売で安く購入してください」と言える自信。

競売にはノウハウが必要です。
簡単に手を出してしまうと5件くらいまでの間で、必ず手痛い大きな失敗をします。
まさに、私がそうでしたから。
競売事業の肝はこの処置ができるかどうかで決まってきます。

まだ、北九州で業務を開始して2日目ですが、毎日大きな収穫を得ています。
まだまだ、得ることはたくさんあります。目に真っ黒なクマを作って仕事したいと思います。

小倉城 2010年6月 2日

3日目の北九州は、定休日。
少しゆっくりと起床し、船橋からの荷物第2便が午前中に宅急便にて到着。

そのまま遅い朝食をとった後、行きたかった小倉城に行ってきました。
その途中、大きな川が。紫川です。
murasakikawa2.jpg
この川に架かっている橋。
標識には「太陽の橋」とありましたが、なるほど太陽の絵が舗装面に描かれています。
taiyounohasi.jpg

片道3、4kmを徒歩で行ってきました。
小倉城までもう少しというところに、北九州市役所。
kitakyushushiyakusho.jpg
立派な市役所ですね。
少し歩くと、やっと小倉城が迫ってきました。
しかし、この美しい城の背面にビルが建築中・・・
なんか異様な感じ。
IMG_0006.jpg

でも、正面から見るとやはり美しい天守閣です。
kokurajo.jpg
眺望もよく、素敵な一日でした。
往復徒歩で万歩計はちょうど一万歩。
良い運動になりました。

明日からまた忙しい1週間が始まります。
全部吸収するつもりで、気を張って仕事をしたいと思います。

船橋の方では、複数の売買仲介案件が動き出し、良い流れを感じています。
鳩山が辞めようが、民主党がどうしたとか全く関係ありません。
自分達の手で、現状を変えていきましょう。

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北九州2日目 2010年6月 1日

北九州に来て二日目。
昨日は、気が立っていてほとんど寝られませんでした。
睡眠時間・・・3時間ほど・・・・

今日は、落札物件リフォーム後、しかも多くのオープンハウス来場後の成約物件を見てきました。
北九州は、船橋と比較しても全くもって劣ってない印象。
価格は安いがね。

しかも、地域意識が強く、門司のあたりの物件はあまり出玉がなく、すぐに売れてしまうのだとか・・・
机上研修も初日だったのですが、随分と吸収できることができました。

ある、仕組みを伺ったので、すぐにでも千葉で実践したい気持ちでいっぱいです。
会社の人達は、みんな輝いている。
自信を持っている。

明日、定休日でよかった。ゆっくりといろいろ考えられる。
仕事の意義も、家族の大切さも。

運動会シーズン 2010年5月23日

昨日と打って変わって、今日は雨。気温も多少低め・・・
ですが、蒸しますね。

昨日は地元の小学校の運動会に行って来ました。
子供は、既に小学校にはおりませんが、招待されたんです。
敬老会・・もとい来賓席から見させて貰いました。
親も自分も子供達も通った小学校の運動会を、このような形で見るのも何か不思議。

2010運動会.jpg

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プロパストの民事再生 2010年5月14日

不動産業界も、持ち直してきたようなニュースが入る中、また大型倒産の知らせが。
マンションデベのプロパスト。
5月14日に東京地方裁判所に民事再生法の適用を申請し、受理されました。
負債総額は約554億4,700万円で不動産会社の負債総額では今年最大です。

ま、ここは法人税の滞納で販売用の不動産を、国税局から差し押さえられたりしていましたから、やっぱりというか何というか・・・
民事再生法の適用を受けながら上場を維持する方針で、国内では初の例だとか。

どちらにしても、不動産の取引が戻ってきたとかの話の最中に水を差した感じです。
まだまだ厳しい。安穏にはまだほど遠いですかね。

立ち止まっても、また再スタートしなくてはいけませんね。

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できない事ってあるのか? 2010年5月13日

ビックリしました。
ミツバチの羽って、飛ぶのに十分な面積がないんだそうです。
あの大きさだと、どれだけ早く羽を動かしたとしても飛べるはずがないのだとか・・・

どういうこと?

ミツバチは、自分自身がその羽では飛ぶことが「できない」ということを知らないから、そしてその事実を誰も教えていないから飛べるんだそうです(笑)
私たちも、ありますね。何かやろうと思ったときに周囲から「お前には無理!」「多分できない」「難しすぎる」ってご丁寧に教えてもらうこと。

でも、ミツバチのように飛べないはずがないという自己イメージを持ってさえいれば、できない事なんてないのかも知れません。
うん、発見。

住宅ローンの返済が困難になったら 2010年5月 6日

多重債務、競売物件の増加など、収入減により住宅ローンを返済できない人が増えています。

特に、競売物件はもの凄い勢いで増加しています。
住宅ローンが返せなくなるとどうなってしまうのか・・・検証してみます。

まず、滞って3ヶ月くらいで銀行から督促の郵便が届きます。
そして、1ヶ月から3ヶ月後に銀行から今度は呼び出しがかかります。
そのまま半年以上滞納が続く場合、保証会社が住宅ローンを銀行に代位弁済をします。
すると、その保証会社は銀行に弁済した額を一括返済で請求をしてきます。
しかし、ここで返済が困難と判断した場合に競売の申し立てをするのです。

のほほんと構えていると、すぐに裁判所に手続き・・・という流れになってしまいます。
折角、汗水たらして稼いだお金で持つことができた「家」を手放すことになってしまうのです。

短期固定金利選択型や、変動金利のローンで優遇期間を終了後、金利の上昇が迫っている人や、
旧住宅金融公庫に多かった「ゆとりローン」で金利の上昇が迫っている人。
そうなってしまうと、そこで住宅ローンの返済ができそうになかったらどうしたらいいでしょう。

まずは、何より銀行に相談です。
間違っても、街金などの高い金利の借入れ等を繰り返してはいけません。
さきの、「中小企業金融円滑化法」は、中小企業だけでなく、住宅ローンを抱える個人の救済も対象に含まれていて、返済期間の延長や、利息のみの返済等の相談にも応じてくれます。

また、借り換えを選択した方が有利な可能性がある場合もありますので、特にゆとりローンで借りている人は、銀行に相談してみましょう。

それから、住みかえローンなら、新たな家のローンに加えて売却した家のローンの残額をプラスしたローンを組むことができます。
住みかえることで、ローン残高を減らすのが目的です。
ただし、購入物件の担保価値を見られますので、銀行へ事前に相談することは必要です。

さあ、どうでしょう。
長い長い不況の中、収入が減少している現状で、生活を再建していくためには大きな決心が必要なようです。
まずは、信頼できる専門家にご相談を。

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相続税、あなたも対象かも? 2010年5月 2日

相続、相続といっても、実際に相続税の納税負担が生じるのは被相続人全体の5%程です。
100人なくなれば、そのうち5人ほどしか相続税の心配はなかったのですが、今年の税制改正大綱に対象者が広がる可能性が出てきました。
その内容をまとめたのがこれ
相続税対象かも?.jpg

いわゆる、小規模宅地の特例制度の変更です。
小規模宅地の特例とは、相続税の負担のために自宅を売る悲劇を少しでも防ごうとして優遇されたのがこの制度。
宅地等の評価額の一定割合を減額する特例です。

それが厳格化されました。上の表に示した通り、自宅を別にもっている別居の子供は適用されなくなりました。
一律5000万円+法定相続人1人あたり1000万円の基礎控除の枠の中に入れるのに、小規模宅地の特例を使って収めるケースも多かったのですが、今後は?

どちらにしても、ご心配の方は税理士先生にでも相談してみてください。


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競売トラブルで殺人 2010年4月30日

嫌な記事ですね。

競売殺人.jpg

今迄、競売の仕事で強制執行以外の大きなトラブルにあったことはほとんどありませんでしたが、こういった記事を見ると怖くなりますね。
自宅の競売を巡ったトラブルです。

きっと、落札された個人か法人の代理としてこの業者さんが交渉に当たっていたのでしょう。
昨年の秋から明け渡しの交渉をしていたようですので、随分と時間が掛かってしまっていますね。
引き渡しの強制執行ギリギリでしょうか。
裁判所に引き渡し命令を請求し、強制執行の段取りもしていたのでしょうが、何とか話し合いで解決しようと頑張っていたのでしょうね。

でも、悲しいことです。
何も殺さなくても・・・
しかも、工具で殴ってダムに捨てるだなんて。
逆切れですかね。
法に則って仕事をしているのに身につまされる思いです。

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守りから「攻めの賃貸経営」へ 2010年4月25日

イーアールエー本部が発行する、大家さん・地主さんのための情報誌「オーナーズ」から。
今回の特集は、今こそ、不良資産を優良資産に買い換える、絶好のチャンス!守りから「攻めの賃貸経営」へ。

地価の下落と優遇税制の追い風
地価の下落と共に不動産価格が低下し、市場には多くの物件が出回っています。
この100年に一度といわれる昨今の経済危機は、「100年に一度の不動産投資の絶好のチャンス」と言えます。

と、あります。先日発表された地価の全国的な下落が不動産投資の好機と捉える人は多いですね。
また、不動産譲渡益からの1000万円控除と先行取得資産の買換特例をチャンスと見ています。
この優遇税制も適用期間は2010年末までですので早めの対策が必要ですが、譲渡益の1000万円控除は国がどんどん土地に投資しなさいと薦めているようなものです。

土地やアパートマンションを1棟ごと購入した場合、5年以上所有した後に売却した時に、その譲渡益から最大1000万円まで控除されるというものです。
例えば、6000万円の土地を購入し、5年以上保有した後に7000万円で売却した場合、譲渡益1000万円がまるまる無税になるということです。
以前、特例措置がとられていた時期もありましたが、その時は100万円控除でした。今回の規模はその10倍というわけです。

ここでの活用のポイントは、「複数の土地を購入」する事だそうです。
6000万円の投下資金があるなら、3000万円の土地を2件購入し、5年以上保有後に、それぞれ異なる年度に売却します。
すると、各年度で最大1000万円まで控除を受けることができるのです。

また、もうひとつの「先行取得資産の買い換え制度」は不良資産を優良資産に買い換えし、資産を増大させることが可能です。
2009年から2010年の間に土地等を購入して、届出を提出して、10年以内に他の土地等を譲渡した場合、その譲渡益の60%を圧縮(減額)できます。
収益の悪い物件を所有している賃貸事業者や遊休地の売却を検討している企業などは、積極的に検討されると良いでしょう。

賃貸物件の場合、地価の下落でその価値が50%近くに下がっても、家賃はさほど変化しないため、利回りはアップし、5、6%から8、9%の物件が珍しくありません。
この時期にそうした収益率の高い物件を先行取得し、手持ちの不良資産を10年掛けて売却すれば、節税しながら優良資産に買い換えることができるのです。
但し、こちらの制度は不動産が事業用である必要がありますので注意してください。しかし、個人・法人ともに適用されます。

つまり、今の地価の下落と優遇税制をダブルで活用できる時期に、都心部の1棟物不動産が購入できるチャンスというわけですね。

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火災保険について 2010年4月18日

賃貸住宅に入居するときに、ほとんどの物件で「火災保険」の加入を求められますよね。
一応、私共も入居前の契約の際に詳しく説明をして差し上げているのですが、内容も良く確認できずままに加入されている人もいるのでは?と思い記事にしました。

そもそも、賃貸契約には通常子の「火災保険加入」が入居の条件になっています。
通常、賃貸の入居者が加入する保険は、家財保険です。
これは、入居者自身の家具や衣類といった「家財」の損害を補償する目的のもの。

そして、これに加えて「借家人賠償責任補償」が必ず付きます。
これは、自分の火の不始末でアパート自体が燃えてしまったときなどに家主に対して損害賠償費用を補償するものです。
それから、「個人賠償責任補償」をも加えます。
これは、例えば洗濯機の防水パンからホースが外れ水浸しになってしまったような場合、階下に水漏れさせてその家財などをダメにしてしまっても、その損害を補償してくれます。

つまり、家財保険に2つの賠償責任補償を加えたものが賃貸向け保険の基本スタイルというわけです。
たまに、「何のための保険?」と言われる方もいらっしゃいますが、基本的にこれらの保険は入居者自身を守ものです。

強制的に加入をして貰う理由も分かって頂けることでしょう。
そうなってしまってからでは遅いですから・・・

火災保険.jpg

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親バカ 2010年4月17日

何のテレビを見たのかは忘れたのですが、島田紳助とヘキサゴンのマイケル君が話していました。
「親の押しつけるものは嫌いになる」・・・

親の願望や、親のエゴ、子供のときに果たせなかった夢を子供に託し、執拗なまでにその夢を追い求める。
子供が好きでしていることなら救われますが、そうじゃない場合・・・そのもの自体を嫌いになってしまうのか。。。

陵太2008.jpg

高校1年のときに、この年の夏の県大会ベスト8の私の母校をストレートだけでねじ伏せたときのピッチングフォーム。
この時は、母校ということもあり、私の同級生や先輩達6人ほどの前で見事なピッチングをしました。
あれから、すでに1年半。

硬球をにぎり初めて半年、自慢の肩を壊し・・・
整体に通い、鍼の治療に通い、整形外科に通い・・・ずっと治療浸けでした。
春までに治してやると病院の先生に言われ、グラブも投手用を新調したんだっけな。

その間、オンもオフもずっと走り続けてました。ランニングによって腰回りも太股もふくらはぎも随分と大きくなりました。


昨日も彼と話をしました。今シーズン初めての試合の時、監督に「投げさせてください」と言ったんだそうです。
その時のフォームがこれ。
女房には内緒(笑)で、たまたま仕事の合間に見に行ったんです。
練習試合があるのは知っていましたから・・・
陵太2010.jpg

すると思いもせず、ブルペンに入りその後マウンドにたちました。
肩痛の中、1回限定で。
スピードもある程度出ていましたが、1年生の時ほどでもない。
でも見事押さえてマウンドを降りたのでした。


「なんであの時投げさせて下さいって監督に頼んだんだ?痛かったんだろ?」

「・・・・・もう最後かも知れないと思って・・・」

辛かったんだ。あいつ自分でケリつけたんだ。
今年の夏が高校生活最後の夏。

昼休みにこのブログ書いてて涙が溢れてくる。

親としてみれば、3人いる子供の中でたった1人の男の子。上下が女の子のためか、気持ちの優しい子に育った。
小学生だったとき、大好きだった野球をはじめてくれたときは、たまらなく嬉しかった。
野球やれ!って押しつけたわけでもありませんが、よく2人でキャッチボールもしました。
中学の時の球なんて、捕球するとミットしてても手が痛かったのを今でも良く覚えています。

そんな彼も、高校3年生。今年限りで転勤になる私の同級生が監督として采配する野球部の部員として。
また、グランドで彼の姿を見たい。打って守って大暴れする姿を見てみたい。
ピッチャーじゃなくて、野手として。

もうすぐそんな夏が来る。
公式試合の時、会社抜けさせてね!みんな。お願い。。。

犬の住民票 2010年4月16日

多数のペットを飼育している人の一部が近隣住民とトラブルになるケースがあるため、条例で届出を義務づけている自治体もある。佐賀県は犬・猫計6匹以上、山梨と茨城両県は10匹以上(茨城県は犬のみ)を届出の対象としている。東京都板橋区では1月に「犬の住民票」を発行。
犬の住民票.jpg
13日の日経新聞より

犬に住民票ですか・・・
そう言えば、最近ペットを2匹、3匹と複数飼う人が多くなっています。
仕事柄、ペット可の物件への問い合わせも多いですし、「室内犬・猫・及び外犬を飼いたい」と要望されるお客さんも。

その背景には、一人暮らしの方の「留守番がかわいそう。子供も産ませたい」といった願望や、「血統を繋げていきたい」などの感覚があるのだと指摘しています。
複数頭飼育するごとに、住宅環境や職場まで変えてしまう人がいるほどです。

今後、ペット可にしている賃貸マンションも、2匹以上飼える物件が人気になりそうですね。
現在は、傷やペット臭などの原状回復費用もかさむため、複数のペットが飼える物件はさほど多くありません。
空室に悩むオーナーさんにはニッチなニーズ獲得に繋がるかも。

ただ気を付けないといけないのは、複数飼うことによる鳴き声だったり、犬の足音だったり、無駄吠えなどのトラブルになる要因は増えるので、そこら辺は十分ご注意を。


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静かな週末 2010年4月11日

4月になり、静かな週末を迎えています。
が、しかし飛び込み来店のお客様もちらほら。
3月を終えたにもかかわらず、賃貸の動きがまだあるようです。
この時期は、比較的不動産業者も手があいてきていますので、飛び込みの対応もしやすいです。
住み替えにお時間のある方は、逆にこの時期にお部屋探しをすると良い物件があり、お薦めです。
1月?3月に入居の旬を向かえると言うことは、この時期に退去する人も多いからです。
4月からゴールデンウィークに向けて暖かくなるこの時期に、「じっくり」といかがですか?


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ガラス用クレンザー 2010年4月10日

週刊賃貸住宅新聞にガラス用のクレンザーの紹介がありました。
空気触媒「セルフィール」を販売しているプロボックスという会社の商品です。

ガラス用クレンザー.jpg

特に、私たち不動産業者が賃貸物件や、売買物件のリフォームをしたときに、お風呂場の鏡がなかなか綺麗になってくれない場面に出くわします。
この商品を使えば、今迄落としきれなかった鏡のウロコ汚れなどが綺麗に落ちてしまうのです。

このクレンザーの効果実験ブログはこちら

クリーニング業者が今迄綺麗にできなかった汚れを、ささっと綺麗に落としてしまうのだから優れものですね。
ウチも早速試してみるとします。

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住宅ローン「期間選択型」 2010年4月 4日

住宅ローン。
いつも時代も、どのタイプで借りたら返済額を少なくできるか、将来の不安はないかを考えますよね。
このグラフを見てください。
金利タイプ別.jpg

これは、住宅ローン市場で金利タイプ別の利用比率を示した図です。
最近、「変動金利型」が圧倒的に利用されているのが分かりますね。
これも、金利の水準が事実上1%台前半が中心とかなり低めになっているので、この変動ローンを借りる人が急増しているのです。

固定金利型の住宅ローンであれば、将来金利が上がったとしても返済負担の増加がないので安心と考えている人も多いはず。
しかし、デフレを背景に現在の低金利が長引くとの予測で変動型を選ぶ人が増えているのです。

不安はないのでしょうか。
変動型は、原則半年ごとに金利が変わり得ます。当然変動額の変更を抑制するサービスやある年数は据え置いたりといった負担の急増を防ぐ仕組みはありますが、日銀の利上げなどで金利が上がれば返済額も増える可能性があります。

目先だけをみて、迷わず変動型を選択する方が多いのに驚きます。
そこへいくと、5年あるいは10年といった当初期間は金利が固定され、その後は改めて金利タイプを選択するという「期間選択型」を選ぶ人も多いです。
ただし、こちらも全く安心とは言えません。
期間選択型は、全期間固定型よりも金利も低く設定されており、当初期間の大幅な金利優遇もあるのでとても利用しやすいですね。
しかし、当初期間が過ぎれば改めて金利タイプを選ぶので、その時の金利が上がっている恐れもあります。
よって、一番注意をしないといけないのは、優遇幅の縮小と合わさる形で月々の返済額の増加が大きくなる・・・という危険性をはらんでいるのです。

今購入する方は、ローンの選択に悩みますね。でも低金利に変わりありません、私が土地を買った平成2・3年の頃は最高8%くらいまで上がりましたから・・・
もし、固定金利期間選択型を選ぶにせよ、期間終了後の金利優遇がどの程度縮小するのかを金融機関に確かめておいた方が良いですね。
お子さんの教育費が掛かったり、お金が必要なことが当初分かっているのであれば、期間選択型。将来の負担増のリスクをより小さくしたいのなら全期間型でしょうか。

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2010年の公示地価 2010年3月19日

今年もこんな時期になりました。
国土交通省が1月1日時点での全国の標準値27,804地点の公示地価を発表しました。
昨年同様、全国都道府県ほぼすべての地点に置いて下落となり、上昇地点はわずか7地点のみのなりました。
全体としては、2年連続の下落です。

私が住む、千葉県においても調査対象の57市区町村すべてで下がりました。
特に、市川市、浦安市など北西部の下げが際だっています。
先行きは不透明ですね。

2010公示地価.jpg

船橋市を含む、市川市・浦安市などの都心に比較的近く、需要が根強いと言われていた地域での下落は深刻です。
市川市は昨年の2倍近い10.2%の下落で、浦安市も9.6%の下落で目立っています。住宅地だけでなく、商業地も同様です。

しかし、不動産取引をしていて活況なのが中古マンション市場です。
新築よりもロケーションを選択でき、割安な中古を選ぶ堅実派の消費者には好評のようで、この中古マンション人気が地地価の反転に繋がる地域も今後出てくる可能性はありそうです。
特に、首都圏の約15%の駅で2009年に売買された物件の平均価格が前年を上回ったそうです。

今後も不動産購入は、賢い選択が必要なようです。

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ミーティング 2010年3月13日


昨日は、アルフォートで行っている月1回のディナーミーティング。
簡単に言えば「飲み会」です(笑)
美味いもの食べながら、言いたいこと言って楽しい時間なので、いつも飲み過ぎてしまいます。

今月の1軒目はこちら「牛繁 津田沼店」
牛繁.jpg
吉野家グループだったってのも行って箸見て知りました。
いつものファミリー焼き肉チェーンか、くらいのつもりで行ってみたのですが、意外や意外とっても美味しい。
今迄1人当たり1万円も2万円も出していたのが嘘のようでした。
これから、焼き肉食べるときはここで良いじゃん。
良いあんばいで満腹になりました。

ここで終わらないのが、ウチのスタッフ。
2軒目は、先日行ったばかりのエスニックアジアンインディアンフード「チャド」
チャド1.jpg

やっぱり、お奨めは・・・
バターチキンカリーとチーズナン。
チーズナン.jpgバターチキン.jpg

満腹の筈だったのですが、ペロッと食べてしまいました。
こちらもとても美味しゅうございました。

入居募集とは 2010年3月 8日

ちょっと前の話題ですが、賃貸繁忙期(本当にそうなのか?)なので、ここで話題にしてみます。
出典は、リクルート「SUUMO」の【20代・30代シングル男女206人に聞いた、賃貸のお部屋「絶対欲しい設備」・「なくてもいい設備」ランキング】

あ?、長いタイトルだ。
さて、まずは「付いていて当たり前」・「付いていない部屋は借りない」と思う設備・仕様の男女別・全体のランキングベスト5

男性
1.エアコン  2.バス・トイレ別  3.クローゼット  4.2階以上  5.地デジ対応済み
女性
1.エアコン 2.クローゼット  3.バス・トイレ別  4.2階以上  5.バルコニー
全体
1.エアコン 2.バス・トイレ別  3.クローゼット  4.2階以上  5.ガスコンロ

となりました。もう、エアコンとバストイレ別、クローゼットは当たり前なのですね。大家さん注目です。
また、女性の2階以上が60%以上あるのは分かるのですが、男性も半数近くが2階以上を望んでいます。男も怖いのかしら1階じゃ・・・

意外だったのは、女性の「TV付きインターホン」を望んでいる人の比率が低いこと。10人に1人いません。

さて、では今度は「付いていなくて後悔した」と思う設備と仕様。

1.追い炊き機能   2.バス・トイレ別   3.洗浄機能付き便座   4.宅配ボックス   5.独立洗面台と南向き

こちらでは、水回りの設備や仕様がトップ3ですね。毎日使うものだけに不便さが身に染みちゃうんですね。
と、いうことは、この設備・仕様がある物件は、通常の物件よりもピーアールするポイントがあって、有利だって事です。

最後に「家賃が高くなるくらいなら、プラスアルファの設備はいらない!」です。こちらは、

1.床暖房   2.IHクッキングヒーターのキッチン   3.管理人さんがいる   4.洗浄機能付き便座   5.浴室乾燥機

となっています。むむっ?付いていなくて後悔した設備と、いらない設備の共に上位に入っているウォシュレット。いったいこれは?
でも、数年するとこれらも「絶対欲しい設備」にランクインするかも知れません。
こればかりは、我々不動産会社や、大家さんはいつも情報にアンテナを張り、気に掛けていなければなりませんね。

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絶対欲しい設備・なくてもいい設備 2010年3月 7日

ちょっと前の話題ですが、賃貸繁忙期(本当にそうなのか?)なので、ここで話題にしてみます。
出典は、リクルート「SUUMO」の【20代・30代シングル男女206人に聞いた、賃貸のお部屋「絶対欲しい設備」・「なくてもいい設備」ランキング】

あ?、長いタイトルだ。
さて、まずは「付いていて当たり前」・「付いていない部屋は借りない」と思う設備・仕様の男女別・全体のランキングベスト5

男性
1.エアコン  2.バス・トイレ別  3.クローゼット  4.2階以上  5.地デジ対応済み
女性
1.エアコン 2.クローゼット  3.バス・トイレ別  4.2階以上  5.バルコニー
全体
1.エアコン 2.バス・トイレ別  3.クローゼット  4.2階以上  5.ガスコンロ

となりました。もう、エアコンとバストイレ別、クローゼットは当たり前なのですね。大家さん注目です。
また、女性の2階以上が60%以上あるのは分かるのですが、男性も半数近くが2階以上を望んでいます。男も怖いのかしら1階じゃ・・・

意外だったのは、女性の「TV付きインターホン」を望んでいる人の比率が低いこと。10人に1人いません。

さて、では今度は「付いていなくて後悔した」と思う設備と仕様。

1.追い炊き機能   2.バス・トイレ別   3.洗浄機能付き便座   4.宅配ボックス   5.独立洗面台と南向き

こちらでは、水回りの設備や仕様がトップ3ですね。毎日使うものだけに不便さが身に染みちゃうんですね。
と、いうことは、この設備・仕様がある物件は、通常の物件よりもピーアールするポイントがあって、有利だって事です。

最後に「家賃が高くなるくらいなら、プラスアルファの設備はいらない!」です。こちらは、

1.床暖房   2.IHクッキングヒーターのキッチン   3.管理人さんがいる   4.洗浄機能付き便座   5.浴室乾燥機

となっています。むむっ?付いていなくて後悔した設備と、いらない設備の共に上位に入っているウォシュレット。いったいこれは?
でも、数年するとこれらも「絶対欲しい設備」にランクインするかも知れません。
こればかりは、我々不動産会社や、大家さんはいつも情報にアンテナを張り、気に掛けていなければなりませんね。

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リフォーム&リノベーション 2010年2月26日

最近、不動産の流通に少しずつ変化が見られるようになりました。
いわゆる新築指向は、今も潮流ではあるとおもうのですが、比較的若い層の間で、リノベーションをするためにわざわざ中古のマンションを購入して、個性豊かに作り替えて住むというライフスタイルが定着しそうです。

確かに、新築を購入するよりも、中古+リノベーション費用の方が安くすんで、決まり切った当たり前の間取りでない、自分好みに改装できることが魅力です。
また、中古であればロケーションも選ぶことができますしね。相場も新築ほど値崩れもありません。
管理状況も目で見て確かめることもできます。良いことずくめです。

戸建てについても、大手のハウスメーカーは自社で過去に分譲した物件を買い取って、更にリノベーションを施して再販するビジネスが増加しています。
消費者にとっても、自ら建築した物件を転売することは、中古であっても品質面の安心感を与えられますね。

私どもが施工していた風水リフォームもある意味リノベーションです。
単なる原状回復のためのリフォーム工事ではなく、住まい方自体の考え方を変えたリノベーション。

今後は、取得したマンションや戸建てのリフォーム及びリノベーション前の状態の物件情報を顧客に提供し、自由にリフォーム&リノベーションしていただく提案をしていこうと思います。

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陽気 2010年2月24日


今日は、暖かい一日だったようですね。
だったようですね・・・というのも、今日は一歩も外に出ていません。
相当な覚悟で取得する(大袈裟)週に一度のお休みは、完全休養日としていることが多いので家で本読むかテレビ見てるかしています。

末娘が小さかったときは、学校から帰ってくるのも早かったので昼からどこかへお出かけ・・・ということも多かったのですが最近はどうも。
ですので、ケータイも午前中はOFFです。午後からは水曜がお休みでないお客様ばかりですから、電源入れますけどね。


今日は、これ読んでます。
速読などせず、ジックリ文を追って本を読むタイプなので時間がかかりますが、もうそろそろ読破。
自分も毎月数種類のニュースレターを書いているので、とても、参考になりました。

今月から、ニュースレターをあなたレターを変身させてみましょう。

陽気 2010年2月24日


今日は、暖かい一日だったようですね。
だったようですね・・・というのも、今日は一歩も外に出ていません。
相当な覚悟で取得する(大袈裟)週に一度のお休みは、完全休養日としていることが多いので家で本読むかテレビ見てるかしています。

末娘が小さかったときは、学校から帰ってくるのも早かったので昼からどこかへお出かけ・・・ということも多かったのですが最近はどうも。
ですので、ケータイも午前中はOFFです。午後からは水曜がお休みでないお客様ばかりですから、電源入れますけどね。


今日は、これ読んでます。
速読などせず、ジックリ文を追って本を読むタイプなので時間がかかりますが、もうそろそろ読破。
自分も毎月数種類のニュースレターを書いているので、とても、参考になりました。

今月から、ニュースレターをあなたレターを変身させてみましょう。

敷金の話 2010年2月21日

2月から3月は、賃貸入居のハイシーズン。
私達業者は、入居者の方の営業に必死ですが、その反面で大学の卒業、賃貸住宅から分譲マンションに住み替えるなどによる退去も多いのもこの季節。
昨日も、戸建て貸家の入居者の方から設備の不具合を指摘され、八千代市の現地まで車を飛ばして行ってきました。
その際、「細かいようだけど、退去の際にがっぽり取られちゃったらいけないから・・・」の様な会話がありました。

うーん、まだ敷金の返還に関して随分と誤解があるのだな・・・と感じたのでした。

国や自治体がガイドラインなどを作成し、敷金を巡るトラブルを減らそうとしてはいますが、家主や不動産業者の対応に不満を持つ人は少なくありません。
今日は、敷金について少し頭の中をまとめて書いてみます。

今迄は、「修繕で費用が掛かる、原状回復をするために敷金を使用する。足りない場合はプラスアルファ入居者が負担してね」的な風習でした。
今でも、このように考える家主さんが多いのも事実です。だから我々業者は苦労しちゃうんですけど。

敷金というのは、現在の認識では「普通の生活で付いた傷や汚れは家主負担、家賃滞納や入居者の過失による損傷などがなければ、基本的には全額返還」です。
しかし、特約という形でクリーニング代、畳の交換費用は入居者負担となる場合が多いです。
それ以外の過失がないクロスの張替なども敷金から引いてしまうのでトラブルになってしまうのです。
このトラブルが訴訟にまで発展してしまうと、口頭弁論から判決まで何度も家主さんは足を運ばなければなりません。
一日で決着が付く「少額訴訟」も、証拠や資料を忘れると取り返しが付きません。
昔と比較すると、家主さんも大変です。

しかし、何でもかんでも入居者の言うがままかと解釈されては困ります。
転勤などにより、大事な自宅を賃貸に出すような場合、帰ってきたら、賃貸の入居者がヘビースモーカーで天井や壁のクロスはヤニだらけ、ドアも壊され、鏡も割られ・・・
こんなのは、入居者の「善管注意義務違反」。すなわち、「借りた部屋を注意して使い、常識的に掃除して管理する」といった、善良な管理者の注意の義務に違反した事になります。
どこにも「常識」は存在するのです。

大切なのは、入居の前に、家主負担と入居者負担を確認する事が必要ですね。
説明してくれない不動産会社もいるかも知れませんが、契約前の重要事項説明は宅地建物取引主任者が行うので、そこで専門家にきちんと確認をしておきましょう。

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引っ越し代を安くする方法 2010年2月14日

もうそろそろ春の引越シーズンですね。
当店にも、進学や転勤のお客様がこの時期は大変多くなります。

さて、新しい住まいも決まりいよいよ引越となった時に
皆さんは、どのようにして引越屋さんを選びますか?

そもそも引越料金は、移動距離や荷物の量、作業時間の他、時期によって決まります。
引越が集中する3月中旬から1ヶ月の間に引っ越すと、当然高く付きます。
土日や祝日も割高です。
時間に余裕がある人は、早めに見積を済ませ、割高な時期を避けましょう。
余裕があれば、引越を機に不要品を処分すれば荷物も減り、かなり引っ越し代も節約できるかも。

また、引越のイメージとして早朝から荷物を積み始め、その日の内に済ませてしまうことが多いと思うのですが、
こちらも、午後便や引越会社の都合に合わせるフリー便、同じエリアに引っ越す利用者との混載便などもあるんですよ。

東京?大阪間の場合、単身で約7,8万円、ファミリーでは20万円以上掛かります。
引越業者が行っている様々なお得な料金プランを利用すると同時に、引越業者自体の合い見積もりも効果的です。

引越や.jpg

当店にも、複数の引越屋さんのパンフレットが置いてあります。
中には全部のパンフレットを持っていって全てに合い見積もりをかけてみました・・・なんて豪碗入居者もいらっしゃいましたが、
たいていは、3,4社ほどで用は足りてしまうでしょう。
ウチの場合は、特にFC本部(イーアールエー)が提携しているアート引越センターさんが比較的に大きな割引をしてくれるようです。
でも、商談は話のしようですから、合い見積もりを取ってみたらいかがでしょう。

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お客様の声 篠崎政次 様 2010年2月11日

以前、賃貸でお世話させて頂いた篠崎様。
今回は、お子様も大きくなり、「現居住地の近隣で新築の戸建てを探している」と再び来店して下さいました。
ご希望通りの物件が見つかり私どももホッとしています。

Q.アルフォートとの取引のきっかけは何ですか?

A.以前に取り引きした事がある

Q.アルフォートでご契約・お取引頂いた理由をお聞かせ下さい。
A.以前の対応がとても良かったから

Q.担当させて頂いた社員の対応はいかがだったでしょうか?
A.良かった

Q.今回、ご契約頂いた住宅・不動産には満足されていますか?
A.満足している

二宮新築戸建て 篠崎様.jpg

ありがとうございます。
この後の、車庫築造工事のお見積もりも頂いております。
ご自分で施工できる部分とプロに任せる部分をきちんと把握され理解されているお客様です。

庭付き戸建ては、こういったDIYも楽しみのひとつですね!
今後も長いお付き合いになるかと思いますが、引き続き宜しくお願いいたします。

お客様の声 T・I 様 2010年2月 9日

Q.アルフォートとの取引のきっかけは何ですか?
A.インターネット

Q.アルフォートでご契約・お取引頂いた理由をお聞かせ下さい。
A.S様のご紹介

Q.担当させて頂いた社員の対応はいかがだったでしょうか?
A.良好

Q.今回、ご契約頂いた住宅・不動産には満足されていますか?
A.満足

アルトラージュ薬円台 飯田様.jpg

ありがとうございます。
この後の、お買い換えの売却活動も一生懸命にさせて頂きます。
リフォーム施工終了次第、広告・ポスティングを開始します。

とろいパソコン 2010年2月 7日

今日、寒すぎ。
太陽はサンサンと降り注いでいるのですが、風が・・・強風が・・・
船橋にもまだ畑があるので、午前中新興住宅地に新築の戸建てをお求めになられたお客様のところにお邪魔してみたら、
道すがら、畑の土ぼこりが車にバチバチと・・・

せっかくの日曜日ですが、お出掛けは億劫です。
こんな日にも、ご来店のお客様には感謝です。


さてさて、最近詰め込み過ぎなのか、メインで使っている【Think Pad】君の動きが以前と比較して大分鈍くなってきたので、思い切って購入してみました。
驚速.jpg

ソースネクスト 驚速 for Windows (Uメモ)

合計で3台分までインストールできるということで、まずメインマシンにインストールしてみたら・・・
快適快適、サクサク動くようになり、本当に高速化されました。あーびっくり。

仕事用でパソコンを購入する時には、その時代のハイスペック装備にしているのですが、やはり毎日毎日酷使していると塵も積もれば山となる訳です。
これでイライラしなくてすみます。
パソコンも人間も、たまにはメンテナンスが必要ですね!

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入居者の目線 2010年2月 2日

先日、宅建協会発行の「Realpartner」という情報誌に興味深い記事が書いてありました。
リクルートの調査でポータルサイトでのユーザーが見たい画像の調査結果です。

1位:バス・お風呂
2位:外観写真
3位:リビング・居室
4位:キッチン
5位:トイレ

がトップ5です。
業者からすると、風呂なんてそれほど仕様が変わる訳でもないので、たいした情報じゃないと思いがちですが、やはりバス・トイレは清潔感がないのは嫌だ!と言うことなのでしょう。

また、写真や間取りだけでなく、備考欄やコメント欄には具体的な情報を掲載することも重要です。
最近は、自社ホームページだけでなく、大手ポータルサイトもたくさん写真が掲載出来るようになってきています。
エントランスやゴミ置き場、周辺のスーパーや施設の紹介。色々伝えることが出来ますね。

津田沼駅周辺は、昨日の降雪の跡形もなくなり普通の様子に戻っています。
でも寒い、今日。
昨日の雪で、末っ娘が作った寄り添う小雪だるまです。
2月雪.jpg

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入居の旬(大家さん編) 2010年2月 1日

とうとう今日から2月。
大家さんにとっては、待ちに待った季節の到来です。
入居者にとっては、新しい生活の基盤となる住まいの選択です。
いったい、今どきの入居者は、どんなところで新生活の住処を選んでいるのでしょう。

今日は、最近の入居希望のお客さんの目線で話してみます。

まず、アパート・マンションを決める時に必ずと言っていい程利用するのがインターネット。
不動産会社のホームページ、あるいはアットホーム・ホームズと言った不動産ポータルサイトへの掲載です。
最近では、マンションの外観だけでなく、お部屋内部の写真の掲載が当たり前になりました。当然不動産会社営業マンのコメント付きです。
最近のお客様は、ホームページやポータルサイトを見て、気に入った物件を印刷をしてお持ちになったり、不動産会社を絞って来店されたりします。

最近のお話しで多いのが、入居費用の負担が少ない物件。
いわゆる、敷金・礼金など一時金の少ない物件の順に入居者が決まっていく傾向です。
築年数が新しい時は、家賃を高くして募集するのが基本ですが、ところが、敷金・礼金もたっぷり取りたいと言われる大家さんが意外に多いのです。
賃貸住宅が貸し手市場の時はそれでも良かったのですが、市場が180度変化した現状では、まず家賃が安い物件、そして敷金・礼金があまりかからない物件にニーズはシフトしています。

当社にもトリプルゼロプラン(敷金ゼロ、礼金ゼロ、退去費用ゼロ)の管理物件がありますが、全室満室稼働中です。
家賃を多少高く設定しても、確実に問い合わせの件数は増えます。
未曾有の不況と言われた2009年からの傾向です。

ただし、敷金の性質上「家賃不払いの保全」が出来なくなってしまうのではないか?と言う不安もありますね。
しかし、現在は保証会社による滞納保証制度を利用するのが一般的ですので、家賃を担保する意味での敷金は必要ありません。
また、敷金は本来入居者に全額返金するべきものですから、直接大家さんの収入でもないですよね。
であれば、礼金・敷金ゼロで募集して入居して貰った方が、何ヶ月も空室でその分の家賃を損していることを思えば得策ではないでしょうか。
退去費用ゼロ制度を使えば、入居者の故意過失による修繕部分以外の精算もなくなるので、すぐに原状回復工事を行え、次の入居者募集も迅速に出来ます。

あと、最近賃貸業界の話題に上っている「更新料問題」
たしかにお部屋探しの新規のお客様の中で「来月更新だから・・・」と言われるお客様多いです。
更新料がネックになっているんでしょうね。
であれば、そのネックを最初からはずしてしまうのも手です。
更新業務を思い切って大家さん自らやり出してしまうのも良いでしょうし、面倒であれば、管理会社には大家さんから「更新手数料」名目で支払いをしても良いでしょう。
とにかく、借り手市場の賃貸業界では、やれることを全てやってみることです。
当然、我々もこれは!と思ったことはどんどん提案していきますが、ご自分のマンションは商売の商品だと思って、手をかけてあげましょう。
手始めに、毎週部屋の掃除から始めては如何ですか?色々なところに気が付くと思いますよ。

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国の借金973兆円と千葉 2010年1月26日

なんと、日本国の借金の総額が2010年度末に過去最高の973兆1625億円に達する見通しとなったそうです。
推計人口が1億2747万人として、1人当たりの借金を計算すると・・・

約763万円!

無駄をなくすはずなのに、約44兆円の国債の新規発行。何やってんだべ民主党は。
国債を増発して景気を下支えする時代ではないのにな。

日本人は先送りが得意ですね。
自分の子や孫の世代までの責任を大人としてきちんと持ちましょう。
ウチの場合、5人家族なので一家の借金は3815万円という事になるし。

と言うか、政府の借金を国民1人当たりの借金に置き換えるところに問題があるのでしょうが。

どちらにしても、私達は自立が必要なのかも知れませんね。

また、地元千葉県では「かずさアカデミアパーク」の民事再生法申請。
企業育成施設などを運営し、新産業の代表的な拠点として注目された千葉県の第三セクターです。
青年会議所時代に会員大会を開催していた場所でしたので、何だかもの悲しい時代の流れです。

立地企業の条件緩和もあり、進出企業も増え始め、おまけに木更津の地価も上昇傾向だったにも関わらず・・・残念。

日航、更正法申請 2010年1月19日

今日19日、日本航空はグループ中核2社と共に東京地検に会社更生法の適用を申請する。その直後に公的機関の企業再生支援機構が支援を決定。政府も通常運行に支障が出ないよう全面支援を表明する方針だ。
日航更正法.jpg
日経新聞より。

また、別に記事には「日航は明日の日本か」と言った見出しも。

日本の持ち株会社だけあって、抜本的な経営改善策も取れずに、安易に日本政策投資銀行から融資をして貰い、挙げ句の果てにはメインバンクから3000億円の債務免除。
手法は、DESによる金融支援(資本金と振り替える)のようですが、年4.5%の利率に基づく高い年金の減額を昨年春まで言い出さなかった上の法的整理。

国債の乱発で、子や孫の世代まで過大な負担を残してしまう日本政府と重なります。

我々中小零細の企業の経営者に債務免除の言葉はありません。
社長は会社の連帯保証人にもなるし、担保も提供している。皆、歯を食いしばりながら頑張っているんです。

この記事には、改革に踏み切れない大きな原因に「中高年層の反発」をあげています。
中高年は、人口が多い上に選挙の投票率も高いので、政治的に大きな力を持つんですと。。。
だから、日航と日本は相似形であると・・・(笑)

民主党もろくでもないし、自民党も瀕死状態。どうなるんだ、この国は。
ケネディ米元大統領の墓の前にある横長の石碑には、「国に何をして貰うかではなく、国のために何を出来るかを問え」と刻まれているんだそうです。

倒れそうでも自立ですな。


サッシメーカーと家電店 2010年1月16日

建材業界の再編でしょうか。メーカーから今迄のしがらみがある業界を見捨てられてしまったのか?


1月15日のニュースより・・・

サッシ各社と家電店連携 住宅エコポイント照準

「政府による「住宅版エコポイント」制度の創設をにらみ、住宅サッシメーカーと家電量販店が相次ぎ連携する。ビックカメラは16日からポイント付与の対象となるYKKAP製で断熱効果の高い窓を販売し、エディオンもトステムなどの製品取り扱いを近く始める。

ビックカメラは有楽町店(東京・千代田)、新宿西口店(東京・新宿)など首都圏4カ所にある主力店舗でYKKAPの窓「プラマードU」の販売に乗り出し、取扱店舗を順次広げていく。YKKAPがビックカメラと取引する工事業者に窓リフォームの研修を実施するなど、共同で販売・施工体制を整える。」

大手家電店がリフォーム事業に参入し始め、中小リフォーム業者にとっては大きな驚異だと思いますが、サッシメーカーも自らの生き残りのための選択をしました。
我々も、外構エクステリア関連のみならず、今まで外注で協力業者に依頼をしていた内装リフォーム事業ですが、本年はリフォーム事業部を本格的に立ち上げます。

まずは、自社物件の移動モデルルーム化から。

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不動産営業とは? 2010年1月12日

正月あけた10日の日曜日、中古マンションの売買契約がありました。
私共が運営している不動産情報サイト「千葉ロコロコ不動産」からのお問い合せでしたので、
お客様の支払う仲介手数料は、30%OFF。
津田沼近郊で不動産の売買をお考えの方は、取得費を安く抑えるチャンスです。
是非当社の仲介手数料割引サービスをご利用下さい。

さて、タイトルの「不動産営業とは?」について。
今回、担当したのは弊社の女性営業マンの山本でした。
彼女は、入社した当初から、私と一緒に転売物件の営業を担当しました。
そして、重要事項の調査・売買契約・決済と売買での実務に何度も立ち会ってきています。
当然、販売物件のオープンルームまでこなしておりました。

かたや賃貸の繁忙期には、仕事量が賃貸営業マンの手に余る時には、難なく申込も貰っていましたし、大家さんとのやり取りも出来ていました。
そうこうしている内に、賃貸も売買も出来る「マルチ営業マン」の出来上がりです(笑)

私、昔っから感じているんですが、不動産会社とお客さんとの関係に、賃貸も売買もないんじゃないかと思うのです。
エージェントとして、不動産の専門家として、賃貸から売買まで、借りても買っても、貸しても売っても、お客様から我々に対してはそんな区分はありません。
というのも、不動産取引は、「会社」よりも「個人」に対してお客さんが繋がっていくモノと感じているからです。

賃貸で取り引きして頂いたお客さんが、数年後「自宅を買いたいんです」と来店した際に、「あ、売買の担当は○○ですから」って言えます?
お客さんは、あなたを頼ってきたんです。扱う商品によって、「部署が違うから」「良く分からないから」では信用失墜ですよね。

加盟しているFCで、賃貸グランドチャンピオンとか売買グランドチャンピオンとかの表彰制度や賃貸・売買に分けてのランキングがありますが、私からすると愚の骨頂。
自己満足するには良いんですが、片手落ちなんですよ。

不動産業は人間業。
賃貸から売買まで、住宅から事業用まで、不動産投資も住宅購入も、変な区分なく難なくこなせる営業マンが有能な【不動産営業】です。
私も、もっともっと勉強しなければ・・・

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今年の営業終了 2009年12月30日

今年もこの日を迎えることができました。
20091230.jpg

東関東自動車道から、各営業所へ給料の現金支給。
通常、振込なのですが12月はね、お正月控えているもんね。

アルフォートの業務は昨日で終了。
林建材は、本日で終了。

年明けは、1月7日から始業します。
明日は、歳末警戒が19時より。

3日には、箱根駅伝の警備ボランティア。
また、気が付くと正月もすぐ終わっちゃうんだろうな。

買い溜めている本、一気に読んでみよう。
それでは、良いお年を。

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父の本当の命日 2009年12月27日

12月26日が無事過ぎました。
父の命日・・・・・

昭和51年12月26日。享年46歳
私13歳、弟7歳。小さな子供を2人おいて逝くことは、さぞ心残りでもあり無念だったことでしょう。
それからの母親の苦労は言うまでもありません。男所帯の建材会社を切り盛りし、私に繋いでくれました。
私は、こんな念の籠もった会社を潰すわけにはいかないと言う思いだけで会社経営してきました。
嬉しいこと、楽しいことも沢山ありましたが、辛いことの方が圧倒的に多かった・・・

そんな私も、親父の年齢と肩を並べました。
昨日は、女房と2人で墓参りへ。

「年齢であなたと肩を並べました、今後は超えることができないと思っていたものにチャレンジします、見守っていて下さい」
こう話をして、涙と共に坂村真民の詩を思い出しました。

【  二度とない人生だから  

二度とない人生だから 一輪の花にも 無限の愛を そそいでゆこう

一羽の鳥の声にも 無心の耳を かたむけてゆこう

二度とない人生だから 一匹のこおろぎでも ふみころさないように

こころしてゆこう どんなにか よろこぶことだろう

二度とない人生だから 一ぺんでも多く 便りをしよう

返事は必ず 書くことにしよう

二度とない人生だから まず一番身近な者たちに できるだけのことをしよう

貧しいけれど こころ豊かに接してゆこう

二度とない人生だから つゆくさのつゆにも

めぐりあいのふしぎを思い 足をとどめてみつめてゆこう

二度とない人生だから のぼる日 しずむ日 まるい月 かけてゆく月

四季それぞれの 星々の光にふれて わがこころを あらいきよめてゆこう

二度とない人生だから 戦争のない世の 実現に努力し そういう詩を

一遍でも多く 作ってゆこう

わたしが死んだら あとをついでくれる 若い人たちのために

この大願を 書きつづけてゆこう

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なんと車輌盗難される! 2009年12月26日

あ?、悔しい。
昨日、建材営業所のダンプが盗難の被害にありました。
まだ、2年のぴちぴちの3t車ですよ!

会社入口の門の鍵を壊し、数台ある中の新しめのモノを狙ったのでしょう。
早速ハンドルロックを購入し、全車両取り付けました。

この車、リースで購入してますので「盗難解約」ということになると、数百万円の出費。
仕方なく、このままリースを支払うことにしました。

車がないのに、リース支払い・・・
家を手放してしまったのに、住宅ローンの支払いが残る・・・似てません?

それにしても、あちこち仲間に電話して聞いてみると、運送会社や重機屋さん、産廃屋さんのダンプ、トラック、重機なんかが軒並みだそうです。
はたまたクロス屋さんは、ハイエースばかり狙われてるんだと教えてくれました。

この暮れに来て、皆さんも盗難気を付けて下さいよ。
盗難は本当に腹立ちます。車輌でも家屋への侵入でも。
ああいった輩は、作業に時間が掛かる事を嫌がります。鍵が開けづらい錠前、盗みづらい装備。

各事業所へのWebカメラ設置の計画、前倒しで実施する予定です。
営業所、事業所の建物内はセコムの設置があるのですが、建材営業所の場合は建物の外に高価なモノがあったことに気づかされました。
24時間監視、行いたいと思います。きっとまだ狙われていると思うので・・・

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行方不明者・尋ね人 2009年12月20日

突然ですが、不動産会社宛へのDMだと思うのですが、1通のメールが届きました。

送信者:夜逃げ者 探索専門探偵
件名 :夜逃げ者・滞納者を専門に追いかけます。

何気なく全文読んでしまい、更にはホームページにも訪問してしまいました。
こちら

悪徳滞納&夜逃げ者に対して管理会社や大家さんの強い味方ですね。
検索エンジン叩いたら、アメブロにブログもありました。

不動産業者・大家さんには特別プランの料金設定もあったりして、非常に有り難いことです。
もっと早く知っていたら、競売で落札した物件のあの時とあの時、お願いできたのにな?、残念。

特に滞納賃料などの回収までサービスにあります。
我々が通常の業務をしながら、なかなか手が届かなかったところへのサービスだと思うのです。
オーナー宛のニュースレターなどでもお知らせしてあげよっと。

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お得な土地税制 2009年12月19日

本日は、平成21年3月に改正及び新設されたお得な土地税制のお話しです。
列挙します。

○土地を購入し、5年超後に売却すると、譲渡益から1,000万円控除できる。

・土地を平成21年1月1日から平成22年12月31日までの間に、土地を購入し、その年1月1日において所有期間が5年を超えて売却した場合、
その売却益から最高額で1,000万円控除できます。
しかも、法人・個人を問いません。


○先に土地を購入し、10年以内に別の土地を売却した場合、売却益の80%等分の課税が猶予されます。

・平成21年1月1日から平成22年12月31日までの間に国内にある土地を取得し、税務署に先行取得の届出をし、取得した年の12月31日後10年以内に、そのものが有する他の土地を売却した場合、
売却益が発生すれば、その金額の80%は課税されません。その代わり、平成21年、22年に取得した土地の取得価額を同額だけ減額します。つまり、その物件を次回売却した時に税金を課税する考え方で、課税の免除ではありません。

もっと詳しいことは、お知り合いの税理士へ。

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近所にあったらいい施設 2009年12月15日

全国賃貸住宅新聞に男女別「近所にあったら部屋探しで契約に傾く」施設のアンケート結果が出ていました。

早速・・・

【20代女性】
1位 TSUTAYA
2位 ダイソー(100円ショップ)
3位 スターバックス
4位 無印良品
5位 SHOP99(100円ショップ)
6位 モスバーガー
7位 ソニープラザ
8位 マクドナルド
9位 CAN☆DO(100円ショップ)
10位 ドトールコーヒー


【20代男性】
1位 TSUTAYA
2位 マクドナルド
3位 ダイソー(100円ショップ)
4位 SHOP99
5位 吉野家
6位 モスバーガー
7位 無印良品
8位 スターバックス
9位 ドトールコーヒー
10位 すき家

と、まあこんな結果です。
女性20代は100円ショップ好き?
一方、男性20代は牛丼好き?
男女ともTSUTAYAは第1位。必需品なんですね、レンタルショップ。

と言うことは、皆さんがお持ちの賃貸物件の周りに、このような施設があるのであれば、宣伝しない手はありませんね。
近くになくても、△△まで○mと表示するだけでも、効果はありそうですね。

満室経営のポイントって色々なところにあります。

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保育園の待機児童 2009年12月10日

12月9日の日経新聞の夕刊に、また保育園の待機児童についての記事が出ていました。
東京都内の事例ですが、ここ船橋市でも待機児童の問題は大きくなりつつあります。
保育園.jpg

記事中には、「シングルマザーなら入れて貰える」と離婚を思い詰める母親もいるそうで、相当深刻です。
厚労省は地価が高く、保育園の設置が進まない都市部に限って施設の面積基準の弾力化に道を開こうとしています。
しかし、そこには「それでは、保育の質を維持できない」との現場の声も。

景気低迷の中、夫の収入の減少、住宅ローンの返済が生活に重くのし掛かる家庭では、奥さんが働きに出たい。
しかし、小さな子供がいることを理由に思うように就職ができない・・・
認可保育園に子供を預けようにも、求職中では他の人が優先されてしまう。そんなジレンマです。

私のもとにも、社会福祉法人から「保育園用地」の賃借の依頼がどんどん届いています。
そんなことから同じ賃貸経営でも、保育園用地の賃貸は地元貢献型の賃貸経営と言えます。しかも長期的に安定した賃貸経営です。

ご自分の土地で、地元の発展に一役買え、地域の活性化に繋がり長期的な賃貸経営に合いそうな、そんな土地をご所有の方は是非お声掛け下さい。
船橋市では、私どもの住む『前原東地域』に特に依頼を受けております。

出生数は減少していても、働くお母さんは激増しています。
そんな若い世代のために、認可園を増やしてあげましょう。

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100万戸割れ 2009年12月 3日

10月の新設住宅着工戸数6万7120戸。
前年同月比27.1%減。約3割減少しました。
これで前年割れは、11ヶ月連続でなんと42年ぶりの100万戸割れとなりそうです。

100万戸割れ.jpg

まぁ、もうこんな記事出てもびっくりしなくなりましたが、今後は80万戸台で推移していくだろうと予測されています。

今後は、中古住宅に大きく舵を切り、リフォームがこの流通を支えていくでしょう。
新築主流の建築会社さんも、リフォーム事業にどんどん参入していますね。

私達のような、建設資材の卸をしているような業態も、施工販売店に移行していくことが必至。
と同時に、不動産業と融合していかなければ。

鋼材価格.jpg

ご存じ、鋼材も昨年の半値に下げ、民主党の補正予算一部執行停止による公共工事の減少で、需要家は四苦八苦です。
これじゃ、紙に夢や目標書いて持ち歩いたって、叶わないわな。

余所が地団駄踏んでいる時に、突っ込まなくちゃ。
いまから、ここから。

女装警官 2009年11月29日

女装警官て・・・・・

愛知県警でのお話。
最近女性を狙った引ったくり事件が増えていることを受けて、女装をした警官がおとり作戦をスタートしたらしいです。

女装するのは、20代の華奢な男性警官だそうで、かつら・スカートを身にまといブランドバックを持ち深夜の繁華街を巡回。
まだ、逮捕実績はないらしいのですが、その男性警官は「内股で歩くよう気をつけています」とコメントを。

日本て幸せですね・・・

ドバイショック 2009年11月28日

ここ数日で、26日にあった「ドバイ首長国の資金繰り危機」の波紋が広がっていますね。
欧州株の急落。
湾岸諸国と取引関係が多い欧州銀の収益への警戒感が広がったのです。

それだけでなく、欧州や新興国経済の先行きに不安感が高まり、ユーロ売り、ドル売りの受け皿に円がなってしまいました。
27日の東京市場では、日経平均株価が300円を超える大幅続落。

ドバイで大型工事を請け負っていた清水建設や大成建設などの大手ゼネコン株もそろって年初来最安値を更新だそうです。
昨年のリーマンショックからまだ立ち直れないでいる日本経済が、覆いかぶさるようにおこったドバイショックにどう対処していくのでしょう。

民主党の誰かが「デフレ」と公言してしまったもんだから、どんどん消費者も無駄な消費をしなくなってしまいそうですね。
いくらか上がり調子だったのに・・・水を差されたようです。

私たち、中小零細も再びふんどしを締め直さなければなりません。
『今までのやり方を変えろ!』
『革命的なことをやれ!』
昨日、ある人にこんな事を言われたのを思い出しました。

穴吹工務店 2009年11月26日

私のメイン機のThinkPadがファンの修理の為、しばらく不在。
モバイル機のレッツノートでの更新です。
パッケージソフトやらサーバーには入れてないデータやらがないので不便で・・・

さて、穴吹工務店がとうとう更生法を申請し受理されました。
穴吹工務店がね・・・
あそこはお金持ってると思ってたのですが。

2007年には、販売戸数で大京を押しのけ堂々全国首位に立った大手です。
確か、サーパスブランドのマンションでしたよね。
津田沼にも、すぐそこに建っています。

不動産業界では、今年、日本綜合地所、ジョイントコーポレーションに次ぐ大型倒産です。
新築マンション市場は、依然として厳しいままです。

下総三山の7年祭り 2009年11月23日

 千葉県指定無形民俗文化財でもある、三山の7年祭りに行って来ました。
実は、三山には近い親戚があって、毎回お邪魔しているのです。

7年祭り.jpg

10時半頃、三山に到着すると、すでに9つの神輿が神揃場に続々と集まり始めていました。
この時間で、この人出。
今年は、いつもよりも人多いんじゃないでしょうか。
親戚に聞くところによると、インターネットで知れ渡り、全国各地から見物に来るのだとか・・・
「三山の祭りは死ぬ前に一度は見ろ」と言われる程ですからね。こうなるのも分かります。

八王子神社.jpg

こちらは、船橋市にある古和釜の「八王子神社」の神輿が出ていくところです。
親戚の家は、八王子の休憩場所になっています。
毎回思うのですが、もてなす方も大変です。神揃場に向かう待機の時間約1時間半のために、家の人達は前日から寝ずに食事の支度をします。
酒、天ぷら、煮物、お赤飯、餅、刺身、焼き鳥、寿司・・・大変なご馳走でした。

それにしても、自分の家から神輿が出ていくのは感無量ですね。
感動のひとときです。

山車.jpg

山車、でかっ。
名物巨大な八千代市大和田の「時平神社」の山車は、一度ではカーブを曲がり切れません。丸太で何度も何度も方向転換を試みます。

今日は、磯出祭。
昨夜の7時頃から幕張海岸まで神輿を運びます。
蛤の交換で「産屋の神事」が行われます。

役員は、この日も寝られません。
神輿は一日練り歩き、担ぎ手の体力もピークでしょう。
今晩8時に再び二宮神社に宮入りし、7年祭りの最後を飾ります。

祭りは良いですね。日本人の魂です。
あと6年後、再び。

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ローンの借り換え 2009年11月21日

過去に組んだローンの見直し。
面倒ですが、たまにはきちんと考えてみましょうか。

この景気低迷の中、住宅ローンも低い金利が適用されるローンに借り換えすることで負担を軽くできるケースが多くなっています。
金利3%以上のローンを組んでいる人や、旧住宅金融公庫の段階金利で金利上昇期にあたるような人は一度借り換えを検討してみて下さいとのこと。
(日本経済新聞より)

フラット35も借り換え可能になりましたし、毎回の返済額や完済までの期間が短縮できれば良いと思いませんか?

みなさん、固定期間が短い程、金利は低いので、どうしても変動金利や短期の固定が魅力的に見えるかも知れませんが、
金利上昇リスクが残りますよね。
やはり、10年固定位が無難なのでしょう。

ただし、気にしないといけないのは、借り換えをする場合、抵当権の付け替えや事務手数料がかさみます。
数十万の話なので、これよりもメリットがあるかどうか試算しないといけませんね。

目安としては、残債1000万円以上、残存期間10年以上、金利差1%以上だそうです。
インターネットのシミュレーションサイトで確認するか、お近くの銀行窓口で試算を依頼されたらどうでしょう。

思いがけない程「お得」な借り換えができるかも知れません。

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耐震診断・改修の費用を市が助成 2009年11月16日

耐震診断.jpg

船橋市では、耐震診断・改修の費用について一部助成金が支給されます。
昭和56年5月31日以前に建築された木造在来住宅にお住まいの方は、是非申請しましょう。

因みに診断については、要する金額の3分の2(上限4万円)
改修については、設計費・工事費・監理費用合計の3分の1(上限50万円)が助成されます。

目視の建物劣化診断については、弊社アルフォートにて無料で行っておりますのでお申し付け下さい。
TEL:047?473?7560  Mail:info@allfor.jp

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三山の七年祭り 2009年11月15日

千葉県指定無形民俗文化財
『下総三山の七年祭り』

s七年祭り.jpg

とうとうやってきました、来週です。
船橋市・千葉市・八千代市・習志野市から9つの神輿が船橋の三山にある二宮神社の神揃場に集まります。

神社の境内に入り、昇殿する際は盛り上がりも最高潮で圧巻です。
私の親戚の家は、末っ子役の八王子神社の神輿の休憩所になっています。
やぐらが良い場所に作っているので、神輿と担ぎ手の迫力で毎回感激します。

しかも、7年に1回だからか、この3日間は多くの人が訪れます。
ここは、安産の神様なので、ウチの子供達3人ともここの神社の腹帯でした。

来週は、手伝いと称してお呼ばれしていますので、カメラ持って行ってきます。
指定文化財となってから、初めての開催なのできっと盛り上がることでしょう。

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エクステリアというもの 2009年11月12日

今日は、幕張メッセで開催されている
「国際エクステリアEXPO」という商談展に顔を出してきました。
国際エクステリア.jpg

いわゆる、小売店や卸業のバイヤーや施工業者向けのイベント展示会でしたが、
私らの業界のエクステリアのエリアには肩すかし。

ガーデン、フラワーのエリアには人がたくさんなのですが、エクステリアは出展のスペースも他に比較して小さいですし、
活気があまりない。

業況の現れでしょうか。

これから、始めようとしている『建材通販』の商品の見立ても兼ねて行ってきたのですが、目新しい商材は見つからず。
エクステリアはどちらに進んでいくのだろう。。。

おじさんは健康志向 2009年11月11日

厚生労働省が発表した「国民健康・栄養調査」というやつで、日本人の健康志向が浮かび上がりました。

健康志向.jpg

たしかに、地域で活躍する我々船橋市消防団員の健康診断についても、受診希望者全ての実施が困難になり、40歳以上は、特定健康診断にて受診せよという通達が来ましたし。
それだけ、自身の健康管理への意識の高まりが伺えますね。

この記事、良く読んでみるとおもしろい。
ここ数年進み続けていた男性の肥満傾向にも改善の兆しが見られたのだとか。
メタボ・・・あまり変わらないけど。

でも、タバコはやはり40代がもっとも喫煙率が高く、51.9%
若者のタバコ離れも相当進んでいるんですね。
やはり、肺ガンのリスク、健康への悪影響を優先された結果なんでしょうか。

周りにも、妙に最近走り出したり、自転車に乗り出したりする人達が増えて来ているのも事実です。
一昔前だったら、健康志向=だっさい、イメージがあったのに。

タバコ増税の議論もどうなるんでしょう。
1箱500円だったら、まだ吸い続けます?1000円になったら?・・・

私自身も、1日に吸う本数は随分と減ったものの、やはり吸いたい時に無いとイライラしてしまいます。
街中や、駅、飛行機内や空港内、下手すると飲食店でも禁煙が増えました。

いつでもどこでも喫煙ルームで出会う人達に、妙な親近感を覚えるのは私だけでしょうか・・・

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長期金利が 2009年11月10日

11月10日の日経新聞から
長期金利.jpg


住宅ローンを組む際に一番気になるのは「金利」の動きですね。
金利が一番低いときに長期固定金利で住宅ローンを組むのがベストですが、今後この低金利が続くのか、または今よりも金利が下がるのか、もしくは金利が上がっていくのか・・・
このなかなか先読みすることができず悩むところだと思います。

昨日、当社のお客様の住宅ローンをお願いしている地銀の担当者から、「1月から金利あがりますよ、間違いなく」と言われました。
それを物語るような記事が、日経新聞に出ておりましたのでご紹介しておきます。

長期金利の指標となる、新発10年物国債利回りが上昇中です。
新聞だと、約4ヶ月ぶりの高い水準らしいです。

長期金利が上がると、預金金利の上昇に繋がり、消費者にはメリットがありますが、住宅ローンをご利用になられるお客様には、借入金利を押し上げる格好になります。
せっかく、不動産も動き出している矢先に金利の上昇が水を差しかねません。

と同時に、我々企業向けの貸出金利も上がるでしょう。
鳩山政権は、財政運営の不透明さを早くなくし、追加経済対策を。

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お客様の喜ぶ顔 2009年11月 4日

今日は、水曜日で定休日。
しかし、都内で那須のリゾートマンションの決済がありました。
自宅までお迎えにあがり、京葉道路を介して環七を走り、少し早く到着したので近くでコーヒーブレイク。
その後、約1時間の決済でした。

このお客様、ホテル併設のこのマンションにはもう既に20回程滞在もされ、周辺環境も状況も全て把握済み。
念願のセカンドハウスとなりました。

「奥様、なんて仰ってます?」と私。
「喜んでるよ!」のご返事。

帰りの車中で、今週末にすでに訪れる予定も伺い、落ち着いて備品も整ったら私にも貸して頂けると、有り難いお言葉も頂戴しました。
「楽しみだーーーっ。」

終始ご満悦のご様子で、こちらもひと安心です。
また、これから那須で良い思い出をどんどん作ってくださると良いなぁ。

また昨日は、数年前に賃貸でお世話させて頂いたお客様がご購入された新築戸建ての契約もありました。
この【リピート】と呼ばれる仕事は本当に嬉しくなります。

契約終了から、ローンの申込書記入のちょっとした時間に、「買うならまた、アルフォートさんに来ようと思っていた」とも仰って頂き、大感激です。

私達が取り扱う、住宅&不動産のお仕事は、昨今は情報産業とも言われますが、やはり人間業。
人との出合いに感謝し、お客様と心と心のお付き合いができることが喜びです。

「同じ地域にいる限り一生お付き合いさせてくださいね」とお話ししました。

【お客様が喜ぶ顔】 私達はこれが見たくて仕事しているのかも知れません。
ありがとうございます。
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更新料のゆくえ 賃貸住宅新聞 2009年11月 3日

10月29日の大阪高裁で「更新料の有効判決」がでました。
8月27日の大阪高裁と9月25日の京都地裁での「更新料無効」判決が相次いでいた後の『有効判決』です。

20091103150226_00001.jpg

これで高裁では「有効」と「無効」と両判決が出揃いました。

今回の判決では、更新料は賃貸事業投下資本回収・利益追求の手段として合理性があると認められました。
位置づけとしては、礼金は賃貸借契約の締結時点で比較的短い賃借期間に相応した賃借権設定の対価。更新料を賃借権設定の対価の追加分ないし補充分ということでした。

しかし、賃貸条件をよく見てみると、礼金が賃料の4ヶ月分弱、更新料が2ヶ月分と設定されています。
これ、関東近県では誰が見ても「取りすぎじゃねーの?」と思われる金額ですね。

ここのところの無効判決で、宅建協会の支部の皆さんと「更新料どうしてますか?」なんて話をしていたのですが、
このエリアの多くの物件が礼金ゼロか1ヶ月。更新料0.5ヶ月分か1ヶ月分。(たまに1.5ヶ月もありますが)
問題ないですよね。

消費者契約法は、消費者過保護法になりつつありましたが、ここで歯止めが掛かったようですね。
ひとまず、久々の明るい話題にひと安心です。




で、もって。
この記事が出ていた業界紙「全国賃貸住宅新聞」にまたまた私の記事が載りました。
2週続けてですよ。賃貸業界、他にニュースないんでしょうか?(笑)
全賃2.jpg
それにしても、もっと仕事の話をたくさん話したでしょうよ。
仕事のふりして遊びに行っているような記事になってません?
しかし、外房の不動産は活況ですよ。
あまり、千葉県人以外の人には知られてないかも知れませんが。ここ数年、すごく取引量が多いのです。
競売市場でも、海沿いの土地や戸建てが出ると良い値でポンポン落札されているのです。
この季節でも、週末一宮や大原あたりに行ってみて下さい。きっとびっくりされると思います。
バイクで現地調査も、定休日の水曜日に行くのですよ・・・いや本当に。

私は、真剣に移住も考えております(笑)
証拠にこんなものも取り寄せておりますし・・・
20091103145832_00001.jpg

いすみ市発行の【移住者向けのガイドブック】
皆さんも、都会に近い身近な田舎、癒しの空間へご一緒に如何ですか?
物件ご紹介いたします!!

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住宅ローンの基礎知識 2009年10月29日

昨日の、勉強会後の懇親会は、意外に早く切り上がりました。
お陰で、ここのところの寝不足気味が解消。
今日は、ご契約が夜にありますので、那須の町役場と法務局に行こうかと思っていたのですが、延期にしました。

さて、本日のお題は住宅ローン。
不動産の売買をする場合、ほとんどのお客様が住宅ローンをご利用になります。
その時に、購入に際し色々かかる諸経費の説明をさせて頂くのですが、当然の事ながら皆さんあまり理解されていない。
自己資金を殆ど持たずに住宅ローンで110%融資を・・・(諸経費をだいたい1割と見て)
というのは、今の時代あまり現実的ではありません。

契約時の印紙代、仲介手数料、登記費用、固定資産税などの精算金、区分所有であれば管理費などの精算金。
住宅ローンに関わる諸費用、引越費用、不動産取得税も考えねばならない場合もありますね。

その中でも、特に住宅ローンを契約する際にかかる主な諸費用をあげてみましょう。
住宅ローン基礎知識.jpg
印紙税 :  ローン契約書に課される税金です。金額によって異なります。
登録免許税 : 抵当権設定時にかかる税金です。
司法書士報酬 : 抵当権の登記料ですね。
保証料 : 金額、期間、返済方法などで異なります。
団信 : 団体信用生命保険に加入するための費用です。
事務手数料:金融機関に支払う手数料です。
固定金利選択手数料 : 固定金利を選択するための費用です。
火災保険料 : 火災保険と同時に地震保険にも殆どの方が加入します。
適合証明書取得費用 : フラット35を利用する際に必要となる適合証明書を取るための費用です。

どうでしょうか?ローンを利用するには物件価格以外にこれだけの費用がかかるのですね。

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今どきの人気設備 2009年10月27日

先日の全国賃貸住宅新聞にて発表された「最新 人気設備ランキング」です。
これは、入居者が部屋探しの際に「絶対条件」と考える設備です。
昨年同様、単身者向け物件もファミリー向け物件も変動なし。
20091027223747_00001.jpg

単身者=ブロードバンド対応
ファミリー=追い焚き機能

2位以下に変化がありました。
第2位:単身者向け、ファミリー向けとも【地上デジタル放送】が急上昇してきましたよ。
昨年までは、単身者が「オートロック」でファミリーが「ブロードバンド」でした。

それが、地デジの完全移行まで1年半となった今、今後のアパマンに地デジ対応は絶対必要条件となりつつあります。
これからの入居者は、家賃設定と導入されている設備を厳しい目で比較・判断して行くこととなるでしょう。
まだまだ、地域によっては普及率に大きな差があります。
地デジ対応は、簡単な調査と作業だけですので、今の内から是非とも備えておきたい設備です。

また、同時に「これがあれば賃料が上がる」設備の発表もありました。
単身者向けは、「ブロードバンド無料」しかも、入居者無料の注釈付きです。
ファミリー向けは、昨年同様追い焚き機能付き。
20091027224743_00002.jpg
今では、私の家でも長女、長男、次女までがブロードバンドでパソコンを使い倒しています。
当然、仕事を家に持ち帰りする場合は、回線速度は気になるところです。

設備に流行廃りはあるものの、人気のある設備はいつか当たり前になっていく。
そして、更に便利な機能を求めていく風潮は変わらないでしょうね。
オーナーさんの勉強は続きます。

おまけ・・・
20091027225417_00001.jpg
同じ新聞の最終頁に私が載っていました。
先日、取材を受けたんでしたっけ。
いつに掲載されるかも知らずにいたらリヴァックスの斉藤社長からお電話で教えて頂きました。

「大型バイクで、物件の下見も兼ねて外房エリアに向かう」の記事に
『本当かよ?』って思って電話くれたんですって(笑)

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コンサルティング 2009年10月23日

今日は、2週間に一度の電話サポートの日。
1時間、個室に籠もりコンサルタントから指導を受けました。
11月から受付を開始するタウンページの原稿の打ち合わせなのですが、タウンページに広告を出稿しようと決める前には、
こんなに奥が深いものなどと考えもしませんでした。
毎回、コンサルを受けていて目から鱗が・・・

「今どきタウンページ広告?」

と疑問を持たれている営業会社の皆さん、見ていてくださいね。
タウンページ広告に併せて、ホームページのリニューアルにも取り組んでいます。
要は私達の持っているコンセプトを、いかにお客様に伝えられるかが重要です。

さすがの私も、少しずつ分かりかけてきています。

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アスファルトまた値上げですって 2009年10月17日

道路舗装材に使うアスファルトの10?12月分の大口取引価格が、4?6月比5割の大幅値上げとなる見通しとなりました。
これは、8?10月の原油価格が大幅に上昇したためで、需要家の道路舗装会社にとっては大幅なコスト増となり、収益圧迫要因になりそう。

アスファルト.jpg

もともと、アスファルトを販売するディーラーで、需要家の道路舗装各社に対し、販売代金の支払いサイトを短縮するよう求める活動に乗りだしていた矢先。
仕入れ先の石油元売りに対する代金決済期限(サイト)が30日なのに対し、需要家からの支払いサイトは、150日以上に及ぶこともあるという。手形支払いということでしょうね。
そして、その金利の負担が収益をも左右するのですね。 

四半期ごとに見直されるアスファルトの卸値は、ここのところ上昇が続いていて、本年度に入っても、4月の3000円(1トン当たり)に続き、7月も8500円の値上げでしたよね。
3ヶ月後の10月にこの大幅値上げ。

それでなくても、公共工事の削減の影響で舗装業界は低迷しているのに・・・

この業界の二番底、また大きな出来事が起きそうですが・・・どうか、三番底にならないように。

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電子手形ってなに? 2009年10月11日

連休2日目。
昨日に引き続き、本日もお客様のご来店有り難うございます。
昨日の飲み会で、急遽「某ボランティア団体」とアルフォートの社員とで、BBQ大会を開催することになってしまいました。
急に人数が増えたので、準備に大変かと思いますが、私は、思いつき・・・即実行の男ですのでご勘弁を。

さて、本日の日経は一面で「電子手形7000社参加へ」の大見出しが。
電子手形.jpg

まずは、電子手形とは?
Wikipediaを引いていると・・・

【電子手形(でんしてがた)とは、電子手形の取扱金融機関と契約した取引者が、インターネットのweb画面上において、あたかも実際に手形を振り出したり、割引したり、裏書譲渡したりするのと同様の操作を行うことにより、他の取引者や取扱金融機関との間で信用取引・決済取引・割引取引を行うシステムのことである。

実際の手形と異なり、手形現物の保管や郵送、取立などの事務が不要であり、紛失などのリスクも無いなど、事務の大幅な合理化・効率化につながる。しかも実際の手形券面(表面・裏面)と同様の画像を表示して操作するため、中小企業にとっては、従来の手形取引と親和性が高いという特徴がある。電子手形は電子債権の一つの形態であり、現在の電子記録債権法を検討する契機をつくった。

経緯としては信用金庫のセントラルバンクである信金中央金庫の職員が、東京所在の信用金庫の営業店に研修出向し手形事務に携わる中で、日々の手形取引事務が大幅に合理化になり、中小企業にとっても事務の合理化につながり、また従来の手形と同じような形態で、理解しやすく利便性の高い決済手段はできないものかと考えた。これを受けて信金中央金庫の総合企画部が中心となって研究した結果、インターネット上に認証局をつくるとともに、手形画像を表示した決済システムを開発した。

2003年5月に実用化され、試験運用も行われた。 振出・割引・譲渡など、従来の手形と同じ取引をネットワーク上で可能とするものであり、中小企業にとってもなじみやすいという特徴があった。】

ということらしいです。
もともと、中小企業の資金調達を支援するために導入した決済方法のようです。
確かに手形取引は売掛金を早期に現金化できるので、資金繰りに役には立ってきたのでしょうが、本当に浸透するかな?
弊社の得意先で一度回し手形を紛失した会社があって、一緒に振り出し元へ頭下げて再発行して頂いた経緯もあります。
電子手形でしたら、紛失もしないでしょうし、印紙代も不要ですね。

紙の手形が激減しているためと言うことですが、現金決済が増えたんだから良いことなんじゃないでしょうかね。
ただ、弊社も毎月手形を発行していますが、建設業界に手形はある程度慣習になってしまっています。
半年先決済の台風手形なんてのも、大手ゼネコンは平気で切りますからね。

まだ、銀行の手形の割引サービスは利用したことがないですが、これが普及すると多少資金繰りが円滑になるんでしょうか。
様子見したいと思いますが、不渡りは減少しないんじゃないかな?

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津田沼 幼稚園の運動会 2009年10月10日

相変わらず、歯が痛いです。
「連休だから、今日行っといた方が良いよ!歯医者」といわれても、どうしようもなくなってからでないと勇気が出ません。
今晩は、飲み会ですからアルコールで麻痺させましょう。

さて、今日は朝も早から地域の幼稚園の運動会。
私は、そこの学校法人の理事さんをしているので来賓として?参加。
幼稚園運動会.jpg

小さなこども達が本気になって一生懸命走ったり、お遊戯したりするのは感動ものなのですが、
一番おかしいのは、父母のリレー。
特にお父さん達。割とお母さん達は平気みたいですが、お父さん達は大体が一周している間に1人2人は転けますね。
これが、結構思いっきりなので、手や足がずり剥けたり凄いんです。
子供に良いところ見せたい気持ちは分かるのですが、気持ちだけが先行ってしまって足が付いていかないんでしょうね。。
実は、私も子供が幼稚園生の最終年度の時、リレーのアンカーでこれをやってしまいましたが、転けそうな体制から頑張って体勢を立て直せたのも若かったからか・・・。

午前中、最後の演技で多少雨が降りましたが何とか無事に終了しました。
さて、仕事仕事と。

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滞納情報データベース構築 2009年10月 6日

猛烈な台風18号が、近づいていますね。本州へ接近・上陸する可能性があり、50年前の伊勢湾台風に匹敵するそうですよ。
関東に近づくおそれがあるというので気を付けましょうね。

さて、本日は5年に一度の【宅地建物取引主任者法定講習会】でした。
宅建主任者テキスト.jpg

これで27年の2月まで有効・・・
宅建をとったのが、24歳の時。
結婚した次の年でした。
資格だけは若い時の方が楽だぞ。会社の皆もつべこべ言わずに良いからとっておけ!(笑)

さて、一日講習を終え、会社に戻ってみると
デスクの上に「全国賃貸住宅新聞」がおいてあり、一面が【滞納情報データベース構築へ】でした。

賃貸マンションなどの家賃の連帯保証を請け負う保証会社が10月に業界団体「全国賃貸保証業協会」を設立し、
今後1、2年以内に、家賃滞納や支払い状況を検索できるデータベースを作成するんだそうです。
保証会社20社ほどが参加し、悪質な滞納者らをデータ登録していく仕組みで、氏名、生年月日、性別、契約物件住所、携帯電話番号などの基本的な個人情報が登録されます。

「データベース反対」の市民団体が、会見当日「反貧困」を訴えて抗議活動したらしいですが、家賃の滞納は家主にとって本当に深刻な悩みです。
ブラックリスト化して保証会社を利用できない人が出ると、住む場所のない人が増えると批判されていますが、何カ月も家賃を滞納せざるをえないような人は生活保護や公営住宅で救済されるべきなんですよね。
長期間にわたって連絡が取れないなどの悪質な入居者をデータベース化するのは大いに賛成です。

はっきりと、ものが言えない世知辛い世の中です。

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2009年の基準地価 2009年10月 3日

千葉県が先月17日に発表した7/1現在の基準地価はご覧になりましたでしょうか?
全用途平均で前年より4.6%下落しました。下落は3年ぶりだそうです。

特にここ最近、値下がり知らずの浦安までも県内最大の下落幅でした。
基準地価2009.jpg

もう少し下落局面でしょうかね。

でも、首都圏中古マンションの価格推移は「東高西低」だそうです。
千葉や埼玉の価格が比較的検討する一方、神奈川方面は値下がりが目立っていますね。

新築のあのたくさんの売れ残り・・・
どうなっちゃうんだろう。

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既築物件へオートロック 2009年9月25日

今回も、「いいものめっけ」シリーズです。
配線なしのオートロック化。

既存のアパート・マンションのオーナーさんの中には、セキュリティ面で空室が埋まらない・・・と思われている方が多いです。
とはいっても、エントランスにオートロック・・・分譲マンション並みのシステムは既築物件では不可能に近いですよね。

そんな物件にもこちらの「テレロック」シリーズは、工事費を大幅に削減して活用が可能です。
テレロックスは、物件の電話回線を使って共用エントランスにオートロックシステムを導入します。
電話回線を使う事で、専用配線を行う必要もないので、壁を取り壊す必要もありません。

工期も一日もあれば終わりますし、施工費用も大幅に下げることが出来ます。
入居者は、ICカードで解除。来訪者も固定電話や携帯電話をインターホンの替わりにして、その場でオートロック開錠。
部屋数、最小10戸から最大500戸まで導入が可能です。

大家さん、いかがですか?

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いいもん、めっけ(ウルトラUVコーティング) 2009年9月24日

何気なく、賃貸住宅新聞を読んでいたら、いいもの見つけました。
「ウルトラUVコーティング」

床のコーティング剤なのですが、今迄のものは鏡面仕上げをする場合、どうしても埃やゴミが混入してしまいます。
如何に綺麗に仕上げるかが、コーティングの根本なのですが、埃やゴミを皆無にするのは無理です。

職人さんが掃除機をかけ、ゴミ取りのコロコロをかけ、帽子を被り、防塵対策は万全にされています。
それでも入っちゃうらしいのです。

しかし、このウルトラUVコーティングは、埃やゴミがほとんど入らないのだそうです。
溶剤を使っていないので揮発させる必要がないから・・・それから最初から埃が落ちても食い込まない10-15ミクロンで塗装するので埃が乗っても樹脂に食い込まないのだそうです。

そして、照射機で紫外線を当てると約2秒で硬化する。硬化後すぐに触れても付着せず、ツヤを保ち、爪を立てても傷やへこみはできず、衝撃に耐える事ができる。
こんなコーティング剤良いですね。

フローリングだけではなく、大理石床、無垢木板、壁・シャッターの落書き防止、マンホールの防滑処理等々様々な使い方があります。
施工は一日で終わり、目安として20m2の広さで8万円程。
無溶剤なので、変な匂いもなく、幼稚園の床にも採用された実績があります。

コーティング後は約5年から10年の間、床のツヤを保つそうですから、入退去の度フローリングを貼り替えるより原状回復費用を抑えることが出来るんじゃないでしょうか。

私の自宅のフローリングも、子供が3人小さな頃からヤンチャだったので、傷だらけ。
コーティングしておけば良かったです。

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住宅ローン、どうやって組む? 2009年9月22日

私も晴れて「住宅ローンアドバイザー」になったからには、
たまにはローンのお話しをば。
住宅ローンアドバイザー.jpg

今、大幅な住宅ローン減税の実施や物件価格の下落などで住宅取得に動いている人達が多いですね。
住宅取得に欠かせないのが「住宅ローン」
夢のマイホームを手に入れるために、無理な返済計画を立ててしまい、後で後悔する人もいるでしょう。
これだけ、競売市場に戸建て・マンション物件が多いことでもそれが頷けます。
住宅ローンをどのように組むかは家計にとって重要な問題です。

それでは、借りる前にどんな事に注意したらいいのでしょう・・・
まとめてみました。

最近の不況で、雇用不安が叫ばれる中、賃金のカット、リストラ、派遣切り・・・不安な材料が沢山あります。
こんな時代に、ボーナス払いの併用は組み入れが不安です。

勤務先の倒産、リストラ、ないとも限りません。
月々の返済額は、少なくできますが、ボーナス併用は避けた方が完済までの不確定要素がまず減らせます。
返済期間が気になれば、繰り上げ返済が柔軟にできるプランを。

次に頭金。
一般的に家計に負担をかけずにローンを組むには、頭金が借入額の2割。年間返済額は約3割が目安です。
中には頭金なしでも組めるものもありますが、借入時にできるだけ多く払っておけば、それだけ返済の負担も減るし、その後の金利が優遇される商品もあります。

とにかく住宅ローンを組む際は、収入減少リスクを考えて、人生設計にあわせた商品を選んでください。
賃貸に住んでいた時とは違って、固定資産税や修繕費用、マンションなら管理費などももれなく付いています。
そういったローン以外の費用負担も忘れずに良く考慮して頂きたいです。

また、おもしろいことに住宅ローンには、失業補償や疾病保障が付いたものもあります。
繰り上げ返済手数料が無料のりそな、三井住友(ネット経由のみ)も。
団信(団体信用保険)は、ローンの契約者が亡くなった際に、残額が免除されます。通常ほとんどの住宅ローンに付帯していますね。

人生で一番多額の借金になるであろう【住宅ローン】
あらゆるリスクを考えた上で利用してください。

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海外富裕層 2009年9月13日

 海外富裕層.jpg

ここのところの不動産の値下がりで、とうとう外国人富裕層が動き出しました。
東京の収益不動産は、賃料の変動も小さく、取引の透明性が高いので取得が活発化しているというのです。

不動産の価格が半分になったからと言って、賃料が半分にならないこの日本の変動率の低さ。
特にアジアからの富裕層による取得が増加しているのだとか。
それだけ、アジアからすると日本で不動産を持つ事がステータスと感じるのでしょうか。

先々月に決済のあった取引でも、中国の富裕層の方が、キャッシュでマンションを購入されました。
個人レベルでの外資の流入は活性化しているようです。

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中古マンション 2009年9月10日

先日、日経新聞に「中古マンション売買回復」の見出しの記事がありました。

中古マンション.jpg

今年、3月以降5ヶ月連続で前年同月を上回っているとか・・・
確かに、マンション市況の低迷で「割安!」と感じた消費者の購入意欲が高まっているのは事実です。
しかし、「不動産市況は少しずつ好転している」と見るのはまだ尚早なような気がします。
中古が好調なのに反して、新築マンションの供給戸数は低水準になる見通しな事から、まだまだ不動産売買の市況全体が回復したと見るには早そうですね。

中古が活況になり、値も安定すると、新築への買い換えも進むことから、中古マンションの回復が住宅市場全体に好影響を及ぼすことになるのか見極めたいところです。
それにしても波の期間が読めません。一年、いや半年サイクルくらいで市況を見ていかないと転売などの場合、痛い目にあいます。

物件の価値、個性で差別化していかないとなりません。
競売市場もリーマンショック以前の水準を上回る程の入札件数と落札価格。
いったいどうなってんだか・・・・

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住宅サッシの規格が統一? 2009年9月 5日

8月24日の日本経済新聞。
トステムやYKKAPなどの住設機器メーカーが住宅用サッシの製品企画を統一することを発表しました。
なんと、業界全体で約1600種類も寸法があっただなんて・・・
これを約3割減らすんだそうです。
20090829111621_00001.jpg

メーカーとしては、住宅の着工戸数が減少する中、商品点数を絞り在庫を圧縮したい考え。
現場にとっても、設計や施工の際にとっても合理化されるのではないでしょうか?

一方、消費者にとっては、リフォームしたりする時に別のサッシメーカーを取り入れたりすることも今後は可能になりますね。
それにしても競合の激しいサッシメーカーは、今後規格が統一される中で、どのように商品を差別化していけるかが鍵ですね。
メーカーの創意工夫が楽しみです。

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集合住宅の地デジに助成金 2009年8月30日

8月17日より、デジサポ(総務省テレビ受信者支援センター)は集合住宅の地デジ改修に要する費用に対し、助成金の申請受付を開始した。(2009.8.17全国賃貸住宅新聞より)


今回発表された政府による支援は、集合住宅共聴施設、受信障害対策共聴施設の管理者が対象となり、
(1)集合住宅共聴施設のデジタル化改修、または CATV放送施設への置換。
(2)受信障害対策共聴施設の新設、またはCATV放送施設への置換に際して地デジ放送の視聴に不可欠な施設の設置や改修、置換などに必要な総経費の最大半額までを助成する(共聴施設の新設の場合は最大3分の2まで)

申請は、各都道府県のテレビ受信者支援センター(デジサポ)で受け付ける。期間は2010年1月15日まで。

この助成は戸建てに比べて高額になる集合住宅の地デジ対応を支援するために行われます。
オーナーの皆さん、地デジ対応も、もうそんな先の話でもありません。助成されているウチに早めに対応されたらいかがでしょうか?

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生命保険を使って節税しながら修繕費を積み立てる 2009年8月29日

アパートやマンションの経年の劣化の改修に必要となる「修繕積立金」を準備していますか?
あまり知られていないのですが、実は生命保険を活用することで、節税しながら修繕積立金を積み立てることができるんです。

私達会社経営者は、損金で落とせる逓増定期や終身保険を活用し、社内の運転資金を必要に応じて解約返戻金で調達したりしていますので、生命保険のセールスパーソンとは常日頃から取引があります。
先日、あるオーナーさんに「保険を使って修繕費を積み立てる方法があるの?」と質問され、「あっ、オーナーさんの多くはこの事を知らないのだな」と知りました。

実は、法人化している場合に得られるメリットなのですが、商品としては「終身保険」「逓増定期保険」「長期平準定期保険」などです。
終身保険の場合は、月々の積み立てを行えるほか、万が一には死亡保険金としてまとまったお金が手に入りますので、納税資金などにも充てることができます。
逓増定期・長期平準定期保険などに関しては、保険金の一部を損金として経費計上できるので、積み立てをしながら経費を削減できる節税効果を持ちます。
アパートやマンションの修繕など、5年から15年といった比較的短期間で資金を工面する場合には、こちらの利用が適当かと思います。
おおよそ、修繕の予定に合わせて返戻金が大きくなるスケジュールを組むことができます。

どちらにしても「加入年齢」や「返礼率」を良く考慮し、商品の選定をすることが大事です。
そのためにも、まずは、修繕計画を立てて、いつごろどのような修繕をするのかを決定しましょう。そうすれば何年後にいくらの修繕費が必要になるかが見えてきます。あとは、生命保険会社に、修繕計画に見合った保険を提案してくれるように依頼するだけです。

生命保険を使ってうまく修繕費の積み立てを行いましょう!


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幸せになる秘訣 2009年8月25日

夢や希望を持てるようになるには?

「実は簡単な方法があります。それは、人に物を頼まれやすい人間になっていくこと。そして頼まれたら期待以上にして返すこと」

イエローハットの創業者(現相談役)、鍵山秀三郎さんの言葉です。

幸せになる秘訣は、頼まれやすい人になること・・・
大事なことです。
得てして、面倒なことや嫌いなことは、なるべく避けたいと思うのが人情です。
私がかつて所属していた青年会議所と言うところには、ものを頼まれたら「はい!喜んで」と返事をする習慣があります。
私も役員を指名された時に、この言葉を使いました(笑)大変でしたけど・・・

でも、そんな時の仲間達が今自分を助けてくれます。
いつも、そばにいてくれます。
本気で心配してくれます。
大人になってからの友達の多くがこの時の仲間です。

しかし、家族や会社を守るためには100%YESの自信はありません。
まだ精進が足りないのですね(笑)

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住宅・土地統計調査 2009年8月15日

8月。しかもお盆まっさなか。
今年は会社が休みの間も、選挙運動
娘も暑い中一緒に頑張って手伝ってくれているし・・・もう半月の勝負です。

さて、先月末。「平成20年住宅・土地統計調査結果の要約」が総務省から発表されました。
速報の集計によりますと、総住宅数5759万戸のうち、空き家は757万戸となっており、空き家率は13.1%となり過去最高です。
また、築20年以上、30年以上の民営借家は全国で約6割。10年以上という括りでは、70%だそうです。

今、賃貸住宅を探している人達が、「古い」の境界が【築10年】です。
ですので、残り30%の築10年以内のアパマンに食い込んで満室にするのは相当な努力を必要とするのがお分かりでしょう。
実際に大手ポータルサイトでテレビコマーシャルでもお馴染みの「アットホーム」は、検索の選択条件で築年数は、指定なしの他に「新築・3年以内・5年以内・10年以内」しか選択肢がありません。
10年以上は、12年も20年も一括りです。

であるならば、築10年以上の物件はどうしたらいいの?
少しでも競争力を高めるには、やはりリフォームではないでしょうか。
その他にも、古くささを感じさせない手入れされた外観ですとか、定期的な清掃がされていて小綺麗だとか、先進的な設備を設置するだとか方法はあるとは思いますが、とにかく家賃に見合ったアパマンにしていければいい訳です。

ここへ来て、貸家の着工も減ってきたとはいえ、新築がジャンジャン供給されている市場の中で、どのように入居希望者に自分の物件の魅力を伝えられるのでしょうか?
先日(8/12)の日経新聞に「千葉県の人口増加率はいまだに微増」という記事がありました。確かにつくばエクスプレス(TX)の沿線でのマンション開発が進んだ影響もあるとは思いますが、東京圏では増加率が鈍りながらも増えているんですね。千葉・埼玉は大幅に拡大したのだそうですよ。

と言うことは、築10年以上の賃貸住宅でも満室経営することは不可能ではないですよね。
様々な家主さんと話していて思うのは、「リフォームしてお金をかけても、空いたままだったらどうするの?」「そのうち入るでしょう?気長に・・・」
勿体ないですね。何ヶ月もの家賃がちょっとしたリフォームをするかしないかで消えていってしまっている。

賃貸経営は何もしないと何も起こりません。
私達会社経営者も、この不況の中で何も手を打てなかったら潰れてしまいます。新規開拓、広告、新たなシステム導入、リストラ、融資の依頼など、する事がたくさんです。

築10年以上のアパマンが古い!と言われてしまうのだったら、リフォームを敷金の範囲で済ますのは限界です。
老朽化物件には、思い切ったリノベーションに投資することが必要になります。賃貸大競争時代に突入した今はこの【思い切り】がとっても大事です。

屋根の補修、外壁塗装、クラックの補修など、「建物のメンテのためのリフォーム」から、建物の再生のためのリフォーム。それがリノベーションです。
全ての空室に何百万もかけるのは大変ですし、ちょっと躊躇してしまうのであれば、ためしに一部屋だけでもやってみたらいかがでしょう。


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太東断念 2009年8月12日

いすみ市岬町の競売物件の入札最終日。
断念しました。

理由は、駅徒歩6分なのですが太東の場合、駅が近いと海が遠い。
やはり海の近くが良いのです。

実は、地元の大先輩にいすみ市の大原出身の方がおり、その方に千葉のホットスポットでもある「外房エリア」について幾度となく聞かされていました。
そして、実際に足を運んでみたら、サーファーや年輩の方の田舎暮らしの永住エリアとして注目を浴びているが分かり、私自身も非常に興味を持ち始めていたのです。
セカンドハウスとして自分で住んでも良いし、不動産のお客さんにお勧めしても良いなぁ、と。

いすみは、あの「マイク眞木」が『いすみはハワイを超えられる』と2000年より居住し始めたのはあまりにも有名な話。
サーフィンの世界大会も行われるこの地は、泳げないメガネの私も「サーフィンやりたいなぁ」と思わせてくれます。
週末には海近くの住宅であちこちでお父さん達がビール片手にバーベキュー。きっと平日はスーツ着た企業戦士なのでしょう。
凄く羨ましくもあり、憧れの地なのです。

IMG_0038.jpg
外房線の「太東駅」です。何とも風情のある駅でしょ?

ここ船橋からも京葉道路、千葉東金道路を経由して、九十九里波乗り道路で一宮まで行けば、平日であれば1時間半程で着いてしまいます。
一宮でも良いな。
IMG_0015.jpg

一宮の海です。
カニさんもいました。

IMG_0021.jpg

以前、東浪見の物件荷札入れたこともあるのですが、落札できず。
外房への憧れはまだまだ消えません。
海辺の土地か、戸建てを取得した暁にはバーベQに招待しますね(笑)

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更新料が無効? 2009年8月 4日

京都地裁で無効判決が出た「更新料」についての波紋が広がっていますね。

※賃貸住宅の契約更新に際して「更新料」の支払いを特約で義務づけたのは消費者契約法に違反するとして、既に支払った月額賃料の2ヶ月分に相当する11万6千円の更新料の返還を求めた訴訟にて、借り主側の訴えを認め更新料全額と、同時に求めていた保証金35万円について全額返還するように命じた

今迄も、更新料を巡る訴訟はありましたが、無効とした判決は初めてです。
最近は、消費者契約法については、原状回復における経年劣化・自然損耗を「貸主負担」とする判決や、関西方面の慣習でもある「敷引き」についても無効の判断が多く出ています。

確かに、入居者側に立つと原状回復の問題や敷引きの司法判断には納得性が高いものの、契約時に合意を交わしている「更新料」が、常識的に考えて「消費者の利益を不当に侵害している」とは到底思えないのですが・・・。

そもそも「更新料」は「礼金」と同じく、貸家が少なく貸し手市場の時の産物。

「礼金」は「大家さん、貸してくれてありがとう。」、
「更新料」は「大家さん、更新させてくれてありがとう。」です。

しかし、ここまで空室時代が続くと需要と供給から言えば、完全に借り手市場。
逆に、「借りてくれて、更新してくれて有り難う」と言う時代なのかも知れません。

当社にお見えになるお客様にも「そろそろ更新なので住み替えたいと思いまして・・・」と言う方、かなりいらっしゃいます。
そういう意味からも、「更新料」の徴求は見直すべき時期に来ているのかもしれませんね。

ただ、家主の収入と借り主の支出との割り付けの問題との解釈もできます。更新してから借り主がいつ家を出るか分からないから、更新料などがあるわけで、それでなくても家賃が安くなっているのに・・・と思われる家主さんも多いでしょう。この判例の当事者も、契約更新した2ヶ月後に退去したとのことと、更新料が2ヶ月分という多額の金銭だということだし。

今後は、「更新料無効なら家賃を上げるしかない」という家主も増えるのではないでしょうか。また、家主側からすれば家賃延滞しそうな人や家を大切に使ってくれない人のは貸さなくなります。だって営利が目的ですから。そうすると入居者は敷金、礼金なし、更新料もなしなら家賃が高くなるし、あまり良いことありませんね。まして賃貸借りる方は、「購入が難しいから・・・」という方もかなりいるはず。
借り主が「俺は客だぞ」的な言動や行動を起こせば、家を貸す人達もいなくなり、たちまち住むところがなくなる可能性もありますよ。

来月には、別の更新料訴訟で大阪高裁が予定している控訴審判決があります。
さて、高裁ではどういう判断を下すでしょうか?興味深いですね。

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不動産仲介手数料 2009年8月 2日

先日、民主党のマニフェストの発表

「一つの業者が売り手と買い手の両方から取る両手取引を原則禁止とします」

と言った文言が取り入れられたために、株式市場では住友不動産販売や東急リバブルがストップ安迄売られるという事態が起きました。
不動産仲介業大手の同社では手数料収入減少につながるとの連想からですが・・・

確かに、これらの大手仲介会社の両手狙い物件(売主からも買主からも手数料が貰える)は、私共がその物件がまだ売れていないかどうかを確認する電話を入れると、
「お話しが入っています」とか
「契約予定です」と暗い声で言われます。

ネット上の掲載日が、昨日や今日の物件でもですよ。
その物件に、いわゆるエンドユーザーのふりして電話すると・・・

「ご紹介できます、今すぐにでもご案内できますよ」だなんて。
それもとっても高いテンションで。

もし民主党が政権を執って、マニフェストどおりになってしまったら・・・
大手仲介会社はビジネスモデルの大幅な変更を余儀なくされますね。

その反面、我々買い手側の仲介会社としては、お客さんに紹介できる物件が激増します。
この政策は、中古住宅の流通を間違いなく活性化させますし、パイも広がりますね。

ただ実際はどうなのでしょう。
低価格の物件では、片手では賃貸と変わらない手数料しか頂けない場面も出てくるでしょうし、何でもかんでも両手は「悪」ではないと思うのですが。
大手不動産会社の反発は避けられないでしょうね。

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甲子園へ、千葉県代表は 2009年7月26日

第91回全国高等学校野球選手権千葉大会を制したのは、
なんと、『千葉県立八千代東高等学校』

特徴もなく、普通の県立高校でしょ、ここ。
勝ち上がるたびに、「え?嘘?」って感じでしたが、強豪校を次々に破り、決勝で拓大紅陵を破っての甲子園出場は立派です。

八千代東は確かふたつ上の従兄弟の母校です。
8回勝つの、大変でした。本当におめでとうございます。そしてお疲れさま。

甲子園でも公立高校魂で頑張って欲しいです。
県内の公立高校球児には途轍もない勇気を与えたと思います。
そう、公立でもやれるんです。
優秀な選手を集めてこなくても甲子園で野球を楽しめるんです。

本当に感動的。
今夜は高校野球ダイジェスト見なきゃ。

県立高校2年の息子は、この試合をマリンスタジアムまで観に行ってます。
今年の敗戦の悔しさから甲子園への夢を見始めているでしょうか。
できるんだよ、公立高校でも。そう、夢をもちつづければ!


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皆既日食 2009年7月23日

昨日は、日本では46年ぶりとなる「皆既日食」
多くの天文ファンが各地に詰め掛けていたようですが、あいにくの天候のために、欠けた太陽を観測できなかったところが多かったみたいです。

それでも、皆既日食の瞬間は、まわりが闇に包まれテレビで観ているだけでも幻想的な気分でした。
関東地方でも、太陽の一部が欠ける部分日食が観測されたようですが、私は観ることができませんでした。

次回の日本での皆既日食は26年後の2035年の9月だそうで、その時を期待しましょうか。
その時71歳?72歳。空を見上げられているのだろうか・・・頑張りましょう。

話を現実に戻すと、その前の日21日に衆議院は解散しました。
選挙は8月18日公示、8月30日投票・開票となる事が決まり、40日間の長い選挙戦に突入しました。
引き続き、次期も地元の若き自民党公認候補を応援します。
駅頭、辻立ちなどの支援活動も忙しくなってくるかと思いますが、仕事に大きく影響しない程度に張り切って応援しようと思っています。


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トステムと新日軽 2009年7月17日

建材大手トステムが、日本軽金属傘下で同業の新日軽を買収し、完全子会社にしましたね。
トステムと新日軽ってサッシ業界でライバルとして鎬を削っていたんですよ。その両社が合併されるんです。

三井と住友が一緒になっちゃう時代なのだから仕方ないか。

日本軽金属は、建材メーカーとして経営基盤が安定している住生活グループに新日軽を譲渡することで、新日軽ブランドの維持や社員の雇用確保を図れると判断したらしいです。 
トステムは、業界2位のYKKAPを更に引き離しました。

こういった業界の再編も、国内のサッシ需要が住宅着工需要の低迷により落ち込んでいるため。
三協立山にしても、三協アルミと立山アルミがくっついたものだし・・・
今後の建材・住設機器需要は、全く読めません。

そんなアルミ建材、特にエクステリア商品のエンドユーザー向け『施主支給サイト』。
そろそろ始めようと思います。

空室よりはマシ 2009年6月28日

梅雨。
やはり、この時期はハイシーズンと比較すると賃貸のお客様はぐっと減少します。
4月になって、入居者の退去があったり、また繁忙期後半に竣工したりした新築は、9月頃の第2繁忙期が来るまでは非常に苦戦します。
ましてや、最近、この不況で、派遣切り、人員削減の影響が、自動車、電機などの製造業地域で、大きく顕れています。

そういった地域で 「入居者が、まったくいない・・・?」と、嘆いている大家さんもおられます。
いや、この嘆きは、そういった地域だけの話でもないでしょう。
4月以降、5月、6月と入居がピタッと止まったままで悶々と過ごした方もいるでしょう。

融資とのキャッシュフローの関係で、夜も眠れないぐらいの不安や心配を抱かれている大家さんも多いと聞きます。
心中察しますが、誰も、ここまで景気が悪化し、アパート需要が落ち込むとは予想もしなかったですよね。
でも、まだまだあきらめないでくださいね。
状況を傍観するのではなく、最大限の努力をして見ましょう。
 最大限の努力!?

国は、昨年の暮れから半年、我々中小企業に対してなんと30兆円規模の保障・融資枠を確保したんですよ。
緊急な制度とは、大胆にこの位の事を行わなければ目立たないし、思い切った方策をとらなければいけません。

賃貸物件の経営者である大家さんも、傍観をやめて、即動かないと・・・
じゃ、 たとえば?
まずは、賃貸条件の家賃、礼金、敷金、広告費をもう一度見直しをしてみます。家賃は思い切って大胆に下げる。初期費用の礼金も敷金もゼロ!不動産会社に払う広告費も地域にはないレベルに引き上げる・・・等など。まだまだやれることは沢山あるはずです。

それだけやってももしダメなら・・・
今度は、アパートをペット可物件にしてしまう。お年寄りの入居者を受け入れる。それだけでは済まず、外国人だって入居可にしてしまう。
とにかく入居条件を緩和してしまうのです。しかし、誰でも入居させればいいという意味ではありません、あしからず。

最悪なら、こういった手もあるはず。気乗りしないこともあると思いますが、空室よりはマシです。
世の中には、確実にニーズがあるのに、躊躇してしまっていたことって多いですよね。
もう一度思い出してやってみるのです。
空室を持った大家さんにとっては、入居者を選んでいるという時期ではないんです。非常時ですからね。
 「非常時の空室対策」は全てのハードルを下げることにつきます。
だから・・・減額分の家賃だけは失いますが、他に失うものは何もありませんから・・・
つまり、「空室よりはマシ」ちゅーことです。

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船橋市長選 2009年6月23日

21日の日曜日、大雨が降る中「船橋市長選挙」の投票に行って来ました。
戦前から、現職の藤代さんが苦戦している・・・と話を聞いていましたが
その夜の開票速報で・・・

新人の無名の女性候補、野屋敷さんとは、たったの約4600票差でした。
前千葉県知事堂本暁子氏を口説き落として知事選に擁立し、全国的な無党派ブームの先駆けとした市民団体の代表で、前日には河村たかし・名古屋市長、渡辺喜美、江田憲司両衆院議員も応援に駆け付けてたのですね。

まずは、大善戦と言えるでしょう。
かつ、国民運動体の実力をはかる上でも大変参考になった選挙戦だと思います。

藤代さんは、12年前大橋市長を破った時、多選の弊害をあげ、自らの任期を「3期12年」と公約。それを公約違反と批判し、任期ごとに受け取る退職金約2900万円や公用車廃止を訴えた各候補。
現職の4選となりましたが、まぁ住み良い街「船橋」にして貰いたいものです。

しかし、日本一高い船橋市職員の給与見直しは・・・・必要なんじゃね。

次は衆院選か?


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幽霊マンション? 2009年6月21日

賃貸経営において、考えたくない「賃貸入居者の死」。
でも、日本における高齢化の比率は増加の一途を辿り、10人に1人は、75歳以上の「後期高齢者」です。
私共は、それほど賃貸管理の件数は多くはないのですが、最近入居者の死の案件に遭遇しました。
その方は、残念なことに将来ある若い入居者だったのですが、今後、アパート内の高齢者の自然死や孤独死は、大きなリスクになる可能性があります。

また、巷のニュースではアパートでの自殺や他殺など痛ましい事件を目にすることも少なくありません。
そうですね、入居者の死はアパートやマンションの大家さんにとっては、いつ起きてもおかしくない事なのです。

すると賃貸経営をしていく上でどのようなデメリットがあるでしょう。
そして、もし入居者の死に直面した時、どう対処しますか?その準備はできているでしょうか。

しかし、まず日常的に大家さんが店子さんの死に遭遇することはほとんどありません。しかし、「死」というのは突然やってくるものなので、その対処法はいつも頭の中に入れておかなくてはなりません。
それでは、どんな対処方法があるのかを説明します。

1.対処方法
先出の自然死や孤独死の場合、家族に看取られて死んだ場合や、部屋でなくなったあとにすぐ発見した場合などは、次の入居者募集の際に告知をする必要がありません。
しかし、死後数日経過し、遺体の腐乱が始まってしまったような場合にはそう言う訳にはいかず、「変死」となってしまいます。変死には、自殺や他殺も含まれます。
まず、どこよりも先に警察に連絡をします。そして警察による実況検分により、事件性がない事が確認されたあと第3者の入室が可能になります。警察による許可がおりれば、家族や連帯保証人、葬儀社などに連絡をし、遺体を搬出します。その後は、専門の清掃業者にお願いをし、消毒清掃を行い、原状回復をします。
これ、大家さん1人じゃできないですもんね。

2.その後の入居者募集
自然死の場合、新たな入居希望者に告知の必要はないと先ほど書きました。
しかし、「変死」の場合はそう言う訳にはいきません。
重要事項説明にて嫌悪事項として「瑕疵あり」と記載しなければなりません。
もし、すっとぼけて告知せずに入居後にトラブルになった場合には、何らかの損害賠償を支払わなければならない事態になると思います。

3.告知期間
これも見解が様々なのですが、裁判によっては、10年の事故死は告知義務があるとする場合や、6年で構わないとする判例もあります。
しかし、賃貸募集の場合、3年程で賃貸が可能になったような例もあり、見解が一致しません。「ひとり入居者が入った時点で次は告知せず」なんて事例もあります。
2ちゃんねるなどで『幽霊マンション』で盛り上がっているような人達もいますので、そう言う人達向けに募集をしてみるのも一手です。

4.損害賠償は
幽霊マンション』にお住まいになる方が見つからない場合、変死の部屋はある程度長い期間空室になることが多いです。
そうすると、ある意味大家さんも被害者ですね。
その損害については、自殺した入居者の連帯保証人に損害賠償を求めることができます。
多くがその家族の場合が多いので、少々辛いことですが交渉は必要でしょう。

どうでしたか?
普段の生活で他人の死というのは、あまり深く考えたことが無くても、自分の所有する賃貸物件には何人も何十人も、もしかしたら何百人もの入居者がいます。
大家さんにとって、入居者の死は考えたくはありませんが、可能性が多くつきまといます。
起きてしまった時の対処方法を知るのと知らないのとでは、その後の賃貸経営に大きく影響を及ぼしますので、
今回の知識は、今の内に頭の中の隅でもしまっておいて下さいね。

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前払い金戻らず 2009年6月20日

先日、朝のワイドショーで「アーバンエステート」の問題を放映していました。
あれだけの顧客に値引きやサービスをエサに早期入金を迫るんですね。
この会社の売りは「四寸五分のヒノキ柱」、60年保証(JIO)、それでいて24万8千円という坪単価。
やはり、この低価格・・・無理だったのでしょうか。
社内にはお飾りのなにもわからない社長、そして営業部が実権を持ち、会長が実質のワンマンオーナー。

6月17日の日経を読んでいたら、こんな記事がありました。
20090620181130_00001.jpg

こういったトラブルの増加により、ガイドラインを作るんですって。
でも、手付け時に総額の7割とかを払ってしまう消費者も消費者です。
アーバンのワイドショーでは、保証機関の契約もしていたのだそうですが、そんな保証会社も機能していなかったようで・・・

今後益々こういった注文建築のハウスメーカーの倒産は増えていくことでしょう。
すると、「虎の子の前払い金戻らず・・・」と言ったトラブルも増え続けていくのでしょう。

ともかく現場も外構がやっていなかったり、ポストがついていなかったりと、ひどかったらしいです。

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不動産の任意売却 2009年5月17日

不動産を住宅ローンで購入すると、その借入金の支払いが何らかの事情で困難になった場合には、債権者(金融機関などの抵当権者)はその担保不動産を差押え、不動産競売の申立てをします。
任意売却とは、債務者(不動産ローンの融資を受けている人)と各金融機関(債権者・抵当権者)との合意のもと、入札開始前に債務を整理して、競売の対象となる不動産を任意に売却することです。
つまり、競売で処理されるのを、債権者にお願いして一般の販売をさせてもらう事です。

債権者側のメリットは、競売で回収するお金よりも、ちょっとだけ多く回収出来るという事が上げられます。 また場合によっては任意売却処理後の借金の返済に柔軟に対応して貰える事が上げられます。 
その他にも、話し合いにより、引越し費用等を手当てしてもらえることもあります。

一時期、入札件数も減っていた競売入札市況はここ最近、一転して新たな不動産業者や個人の参入で、以前の活気を再び取り戻しつつあります。
私共も今年になって幾度となく検討した物件があったのですが、ことごとく他者(ここでは法人も個人も含む)に高値で落札されています。

今後の見通しとして、この経済状況のなか、競売物件自体の件数が増えることは間違いありません。以前の競売バブルのときは、どのような物件であっても、札が入っていました。

しかし、競売市場が昨年までと違うのは、競売物件のなかでも、よい物件には札が集まり、悪い物件には札が入らない、二極化されてきたということです。

そこで注目されるのが「任意売却」です。
今迄の任意売却は、不動産を任意に売却することで一番担保権者はある程度資金を回収できるのですが、二番手以下の後順位の担保権者は、そのままではまったく回収の見込みがつきません。

したがって担保権抹消の同意を得るために、いわゆる「判子代」を支払い、抹消してもらうのですが、担保権者のなかには、先順位の担保権者以上の判子代を支払わなければ、抹消に応じないところもあり、それが任意売却を行う上でのネックになっていました。

それが、今「不動産任意売却促進法案」として国会において議員立法によって、提出される予定の法案があります。
要するに、「不動産所有者と第一順位の担保権者の合意があれば、後順位の担保権者の同意が得られなくても、不動産競売にかけられることなく、担保権を消滅させることができる仕組み」で、これをを作ることで、任意売却を促進させようといった主旨の内容です。

今後は、手続きに時間のかかる競売より、任意売却によって時間の短縮と資金回収の金額増や円滑化を目指す方向となっていくんでしょう。

複数の担保権者がいる不動産を任意売却する際には、担保権抹消について、すべての担保権者の同意が必要となるので業務の煩雑さとスピードも求められますが、不動産を売却することで不動産処分の流動化を迅速にするといった意味合いのほかに、こういった後順位の抵抗により、任意売却を断念し、競売手続きに移行せざるを得ない案件を救っていくということも含んでいるんだろうと思います。

我々不動産の実務家としては、それでなくても競売の処理のスピードが非常に早くなってきているなか、どれだけ迅速に業務をこなしていけるかが鍵になってくるのだと思います。
この法案で任意売却の案件増えるかな?競売とは違った人脈が必要ですね。

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バブリーエリア 2009年5月16日

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昨日は、東京ディズニーランドがある舞浜駅のひとつ手前「新浦安」まで仲良くさせていただいている同業者の事務所にお邪魔させていただきました。

浦安はあの狭いエリアに大手をはじめ、多くの不動産業者がひしめき合っています。

そこで教えていただいた単語が「マリナーゼ」
ご存じですか?この言葉。
新浦安に住む若い奥さん方は「マリナーゼ」と呼ばれているんだそうです。
「大きなサンバイザー」がファッション・・・海辺の強い風で日傘がさせないのがその理由とか。

また、新浦安には3つの素敵があるんだそうです。

人気の根源は都心15Km10数分の好立地。さらに、3つ。  
 
(1) 素敵な街並み
リゾート感覚あふれるシンボルロードの街並み
(2) 素敵な価格
売り出し不動産の価格は葛西地区の2/3のお買い得。
(3) 素敵な環境
パソコンや図書室が充実した新しい考えの学校が次々につくられている。子育てには安心な環境。
これはディズニーランドの税収70億円をもつ裕福な財政のおかげなのでしょうか。小学校は将来老人ホームに転用することを考えた設計で、老後も安心です。


TDLの年間パスポートを持った方が、新浦安に住まいを求めて地方から転居される方も随分と多いのだそうです。
若年富裕層がすごく多いんですね。
こういったお客さんの対応は、営業サイドも色々大変そうでした。色々と・・・

同じ千葉県でも、不動産価格の下落がほとんど見られないし、その上物件は抱えられて事実上の物件の流通が少ないし、売りの受託を取らないと紹介できる物件が少ないのだそうで・・・
船橋周辺とは、様子が少々違います。

良い刺激になりました。

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GW 2009年5月 3日

アルフォートは明日から6日の水曜日までGW休暇を頂きます。
本日は、賃貸の申込などもあり案内も重なりましたが、今年は特にGW中は車が大変に混んでいます。
内見は、賃貸で半日がかり、売買では一日がかりです(笑)
行楽地などに遊びに向かわれる方はまだ良いのでしょうが、不動産の物件探しは賃貸・売買問わず、見学はGWをお避け下さい。
何件も見て回るのにいらいらしてしまいますから・・・

そんな関係で、今年は連休中は道路事情で仕事にならないため、3連休を頂きます。
ご迷惑をおかけ致しますが、宜しくお願い致します。
尚、連休中のお問い合せのお返事もできるだけ営業スタッフが携帯から返信を致しますが、基本的には7日(木)以降となりますことをご了承下さいませ。

私ら家族は、急にマリーンズファンになった(笑)末娘を連れて、明日、マリーンスタジアム野球観戦です。ロッテ対日ハム戦!

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建築医学 2009年4月28日

 diary20090428.jpg 

一昨日の日曜日、ベルサール神田にて「日本建築医学協会」の春の大会へ参加しました。

現代の日本の建築が身体の健康を破壊していると・・・
確かに住環境、職場環境を改善すれば生活習慣も変わるかも。心と身体の健康は衣食住の改善から。
当社のコンセプト不動産シリーズである「風水マンション」も建築医学に繋がります。

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ほめられサロン 2009年4月25日

元気のない日本人に
元気の出るサイト・・・

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私をべた褒めしてくれます。
気分が乗らない時に、これだけ褒められるとテンションも上がりますし、機嫌も良くなります。
一度試してみてください。